Договор найма жилья это письменный документ, по которому собственник передаёт квартиру, дом или комнату человеку для проживания за плату. В нём обязательно описывают помещение, называют стороны, фиксируют сумму, срок и перечисляют всех, кто будет жить вместе с нанимателем. Нотариус не нужен, достаточно подписей обеих сторон.
Утверждённой формы у документа нет, и именно это подводит чаще всего. Наём жилья регулируется отдельной главой закона, и многие привычные условия из аренды в нём просто не работают: собственник не может выселить нанимателя своим решением, не может в одностороннем порядке поднять плату и обязан заранее предупредить о непродлении. Разберём весь текст по разделам и покажем, что в него добавить.
Что обязательно должно быть в договоре найма
Не переписывайте текст из первой ссылки в поиске. Образец ниже подготовили практикующие юристы: в нём есть описание помещения, порядок расчётов, обеспечительный платёж, обязанности по ремонту и основания расторжения. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и заполнить от руки.
Скачать образец договора найма жилого помещения
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. Договоров найма жилья в подборке около десятка: между гражданами, с правом выкупа, для жилищного кооператива, для студенческого общежития, социальный наём. Посмотрите всю подборку и возьмите тот вариант, который совпадает с вашей ситуацией.
Все образцы договоров найма жилья
Разделы договора и что писать в каждом
| Раздел | Что писать | Что будет, если пропустить |
|---|---|---|
| Стороны | ФИО полностью, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации обеих сторон | Непонятно, с кого спрашивать долг и ущерб, иск подавать не к кому |
| Предмет | Вид помещения, полный адрес, этаж, площадь, число комнат, кадастровый номер, документ-основание права собственности | Договора юридически нет: предмет это единственное условие, которое закон прямо называет существенным |
| Плата | Сумма цифрами и прописью, до какого числа вносится, наличными или переводом, что входит в сумму | Взыскать долг нечем, а пользование могут признать безвозмездным |
| Коммунальные услуги | Кто платит и за что, включены ли услуги в сумму, показания счётчиков на дату заселения | Взаимные претензии при выезде, спор о том, чей долг |
| Постоянно проживающие | Поимённый перечень тех, кто будет жить вместе с нанимателем | Появление незаявленных жильцов, претензии соседей, невозможность потребовать выселения |
| Срок | Конкретные даты начала и окончания | Договор считается заключённым на пять лет |
| Обеспечительный платёж | Размер, закрытый перечень удержаний, срок возврата после подписания акта | Деньги зависают, удержания оспариваются |
| Ремонт и переоборудование | Кто делает текущий ремонт, кто капитальный, можно ли менять планировку и мебель | Спор о том, кто чинит и за чей счёт |
| Расторжение | Сроки предупреждения, основания, порядок возврата помещения | Выехать или выселить окажется сложнее, чем стороны рассчитывали |
Плата формально не входит в перечень существенных условий найма, но без неё документ неисполним, поэтому сумму пишут всегда. Данные сторон закон тоже не перечисляет, зато именно с них суд начинает разбираться в споре: если нельзя точно установить, кто подписал, взыскивать не с кого.
Виды договора найма жилого помещения
Слово «наём» покрывает несколько разных конструкций, и путать их не стоит.
| Вид | Кто наймодатель | Особенности |
|---|---|---|
| Коммерческий наём | Частный собственник | Обычная сдача квартиры человеку. Срок до пяти лет, плата по соглашению сторон |
| Социальный наём | Государство или муниципалитет | Бессрочный, плата по установленным тарифам, жильё предоставляется нуждающимся, сдать его можно только в поднаём и с согласиями |
| Наём специализированного жилья | Организация или орган власти | Служебные квартиры, общежития, маневренный фонд. Привязан к работе или учёбе, передавать другим нельзя |
| Поднаём | Наниматель по другому договору | Пересдача снятого жилья. Только с письменного согласия наймодателя и не дольше основного срока |
Дальше в статье речь идёт о коммерческом найме: именно он нужен, когда собственник сдаёт квартиру или комнату обычному человеку.
Наём или аренда: почему в договоре стоит не то слово
В объявлениях пишут «аренда квартиры», но закон различает две конструкции, и правила у них разные.
| Признак | Наём жилого помещения | Аренда жилья |
|---|---|---|
| Кто снимает | Только гражданин | Только организация |
| Для чего | Для проживания | Для проживания граждан, которых укажет организация |
| Стороны | Наймодатель и наниматель | Арендодатель и арендатор |
| Максимальный срок | Пять лет | Определяется договором |
| Изменение платы | Только по соглашению сторон | По правилам договора, но не чаще раза в год, если иное не согласовано |
| Досрочное расторжение по инициативе собственника | Только через суд и по закрытому перечню оснований | По правилам договора |
Если жильё снимает человек, вам нужен договор найма, даже если в шапке написано «аренда». На силу документа название почти не влияет: суд смотрит на существо отношений. Но условия, взятые из аренды, работать не будут. Например, пункт «наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив за месяц» для найма недействителен.
Срок, продление и регистрация
Максимальный срок найма жилья пять лет. Если в договоре срок не указан, он считается заключённым на пять лет. Договор до одного года называется краткосрочным, и часть правил к нему не применяется.
Про продление важно знать обеим сторонам. Не позднее чем за три месяца до окончания срока наймодатель обязан либо предложить нанимателю новый договор, либо предупредить об отказе от продления в связи с решением не сдавать жильё минимум год. Если он не сделал ни того, ни другого, а наниматель не отказался, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. К краткосрочному найму это правило не применяется, если стороны не написали иначе.
