Личное подсобное хозяйство это участок, на котором гражданин выращивает продукцию для себя, а излишки продаёт. Взять такую землю в аренду можно двумя путями: у частного собственника по обычному договору или у администрации через земельный отдел. Условия, срок и шанс потом выкупить участок в этих двух случаях разные.
Единого утверждённого бланка договора аренды участка под ЛПХ не существует, и именно поэтому ошибиться легко. В договоре нужно свести вместе кадастровый номер, категорию земель, разрешённое использование и срок, а любая неточность в этих полях означает отказ в регистрации или спор о том, что вообще арендовано. Разбираем обе схемы и даём образец, который закрывает частную аренду.
Договор аренды земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
Образец составили практикующие юристы: предмет описан через кадастровый номер, площадь, целевое назначение и разрешённое использование, а план участка вынесен в приложение и назван неотъемлемой частью договора. Отдельно прописаны право арендатора держать животных и птицу, возводить постройки с согласия собственника и оставлять себе всю выращенную продукцию. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора аренды участка для ЛПХ
Шапка образца рассчитана на подписание представителями организаций. Если арендатором выступает гражданин, реквизиты в шапке и в блоке подписей меняют на паспортные данные и адрес: сама конструкция договора от этого не меняется.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть формы под земельную долю, участок сельхозназначения, участок в частной собственности и участок под парковку, а также соглашение о расторжении и акты приёма-передачи. Посмотрите подборку, если ваш случай отличается от классического ЛПХ.
Обязательный минимум условий для такого договора выглядит так.
| Условие | Что писать |
|---|---|
| Стороны | Арендодатель и арендатор полностью: для гражданина паспортные данные и адрес, для организации наименование, ИНН, ОГРН и лицо, подписывающее договор |
| Предмет | Кадастровый номер, площадь, адрес или описание местоположения. Без кадастрового номера участок считается неопределённым |
| Категория земель | Земли населённых пунктов либо земли сельскохозяйственного назначения. Вместе с разрешённым использованием категория определяет, можно ли строить дом |
| Разрешённое использование | Для ведения личного подсобного хозяйства. Использовать участок иначе арендатор не вправе |
| Основание права арендодателя | Реквизиты выписки из ЕГРН. Проверять надо именно выписку, а не старое свидетельство |
| Срок | Точные даты начала и окончания либо число лет. При сроке год и больше регистрируется обременение |
| Арендная плата | Размер, период и способ внесения, порядок изменения |
| Постройки | Прямо сказать, вправе ли арендатор возводить строения и что с ними будет в конце аренды |
| Передача прав | Можно ли сдавать участок в субаренду и передавать права по договору третьим лицам |
| Возврат | Срок и состояние, в котором участок возвращается, порядок подписания акта |
Разрешённое использование это ключевое поле всего договора. Оно берётся из выписки ЕГРН и правил землепользования и застройки, а не придумывается сторонами. Если в выписке стоит другое использование, договор под ЛПХ подписывать бессмысленно: арендатор всё равно не сможет законно вести хозяйство, а собственника ждёт разговор с земельным надзором о нецелевом использовании.
Приусадебный и полевой участок: почему это две разные аренды
Закон о личном подсобном хозяйстве делит участки на два вида, и разница между ними важнее, чем размер платы.
| Параметр | Приусадебный участок | Полевой участок |
|---|---|---|
| Где расположен | В границах населённого пункта | За границами населённого пункта |
| Категория | Обычно земли населённых пунктов | Обычно земли сельскохозяйственного назначения |
| Жилой дом | Можно построить, если это допускают правила застройки | Строить нельзя, участок только для производства продукции |
| Хозяйственные постройки | Сарай, теплица, гараж, загон допустимы | Капитальные строения возводить нельзя |
| Прописка | Возможна в построенном и оформленном доме | Невозможна |
| Что смотреть в договоре | Условие о праве строить и о судьбе построек | Прямой запрет на строительство, чтобы не спорить потом |
Обещание продавца или арендодателя, что «дом потом узаконим», не имеет никакой силы на полевом участке. Это прямой запрет закона, а не формальность местной администрации. Построенное там строение признают самовольным и обяжут снести за счёт того, кто его возвёл.
Предельные размеры участка для ЛПХ устанавливает муниципалитет. Базовый максимум по закону составляет полгектара на все участки одного хозяйства, но региональный закон вправе увеличить его не более чем в пять раз. За превышение площади продукция перестаёт считаться выращенной в личном подсобном хозяйстве, а доход от её продажи теряет освобождение от налога.
