Квартиру проверяют по одному документу: выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Она отвечает на вопрос, существует ли объект в тех характеристиках, которые вам называют, и висит ли на нём что-то, что помешает спокойно жить: ипотека, арест, запрет регистрационных действий или уже зарегистрированный наём в пользу другого человека.
Проверка занимает один вечер, а последствия её отсутствия растягиваются на годы: квартиру продают с торгов, приходит новый собственник, приезжает второй жилец с точно таким же договором. Ниже разбираем, какую выписку заказывать, что в ней смотреть и как перенести результат проверки в договор, чтобы он вас защищал.
Образец составили практикующие юристы: в нём есть поля под кадастровый номер, реквизиты документа о праве и заверения собственника об отсутствии обременений. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и заполнить от руки.
Скачать простой образец договора аренды квартиры
Как проверить квартиру перед арендой: три источника
Проверка складывается из трёх независимых источников, и ни один не заменяет остальные.
- Реестр недвижимости. Кто собственник, какие обременения, каков кадастровый номер и площадь.
- Сам собственник. Правоустанавливающий документ, справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам, сведения о зарегистрированных в квартире.
- Открытые базы. Исполнительные производства, сведения о банкротстве, судебные дела.
Первый источник платный и занимает от нескольких минут до трёх рабочих дней, остальные бесплатны и требуют десяти минут.
Выписка из ЕГРН на квартиру: какую заказывать
Видов выписок несколько, и они отвечают на разные вопросы.
| Вид выписки | Что показывает | Нужна ли жильцу |
|---|---|---|
| Об основных характеристиках и зарегистрированных правах | Адрес, площадь, кадастровый номер, вид права, раздел ограничений и обременений | Да, это основная выписка |
| О переходе прав на объект | Историю всех владельцев и оснований перехода права | Полезна, если квартиру часто перепродавали |
| С планом расположения помещения на этаже | Графический план квартиры | Полезна, чтобы увидеть неузаконенную перепланировку |
| О правах отдельного лица на объекты | Всю недвижимость конкретного человека | Нет, выдаётся ограниченному кругу лиц |
Правильное название реестра ЕГРН, а не ЕГРП. Реестр прав и кадастр объединили ещё в 2017 году, и запросы «выписка из ЕГРП» приводят к тем же сведениям. Свидетельств о праве собственности с 2016 года не выдают: единственный подтверждающий документ это выписка.
Электронную выписку заказывают через портал госуслуг, МФЦ или публично-правовую компанию «Роскадастр», услуга платная. Собственник видит сведения о своих объектах в личном кабинете госуслуг бесплатно, поэтому свежую выписку проще попросить у него.
Почему в вашей выписке не будет фамилии собственника
С марта 2023 года персональные данные правообладателя в выписке, которую заказал посторонний, не раскрываются. Фамилия, имя и отчество появятся, только если собственник сам открыл эти сведения в реестре, либо если выписку запрашивает он, его супруг, нотариус, орган власти или другое лицо из закрытого перечня.
Что это меняет для нанимателя:
- проверить собственника «своей» выпиской не получится, попросите свежую выписку у арендодателя
- можно предложить собственнику открыть данные в ЕГРН, это делается заявлением через госуслуги
- подтвердить право через нотариуса можно, но платить будете вы
- обременения, площадь и кадастровый номер в вашей выписке видны в любом случае, а это самое важное
В какой выписке ЕГРН видны обременения и как их читать
Обременения перечислены в разделе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Отсутствие записей означает, что на дату выписки ограничений нет.
| Обременение | Что означает | Чем рискует жилец |
|---|---|---|
| Ипотека в силу закона или договора | Квартира в залоге у банка | При взыскании квартиру продадут, спорить о сохранении найма придётся в суде |
| Арест | Квартиру нельзя продать, идёт спор или взыскание | Собственник в долгах, ситуация может развиваться быстро |
| Запрет регистрационных действий | Ограничение от пристава или суда | Тот же сигнал о долгах, что и арест |
| Наём или аренда сроком от года | Квартира уже сдана другому лицу | Прямой конфликт: у кого-то есть действующий договор на это же жильё |
| Рента, пожизненное содержание с иждивением | В квартире есть человек с правом проживания | Он может вселиться в любой момент |
| Доверительное управление | Квартирой распоряжается управляющий | Договор подписывает не собственник, нужен договор управления |
Ипотека сама по себе не запрет сдавать квартиру. По общему правилу залогодатель вправе сдавать заложенное жильё внаём без согласия банка, если срок найма не превышает срок кредита и жильё используется по назначению. Но договор об ипотеке почти всегда предусматривает иное, поэтому попросите показать соответствующий пункт кредитного договора или письменное согласие банка. Условие о том, что квартира в залоге, стоит прямо вписать в договор найма.
Как проверить, зарегистрирован ли договор аренды в Росреестре
Здесь важно понимать, что именно регистрируется. Регистрируется не договор, а обременение права собственности. Оно возникает при найме жилого помещения на срок от одного года, а заявление подаёт любая из сторон. Тянуть с этим не стоит: пока запись в реестр не внесена, наниматель не защищён от требований нового собственника.
Проверить, есть ли зарегистрированный наём, можно по той же выписке из ЕГРН: запись будет в разделе обременений с указанием срока и номера регистрации. Отдельного сервиса «проверить договор аренды» не существует, всё видно в выписке.
Если долгосрочный договор не зарегистрирован, он всё равно действует между сторонами: собственник не может сказать «договора нет». Но он не противопоставляется третьим лицам, то есть новый покупатель квартиры сможет заявить, что о найме не знал. Краткосрочный договор до одного года регистрировать не нужно вовсе, поэтому большинство договоров и заключают на 11 месяцев.
