Самозанятый вправе сдавать квартиру и платить с этого 4% при жильце-гражданине и 6% при жильце-организации. Декларацию подавать не нужно, налог считает инспекция, а вместо отчётности нужен один документ на каждый платёж: чек из приложения «Мой налог». Ограничения тоже есть, и их всего два: доход не больше 2,4 млн рублей в год и только жилые помещения.
Именно эти два ограничения и «подводные камни» чаще всего обходят стороной, когда собственник переходит на льготный режим. Плюс обязанность выдавать чек, которую забывают внести в договор, из-за чего жилец потом не может подтвердить оплату. Ниже разбираем режимы налогообложения по цифрам, формулировки для договора и порядок работы с чеком.
Образец составили практикующие юристы: в нём есть раздел о плате и порядке расчётов, куда добавляется условие о статусе самозанятого и выдаче чека. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать.
Скачать образец договора аренды квартиры
Может ли самозанятый сдавать квартиру
Да, и это один из самых распространённых видов дохода на этом режиме. Но у налога на профессиональный доход есть жёсткие границы.
- Только жилые помещения. Квартира, комната, дом. Сдача нежилых помещений и апартаментов под режим не подпадает, там придётся платить налог на доходы физических лиц или оформлять предпринимательство.
- Лимит дохода 2,4 млн рублей в год. Считаются все поступления по режиму, а не только аренда. При превышении право на режим утрачивается с даты превышения.
- Нельзя сдавать своему работодателю и бывшему работодателю, если с момента увольнения прошло меньше двух лет.
- Режим нельзя совмещать с упрощённой системой, единым сельхозналогом и патентом. Предприниматель может перейти на него, но только целиком.
- Государственные и муниципальные служащие вправе применять этот режим исключительно к доходам от сдачи жилья внаём, других видов деятельности им нельзя.
Оформление занимает несколько минут: приложение «Мой налог», сайт налоговой службы, портал госуслуг или мобильный банк. Сняться с учёта можно в любой момент там же.
НПД, НДФЛ или предприниматель: что выбрать
| Параметр | Налог на профессиональный доход | Налог на доходы физлиц | ИП на упрощённой системе |
|---|---|---|---|
| Ставка | 4% от граждан, 6% от организаций | 13% до 2,4 млн рублей в год, 15% от 2,4 до 5 млн, далее по прогрессии до 22% | 6% с доходов, ставка зависит от региона |
| Лимит дохода | 2,4 млн рублей в год | Нет | Существенно выше |
| Отчётность | Нет | Декларация раз в год | Декларация раз в год плюс книга учёта |
| Страховые взносы | Нет, стаж не идёт | Нет | Обязательные фиксированные взносы |
| Что подтверждает оплату | Чек из приложения | Расписка или перевод | Приходный документ |
| Когда платить | Ежемесячно, до 28 числа следующего месяца | До 15 июля года, следующего за отчётным | Авансы поквартально и налог по итогам года |
| Кому подходит | Одна или две квартиры | Разовая сдача или превышение лимита | Несколько объектов, доход выше лимита |
Схема «13% до 5 млн и 15% свыше» устарела. С 2025 года действует пятиступенчатая прогрессия, и первая ступень заканчивается на 2,4 млн рублей в год. Для типичной сдачи одной квартиры это по-прежнему 13%, но считать нужно по действующей шкале, а не по памяти.
При режиме для самозанятых есть разовый налоговый вычет в 10 000 рублей: пока он не исчерпан, ставки фактически составляют 3% и 4%. Отдельно заявлять его не нужно, он применяется автоматически.
Договор аренды квартиры с самозанятым: что добавить
Специального «договора для самозанятых» не существует: берётся обычный договор найма и дополняется тремя условиями.
«Наймодатель является плательщиком налога на профессиональный доход и самостоятельно уплачивает налог с получаемой платы. Наниматель не является налоговым агентом и налог не удерживает.»
