Если у квартиры несколько собственников, сдать её можно только с согласия всех. Не большинства, не владельца большей доли, а каждого. Договор, который подписал один совладелец без согласия остальных, оспорим: любой из них вправе потребовать выселения жильца, и суд встанет на его сторону.
Утверждённой формы такого договора не существует, а типовые шаблоны из интернета рассчитаны на одного наймодателя: там одна строка под фамилию и одно место для подписи. Из-за этого совладельцы дописывают вторую сторону от руки, забывают указать доли и банковские реквизиты, и вся конструкция рассыпается при первом же споре. Ниже разбираем, кто подписывает, чьё согласие обязательно и как оформить сдачу доли.
Образец составили практикующие юристы: преамбула позволяет указать нескольких наймодателей, есть перечень проживающих, опись имущества и обеспечительный платёж. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать.
Скачать образец договора найма квартиры
Кто подписывает договор, если собственников несколько
Рабочих вариантов три, и все они законны.
- Подписывают все собственники. Самый надёжный путь. В преамбуле перечисляются все, с указанием долей и паспортных данных, подписи ставятся на каждом листе.
- Подписывает один по доверенностям от остальных. Доверенность должна прямо называть право сдавать жильё внаём и, если нужно, получать плату. Для подписания достаточно простой письменной формы, нотариальная обязательна, когда представитель будет подавать документы в Росреестр по долгосрочному договору.
- Подписывает один, остальные дают письменное согласие. Согласие оформляется отдельным документом и прикладывается к договору. Вариант проще доверенности, но жильцу стоит забрать себе оригиналы или заверенные копии.
Никакие устные договорённости между родственниками жильца не защищают. Если один брат сдал квартиру, а второй через месяц приехал и потребовал освободить помещение, спор будет между наймодателями, а страдать будет наниматель.
Долевая и совместная собственность: в чём разница
| Параметр | Общая долевая | Общая совместная |
|---|---|---|
| Как выглядит в выписке ЕГРН | Указаны доли: 1/2, 1/3, 2/5 | Доли не указаны, написано «общая совместная собственность» |
| Типичный случай | Наследство, приватизация, покупка вскладчину | Имущество супругов, приобретённое в браке |
| Кто решает вопрос о сдаче | Все участники по соглашению | Все участники, согласие второго супруга предполагается |
| Что если согласия нет | Порядок пользования определяет суд | Сделку можно оспорить, если доказано, что жилец знал об отсутствии согласия |
| Как делится доход | Соразмерно долям, если соглашением не установлено иное | Поступает в общее имущество супругов |
Практический вывод для нанимателя простой: посмотрите в выписке из ЕГРН, какой вид права зарегистрирован. Если долевая, требуйте подписи или согласия всех. Если совместная и квартира куплена в браке, спрашивайте про согласие супруга.
Согласие сособственника на сдачу квартиры
Отдельный документ, который стоит взять всегда, когда договор подписывает не весь состав собственников. В нём должно быть:
- кто даёт согласие: ФИО, паспорт, размер доли
- на что именно: адрес квартиры, кадастровый номер
- ключевые условия сделки: срок, размер платы, кому передаётся жильё
- кому предоставлено право подписать договор и получать плату
- срок действия согласия
- дата и подпись
Согласие «на любых условиях по усмотрению подписанта» лучше не принимать: оно даёт совладельцу возможность потом заявить, что он имел в виду совсем другую цену и другой срок.
Если квартира супругов
Имущество, приобретённое в браке, по общему правилу находится в совместной собственности, даже если в выписке значится один супруг. Согласие второго на распоряжение таким имуществом предполагается, но у этого правила есть исключения.
- Краткосрочный договор до одного года. Обычно достаточно того, что согласие второго супруга предполагается. Письменное согласие берут для спокойствия сторон.
- Долгосрочный договор от года. Он влечёт регистрацию обременения права собственности, поэтому нотариально удостоверенное согласие супруга безопаснее оформить: без него сделка уязвима.
- Квартира получена в дар или по наследству либо куплена до брака. Это личное имущество, согласие супруга не требуется.
- Есть брачный договор. Смотрите его условия, они меняют режим имущества.
- Супруги в разводе, а имущество не разделено. Режим совместной собственности сохраняется, согласие бывшего супруга нужно.
Можно ли сдать свою долю в квартире
Здесь чаще всего ошибаются. Доля это доля в праве, а не конкретная комната. Из этого следуют два практических вывода.
- Собственник доли не вправе самостоятельно вселять в квартиру посторонних людей: для этого нужно согласие остальных сособственников.
- Сдать долю «в аренду» отдельно от квартиры невозможно, потому что предметом найма является жилое помещение или его изолированная часть, а не абстрактная дробь.
Что можно сделать законно:
- договориться о порядке пользования: соглашением сособственников закрепить за каждым конкретную комнату, а затем сдать свою комнату с согласия остальных
- определить порядок пользования через суд, если добровольно договориться не получается
- выделить долю в натуре, если это технически возможно, что для типовой квартиры бывает редко
- продать или подарить долю, соблюдая преимущественное право покупки остальных участников
Если комната изолирована и порядок пользования определён, договор заключается на комнату, а не на квартиру, и в нём отдельно оговаривается пользование кухней, коридором и санузлом.
Открыть образец договора найма квартиры и заполнить состав наймодателей
Если один из собственников несовершеннолетний
Самый жёсткий сценарий. Сдача внаём жилья, которое принадлежит ребёнку, требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Родители не вправе распорядиться имуществом ребёнка без такого разрешения, и их подписи под договором проблему не закрывают.
