Перед тем как снять квартиру, проверять надо не объявление, а человека и бумаги. Минимум, который наниматель обязан увидеть своими глазами: паспорт того, кто подписывает договор, документ о праве собственности на квартиру и согласие остальных собственников, если их несколько. Всё остальное дополняет эту тройку.
Бланка договора найма, утверждённого государством, не существует, и именно поэтому ошибиться легко: половина проблем начинается не с текста договора, а с того, что жильё сдавал не тот человек. Ниже разбираем, какие документы нужны для аренды квартиры, как их читать и что из проверенного обязательно перенести в договор.
Образец ниже составили практикующие юристы: в нём уже есть поля под реквизиты правоустанавливающего документа, опись мебели и техники, показания счётчиков и обеспечительный платёж. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать.
Скачать образец договора аренды квартиры с мебелью и техникой
Какие документы должен показать арендодатель
Список короткий, и просить его не стыдно: добросовестный собственник показывает документы сам и без напоминаний.
| Документ | Что он подтверждает | Что смотреть |
|---|---|---|
| Паспорт | Кто перед вами | Фото, ФИО, серия и номер, срок действия. Фамилия должна совпасть с документом о праве собственности |
| Выписка из ЕГРН | Кто собственник и есть ли обременения | Адрес, площадь, кадастровый номер, раздел об ограничениях и обременениях |
| Правоустанавливающий документ | Откуда у человека право | Договор купли-продажи, дарения, передачи в собственность, свидетельство о наследстве, решение суда |
| Согласие остальных собственников | Что сдача согласована | Подписи всех совладельцев в договоре либо отдельное письменное согласие |
| Доверенность | Право подписывать за собственника | Срок, прямо названное право сдавать жильё внаём и получать плату |
| Справка об оплате ЖКУ и показания счётчиков | Что вы не наследуете чужой долг | Дата справки, отсутствие задолженности, цифры на счётчиках на день заселения |
| Разрешение органа опеки | Если доля принадлежит ребёнку | Предварительное разрешение на сдачу жилья подопечного внаём |
Свидетельства о праве собственности больше не выдают. Единственный действующий документ, подтверждающий право, это выписка из ЕГРН. Если вам показывают розовое или зелёное свидетельство, оно не поддельное, просто устаревшее: сведения могли много раз измениться, и проверять их всё равно надо по реестру.
Документы при съёме квартиры: как читать выписку из ЕГРН
Выписка из ЕГРН отвечает на два вопроса: чей объект и что с ним не так. Второй вопрос важнее.
- Раздел с характеристиками: адрес, площадь, назначение, кадастровый номер. Сверьте адрес и площадь с объявлением и с тем, что видите.
- Раздел о правах: вид права (собственность, общая долевая, общая совместная), дата и номер регистрации.
- Раздел об ограничениях и обременениях: ипотека, арест, запрет на регистрационные действия, ранее зарегистрированный наём или аренда.
С 2023 года фамилию собственника в выписке, которую заказал посторонний человек, не показывают. Данные раскрываются, только если правообладатель сам открыл их в реестре или если выписку заказывает он же, его супруг, нотариус или другое лицо из закрытого перечня. Практический вывод простой: не пытайтесь проверить собственника выпиской, заказанной на себя, а попросите свежую выписку у арендодателя либо предложите ему открыть свои данные в ЕГРН. Обременения и характеристики объекта в вашей выписке будут видны в любом случае.
Подробный разбор того, как читать обременения и что делать, если квартира в ипотеке или под арестом, мы собрали в отдельном материале.
Как проверить квартиру перед арендой: выписка ЕГРН и обременения
Как проверить, что перед вами собственник
Схема обмана почти всегда одна и та же: квартиру показывает человек, который сам снял её на сутки, берёт предоплату сразу с нескольких желающих и исчезает. Ломается она на трёх простых действиях.
- Сверьте паспорт и документ о праве. Фамилия, имя, отчество и дата рождения должны совпасть буква в букву. Разные написания фамилии в двух документах это повод остановиться и разобраться, а не «просто опечатка».
- Проверьте паспорт на действительность. Сервис проверки по списку недействительных российских паспортов работает на сайте МВД и бесплатен, нужны только серия и номер.
- Задайте вопросы по квартире. Когда куплена, кто ещё зарегистрирован, где счётчики, кто управляющая компания, где вентиль перекрытия воды. Настоящий собственник отвечает не задумываясь.
