Договор фиксирует условия, а акт фиксирует факт. Пока акт не подписан, квартира юридически не передана, и сколько бы ни было страниц в договоре, доказать состояние жилья на день заезда будет нечем. Акт подписывают дважды: когда жилец въезжает и когда съезжает. Именно сравнение двух этих документов решает потом спор об ущербе и о возврате обеспечительного платежа.
Формы, утверждённой государством, у такого акта нет, и поэтому его обычно пишут в три строки: «квартира передана в удовлетворительном состоянии, претензий нет». Такая формулировка не защищает никого. Через год ни собственник не докажет, что смеситель был целым, ни жилец не отобьётся от претензии за царапину, которая была до него. Цена небрежного акта это обычно весь обеспечительный платёж, а иногда и стоимость ремонта сверх него.
Образец ниже составили практикующие юристы: это акт сдачи квартиры арендатору между физическими лицами, в котором есть блоки под показания счётчиков, состояние отделки, перечень переданных ключей и раздел для фиксации дефектов. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, печатается на одном листе и заполняется прямо на месте от руки.
Скачать образец акта приёма-передачи квартиры в аренду
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. Только актов в разделе больше шестидесяти: приёма-передачи имущества, возврата помещения, осмотра после затопления, приёмки работ. Если вам нужен акт под другую ситуацию, посмотрите подборку целиком.
Зачем нужен акт приёма-передачи при аренде квартиры
Жилец обязан вернуть квартиру в том состоянии, в котором её получил, с учётом нормального износа. Правило простое, но чтобы им воспользоваться, надо знать исходную точку. Акт эту точку и задаёт.
- Собственнику акт даёт доказательство состояния квартиры на день заезда и основание требовать возмещения за конкретное повреждение.
- Жильцу акт даёт защиту от чужих дефектов. Всё, что записано при въезде, при выезде уже не предъявят.
- Акт закрывает вопрос по коммунальным начислениям: показания счётчиков на дату передачи снимают спор о том, чей это долг.
- Акт фиксирует количество ключей и электронных пропусков, а значит и стоимость их замены.
- Дата акта определяет момент, с которого начинают течь и плата, и ответственность за сохранность имущества.
Для аренды зданий и сооружений закон прямо требует передавать объект по передаточному акту. Для найма квартиры такого прямого требования нет, но обязанность вернуть жильё в исходном состоянии остаётся, и доказывать её придётся всё равно. Поэтому акт составляют по общему правилу, а не потому, что кто-то обязывает.
Что должно быть в акте: перечень пунктов
Хороший акт помещается на одну страницу и при этом закрывает все спорные точки. Ниже структура, проверенная на конфликтных ситуациях.
| Блок | Что вписываем | Что закрывает |
|---|---|---|
| Шапка | Ссылка на договор: номер и дата, стороны с паспортными данными | Привязку акта к конкретной сделке |
| Объект | Адрес, этаж, количество комнат, площадь | Подмену объекта и спор о том, что именно передано |
| Дата и время | Точный день, а при посуточной сдаче и час передачи | Момент начала платы и ответственности |
| Состояние помещения | Отделка стен, пол, потолок, окна, двери, сантехника | Претензии за дефекты, которые были до заезда |
| Дефекты | Отдельный раздел со списком повреждений и их размерами | Основной предмет будущего спора |
| Счётчики | Номера приборов и показания по электричеству, воде, газу | Долг за коммунальные услуги предыдущего периода |
| Ключи и доступы | Количество комплектов, брелоки домофона, пульты | Стоимость замены замка при невозврате |
| Имущество | Ссылка на опись как на приложение | Связку акта с перечнем мебели и техники |
| Претензии | Прямая фраза о наличии или отсутствии претензий у каждой стороны | Попытку предъявить претензию задним числом |
| Подписи | Подписи обеих сторон с расшифровкой, по экземпляру каждой | Сам факт согласования |
Раздел с дефектами это самая ценная часть акта, и заполнять его нужно даже тогда, когда квартира в идеальном состоянии. Пустой раздел с прочерком тоже доказательство: он означает, что на день передачи повреждений не было.
Акт приёма-передачи квартиры при аренде: что проверить при заезде
Осмотр занимает двадцать минут и делается вдвоём, с бумагой в руках. Порядок обхода лучше держать одинаковым, чтобы ничего не пропустить.
