Опись это перечень мебели, техники и вещей, которые остаются в квартире вместе с ключами. Она оформляется приложением к договору, подписывается обеими сторонами и служит единственным доказательством того, что именно и в каком состоянии было в квартире на день заезда. Отдельного документа под названием «опись» закон не требует, но без неё спор о разбитой раковине или пропавшем телевизоре собственник почти всегда проигрывает.
Утверждённой формы у описи нет, и именно поэтому её так часто составляют бесполезно: «мебель, техника, посуда, всё в хорошем состоянии». Такая строка не доказывает ничего. Работает только опись с конкретикой: наименование, количество, состояние, видимые дефекты, а для дорогих вещей ещё и модель с серийным номером. Разница между этими двумя вариантами измеряется десятками тысяч рублей при выезде жильца.
Образец ниже составили практикующие юристы: это договор аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой, где перечень имущества уже вынесен в отдельный раздел, а порядок возмещения ущерба прописан вместе с условием об обеспечительном платеже. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, при печати перечень можно дополнить своими строками от руки.
Скачать образец договора аренды квартиры с описью имущества
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде и найму жилья их несколько десятков: договор с мебелью и техникой, простой договор для физических лиц, краткосрочный, посуточный, договор на комнату. Если ваша ситуация отличается от типовой, посмотрите подборку и возьмите ближайший вариант.
Все образцы договоров аренды и найма квартиры
Зачем нужна опись имущества к договору аренды квартиры
Жилец обязан вернуть квартиру и всё, что в ней было, в том же состоянии, в каком получил, с поправкой на нормальный износ. Это правило работает всегда, даже если про износ в договоре ничего не написано. Но чтобы им воспользоваться, нужно доказать два факта: что вещь была и что она была целой.
- Собственнику опись даёт основание удержать деньги из обеспечительного платежа за конкретную сломанную вещь, а не абстрактно «за ущерб».
- Жильцу опись даёт защиту от надуманных претензий. Если скол на столешнице зафиксирован при заезде, за него не заставят платить при выезде.
- Обеим сторонам опись экономит время: при выезде вы не вспоминаете, а сверяете.
Самая частая ошибка это устная договорённость: «посмотрели вместе, всё нормально». Через год ни один из участников не вспомнит, был ли на дверце холодильника скол, и разговор превратится в спор двух версий без доказательств.
Перечень имущества к договору аренды квартиры: что вписать
Опись строится по комнатам, а внутри комнаты по крупности: сначала мебель, потом техника, потом мелочь. Ниже структура, которая закрывает типовую квартиру и не превращается в бесконечный список.
| Группа | Что перечисляем | Что уточняем обязательно |
|---|---|---|
| Мебель | Диван, кровать, шкаф, стол, стулья, тумбы, комод | Количество, материал обивки, видимые повреждения |
| Крупная техника | Холодильник, стиральная машина, плита, духовка, посудомоечная машина | Марка, модель, серийный номер, работоспособность |
| Мелкая техника | Телевизор, микроволновая печь, чайник, пылесос, кондиционер | Марка и модель, наличие пульта и комплектующих |
| Сантехника | Смеситель, душевая кабина, унитаз, полотенцесушитель | Наличие протечек и сколов на момент передачи |
| Отделка | Обои, напольное покрытие, потолок, межкомнатные двери | Существующие пятна, царапины, вздутия |
| Текстиль | Шторы, ковры, комплекты постельного белья, полотенца | Количество комплектов и их состояние |
| Посуда и утварь | Тарелки, кастрюли, сковороды, столовые приборы | Достаточно указать количество по видам |
| Ключи и доступы | Комплекты ключей, брелоки домофона, пульт от ворот | Точное количество переданных экземпляров |
| Счётчики | Электричество, холодная и горячая вода, газ | Показания на дату передачи, номера приборов |
Мелочь вроде вилок и кружек можно указывать группой, без перечисления по штукам: «столовые приборы, 6 комплектов». А вот всё, что стоит дороже нескольких тысяч рублей, описывается индивидуально, с моделью и номером. Именно вокруг таких вещей и возникают споры.