Снятие копии паспорта требует согласия его владельца, и это работает в обе стороны. А вот внесение паспортных данных прямо в договор отдельного согласия не требует: это обработка, необходимая для исполнения договора. Переписать реквизиты и достаточнее, и безопаснее для обеих сторон. Требование «отдайте копию паспорта до просмотра» не имеет никакого отношения к безопасности сделки.
Если квартиру сдаёт не собственник
Это законно, но только при одном условии: у человека есть полномочия, и они подтверждены бумагой.
| Кто сдаёт | Что нужно | Риск, если документа нет |
|---|---|---|
| Представитель по доверенности | Доверенность, где прямо указано право сдавать жильё внаём и получать плату | Договор оспорим, деньги придётся возвращать через суд |
| Родственник собственника | Та же доверенность, родство полномочий не даёт | Собственник вправе потребовать освободить квартиру в любой момент |
| Один из нескольких собственников | Согласие всех остальных или доверенности от них | Любой из совладельцев может оспорить договор |
| Наниматель, который пересдаёт | Письменное согласие собственника на поднаём и сам договор найма | Собственник выселит вас как незаконно проживающих |
| Агентство недвижимости | Договор агентства с собственником и договор найма, подписанный собственником | Вы платите комиссию, но живёте без действующего договора |
Для подписания договора найма достаточно доверенности в простой письменной форме. Нотариальная обязательна тогда, когда представитель будет подавать документы в Росреестр, то есть при долгосрочном договоре, влекущем регистрацию обременения. Если доверенность нотариальная, её подлинность можно проверить бесплатно в реестре на портале Федеральной нотариальной палаты по номеру и дате.
Отдельная история, когда собственников несколько или доля принадлежит ребёнку. Кто подписывает договор, чьё согласие нужно и как оформить сдачу доли, разбираем подробно.
Договор аренды квартиры с несколькими собственниками
На что обратить внимание при аренде квартиры
Признаки, при которых стоит взять паузу, а не деньги из кармана.
- просят предоплату или бронь до просмотра квартиры и до подписания договора
- отказываются показать паспорт или выписку из ЕГРН, ссылаясь на «личные данные»
- цена заметно ниже рынка для этого района, этажа и состояния
- предлагают обойтись без договора, «по-честному»
- просят перевести деньги на карту, оформленную на другого человека
- торопят: «есть ещё двое желающих, решайте сегодня»
- не дают вписать в договор конкретные суммы и сроки, отвечают «это и так понятно»
- показывает квартиру один человек, а подписывать приезжает другой
Ни один из этих признаков сам по себе не означает обмана, но каждый означает, что доказать что-либо потом будет нечем.
Что из проверенного перенести в договор
Проверка бесполезна, если её результат нигде не зафиксирован. В договор должны попасть:
- полные данные обеих сторон: ФИО, дата рождения, паспорт, адрес регистрации
- реквизиты документа о праве собственности: вид, дата, номер записи в ЕГРН
- реквизиты доверенности, если подписывает представитель
- однозначное описание квартиры: адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер
- размер платы, срок и способ внесения, а также что входит в плату
- кто оплачивает коммунальные услуги и по каким показаниям
- обеспечительный платёж: размер, закрытый перечень удержаний, срок возврата
- перечень всех, кто будет проживать, поимённо
- срок предупреждения о расторжении для каждой стороны
К договору сразу подписывается акт приёма-передачи: опись мебели и техники, состояние отделки, показания всех счётчиков на день заселения. Всё, что сломано или поцарапано на момент въезда, должно быть в акте, иначе при выезде это вычтут из вашего обеспечительного платежа.
Открыть образец договора аренды квартиры с описью имущества
Наём или аренда: почему это важно для проверки
Если квартиру снимает гражданин для проживания, это наём жилого помещения, а стороны называются наймодатель и наниматель. Слово «аренда» применяется, когда жильё снимает организация. В быту и в поиске все пишут «аренда квартиры», и ошибкой в названии договора это не считается: суд смотрит на содержание. Но разница влияет на права.
| Параметр | Наём жилья гражданином | Аренда жилья организацией |
|---|---|---|
| Кто снимает | Физическое лицо для проживания | Юридическое лицо, жильё предоставляется работнику |
| Максимальный срок | 5 лет, при отсутствии срока в договоре считается заключённым на 5 лет | Определяется договором |
| Досрочный отказ снимающего | В любое время с письменным предупреждением, по закону за три месяца | По основаниям договора и закона |
| Расторжение по требованию собственника | Только через суд и только по основаниям, названным в законе | Через суд, основания можно расширить договором |
| Регистрация | При сроке от года регистрируется обременение права собственности | Договор от года подлежит государственной регистрации |
Практический вывод для нанимателя: по договору найма выселить вас в один день нельзя, даже если собственник передумал. Это одна из причин, по которым договор нужен именно вам, а не только владельцу квартиры.