Что делать сторонам:
- собственнику получить разрешение опеки до подписания договора
- нанимателю попросить копию разрешения и сверить в нём адрес и условия
- указать реквизиты разрешения в преамбуле договора
- если ребёнку 14 лет и больше, он подписывает договор сам с письменного согласия законных представителей
Договор, заключённый без разрешения опеки, оспаривается, а последствием становится выселение жильца и возврат всего полученного.
Договор аренды квартиры с двумя арендаторами
Обратная ситуация: собственник один, а снимают квартиру двое или больше. Здесь важна одна деталь, которую почти всегда упускают.
| Как оформлено | Кто отвечает за плату и ущерб | Что делать собственнику |
|---|---|---|
| Один наниматель, остальные вписаны как постоянно проживающие | Наниматель, в том числе за действия проживающих | Перечислить всех поимённо в договоре |
| Несколько сонанимателей по соглашению о солидарной ответственности | Все солидарно, требовать можно с любого | Заключить с ними такое соглашение вместе с договором |
| Двое подписали договор, но про ответственность ничего не написано | Спорная ситуация, придётся доказывать | Дописать условие об ответственности прямо в договор |
Разница видна, когда один из жильцов съезжает и перестаёт платить. Солидарная ответственность позволяет требовать всю сумму с оставшегося, а без неё придётся делить долг и судиться отдельно с каждым.
Кто получает плату и как её делить
Доходы от использования общего имущества поступают в общую собственность и распределяются между участниками соразмерно долям, если соглашением не установлено иное. На практике это оформляют одним из трёх способов:
- каждому на свой счёт в доле, указанной в договоре, тогда жилец делает несколько переводов
- одному собственнику с последующим распределением между остальными по их соглашению
- одному собственнику как представителю по доверенности с правом получать плату
Для нанимателя это не формальность: платить надо строго по реквизитам из договора. Перевод «одному, а он передаст» без соответствующего условия не считается надлежащим исполнением, и второй собственник вправе потребовать свою часть заново.
Налог каждый собственник платит со своей части дохода. Если совладельцы применяют налог на профессиональный доход, самозанятым должен быть каждый и чек выдавать тоже каждый на свою часть.
Сдача квартиры самозанятым: договор, чек и налог
Частые вопросы
Как заключить договор аренды, если несколько собственников?
Перечислить всех в преамбуле с указанием долей и паспортных данных, получить подписи каждого либо доверенности от отсутствующих, указать реквизиты для оплаты и приложить согласия, если они оформлялись отдельно.
Можно ли сдать квартиру без согласия второго собственника?
Нет. Владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников. Договор без согласия остальных оспорим, и жильца выселят по требованию несогласного совладельца.
Нужно ли нотариальное согласие супруга на сдачу квартиры?
Для краткосрочного договора обычно достаточно того, что согласие предполагается, но письменное лучше взять. Для долгосрочного договора, влекущего регистрацию обременения, надёжнее нотариально удостоверенное согласие.
Как написать договор аренды квартиры с двумя собственниками?
Возьмите обычный образец договора найма и в преамбуле укажите обоих как Наймодателей, с долями и паспортными данными. В разделе о плате пропишите, кому и в какой пропорции перечисляются деньги. Подписи ставят оба, на каждом листе.
Что делать, если один собственник против сдачи?
Сдавать нельзя. Можно обратиться в суд за определением порядка пользования квартирой, но даже закрепление за вами конкретной комнаты не даёт права вселять в неё посторонних без согласия остальных.
Кому платить, если собственников двое?
Тому и в тех пропорциях, как указано в договоре. Если реквизиты не прописаны, требуйте дополнить договор: это защищает жильца от повторного требования со стороны второго владельца.
Как быть, если один из собственников за границей?
Он выдаёт доверенность на подписание договора. Доверенность, оформленная за пределами России, должна иметь апостиль или консульское удостоверение, а перевод нотариальное заверение. Реквизиты доверенности вносятся в преамбулу договора.
Ещё по теме аренды жилья
Проверка состава собственников начинается с выписки из реестра: там же видно, какой вид права зарегистрирован и нет ли обременений.
Как проверить квартиру перед арендой: выписка ЕГРН и обременения
Полный список документов, которые наниматель вправе попросить у владельца, собран отдельно.
Какие документы нужны для аренды квартиры и что проверить у собственника
Разбор договора по пунктам собран в материале как правильно заключить договор аренды квартиры, а промахи обеих сторон в материале про типовые ошибки при заключении договора.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По найму и аренде жилья их несколько десятков, включая договоры на комнату и на квартиру для проживания нанимателя вместе с семьёй. Посмотрите подборку и возьмите подходящий вариант.
Все образцы договоров аренды квартиры
Когда нужен юрист
Универсальный образец рассчитан на одного собственника. Разбор с юристом окупается, если есть хотя бы один признак:
- среди собственников есть несовершеннолетний или недееспособный
- один из совладельцев против сдачи или недоступен
- квартира в совместной собственности супругов, которые в разводе
- вы хотите сдать только свою комнату в общей квартире
- договор подписывает представитель по доверенности от нескольких лиц
- жильцов несколько и нужна их солидарная ответственность
- спор уже начался: один собственник требует выселения, другой возражает
Юрист составит договор с корректной преамбулой и распределением платежей, подготовит согласия и доверенности и подскажет, что делать, если один из совладельцев блокирует сдачу.
Получить консультацию юриста по общей собственности
Другие образцы по теме
Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
