Долгосрочной называют аренду, заключённую на год и больше. Граница проходит именно здесь, потому что с года у договора аренды недвижимости появляется новая обязанность: в реестр вносится запись об обременении. Всё, что короче года, а также договор на неопределённый срок в реестр не попадает, и это единственное, что реально отличает долгосрочную аренду от краткосрочной.
Утверждённой формы такого договора нет, и цена ошибки в нём выше, чем в аренде на пару месяцев. Долгосрочный договор связывает стороны на годы, а условие о плате в аренде зданий и помещений закон прямо называет существенным: без него договор считается незаключённым. Разберём, с какого срока аренда становится долгосрочной, что значит земля в долгосрочной аренде, как здание связано с участком под ним и что даёт запись в реестре.
Какая аренда считается долгосрочной
Отдельного вида договора под названием «долгосрочная аренда» в законе нет. Есть срок, от которого зависят последствия. Для зданий, сооружений и помещений долгосрочной считается аренда на год и более. Договор на 11 месяцев остаётся краткосрочным, поэтому его и выбирают так часто. По земельным участкам ориентиры другие: там сроки измеряются годами и десятилетиями, а участки у государства и муниципалитета передают на сроки вплоть до 49 лет.
Не берите первый попавшийся шаблон из поиска. Образец ниже составили практикующие юристы: в нём описан объект, согласована плата, распределён ремонт и коммунальные платежи, прописаны гарантии арендодателя и возврат здания по акту. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора долгосрочной аренды здания
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. Договоров аренды здания в подборке около десятка: с гарантиями арендодателя, с дополнительными обязанностями арендатора, с передачей права пользования участком, с правом показывать помещения будущим арендаторам и без права передачи в субаренду. Посмотрите подборку и возьмите ближайший к вашей ситуации вариант.
Все образцы договоров аренды здания
Чем долгосрочный договор отличается от краткосрочного
Разница не в тексте договора, а в том, что происходит после подписания.
| Параметр | До года | Год и больше | Неопределённый срок |
|---|---|---|---|
| Запись в реестре | Не вносится | Вносится запись об обременении | Не вносится |
| Госпошлина и подача документов | Нет | Есть, платит тот, кто указан в договоре | Нет |
| Защита при продаже объекта | Слабая: новый собственник может не знать о договоре | Сильная: аренда видна в выписке и сохраняется при смене собственника | Слабая |
| Досрочный выход | По основаниям договора и закона | По основаниям договора и закона | Любая сторона вправе отказаться, предупредив заранее |
| Стабильность ставки | Пересматривается при каждом продлении | Фиксируется на весь срок, порядок изменения прописывают отдельно | Договорная |
| Кому выгоднее | Тому, кто не уверен в площадке | Тому, кто вкладывается в ремонт и оборудование | Тому, кому нужна максимальная гибкость |
Главный аргумент за долгий срок такой: арендатор, который вложил деньги в отделку и оборудование, должен успеть их отбить. Если договор на 11 месяцев, собственник вправе не продлевать его без объяснений, и все вложения останутся ему. Запись об обременении в реестре эту ситуацию меняет: аренда переживает продажу объекта, и новый собственник получает здание вместе с вашим договором.
Разбор того, почему 11 месяцев стали привычкой рынка и что этот срок даёт каждой стороне, мы уже публиковали.
Договор аренды на 11 месяцев: зачем такой срок и что он даёт
Что значит земля в долгосрочной аренде
Формулировка встречается в объявлениях о продаже участков и домов, и понимают её обычно неправильно. Она означает, что участок принадлежит не продавцу, а собственнику, чаще всего государству или муниципалитету, а продавец только арендует его на длительный срок. Продаётся при этом не земля, а право аренды на оставшийся срок.
- Собственником вы не становитесь. Вы получаете право пользоваться участком на условиях договора аренды и обязанность вносить плату.
- Назначение менять нельзя. Участок используется по виду разрешённого использования, и стройка не по назначению это основание для расторжения.
- Договор нужно читать целиком. В нём бывают условия о сроках освоения, о запрете передавать права третьим лицам и об автоматическом прекращении при нарушениях.
- Аренда заканчивается. Срок конечен, и продление не происходит само собой.
Плюс у такой схемы тоже есть: войти в аренду заметно дешевле, чем купить участок, а построенный на нём объект становится вашей собственностью и регистрируется на вас. Именно это и открывает дорогу к выкупу земли, о чём ниже.
Здание и земельный участок под ним: можно ли арендовать отдельно
Сдать здание без земли под ним нельзя, и это не формальность. Право пользоваться участком, занятым зданием и необходимым для его использования, переходит к арендатору вместе со зданием.
- Если участок принадлежит арендодателю, в договоре пишут, на каком праве передаётся земля: в аренду вместе со зданием или в пользование. Если про землю не написано ничего, арендатор всё равно получает право пользования участком на срок аренды здания.