«Наймодатель обязуется в течение 3 (трёх) рабочих дней с даты получения каждого платежа сформировать в мобильном приложении «Мой налог» чек и направить его Нанимателю в электронной форме на адрес электронной почты, указанный в реквизитах.»
«Наймодатель обязуется письменно уведомить Нанимателя об утрате статуса плательщика налога на профессиональный доход не позднее 3 (трёх) рабочих дней с даты снятия с учёта.»
Последний пункт критичен для жильца-организации. Если наймодатель перестал быть самозанятым и не предупредил, компания рискует доначислениями по налогу на доходы физических лиц и взносами, а спрашивать будут с неё.
Открыть образец договора аренды квартиры и добавить условие о чеке
Чек в приложении «Мой налог»
Чек это единственный документ, который подтверждает и получение дохода, и уплату налога с него. Формируется он вручную после каждого поступления.
| Форма расчёта | Когда формируется чек |
|---|---|
| Наличные | В момент расчёта |
| Электронные средства платежа, включая перевод по номеру телефона и карту | В момент расчёта |
| Иные формы безналичных расчётов | Не позднее 9 числа месяца, следующего за месяцем, в котором получены деньги |
Что важно знать:
- чек передаётся жильцу в электронном виде или на бумаге, ссылку удобно отправлять в мессенджер
- если платёж пришёл от организации, в чеке указывается её наименование и идентификационный номер, и ставка будет 6%
- ошибочный чек аннулируется в приложении с указанием причины, после чего формируется новый
- за нарушение порядка передачи чека предусмотрен штраф в размере 20% от суммы расчёта, а при повторном нарушении в течение шести месяцев штраф равен всей сумме расчёта
- чеки удобно сохранять: они пригодятся, если жилец заявит, что платил больше или меньше
Как платить налог и в какие сроки
- Формируете чеки в течение месяца по каждому поступлению.
- Получаете уведомление от налоговой службы в приложении не позднее 12 числа следующего месяца с суммой налога.
- Платите до 28 числа месяца, следующего за истекшим. Если сумма налога меньше 100 рублей, она переносится на следующий период.
- Ничего не декларируете. Отчётности на этом режиме нет вообще.
Для сравнения: на налоге для физических лиц декларация подаётся до 30 апреля года, следующего за отчётным, а налог уплачивается до 15 июля. Пропуск декларации наказывается штрафом от 5% суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 рублей, а неуплата штрафом в 20% от суммы, а при умысле в 40%, плюс пени.
Сдача квартиры самозанятым: подводные камни
- Стаж и пенсия не идут. Страховых взносов на этом режиме нет, а значит нет и пенсионных баллов. Их можно докупать добровольно, но это отдельное решение и отдельные деньги.
- Апартаменты не проходят. Юридически это нежилое помещение, и льготный режим к нему не применяется, каким бы жилым оно ни выглядело.
- Лимит считается по всем доходам режима. Если вы совмещаете сдачу квартиры с фрилансом, 2,4 млн рублей это общая сумма.
- Утрата статуса посреди года. С даты превышения лимита доходы облагаются налогом на доходы физических лиц, и декларацию за этот год подавать придётся.
- Расходы не учитываются. Налог считается со всей поступившей суммы. Если по договору жилец возмещает коммунальные услуги через вас, эти деньги тоже попадут в доход, поэтому лучше, чтобы он платил напрямую по квитанции.
- Нет налоговых вычетов. Доход от этого режима не уменьшает базу для имущественного или социального вычета: они привязаны к доходам, облагаемым по общей ставке.
- Чек забывают выдавать. Самая частая претензия жильцов и самый лёгкий штраф.
Как налоговая узнаёт о сдаче квартиры
Отдельного «доноса» для этого не требуется, источников несколько:
- регулярные переводы на карту с одинаковой суммой и назначением платежа
- зарегистрированное в реестре обременение по долгосрочному договору найма
- регистрация жильцов по месту пребывания в вашей квартире
- обращения соседей и управляющей компании, особенно при посуточной сдаче
- объявления о сдаче с адресом и телефоном
- сведения от организации-нанимателя, которая учитывает расходы на жильё сотрудника
Разница в цене вопроса огромна: 4% при легальной сдаче против налога по прогрессивной шкале, штрафа и пеней при выявленном сокрытии. Отдельно к этому добавляются проблемы с доказыванием долга по плате, если договора не было вовсе.
