Арендные каникулы это период в начале аренды, когда арендатор пользуется помещением, но платит меньше обычного или не платит вовсе. Такую паузу дают на ремонт, монтаж оборудования, получение лицензии или просто на раскрутку точки: пока выручки нет, полная ставка убивает проект ещё до открытия.
В законе термина «арендные каникулы» нет, поэтому всё держится на формулировках договора, и написаны они бывают так, что потом стороны спорят, была ли пауза вообще. Хуже другое: неаккуратная формулировка о полном освобождении от платы создаёт налоговые последствия сразу для обеих сторон. Разбираем четыре рабочих способа оформить каникулы и даём образец договора, в который они встраиваются.
Как выглядит договор аренды с арендными каникулами
Образец составили практикующие юристы: арендная плата разделена на постоянную и переменную часть, перечень помещений с арендной ставкой за квадратный метр вынесен в приложение, а передача объекта привязана к акту приёма-передачи с описанием технического состояния. Это именно та конструкция, в которую каникулы встраиваются без переписывания всего договора: достаточно указать период и то, какая часть платы на него не начисляется. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора аренды помещения
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть формы под офис, склад, торговое помещение, часть нежилого помещения и площадь под оборудование, а также дополнительные соглашения и соглашение о расторжении. Посмотрите подборку, если объект у вас другого типа.
Четыре способа оформить арендные каникулы
Одним словом называют четыре разные конструкции. Юридические и налоговые последствия у них не совпадают.
| Способ | Как работает | Риски |
|---|---|---|
| Пониженная ставка на период | Плата начисляется, но по сниженной ставке: например, тридцать процентов от обычной в первые три месяца | Самый безопасный вариант. Плата есть, отношения остаются возмездными, вопросов у проверяющих меньше всего |
| Отсрочка платежа | Плата начисляется в полном размере, но вносится позже: например, равными долями со второго полугодия | Безопасно по налогам, но у арендатора копится долг. Нужен график погашения прямо в договоре |
| Зачёт стоимости работ в счёт платы | Арендатор делает ремонт, стоимость согласованных работ засчитывается в счёт арендной платы. Юридически это возложение на арендатора затрат на улучшение имущества | Требует сметы, актов и письменного согласования перечня работ. Зато закон прямо допускает такую форму платы |
| Полное освобождение от платы | За период каникул плата не начисляется вообще | Самый рискованный вариант: отношения на этот период выглядят как безвозмездное пользование, а это отдельные последствия для обеих сторон |
На практике комбинируют: месяц полностью без платы на монтаж оборудования, дальше два месяца по половинной ставке, затем полная. Такая лесенка выглядит убедительно и обосновывается деловой целью, а не выглядит подарком.
Как прописать арендные каникулы в договоре
Условие должно закрывать пять вопросов, иначе спор гарантирован.
- Точка отсчёта. Каникулы начинаются с даты подписания договора, с даты акта приёма-передачи или с даты получения доступа на объект. Разница в неделю здесь стоит денег
- Длительность. Конкретное число календарных дней или месяцев, а не «на период ремонта». Открытая формулировка тянет спор о том, когда ремонт закончился
- Что именно не начисляется. Постоянная часть платы, переменная часть, эксплуатационные расходы, коммунальные платежи. Коммунальные и эксплуатационные платежи чаще всего из каникул исключают: ресурсы потребляются и в период ремонта
- Условия предоставления. Каникулы можно связать с обязанностями арендатора: выполнить работы в срок, не нарушать порядок доступа, не съезжать раньше оговорённого срока
- Последствия нарушения. Самый работающий механизм для арендодателя: при досрочном выходе арендатора по его инициативе плата за период каникул подлежит доначислению и уплате. Это условие нужно писать прямо
Обеспечительный платёж вносится независимо от каникул и в полном размере. Смысл платежа не в оплате пользования, а в обеспечении будущих требований, поэтому освобождение от арендной платы его не отменяет. Как устроен этот механизм, разобрано отдельно.