- Снимите показания всех счётчиков и запишите их вместе с номерами приборов.
- Проверьте работу техники: включите плиту, холодильник, стиральную машину, кондиционер.
- Откройте воду в каждой точке и посмотрите под раковиной и за унитазом на предмет протечек.
- Проверьте окна и двери: открываются, закрываются, замки работают, ручки на месте.
- Осмотрите отделку: сколы на подоконнике, царапины на полу, пятна на обоях, следы протечек на потолке.
- Пересчитайте ключи, брелоки и пульты и запишите точное количество.
- Сфотографируйте всё, что записали в раздел дефектов, и отправьте снимки второй стороне сообщением, чтобы сохранилась дата.
- Подпишите оба экземпляра и заберите свой.
Правило простое: что не записано, того не было. Царапина, которую жилец увидел, но не внёс в акт, при выезде станет его царапиной. Скол, который собственник не зафиксировал, при выезде будет считаться существовавшим изначально.
Открыть образец акта сдачи квартиры арендатору
Передаточный акт и акт возврата квартиры после аренды
Второй акт подписывают в день выезда, и он важнее первого, потому что именно на нём считают деньги. Документ называют по-разному: акт возврата, акт приёма-передачи от нанимателя наймодателю, передаточный акт при расторжении. Суть одна: квартира едет обратно к собственнику.
| Параметр | Акт при заезде | Акт при выезде |
|---|---|---|
| Кто передаёт | Собственник жильцу | Жилец собственнику |
| Что фиксируется | Исходное состояние и дефекты | Изменения по сравнению с исходным состоянием |
| Счётчики | Показания на старте | Показания на финише и расчёт по коммунальным услугам |
| Ключи | Сколько передано | Сколько возвращено |
| Деньги | Обычно не затрагиваются | Судьба обеспечительного платежа: возврат целиком или удержание с расчётом |
| Претензии | Как правило, отсутствуют | Ключевой пункт: есть или нет, и на какую сумму |
В акте возврата обязательно нужна строка про обеспечительный платёж: возвращён полностью, возвращён частично с указанием суммы удержания и её основания, либо не возвращён. Удерживать из платежа стоимость естественного износа нельзя: потёртая обивка и выцветшие обои через два года это нормальная эксплуатация, а не ущерб. Подробно порядок расчёта разобран в материале про обеспечительный платёж при аренде квартиры.
Акт и опись: в чём разница
Эти два документа часто путают и иногда пытаются объединить. Разделение полезнее.
- Акт отвечает на вопрос «в каком состоянии помещение»: стены, полы, сантехника, счётчики, ключи.
- Опись отвечает на вопрос «что стоит внутри»: мебель, техника, посуда, текстиль, с количеством и состоянием каждой позиции.
- Оба документа являются приложениями к договору, оба подписываются в двух экземплярах и в один день.
Как правильно составить перечень мебели и техники, что писать про состояние и нужно ли указывать стоимость, разобрано отдельно в материале про опись имущества при сдаче квартиры.
Что делать, если жилец отказывается подписывать акт
Отказ подписать акт при выезде это типичная ситуация, когда стороны уже поссорились из-за залога. Порядок действий такой.
- Пригласите жильца на осмотр письменно: сообщением с датой, временем и адресом.
- Если он не пришёл или отказался подписывать, составьте акт в одностороннем порядке и укажите в нём этот факт.
- Позовите двух незаинтересованных свидетелей и внесите их данные и подписи в акт.
- Сделайте фотографии и видеозапись осмотра с указанием даты.
- Направьте второй стороне экземпляр акта и письменную претензию с расчётом ущерба.
Такой односторонний акт слабее двустороннего, но в связке со свидетелями, перепиской и фотографиями он работает. Полное отсутствие акта не работает вообще.
Показания счётчиков и коммунальные услуги в акте
Это самый недооценённый блок акта и при этом второй по частоте источник споров после ущерба. Долг по квитанциям приходит с задержкой, и без зафиксированных показаний невозможно понять, чей это период.
- Записывайте не только цифры, но и номера приборов учёта: в квартире их может быть несколько, и перепутать легко.
