Предварительный договор нужен, когда помещение уже выбрано, но подписать основной договор прямо сейчас нельзя: здание не достроено, право собственности не оформлено, арендатор не получил лицензию или ждёт решения по финансированию. Стороны фиксируют договорённость и обязуются подписать аренду позже, на заранее согласованных условиях.
Само помещение по такому договору не передаётся, и это ключевой момент, который путают чаще всего. Предварительный договор не даёт права въехать, начать ремонт или требовать доступ. Он даёт другое, и довольно сильное право: понудить вторую сторону подписать аренду через суд. Разбираем механизм и даём образец.
Предварительный договор аренды нежилого помещения: что в нём должно быть
Образец подготовили практикующие юристы: он построен правильно, то есть содержит не только обязанность заключить аренду, но и полный набор условий будущего договора отдельным разделом. Именно этот раздел делает документ работающим, а не декларативным. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец предварительного договора аренды
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть несколько вариантов предварительного договора: с условием о сроке передачи имущества, с ответственностью за нарушение и с обязанностью арендодателя помочь в получении разрешительных документов. Посмотрите подборку и возьмите вариант ближе к вашей сделке.
Обязательный набор условий такой:
| Условие | Что писать |
|---|---|
| Стороны | Полные реквизиты будущих арендодателя и арендатора |
| Предмет будущей аренды | Адрес, площадь, этаж, кадастровый номер помещения. Если объект строится, описывают проектные характеристики и место в составе здания |
| Назначение | Под что помещение будет использоваться: магазин, кафе, офис, склад |
| Плата будущего договора | Размер, порядок и сроки внесения, что входит в плату, порядок изменения |
| Срок будущей аренды | Продолжительность и момент начала. От этого зависит, придётся ли регистрировать основной договор |
| Срок заключения основного договора | Конкретная дата или событие: получение выписки из ЕГРН, ввод объекта в эксплуатацию |
| Порядок заключения | Кто и в какой форме направляет предложение подписать основной договор |
| Обеспечение | Задаток или обеспечительный платёж с прямым указанием, какой именно это платёж |
| Ответственность | Что происходит при уклонении каждой из сторон |
| Распределение расходов | Кто оплачивает подготовку помещения, ремонт, подключение мощностей |
Раздел с условиями будущей аренды это то, ради чего документ существует. Если в предварительном договоре есть только фраза «стороны обязуются заключить договор аренды», суд не сможет определить, на каких условиях его заключать, и понуждение окажется невозможным. Как минимум нужны предмет и все условия, о которых хотя бы одна сторона заявила как о важных для неё.
Какую юридическую силу имеет предварительный договор
Силу полноценного обязательства. Из него нельзя выйти «просто передумав».
- Обе стороны обязаны заключить основной договор в согласованный срок на согласованных условиях
- При уклонении второй стороны можно идти в суд с требованием понудить её заключить договор. Суд рассматривает спор по существу и своим решением определяет условия
- Договор считается заключённым с момента вступления решения суда в силу, и подписывать что-то дополнительно не требуется
- Требование заявляется в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства заключить договор. Пропуск этого срока лишает возможности понудить
- Разногласия по условиям тоже решает суд. Практика исходит из того, что передать их на рассмотрение нужно в тот же шестимесячный срок
- Убытки взыскиваются отдельно: если из-за срыва сделки вы понесли расходы, их можно потребовать вместе с понуждением или вместо него
Права въехать в помещение предварительный договор не даёт. Передача объекта происходит только по основному договору и по акту. Попытка начать ремонт или разместить оборудование до подписания аренды это самовольное занятие помещения со всеми последствиями.
Сколько действует предварительный договор
Срок заключения основного договора стороны определяют сами. Если они этого не сделали, работает правило по умолчанию: основной договор должен быть заключён в течение одного года с даты подписания предварительного.
| Ситуация | Что происходит |
|---|---|
| Срок наступил, обе стороны подписали аренду | Предварительный договор исполнен и прекращается |
| Срок истёк, никто ничего не направлял | Обязательства прекращаются автоматически. Претензии предъявить уже нельзя |
| Одна сторона направила предложение до конца срока, вторая молчит | Обязательство сохраняется, у инициатора есть шесть месяцев на обращение в суд |
| Одна сторона прямо отказалась подписывать | С момента отказа отсчитываются те же шесть месяцев на понуждение |
| Срок привязан к событию, а событие не наступило | Спорная конструкция. Лучше сочетать событие с предельной календарной датой |
Отсюда практический вывод: предложение заключить основной договор нужно направлять письменно и до окончания срока, иначе обязательство прекратится само, без чьей-либо вины. Подойдёт заказное письмо с описью или электронный канал, если он согласован в договоре.