Как взять землю в аренду под ЛПХ у администрации
Государственные и муниципальные участки передаются по правилам Земельного кодекса, а не по свободной договорённости. Для граждан работает облегчённая процедура.
- Найдите свободный участок на публичной кадастровой карте или через земельный отдел администрации и убедитесь, что разрешённое использование допускает ЛПХ
- Подайте заявление о предварительном согласовании предоставления участка, если он не образован, либо заявление о предоставлении в аренду, если участок уже стоит на кадастровом учёте
- Администрация публикует извещение о предоставлении участка. Это обязательный этап именно по участкам для ЛПХ, садоводства и индивидуального жилищного строительства
- Если за месяц никто другой не подал заявление, договор аренды заключают с вами без торгов. Если заявились другие граждане, участок выставляют на аукцион
- Подпишите договор и подайте документы на регистрацию обременения, если срок аренды год и больше
Срок аренды участка под ЛПХ в границах населённого пункта закон ограничивает двадцатью годами. Это не значит, что администрация обязана дать максимум: конкретный срок определяет договор, и часто предлагают меньше. Размер платы по государственным и муниципальным участкам считается не по рыночной ставке, а по методике, утверждённой органом власти, поэтому торговаться о цене бесполезно, а вот проверить расчёт стоит.
Порядок аренды у администрации, перечень документов и подводные камни аукциона мы подробно разбирали в отдельном материале.
Как взять земельный участок в аренду у администрации
Аренда земли ЛПХ с последующим выкупом
Вопрос про выкуп задают почти все, кто арендует такой участок. Прямой связи между арендой и выкупом нет: право выкупить участок без торгов возникает не из договора аренды, а из закона и наступает не всегда.
- Приусадебный участок выкупают, когда на нём построен и зарегистрирован жилой дом. Собственник дома получает право приобрести землю под ним без аукциона. Пока дома нет, права выкупа тоже нет
- Полевой участок, предоставленный для сельскохозяйственного производства, гражданин вправе выкупить без торгов по истечении трёх лет аренды при условии, что земельный надзор не выявил неустранённых нарушений. Заявление подают до дня истечения срока договора аренды
- По частному участку выкуп это обычная купля-продажа. Она возможна, только если стороны прямо договорились об этом: либо условием о выкупе в самом договоре аренды, либо отдельным предварительным договором
- Цена выкупа государственного или муниципального участка определяется по правилам, установленным органом власти, а не по соглашению сторон
Если вы хотите зафиксировать выкуп заранее, условие о нём нужно писать в договор аренды с конкретной ценой или порядком её расчёта. Как устроена такая конструкция и чем она опасна, разобрано в материале про аренду с правом выкупа.
Аренда с последующим выкупом: как это работает
Регистрация и налоги при аренде участка под ЛПХ
Регистрируется не сам договор, а обременение права на землю. Обязанность возникает при сроке год и больше.
| Ситуация | Что происходит |
|---|---|
| Договор на 11 месяцев | Регистрация не нужна. Договор действует с момента подписания |
| Договор на неопределённый срок | Регистрация не нужна, но каждая сторона вправе отказаться от него, предупредив другую заранее |
| Договор на год и больше | Обременение регистрируется в ЕГРН. Заявление вправе подать любая из сторон, доверенность от второй для этого не нужна: её просто уведомят о поступившем заявлении |
| Долгосрочный договор не зарегистрировали | Он сохраняет силу между сторонами, обе обязаны его исполнять. Но третьим лицам его противопоставить нельзя, и при продаже участка новому собственнику арендатору будет нечем защититься |
Для подачи документов в Росреестр через представителя нужна нотариальная доверенность. А вот для того, чтобы просто подписать сам договор за сторону, достаточно простой письменной доверенности: нотариус для этого не требуется.
С налогами картина такая. Доход гражданина от продажи продукции, выращенной в личном подсобном хозяйстве, освобождается от налога, но только при двух условиях: площадь участков не превышает установленный регионом предел и хозяйство ведётся без привлечения наёмных работников. Подтверждается это справкой от органа местного самоуправления или правления садоводческого товарищества. Арендная плата, которую получает собственник участка, под это освобождение не подпадает и облагается налогом на общих основаниях.