Регистрируется не договор, а ограничение права собственности, и только если жильё сдано на год и больше. Заявление подают в течение месяца со дня заключения. Именно поэтому договоры так часто делают на 11 месяцев. На налоги срок не влияет никак.
Если долгосрочный договор не зарегистрировали, он всё равно действует между сторонами: обе обязаны его исполнять. Но третьим лицам его противопоставить нельзя, и при продаже квартиры новый собственник о найме может просто не узнать.
Права и обязанности сторон
Кратко о том, что действует по умолчанию, даже если в договоре об этом ни слова.
- Текущий ремонт делает наниматель, капитальный наймодатель, если стороны не договорились иначе.
- Переоборудование помещения возможно только с согласия наймодателя.
- Временные жильцы допускаются с предварительного уведомления наймодателя, безвозмездно и на срок не больше полугода. Наймодатель вправе запретить, если площади на всех не хватает.
- Вселение новых постоянно проживающих требует согласия наймодателя и всех, кто уже живёт. Исключение сделано для несовершеннолетних детей.
- Поднаём возможен только с согласия наймодателя и не дольше срока основного договора.
- Смена собственника договор не прекращает. Новый владелец становится наймодателем на прежних условиях.
- Наниматель вправе съехать в любой момент, письменно предупредив за три месяца и получив согласие тех, кто живёт с ним.
- Наймодатель вправе расторгнуть договор только через суд: при неоплате за шесть месяцев (по краткосрочному более двух раз подряд), при разрушении или порче жилья, при систематическом нарушении прав соседей после предупреждения.
Как оформить договор найма жилья
Порядок простой. Проверьте документы собственника: выписку из ЕГРН и паспорт, а если действует представитель, доверенность. Скачайте образец в Word или PDF, впишите данные сторон, описание помещения, сумму, срок и перечень проживающих. Подпишите два экземпляра. Составьте акт приёма-передачи с описью мебели и техники, показаниями счётчиков и числом ключей. Если срок год и больше, подайте документы на регистрацию обременения в течение месяца.
Открыть образец договора найма жилого помещения
Налоги при сдаче жилья внаём
| Режим | Ставка | Что учесть |
|---|---|---|
| НДФЛ | 13% с дохода до 2,4 млн руб. в год, 15% с суммы свыше и дальше по прогрессивной шкале | Декларация до 30 апреля следующего года, уплата до 15 июля |
| Налог на профессиональный доход | 4% с поступлений от граждан, 6% от организаций | Подходит для сдачи жилья, чек формируется на каждый платёж |
| Жильё снимает организация | Ставки НДФЛ те же | Организация удерживает и перечисляет налог сама, если наймодатель не самозанятый и не ИП |
Частые вопросы
Какая форма договора найма жилого помещения?
Простая письменная. Нотариальное удостоверение не требуется, рукописный текст с подписями сторон имеет ту же силу, что распечатанный.
Имеет ли юридическую силу договор найма жилого помещения?
Да, с момента подписания обеими сторонами, если в нём описано помещение. Регистрация обременения на силу договора между сторонами не влияет.
На какой максимальный срок можно заключить договор найма?
На пять лет. Более длинный срок закон не допускает, а если срок вообще не указан, договор считается заключённым на пять лет.
Может ли договор найма быть бессрочным?
Коммерческий наём нет: у него есть предельный срок в пять лет. Бессрочным бывает социальный наём муниципального жилья.
Почему договор найма заключают на 11 месяцев?
Чтобы не регистрировать обременение в Росреестре: эта обязанность возникает при сроке от года. На налоги и на права сторон срок не влияет.
Нужно ли платить налог по договору найма?
Да. Доход от сдачи жилья облагается независимо от суммы и срока. Проще всего оформить налог на профессиональный доход и платить 4% с поступлений от жильца.
Можно ли по договору найма сделать временную регистрацию?
Да. Если человек живёт в помещении дольше 90 дней, он обязан зарегистрироваться по месту пребывания. Основанием служит договор найма, а собственник подтверждает согласие.
Что грозит собственнику за сдачу квартиры без договора?
Сам по себе устный наём не наказывается, но вы лишаетесь возможности взыскать долг и подтвердить ущерб. Отдельно остаётся налоговая сторона: неуплаченный налог доначислят вместе с пенями и штрафом.
Как продлить договор найма жилого помещения?
Дополнительным соглашением о новом сроке либо новым договором. Можно заранее заложить в текст автоматическое продление, если ни одна сторона не заявила о прекращении.
Когда лучше обратиться к юристу
Универсальный образец закрывает типовую сдачу. Договор стоит адаптировать, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- квартира в ипотеке и кредитный договор ограничивает сдачу
- несколько собственников или среди них несовершеннолетний
- жильё сдаётся организации для её работников
- дорогая мебель и техника, крупный обеспечительный платёж
- наниматель с детьми, животными или на длительный срок
- помещение приобретено с использованием материнского капитала
- уже есть конфликт: долг, порча имущества, отказ освобождать жильё
Юрист соберёт договор под вашу ситуацию: закроет основания расторжения, распределит ответственность за имущество и пропишет возврат обеспечительного платежа так, чтобы условия работали в споре. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле суда с жильцом.
Получить консультацию юриста по договору найма жилья
Что ещё почитать по теме
Если вы ищете разбор именно квартирного договора с полным списком пунктов и типовыми формулировками, он лежит отдельно.
Как правильно заключить договор аренды квартиры
А перед подписанием полезно пробежаться по списку типовых промахов: из-за чего договор признают незаключённым, как теряют обеспечительный платёж и что делать при отказе съезжать.
Типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры найма жилья. Родительский раздел: договоры найма. Если нужен другой документ, посмотрите весь каталог документов.