Отдельная строка нужна для вещей, которые собственник оставляет на хранение и которыми жильцу пользоваться нельзя: коробки на антресолях, инструмент в кладовке, личные вещи в запертой комнате. Такое имущество тоже вносится в опись, но с пометкой о запрете пользования.
Как описывать состояние и нужно ли оценивать вещи
Оценка не обязательна, но сильно упрощает жизнь. Если в описи против телевизора стоит сумма, стороны заранее договорились, сколько будет стоить его замена. Если суммы нет, придётся спорить о рыночной цене и об износе уже после поломки.
- Состояние описывайте словами, а не оценками. Не «хорошее», а «работает, на дверце скол 2 см в нижнем правом углу».
- Фиксируйте все существующие дефекты. Это в интересах обеих сторон: то, что записано при заезде, при выезде не предъявят.
- Для техники указывайте, что она проверена в работе в присутствии обеих сторон.
- Оценочную стоимость ставьте по фактической цене вещи с учётом её возраста, а не по цене новой.
- Приложите фотографии и укажите в описи, что они являются её частью. Файлы лучше отправить друг другу сообщением, чтобы дата сохранилась.
- Составьте опись в двух экземплярах и подпишите каждую страницу, а не только последнюю.
В образце ниже перечень имущества уже встроен в договор отдельным блоком, а рядом идут условия об ответственности за порчу и о возмещении из обеспечительного платежа.
Открыть образец договора аренды квартиры с мебелью и техникой
Опись, акт приёма-передачи и договор: как они связаны
Три документа делят между собой разные задачи, и подменять один другим не стоит.
| Документ | Что фиксирует | Когда подписывается |
|---|---|---|
| Договор найма или аренды | Условия: цена, срок, права и обязанности сторон | До передачи ключей |
| Акт приёма-передачи | Факт передачи квартиры, состояние помещения, показания счётчиков | В день заезда и повторно в день выезда |
| Опись имущества | Перечень вещей в квартире и их состояние | Вместе с актом, как приложение к договору |
Опись без договора почти бесполезна, потому что из неё не видно, на каких условиях вещи переданы и кто за них отвечает. И наоборот: договор без описи оставляет собственника без доказательств. Рабочая связка это договор плюс акт плюс опись, все три листа подписаны в один день.
Как правильно составить сам акт, что в нём должно быть и почему его подписывают дважды, разобрано в отдельном материале про акт приёма-передачи квартиры при аренде.
Что делать, если имущество испортили
Порядок действий одинаковый и для дорогой техники, и для поцарапанного стола.
- При выезде сверьте квартиру с описью в присутствии жильца и зафиксируйте расхождения в акте возврата.
- Сфотографируйте повреждение и приложите фотографии к акту.
- Посчитайте сумму: по оценке из описи либо по стоимости ремонта или замены с учётом износа вещи.
- Если сумма покрывается обеспечительным платежом, удержите её и верните остаток, письменно объяснив расчёт.
- Если не покрывается, направьте письменную претензию с расчётом и сроком добровольной оплаты.
- При отказе обращайтесь в суд, приложив договор, опись, акты и фотографии.
Важное ограничение: из обеспечительного платежа нельзя удерживать стоимость естественного износа. Потёртая обивка дивана через два года проживания, выцветшие шторы и потемневшая столешница это нормальный результат эксплуатации. Удерживать за такое нельзя: естественный износ это законное следствие проживания. Как правильно устроен сам обеспечительный платёж, объяснено в материале про обеспечительный платёж при аренде квартиры.
Опись при продлении договора и при смене жильца
Перечень имущества это не разовый документ. Обстановка в квартире меняется: техника ломается и заменяется, жилец покупает свою мебель, собственник забирает часть вещей. Если опись не обновлять, через два года она перестаёт описывать реальность и в споре работать не будет.
- При продлении договора переподпишите перечень заново, даже если ничего не изменилось. Дата на документе должна совпадать с новым сроком.
- При замене техники составьте дополнение: что убрали, что поставили, за чей счёт и кому принадлежит новая вещь.
- Если жилец привёз своё, отдельно зафиксируйте, что эти предметы не принадлежат собственнику и вывозятся при выезде.
- При смене жильца опись составляется с нуля, а не копируется с предыдущего договора: состояние вещей за прошедший срок уже другое.