- Если участок арендодателю не принадлежит, аренда здания допускается и без согласия собственника земли, если это не противоречит условиям пользования участком.
- Плату за землю чаще всего включают в плату за здание. Если стороны хотят разделить суммы, это прописывают прямо, иначе считается, что плата за здание уже включает плату за участок.
Отдельная история это здание, построенное на арендованном участке. Собственником постройки становится тот, кто строил, при условии что участок предоставлен под строительство и разрешения получены. Земля при этом остаётся арендованной, а объект регистрируется за застройщиком.
Готовый вариант договора, где здание передаётся вместе с правом пользования участком, есть в подборке: аренда здания с передачей права пользования земельным участком.
Что обязательно написать в долгосрочном договоре аренды здания
| Раздел | Что писать | Что будет, если пропустить |
|---|---|---|
| Стороны | Наименования, ИНН и ОГРН, кто подписывает и на каком основании: устав, доверенность, свидетельство | Подпись неуполномоченного лица оспаривают, обязанным оказывается не тот |
| Предмет | Адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, назначение. При аренде части здания план с выделенной зоной | Договор считается незаключённым: неясно, что передано |
| Земельный участок | Кадастровый номер, площадь, на каком праве передаётся и входит ли плата за него в арендную плату | Спор о том, чем вправе пользоваться арендатор вокруг здания |
| Размер платы | Сумма за месяц или за квадратный метр, с НДС или без, срок и способ оплаты | Для зданий это существенное условие. Без него договор незаключён |
| Порядок изменения платы | Не чаще раза в год, с указанием предела повышения и порядка уведомления | Ежегодные конфликты об индексации |
| Срок | Конкретные даты начала и окончания, порядок продления | Договор считается заключённым на неопределённый срок и расторгается уведомлением |
| Регистрация | Кто подаёт документы, в какой срок, кто платит пошлину | Обременение не зарегистрировано, и договор нельзя противопоставить третьим лицам |
| Ремонт и улучшения | Кто делает текущий и капитальный ремонт, нужно ли согласие на неотделимые улучшения и кто их компенсирует | Вложения арендатора остаются собственнику без компенсации |
| Коммунальные платежи | Включены в плату или компенсируются отдельно по счётчикам и счетам | Двойная оплата или взаимные претензии |
| Передача и возврат | Акт с описанием состояния, показаниями счётчиков и перечнем оборудования | Спор о том, в каком состоянии передавали объект |
Про плату стоит сказать отдельно. Для аренды зданий, сооружений и помещений в них размер платы прямо назван существенным условием. Общие правила о цене, которые позволяют определить её по сравнимым сделкам, тут не работают. Строка «размер платы определяется дополнительным соглашением» делает договор незаключённым.
Регистрация долгосрочного договора: кто, где и что будет без неё
Регистрируется не сам договор, а обременение права собственности арендой: в реестр вносится запись, и аренда становится видна в выписке. Заявление подают в Росреестр, в том числе через многофункциональный центр, обычно совместно обе стороны либо одна из них по договорённости.
- К заявлению прикладывают договор со всеми приложениями, документы о полномочиях подписантов и подтверждение уплаты пошлины.
- При аренде части здания нужно графическое описание этой части: без него запись не внести.
- Кто платит пошлину и подаёт документы, решают стороны. Это условие лучше писать прямо в договоре вместе со сроком подачи и ответственностью за просрочку.
Если долгосрочный договор не зарегистрировали, он всё равно действует между сторонами: обе обязаны исполнять его условия, платить и передавать объект. Но третьим лицам такой договор не противопоставишь. Практический смысл в том, что при продаже здания новый собственник может не считать себя связанным вашей арендой, а при банкротстве или споре с кредиторами арендодателя защиты у вас не будет.
Подробный разбор процедуры и документов для регистрации мы дали в отдельном материале.
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
Продление, выкуп и перевод земли в собственность
Три вопроса, которые задают чаще всего, когда срок аренды подходит к концу.
- Продление. Арендатор, который добросовестно исполнял договор, при прочих равных имеет преимущественное право заключить договор на новый срок. Чтобы им воспользоваться, о желании продолжить нужно письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не указан, то в разумный срок до окончания аренды. Если после окончания срока арендатор продолжает пользоваться объектом и арендодатель не возражает, договор считается продлённым на неопределённый срок.
- Выкуп объекта. Стороны вправе договориться, что имущество переходит к арендатору после окончания срока или досрочно, при внесении выкупной цены. Такое условие пишут в самом договоре или в дополнительном соглашении, а выкупную цену и порядок зачёта уже внесённой платы фиксируют прямо.
- Перевод земли из аренды в собственность. Ключ здесь в постройке. Собственник здания на арендованном публичном участке имеет исключительное право приобрести этот участок, и в ряде случаев выкуп идёт без торгов. Сама по себе длительная аренда права на выкуп не даёт, поэтому схема обычно такая: получить участок в аренду под строительство, построить и зарегистрировать объект, а затем обратиться за выкупом участка под ним.