Обеспечительный платёж по договору аренды
Дополнительное соглашение об арендных каникулах
Если договор уже подписан и работает, каникулы оформляют отдельным документом. Устная договорённость и переписка в мессенджере здесь не спасают.
- Дополнительное соглашение подписывают те же стороны и в той же форме, что и основной договор
- В нём указывают реквизиты договора, период каникул, размер платы на этот период и порядок её внесения после окончания паузы
- Если основной договор зарегистрирован в ЕГРН, соглашение об изменении арендной платы тоже регистрируют. Между сторонами оно действует с момента подписания независимо от регистрации: запись нужна, чтобы условие связывало нового собственника, если объект продадут в период каникул. Между сторонами оно работает и без регистрации, но новому собственнику помещения такие незарегистрированные каникулы противопоставить нельзя
- Полезно указать причину: реконструкция, вынужденный простой, подготовка объекта к работе. Деловая цель снимает большую часть вопросов при проверке
- Если каникулы оформляются задним числом, обязательно прописывают, что условия распространяются на отношения сторон с конкретной даты
- Скидка на будущее и прощение уже возникшего долга это разные вещи: прощение долга оформляют отдельно и оно влечёт свои налоговые последствия
Открыть образец договора аренды помещения
Налоговые последствия полного освобождения от платы
Это главная причина, по которой юристы не любят формулировку «арендная плата за первые три месяца не взимается».
| Сторона | Что может произойти |
|---|---|
| Арендатор | Право пользоваться помещением бесплатно налоговая рассматривает как безвозмездно полученное имущественное право. Его стоимость включают во внереализационные доходы по рыночным ставкам аренды |
| Арендодатель | Безвозмездное оказание услуг признаётся объектом обложения налогом на добавленную стоимость, и налог придётся начислить с рыночной стоимости пользования |
| Обе стороны | Расходы арендатора на содержание объекта в бесплатный период могут быть признаны экономически необоснованными |
| Взаимозависимые компании | Внимание к сделке возрастает многократно, а цена проверяется на соответствие рыночной |
Символическая, но реальная плата снимает большую часть этих вопросов. Один рубль за квадратный метр это всё равно возмездные отношения, а вот ноль это уже безвозмездное пользование. Оговорка для связанных компаний: номинальная цена снимает вопрос безвозмездности, но не защищает от пересчёта платы до рыночной. Поэтому в коммерческой практике каникулы почти всегда оформляют как пониженную ставку или как отсрочку, а не как полное освобождение. Конкретный порядок налогообложения и ставки проверяйте на дату сделки: правила меняются, и ссылка на действующие нормы надёжнее зашитой цифры.
Каникулы на время ремонта и отделки
Самый частый повод для паузы. Здесь важно развести два разных основания.
- Каникулы по договорённости. Помещение пригодно к использованию, но арендатор делает под себя отделку. Это добровольная уступка арендодателя, и работает она только через условие в договоре
- Уменьшение платы по закону. Если условия пользования существенно ухудшились по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы. Это уже право, а не одолжение
- Недостатки объекта. Если помещение передано с недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию, у арендатора появляется выбор: требовать безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения платы, возместить расходы самому и удержать их из арендной платы, письменно уведомив арендодателя, либо потребовать досрочного расторжения договора, либо удержать сумму этих расходов из арендной платы, письменно уведомив арендодателя, либо требовать досрочного расторжения договора
- Капитальный ремонт. По общему правилу он лежит на арендодателе. Если он его не делает, арендатор вправе сделать ремонт сам и взыскать стоимость или зачесть её в счёт арендной платы, а вместо этого потребовать уменьшения платы либо расторжения договора с возмещением убытков. Отдельного требования предупредить собственника закон здесь не устанавливает, но на практике нарушение фиксируют письменной претензией
Перечень работ, их стоимость и порядок зачёта нужно фиксировать письменно до начала ремонта: сметой, согласованным перечнем и актами. Кто и за что платит по умолчанию, разобрано в отдельном материале.