Открыть образец договора аренды квартиры на 11 месяцев
Что проверить кроме реестра
Реестр показывает объект. Остальное показывает человека и квартиру изнутри.
- Исполнительные производства. Банк данных Федеральной службы судебных приставов, поиск бесплатный по фамилии и дате рождения. Много производств означает, что арест может появиться завтра.
- Банкротство. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Если процедура идёт, квартиру могут включить в конкурсную массу и продать.
- Долги за коммунальные услуги. Справка из управляющей компании или расчётного центра на дату заселения. Долг собственника вашим не станет, но подачу горячей воды или электричества могут ограничить, а разбираться будете вы.
- Кто зарегистрирован в квартире. Справка о зарегистрированных лицах. Отдельное внимание тем, кто отказался от приватизации: у них сохраняется бессрочное право пользования, и они вправе вселиться независимо от вашего договора.
- Перепланировка. Сравните план из выписки с тем, что видите. Неузаконенная перепланировка это риск предписания и работ по возврату в прежнее состояние прямо во время вашего проживания.
- Показания счётчиков. Перепишите цифры на день въезда и внесите их в акт приёма-передачи.
Что записать в договор по итогам проверки
Проверка имеет смысл, только если её результат зафиксирован письменно.
- кадастровый номер квартиры, адрес, площадь и этаж, ровно как в выписке
- реквизиты документа о праве: вид, дата, номер записи регистрации
- заверение собственника, что квартира не в споре, не под арестом, не сдана другим лицам
- пункт про ипотеку, если она есть, со ссылкой на согласие банка
- обязанность собственника предупредить о продаже и о смене собственника
- порядок возврата обеспечительного платежа, если договор придётся прекратить не по вашей вине
Полезно знать: переход права собственности сам по себе не расторгает договор найма. Новый владелец становится наймодателем на прежних условиях. Именно поэтому регистрация обременения по долгосрочному договору выгодна жильцу: она делает его права заметными для любого покупателя.
Частые вопросы
В какой выписке ЕГРН видны обременения?
В базовой выписке об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Обременения указаны отдельным разделом с видом ограничения, сроком, реквизитами документа-основания и лицом, в пользу которого оно установлено.
Для чего нужна выписка из ЕГРН при аренде квартиры?
Чтобы убедиться, что квартира существует в заявленных характеристиках, что сдаёт её тот, у кого есть право, и что на жильё не наложены арест, запрет или чужой наём. Это единственный документ, который подтверждает право собственности на сегодняшний день, все остальные подтверждают только основание его возникновения.
В каком случае накладывается обременение на квартиру?
При покупке в ипотеку, при залоге по другому кредиту, по определению суда об обеспечительных мерах, по постановлению судебного пристава, при заключении договора ренты или пожизненного содержания с иждивением, а также при регистрации долгосрочного найма и аренды.
Можно ли снимать квартиру с обременением?
Да, кроме случая, когда квартира уже сдана другому человеку по зарегистрированному договору. При ипотеке проверьте согласие банка. При аресте или запрете регистрационных действий взвесьте риск: сам по себе арест проживанию не мешает, но означает, что у собственника серьёзные долги.
Как проверить квартиру по кадастровому номеру на обременения?
Заказать по этому номеру выписку из ЕГРН. Публичная кадастровая карта показывает только характеристики объекта, сведений об обременениях и правах там нет, поэтому «проверить бесплатно» можно лишь адрес, площадь и кадастровую стоимость.
Что делать, если квартиру продали, пока я в ней живу?
Договор продолжает действовать: новый собственник занимает место прежнего наймодателя. Платить нужно ему, а не прежнему владельцу, после того как вам покажут документы о переходе права. Требовать переподписать договор на худших условиях новый собственник не вправе.
Где взять выписку из ЕГРН на квартиру?
Через портал госуслуг, в МФЦ или в ППК «Роскадастр». Электронная выписка приходит быстрее и обходится дешевле бумажной. Бумажную с печатью имеет смысл брать, только если она нужна для суда.
Ещё по теме аренды жилья
Проверка объекта закрывает только часть рисков. Вторая часть это человек, который стоит перед вами с ключами, и бумаги, которые он показывает.
Какие документы нужны для аренды квартиры и что проверить у собственника
Когда с объектом и собственником всё понятно, остаётся сам текст договора. Разбор по пунктам, что в нём обязательно должно быть, лежит отдельно.
Как правильно заключить договор аренды квартиры
И отдельно стоит посмотреть подборку типовых промахов обеих сторон: там разобрано, что должно насторожить и чем оборачивается сдача жилья вообще без договора.
Типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде и найму жилья их несколько десятков: простой договор между гражданами, договор с мебелью и техникой, посуточный, с описью имущества, с правом передачи в поднаём. Посмотрите подборку и возьмите вариант под свою ситуацию.
Все образцы договоров аренды квартиры
Когда стоит показать выписку юристу
Универсальный образец договора рассчитан на чистый объект без ограничений. Разбор с юристом нужен, если в выписке или в ситуации есть хотя бы одно из этого:
- в разделе обременений стоит арест или запрет регистрационных действий
- квартира в ипотеке, а согласия банка на сдачу вам не показывают
- в реестре уже зарегистрирован наём или аренда на этот же объект
- среди собственников есть несовершеннолетний или недееспособный
- право возникло по решению суда либо по наследству меньше трёх лет назад
- в квартире зарегистрированы люди, которые отказались от приватизации
- вы уже внесли предоплату, а выписку получили только сейчас
Юрист прочитает выписку целиком, объяснит, чем именно грозит каждая запись, и составит договор с условиями, которые закрывают ваш конкретный риск.
Получить консультацию юриста по выписке из ЕГРН
Другие образцы по теме
Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