Форма предварительного договора аренды и регистрация
Форма подчиняется простому правилу: предварительный договор заключается в той же форме, что установлена для основного, а если для основного форма не установлена, то в письменной. Несоблюдение формы делает предварительный договор ничтожным, то есть не порождающим никаких обязательств.
- Нотариус не нужен, если основной договор аренды не требует нотариального удостоверения. Для аренды нежилых помещений он не требуется
- Регистрация не нужна. Предварительный договор аренды недвижимости государственной регистрации не подлежит, даже когда основной договор будет регистрироваться. Он не создаёт обременения объекта, а лишь обязывает стороны заключить сделку
- Подписи уполномоченных лиц. Полномочия подтверждаются уставом, доверенностью или выпиской из реестра, актуальной на дату подписания
- Печати не обязательны, если организация от них отказалась
Один нюанс из образца стоит поправить при заполнении. В тексте встречается формулировка про свидетельство о регистрации права собственности: свидетельства давно не выдают, право подтверждается выпиской из ЕГРН. Замените ссылку, иначе привязка срока к «получению свидетельства» окажется привязкой к событию, которое никогда не наступит.
Порядок регистрации самой аренды, когда до неё дойдёт дело, мы разбирали в материале про регистрацию договора аренды нежилого помещения.
Собирать предварительный договор с нуля не нужно: в образце уже есть и обязанность заключить аренду, и отдельный раздел с условиями будущего договора, который остаётся только заполнить своими цифрами.
Открыть образец предварительного договора аренды
Задаток, аванс и обеспечительный платёж
Деньги по предварительному договору передают часто, но называют по-разному, и от названия зависит судьба суммы при срыве сделки.
| Платёж | Если сделка сорвалась по вине арендатора | Если по вине арендодателя |
|---|---|---|
| Задаток | Остаётся у арендодателя | Возвращается в двойном размере |
| Аванс | Возвращается арендатору полностью | Возвращается арендатору полностью |
| Обеспечительный платёж | Может быть удержан в счёт согласованных потерь | Возвращается, если стороны не написали иначе |
Задаток по предварительному договору допустим прямо, спор об этом закрыт. Но соглашение о задатке обязательно письменное, и слово «задаток» должно стоять в тексте. Если из документа неясно, чем является сумма, она считается авансом и просто возвращается, какой бы ни была причина срыва.
Ещё одна деталь: если сделка не состоялась без вины сторон, например объект погиб или его изъяли, задаток возвращается в одинарном размере. Штрафная функция включается только при вине.
Предварительный договор аренды для социального контракта
Отдельный сценарий, ради которого этот документ ищут особенно часто. При заключении социального контракта на открытие своего дела нужно подтвердить планируемые расходы, и аренда помещения обычно занимает в бизнес-плане заметную долю.
- Основной договор подписывать рано: деньги ещё не выделены, а платить за простой помещения нечем
- Предварительный договор закрывает задачу: он подтверждает, что помещение подобрано, цена согласована и собственник готов его сдать
- В документе должны быть конкретные цифры: адрес, площадь, размер платы за месяц. Общие формулировки соцзащита не принимает
- Срок заключения основного договора стоит согласовать с запасом, чтобы он не истёк, пока рассматривается заявление
- Собственник ничем не рискует: обязанность передать помещение возникнет только после подписания основного договора
Не подписывайте под соцконтракт документ, в котором нет размера платы. Именно эта строка подтверждает расходы, а без неё бумага теряет смысл и для комиссии, и для вас самих.
Когда предварительный договор не нужен
Есть ситуации, где вместо него правильнее использовать другой инструмент.