Кто должен делать ремонт в арендуемом помещении
Частые вопросы
Что такое арендные каникулы?
Период, в течение которого арендатор пользуется объектом, а плату не вносит либо вносит по сниженной ставке. Это договорная конструкция: в законе такого термина нет, и всё определяется текстом договора.
Как правильно прописать арендные каникулы в договоре?
Указать точную дату начала и длительность в днях или месяцах, назвать, какие именно платежи не начисляются, отдельно оговорить коммунальные и эксплуатационные расходы и прописать последствия досрочного выхода арендатора.
На какой срок обычно дают арендные каникулы?
Чаще всего от одного до трёх месяцев для торговых и офисных помещений и до шести месяцев для объектов, требующих серьёзной отделки или монтажа оборудования. Закон срок не ограничивает.
Можно ли оформить арендные каникулы, если договор уже подписан?
Да, дополнительным соглашением. Если основной договор зарегистрирован в ЕГРН, соглашение об изменении размера арендной платы также подлежит регистрации.
Начисляются ли коммунальные платежи во время арендных каникул?
По умолчанию да: ресурсы потребляются независимо от того, идёт ремонт или работа. Освобождение от коммунальных и эксплуатационных платежей нужно прописывать отдельной фразой, если стороны об этом договорились.
Надо ли вносить обеспечительный платёж в период каникул?
Да, если договор не говорит иного. Обеспечительный платёж обеспечивает будущие требования, а не оплачивает пользование, поэтому освобождение от арендной платы его не отменяет.
Чем опасны каникулы с нулевой арендной платой?
Отношения на этот период выглядят как безвозмездное пользование. У арендатора может возникнуть внереализационный доход в виде безвозмездно полученного права, у арендодателя обязанность начислить налог на добавленную стоимость с безвозмездной услуги.
Можно ли зачесть стоимость ремонта в счёт арендной платы?
Да, закон прямо допускает такую форму платы. Нужны письменное согласование перечня работ, смета и акты выполненных работ, иначе зачёт превратится в спор.
Что будет, если арендатор съедет сразу после каникул?
Если в договоре нет условия о доначислении, арендодатель ничего не вернёт. Поэтому каникулы почти всегда связывают с минимальным сроком аренды и оговоркой о доплате при досрочном выходе.
Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение об арендных каникулах?
Если основной договор зарегистрирован, соглашение об изменении арендной платы регистрируют. Между сторонами оно действует и без этого, но новому собственнику помещения его противопоставить не получится. Если договор заключён на срок меньше года и в реестр не подавался, регистрация не нужна.
Когда универсального образца недостаточно
Типовой договор закрывает простую ситуацию: понятный объект, фиксированная ставка, короткая пауза на въезд. Документ стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- каникулы даются в обмен на ремонт за счёт арендатора
- стороны взаимозависимы или входят в одну группу компаний
- речь идёт о полном освобождении от платы, а не о снижении ставки
- договор долгосрочный и зарегистрирован в ЕГРН
- помещение передаётся под лицензируемую деятельность и запуск зависит от разрешений
- арендодатель сам является арендатором и оформляется субаренда
- каникулы оформляются задним числом или уже возник долг
- обсуждается доначисление платы при досрочном выходе
Юрист опишет период и условия каникул так, чтобы у налоговой не было повода считать пользование безвозмездным, свяжет паузу с минимальным сроком аренды и добавит механизм доначисления. Разбор занимает немного времени и стоит несопоставимо дешевле доначисленного налога за весь период.
Получить консультацию юриста по арендным каникулам
Что ещё почитать по теме
Каникулы это частный случай изменения арендной платы, а у неё есть свои правила и ограничения по частоте пересмотра.
Как прописать арендную плату в договоре аренды
Если пауза нужна не на старте, а по окончании срока, вопрос решается уже через продление договора.
Продление договора аренды: как оформить допсоглашение
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.
Вместе с договором аренды помещения обычно скачивают эти формы.