Частые вопросы
Как правильно платить налог за сдачу квартиры самозанятым?
Зарегистрироваться в приложении «Мой налог», формировать чек после каждого поступления, дождаться уведомления от инспекции до 12 числа и заплатить до 28 числа следующего месяца. Декларация не подаётся.
Какой налог платит самозанятый при сдаче квартиры физическому лицу?
4% от суммы поступления. Если жильё снимает организация или предприниматель, ставка 6%. Пока не исчерпан разовый вычет в 10 000 рублей, ставки фактически составляют 3% и 4%.
Как оформить аренду квартиры как самозанятый?
Заключить обычный договор найма, добавить в него условие о статусе плательщика налога на профессиональный доход и об обязанности выдавать чек, а после каждого платежа формировать чек в приложении и отправлять его жильцу.
Договор аренды квартиры на 11 месяцев: нужно ли платить налог?
Да. Срок договора на обязанность платить налог не влияет, эта распространённая легенда ни на чём не основана. Срок в 11 месяцев выбирают, чтобы не регистрировать обременение в реестре, а не чтобы не платить налог.
Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый?
Нет. Режим применяется только к доходам от сдачи внаём жилых помещений, а апартаменты относятся к нежилым. Придётся платить налог на доходы физических лиц или регистрировать предпринимательство.
Что делать, если собственников квартиры двое?
Каждый платит налог со своей части дохода. Если оба выбрали режим для самозанятых, самозанятыми должны быть оба, и чек каждый выдаёт на свою часть. В договоре укажите, кому и в какой пропорции перечисляется плата.
Что будет, если не выдавать чеки?
Штраф в размере 20% от суммы расчёта, а при повторном нарушении в течение шести месяцев штраф равен всей сумме расчёта. Дополнительно жилец лишается возможности подтвердить оплату, что оборачивается спором уже с ним.
Можно ли перестать быть самозанятым и вернуться обратно?
Да, сняться с учёта и снова встать на учёт можно в приложении в любой момент. Неиспользованный остаток налогового вычета при этом сохраняется, но заново 10 000 рублей не начисляются: лимит вычета общий за всё время применения режима.
Ещё по теме сдачи квартиры
Налоговый режим это только одна часть подготовки к сдаче. Вторая часть это проверка будущего жильца и правильный договор.
Как проверить арендатора квартиры перед сдачей
Отдельно стоит заранее решить вопрос коммунальных платежей: при режиме для самозанятых схема расчётов напрямую влияет на сумму налога.
Кто платит за коммунальные услуги при аренде квартиры
Разбор договора по пунктам собран в материале как правильно заключить договор аренды квартиры, а типовые промахи обеих сторон в материале про ошибки при заключении договора.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде и найму жилья их несколько десятков, а рядом лежит отдельная подборка договоров с самозанятыми на разные виды работ и услуг. Посмотрите обе и возьмите подходящий вариант.
Все образцы договоров аренды квартиры
Когда нужен юрист
Обычную сдачу одной квартиры на льготном режиме можно оформить самостоятельно. Разбор с юристом окупается, если есть хотя бы один признак:
- объектов несколько и доход приближается к лимиту
- квартиру снимает организация для своего сотрудника
- вы сдаёте апартаменты или нежилое помещение
- квартира в общей собственности и владельцы на разных налоговых режимах
- вы государственный или муниципальный служащий
- сдача идёт посуточно и через площадки бронирования
- инспекция уже прислала требование пояснить поступления на счёт
Юрист подберёт режим по вашим цифрам, составит договор с корректными налоговыми условиями и подскажет, как ответить на требование налоговой, если вопросы уже возникли.
Получить консультацию юриста по налогам со сдачи квартиры
Другие образцы по теме
Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