- Отдельно фиксируйте дату последней поверки счётчиков. Если срок поверки истёк во время проживания, начисления пойдут по нормативу, и вопрос «кто виноват» лучше закрыть заранее.
- Указывайте, есть ли задолженность по лицевому счёту на дату передачи. Долг предыдущего периода остаётся на собственнике.
- Если по договору жилец платит только за счётчики, а содержание жилья остаётся на владельце, повторите это распределение прямо в акте.
- При выезде снимайте показания повторно и считайте разницу в присутствии обеих сторон.
Фотография табло счётчика надёжнее записанной цифры. Снимок с датой снимает спор о том, правильно ли переписали показания, и занимает пять секунд.
Само распределение коммунальных платежей задаётся не актом, а договором, и там его нужно прописать однозначно. Как устроен договор целиком и что в нём писать про плату и коммунальные услуги, разобрано в материале про договор найма квартиры между физическими лицами.
Когда типового образца недостаточно
Универсальная форма закрывает обычную ситуацию: одна квартира, один собственник, обычная обстановка. Есть случаи, где нужен документ под себя.
- Несколько собственников. Акт подписывают все, иначе один из них потом оспорит удержание.
- Дорогая обстановка и техника. Нужен расширенный раздел дефектов с фотофиксацией по каждой позиции.
- Квартира сдаётся организации. Требования к оформлению строже, акт становится первичным документом для бухгалтерии.
- Свежий ремонт. Состояние отделки описывают по каждой поверхности, иначе потом не докажете, что царапина новая.
- Конфликт уже начался. Односторонний акт со свидетелями оформляется по особым правилам.
- Квартира в ипотеке или под обременением. К передаче добавляются условия банка.
В таких ситуациях юрист собирает комплект под конкретный объект: договор, акт при заезде, опись и акт возврата, согласованные между собой по формулировкам.
Получить консультацию юриста по акту приёма-передачи
Частые вопросы
Нужен ли акт приёма-передачи при аренде квартиры?
Прямой обязанности составлять его для найма жилья закон не устанавливает. Но без акта невозможно доказать состояние квартиры на день заезда, поэтому на практике он нужен всегда, и обеим сторонам.
Как составить акт приёма-передачи квартиры при аренде?
Сошлитесь на договор, опишите объект, зафиксируйте состояние помещения и все дефекты, снимите показания счётчиков, укажите количество переданных ключей, приложите опись имущества и подпишите документ в двух экземплярах.
Что такое передаточный акт и чем он отличается от акта приёма-передачи?
Это одно и то же. Разные названия закрепились в разных сферах: в сделках с недвижимостью чаще говорят «передаточный акт», при аренде и найме «акт приёма-передачи».
Сколько раз подписывают акт при аренде?
Как минимум дважды: при заезде и при выезде. Если стороны меняют условия по ходу, например добавляют технику, оформляют промежуточный акт или дополнение к описи.
Нужно ли заверять акт у нотариуса?
Нет. Достаточно простой письменной формы и подписей обеих сторон. Свидетели тоже не обязательны, но помогают, если вторая сторона подписывать отказалась.
Кто составляет акт, собственник или жилец?
Формально любой из них, на практике обычно собственник, потому что у него есть бланк и данные по счётчикам. Но заполняют его вдвоём во время осмотра, иначе смысл теряется.
Что писать в акте, если квартира в идеальном состоянии?
Так и писать: перечислить проверенные элементы и указать, что видимых повреждений не обнаружено. Прочерк в разделе дефектов это тоже доказательство.
Что ещё посмотреть по теме
Акт это часть комплекта, который собирают при сдаче квартиры. Что должно быть в самом договоре, как его структурировать и какие формулировки работают, подробно разобрано в материале про то, как выглядит и как составить договор аренды квартиры.
В разделе актов собрано больше шестидесяти форм: приёма-передачи имущества и помещений, возврата, осмотра после затопления, приёмки работ и услуг. Если нужен акт под другую сделку, начните с общего списка.
Кроме актов к сдаче квартиры обычно нужны расписки, уведомления, доверенности и заявления. Все они лежат в родительском разделе сопутствующих документов.
Акты, расписки, доверенности и заявления
Сам договор найма или аренды, к которому этот акт становится приложением, лежит в разделе договоров вместе с остальными формами сделок.