Открыть образец договора аренды участка для ЛПХ
Что проверить перед подписанием
- Свежую выписку из ЕГРН: собственник, категория, разрешённое использование, границы, обременения и аресты
- Установлены ли границы участка. Если координат в ЕГРН нет, спор с соседом почти неизбежен
- Нет ли на участке чужих построек, линий электропередачи, газопровода, охранных зон и сервитутов
- Совпадает ли фактическая площадь с площадью по документам
- Есть ли подъезд к участку и не проходит ли он по чужой земле
- Кто платит земельный налог: он остаётся на собственнике, но договором расходы могут перекладывать на арендатора отдельной суммой
- Полномочия подписанта: доверенность, устав, решение о назначении руководителя
- Согласие супруга собственника, если участок приобретён в браке и сдаётся на длительный срок
Отдельно проверьте, не относится ли участок к землям сельскохозяйственного назначения в составе долевой собственности. Аренда земельной доли оформляется по особым правилам, и обычный договор там не работает.
Частые вопросы
Можно ли взять в аренду землю ЛПХ?
Да. Участок с разрешённым использованием для ведения личного подсобного хозяйства арендуют и у частного собственника, и у администрации. В первом случае условия свободные, во втором действует процедура Земельного кодекса с публикацией извещения и возможным аукционом.
Как взять землю в аренду под ЛПХ у администрации?
Подать заявление в орган местного самоуправления, дождаться публикации извещения о предоставлении участка и месячного срока для других желающих. Если конкурентов нет, договор заключают без торгов, если есть, проводят аукцион.
На какой срок дают землю под ЛПХ в аренду?
Для участков в границах населённого пункта предельный срок аренды составляет двадцать лет. Конкретный срок определяет договор и он может быть меньше. По частным участкам срок стороны выбирают сами.
Можно ли построить дом на арендованном участке ЛПХ?
На приусадебном участке в границах населённого пункта можно, если это допускают правила землепользования и застройки и если право строить есть по договору аренды. На полевом участке за границами населённого пункта строить нельзя.
Как выкупить участок ЛПХ из аренды?
Приусадебный участок выкупают после того, как на нём построен и зарегистрирован жилой дом. Полевой участок, предоставленный для сельскохозяйственного производства, гражданин вправе выкупить без торгов после трёх лет аренды, если земельный надзор не выявил неустранённых нарушений. Заявление подают до окончания срока аренды в тот орган, который предоставил землю.
Может ли организация арендовать участок для ЛПХ?
Арендовать землю организация может, а вот вести на ней личное подсобное хозяйство нет: закон отдаёт это право гражданину и совместно проживающим с ним членам семьи. Компании остаётся использовать участок строго в рамках разрешённого использования, а для производственной деятельности такое использование придётся менять.
Можно ли сдать арендованный участок ЛПХ в субаренду?
Только если это прямо разрешено договором или получено согласие собственника. По государственным и муниципальным участкам действуют дополнительные ограничения, а нарушение запрета даёт основание досрочно расторгнуть аренду.
Нужно ли регистрировать договор аренды участка под ЛПХ?
Регистрируется обременение, и только если срок аренды год и больше. Заявление вправе подать любая из сторон. Договоры на 11 месяцев и на неопределённый срок в Росреестр не подают.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
ИЖС это участок исключительно под жилую застройку в границах населённого пункта. ЛПХ шире: он допускает и сельскохозяйственное использование, а строительство возможно только на приусадебной разновидности. Требования к дому и порядок его оформления при этом совпадают.
Платят ли налог с продукции, выращенной на арендованном участке?
Доход от продажи такой продукции освобождается от налога, если площадь участков в пределах регионального лимита и хозяйство ведётся без наёмных работников. Освобождение подтверждается справкой органа местного самоуправления.
Когда универсального образца недостаточно
Типовой договор закрывает понятный случай: один собственник, границы установлены, участок свободен, планов на стройку нет. Документ стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- участок арендуется у администрации и договор предлагает она сама
- вы планируете строить дом и хотите закрепить судьбу построек
- в договор нужно вписать условие о будущем выкупе
- у участка несколько собственников или он в долевой собственности
- границы не установлены либо фактическая площадь не совпадает с документами
- на участке уже стоят чужие строения или проходят коммуникации
- арендатор хочет передавать права по договору или сдавать участок в субаренду
- спор с арендодателем или с соседом уже начался
Юрист проверит выписку из ЕГРН и полномочия сторон, опишет предмет так, чтобы снизить риск оспаривания, и уберёт формулировки, из-за которых арендатор рискует потерять постройки при возврате участка. Разбор занимает немного времени и стоит несопоставимо дешевле сноса самовольного строения.
Получить консультацию юриста по аренде земли под ЛПХ
Что ещё почитать по теме
Если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, набор ограничений и порядок использования будут другими.
Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
Общие правила по любому земельному договору, включая описание предмета и порядок расчётов, собраны в базовом материале.
Как составить договор аренды земельного участка
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.
Вместе с договором аренды участка под ЛПХ обычно скачивают эти формы.