- Объект ещё не создан или не оформлен. Договор аренды будущей вещи заключать можно: отсутствие права собственности у арендодателя на момент подписания само по себе договор не порочит. Обязанность передать помещение просто возникнет позже
- Нужна свобода выбора у одной стороны. Тогда подходит опцион: одна сторона получает право потребовать заключения договора, а не обязанность его заключить
- Условия ещё не определены. Рамочный договор фиксирует общие правила, а конкретика согласовывается отдельными заявками. Понудить к заключению по нему нельзя
- Стороны просто ведут переговоры. Достаточно соглашения о порядке переговоров с обязанностью вести их добросовестно
Главное отличие опциона от предварительного договора в том, кто кого может заставить. По предварительному договору обязаны оба, по опциону обязана одна сторона, а вторая свободна воспользоваться правом или нет.
Частые вопросы
Какую юридическую силу имеет предварительный договор?
Силу обязательства заключить основной договор. При уклонении второй стороны можно через суд понудить её к заключению, а договор будет считаться заключённым с момента вступления решения в силу.
В чём смысл предварительного договора?
Он фиксирует условия сделки заранее, когда подписать основной договор пока нельзя. Стороны страхуют себя: арендатор от того, что помещение уйдёт другому, арендодатель от того, что арендатор передумает.
Нужно ли регистрировать предварительный договор аренды?
Нет. Он не подлежит государственной регистрации, даже если основной договор аренды будет регистрироваться. Обременения объекта предварительный договор не создаёт.
Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса?
Только если нотариального удостоверения требует основной договор. Для аренды нежилых помещений оно не требуется, значит, и предварительный договор заверять не нужно.
Сколько по времени действует предварительный договор?
Столько, сколько указали стороны. Если срок не указан, основной договор должен быть заключён в течение года с даты подписания предварительного.
Можно ли заключить предварительный договор аренды помещения, которого ещё нет?
Да, если из документа можно понять, о каком объекте идёт речь: адрес строящегося здания, номер по проекту, площадь, этаж. Но чаще в такой ситуации проще заключить сразу договор аренды будущей вещи.
Что такое предварительный договор с задатком?
Это предварительный договор, к которому добавлено письменное соглашение о задатке. При срыве сделки по вине арендатора задаток остаётся у арендодателя, по вине арендодателя возвращается в двойном размере.
Можно ли переуступить права по предварительному договору?
Как правило да: право требовать заключения основного договора уступают по общим правилам, если предварительный договор этого не запрещает и уступка не противоречит существу обязательства. Оформляют её письменно и уведомляют вторую сторону. Согласие второй стороны лучше получить заранее: это снимает почву для спора о допустимости уступки.
Что делать, если вторая сторона отказывается подписывать аренду?
Направить письменное предложение заключить основной договор с проектом, зафиксировать отказ или молчание и в течение шести месяцев обратиться в суд с требованием о понуждении. Одновременно можно требовать возмещения убытков.
Чем отличается предварительный договор от договора аренды?
Предварительный договор порождает только обязанность подписать аренду в будущем. Право пользоваться помещением, платить за него и требовать передачи возникает исключительно из основного договора.
Когда универсального образца недостаточно
Типовой договор закрывает простой случай: помещение существует, собственник понятен, стороны просто ждут удобного момента. Документ стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- объект строится и в договоре нужно описать будущее помещение по проекту
- передаётся крупный задаток или обеспечительный платёж
- арендатор до подписания аренды вкладывается в проект, ремонт или согласования
- арендодателю нужно время на оформление права собственности
- договор нужен для социального контракта, субсидии или банка
- у помещения несколько собственников или оно в залоге
- стороны хотят предусмотреть штраф за отказ от сделки
- вторая сторона уже уклоняется и вы готовите иск о понуждении
Юрист проверит полномочия и права на объект, опишет предмет так, чтобы суд смог понудить к заключению, и подберёт правильный инструмент: предварительный договор, опцион или сразу аренду будущей вещи. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле потери задатка и сорванного открытия.
Получить консультацию юриста по предварительному договору
Что ещё почитать по теме
Когда дело дойдёт до основного договора, набор обязательных условий будет намного шире, чем в предварительном.
Что должно быть в договоре аренды нежилого помещения
Перед подписанием стоит проверить и само помещение, и права арендодателя на него: это тот случай, когда проверка окупается сразу.
На что обратить внимание в договоре аренды коммерческого помещения
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.
Вместе с предварительным договором обычно скачивают эти формы.