- Каждое дополнение подписывают обе стороны и хранят вместе с основным договором.
Отдельный вопрос это вещи, купленные жильцом взамен сломанных. Если стороны договорились, что наниматель сам купит новый чайник вместо сгоревшего, стоит сразу указать, остаётся эта вещь в квартире или уезжает вместе с ним. Без такой строчки при выезде начинается спор о принадлежности.
Опись хранят в связке с самим договором, поэтому его формулировки об ответственности сторон и о возмещении ущерба должны быть согласованы с перечнем. Как устроен договор целиком, разобрано в материале про договор найма квартиры между физическими лицами.
Когда типового образца недостаточно
Универсальный перечень закрывает обычную квартиру с обычной обстановкой. Есть ситуации, где стандартной формы мало и опись нужно собирать индивидуально.
- Дорогая обстановка и техника. Дизайнерская мебель, встроенная кухня, аудиосистема: нужна оценка и порядок независимой экспертизы при споре.
- Квартира с ремонтом премиального уровня. Отделку описывают отдельно, по каждой поверхности.
- Несколько собственников. Опись подписывают все, иначе один из них потом оспорит удержание.
- Квартира сдаётся организации для сотрудника. Опись становится частью пакета с актом и счётом, требования к оформлению строже.
- В квартире остаются личные вещи собственника. Нужен режим хранения и запрет пользования.
- Конфликт уже начался. Если жилец отказывается подписывать акт возврата, нужна другая процедура фиксации.
В таких случаях юрист собирает комплект под конкретную квартиру: договор, акт, опись и порядок возмещения, согласованные между собой.
Получить консультацию юриста по описи имущества
Частые вопросы
Как составить опись имущества для аренды квартиры?
Пройдите по комнатам и выпишите мебель, технику, сантехнику, текстиль и посуду. Для каждой позиции укажите количество и состояние с конкретными дефектами. Для дорогих вещей добавьте марку, модель и серийный номер. Подпишите документ в двух экземплярах вместе с жильцом.
Могу ли я самостоятельно составить опись имущества в сдаваемом жилье?
Да. Опись составляется в простой письменной форме, участие нотариуса или оценщика не требуется. Главное, чтобы её подписали обе стороны и чтобы она была названа приложением к договору.
Обязательна ли опись имущества по закону?
Прямой обязанности составлять опись нет. Но обязанность вернуть имущество в том же состоянии есть всегда, и доказывать это состояние придётся именно описью. Без неё бремя доказывания фактически ложится на собственника.
Нужно ли указывать стоимость вещей в описи?
Не обязательно, но желательно. Согласованная в описи сумма избавляет от спора о цене вещи и об износе, если вещь придётся возмещать.
Что делать, если жилец отказывается подписывать опись?
Не передавайте ключи. Отказ подписать перечень имущества на входе почти всегда означает будущий спор на выходе. Подписанная опись это условие сделки, а не формальность.
Как быть с вещами, которые появились в квартире после заезда?
Составьте дополнение к описи и подпишите его отдельно, указав дату. То же самое, если вы что-то забрали или заменили: техника, купленная взамен сломанной, тоже вносится в перечень.
Считается ли опись частью договора?
Да, если в договоре есть ссылка на неё как на приложение, а на самой описи указаны реквизиты договора. Без такой связки документ будет отдельной бумагой без ясного правового смысла.
Что ещё посмотреть по теме
Опись это только один из элементов, которые чаще всего забывают при сдаче квартиры. Полный разбор промахов обеих сторон, от отсутствия описи до неправильного пункта о повышении платы, собран отдельно: типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры.
В категории договоров аренды и найма квартиры собраны варианты с мебелью и бытовой техникой, с описью и обеспечительным платежом, краткосрочные и посуточные. Если нужен именно вариант с подробным перечнем имущества, посмотрите подборку целиком.
Образцы договоров аренды и найма квартиры
Опись пригодится не только при сдаче квартиры: перечни имущества составляют при передаче дома, гаража, офиса и оборудования. Формы для этих случаев лежат в родительском разделе договоров.
Сопутствующие документы к сдаче квартиры это акты, расписки, уведомления и претензии. Они собраны в общем каталоге образцов.