Частые вопросы
Какие документы должен предоставить арендодатель арендатору?
Паспорт, выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ на квартиру. Если собственников несколько, добавляется их согласие, если сдаёт представитель, доверенность с правом сдавать внаём. По вашей просьбе собственник также показывает справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Какие документы запросить у собственника при аренде квартиры?
Те же самые. Требовать оригиналы и сверять их с паспортом это нормальная практика, а не проявление недоверия. Копии себе брать не обязательно: достаточно переписать реквизиты в договор.
Какие документы нужны для съёма квартиры от нанимателя?
Только паспорт. Собственник вправе попросить подтверждение занятости или доходов, но это его пожелание, а не требование закона: отказать вы можете, как и он может после этого не сдать квартиру. Никаких справок, кроме паспорта, для заключения договора найма закон не требует.
Как проверить документы на квартиру при аренде, если собственник за границей?
Договор подписывает представитель по доверенности. Если доверенность выдана за пределами России, на ней должен стоять апостиль или отметка консульского удостоверения, а перевод должен быть нотариально заверен. Плату лучше перечислять на счёт самого собственника, а не представителя, если в доверенности нет права получать деньги.
Можно ли снимать квартиру без договора?
Закон этого не запрещает, но тогда у вас не останется ни доказательств оплаты, ни права находиться в квартире. Собственник сможет попросить съехать в любой день, а обеспечительный платёж вернуть будет нечем. Сдача без договора рискованна для обеих сторон, но для жильца она рискованнее.
Что делать, если квартира оказалась в ипотеке?
Само по себе это не препятствие: собственник вправе сдавать заложенную квартиру, если кредитный договор не требует согласия банка. Попросите показать соответствующий пункт кредитного договора либо письменное согласие банка. При обращении взыскания на квартиру наём прекращается не автоматически, но спорить придётся, и лучше знать об этом заранее.
Нужна ли временная регистрация в съёмной квартире?
Если вы живёте не по месту постоянной регистрации больше 90 дней, зарегистрироваться по месту пребывания нужно. Регистрация оформляется с согласия собственника, срочная, никаких прав на квартиру не даёт и прекращается вместе с договором. Для иностранного гражданина постановку на миграционный учёт обеспечивает принимающая сторона в течение семи рабочих дней.
Ещё по теме аренды жилья
Проверка документов это половина дела. Вторая половина это сам договор: какие пункты в нём обязательны, как считать обеспечительный платёж и какие формулировки чаще всего оказываются пустыми.
Как правильно заключить договор аренды квартиры: разбор по пунктам
Отдельно стоит посмотреть подборку типовых промахов обеих сторон: там собраны ситуации, когда договор вроде бы есть, но в споре он не помогает.
Типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По найму и аренде жилья их несколько десятков: договор с мебелью и техникой, простой договор между гражданами, посуточный, с описью имущества, с правом выкупа, договор аренды комнаты. Если ваша ситуация отличается от типовой, посмотрите всю подборку и возьмите подходящий вариант.
Все образцы договоров аренды квартиры
Когда универсального образца мало
Готовый образец рассчитан на обычную ситуацию: один взрослый собственник, свободная от обременений квартира, обычная мебель. Показать документы юристу стоит, если есть хотя бы один из признаков:
- собственников несколько или среди них есть несовершеннолетний
- квартира в ипотеке, под арестом или с иным обременением
- договор подписывает представитель по доверенности
- в квартире дорогая обстановка или техника, и обеспечительный платёж крупный
- жильё сдаёт организация либо снимает организация для сотрудника
- вы уже внесли деньги, а документы вызывают вопросы
Юрист проверит документы и договор до подписания и объяснит, чем именно вы рискуете в вашей конкретной ситуации. Это занимает считаные минуты и обходится несопоставимо дешевле, чем потерянная предоплата.
Получить консультацию юриста по документам на квартиру
Другие образцы по теме
Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