Практический совет: условия о продлении и выкупе пишут заранее, а не когда срок уже истёк. Задним числом договориться намного дороже, а иногда невозможно.
Какой образец договора аренды здания выбрать
Образцы в подборке различаются не формулировками ради формулировок, а набором условий под конкретную задачу.
| Ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Арендатору важны гарантии: объект свободен от прав третьих лиц, споров и арестов | Основной образец, ссылки на него выше и ниже по тексту |
| Здание передаётся вместе с правом пользования земельным участком | Аренда здания с правом пользования участком |
| На арендатора возлагаются дополнительные обязанности по содержанию | Долгосрочная аренда здания с обязанностями арендатора |
| Арендодатель обеспечивает связь и обслуживание, включая выделенный интернет | Долгосрочная аренда здания с обязательствами арендодателя |
| Нужна повышенная ответственность арендодателя за состояние объекта | Аренда здания с ответственностью арендодателя |
| Стороны хотят чёткий порядок уведомлений по всем вопросам | Аренда здания с порядком уведомлений |
| Ситуация нестандартная и нужен расширенный набор особых условий | Долгосрочная аренда здания с особыми условиями |
| Арендодатель хочет показывать помещения будущим арендаторам до конца срока | Аренда здания с правом показа помещений |
| Арендатору нужно право пересдавать здание или его части | Долгосрочная аренда здания с правом субаренды |
| Собственник хочет передачу в субаренду запретить | Аренда здания без права субаренды |
Порядок действий одинаковый. Проверьте выписку из ЕГРН на здание и на участок, полномочия подписанта и отсутствие обременений. Скачайте подходящий образец в Word или PDF, впишите реквизиты, кадастровые номера, площадь, сумму платы и срок. Приложите план, опись оборудования и акт приёма-передачи. После подписания подайте документы на регистрацию обременения.
Открыть образец договора долгосрочной аренды здания
Частые вопросы
Какая аренда считается долгосрочной?
Для зданий, сооружений и помещений это аренда на год и больше. Именно с этого срока появляется обязанность внести запись об обременении в реестр.
Что значит долгосрочный договор аренды?
Договор, заключённый на год и более. От краткосрочного он отличается тем, что аренда становится видна в выписке из ЕГРН и сохраняется при смене собственника.
На сколько лет можно заключить долгосрочный договор?
Общего предела для зданий закон не устанавливает, стороны договариваются сами. По отдельным видам имущества и по земельным участкам предельные сроки установлены законом, а участки у государства передают на сроки вплоть до 49 лет.
Что будет, если не зарегистрировать долгосрочный договор?
Договор действует между сторонами, но его нельзя противопоставить третьим лицам. При продаже здания или при споре с кредиторами арендодателя арендатор окажется незащищённым.
Кто должен регистрировать долгосрочный договор аренды?
Заявление вправе подать любая из сторон, обычно подают совместно. Кто именно идёт в Росреестр и кто платит пошлину, стороны определяют в договоре.
Можно ли сдать в аренду здание без земельного участка?
Нет. Право пользоваться участком, который занят зданием и нужен для его использования, переходит к арендатору вместе со зданием, даже если в договоре про землю ничего не написано.
Можно ли арендовать часть здания?
Да. Границы части описывают в договоре, а к нему прикладывают план с выделенной зоной. Для регистрации долгосрочной аренды части нужно графическое описание.
Можно ли продать участок, который находится в долгосрочной аренде?
Продать можно право аренды, а не сам участок: собственником остаётся арендодатель. Оформляется это соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, и для публичных участков действуют дополнительные ограничения.
Можно ли расторгнуть долгосрочный договор досрочно?
Да, по соглашению сторон, по основаниям, прописанным в договоре, и по основаниям, установленным законом. Запись об обременении после расторжения погашается.
Кто платит налог на имущество при долгосрочной аренде?
Собственник объекта. Аренда права собственности не переносит, поэтому налог на имущество остаётся на арендодателе, если стороны не договорились о компенсации в составе платы.
Когда стоит обратиться к юристу
Образец рассчитан на понятную ситуацию: одно здание, один арендатор, чистая выписка, простой набор условий. Собирать договор индивидуально стоит, если есть хотя бы один пункт из списка.
- арендуется часть здания или несколько зон разными арендаторами
- арендодатель это государственная или муниципальная структура
- планируется реконструкция, перепланировка или неотделимые улучшения
- здание стоит на арендованном участке или участок принадлежит третьему лицу
- в договор закладывается выкуп объекта или права аренды
- объект под общепит, медицину, производство или склад с опасными грузами
- уже есть конфликт: долг, требование освободить здание, спор об улучшениях
Юрист проверит выписку и полномочия, увяжет условия по зданию и по земле, пропишет порядок индексации и регистрации, заложит защиту на случай продажи объекта. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле, чем переезд производства посреди срока.
Получить консультацию юриста по договору аренды здания
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры аренды здания. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
