Когда владельцев несколько, всё решает один вопрос: продаётся объект целиком или продаётся чья-то доля. Если все совладельцы продают вещь целиком одному покупателю одной сделкой, нотариус не нужен: они просто выступают в договоре как несколько продавцов и подписывают общий текст. Если долю продаёт кто-то один, нотариальное удостоверение обязательно, а перед сделкой остальных сособственников надо письменно известить о преимущественном праве покупки.

Разница в деньгах и сроках огромная, и именно на ней чаще всего спотыкаются. Готовой формы «на двоих» тоже нет: обычный образец приходится дополнять данными второго продавца, размерами долей и порядком расчётов с каждым. Если из договора непонятно, кому и сколько платит покупатель, деньги придётся делить через суд, а регистрацию приостановят из-за неполного состава продавцов.

Образец договора купли-продажи земельного участка с домом — Начало договора купли-продажи земельного участка с домом. Данные продавцов вписываются своими.

Содержание

Общая собственность бывает двух видов, и от этого зависит всё

Сначала надо понять, какая общая собственность у вас на руках. Это видно в выписке из ЕГРН.

Вид собственности	Как выглядит в выписке	Кто подписывает договор	Нужен ли нотариус
Долевая: у каждого своя доля	Указан размер доли каждого владельца, например 1/2 и 1/2	Все дольщики как продавцы, если объект уходит целиком	Нет при продаже всех долей одной сделкой, да при продаже отдельной доли
Совместная: доли не выделены	Собственность записана на супругов без указания долей	Оба супруга либо один с нотариальным согласием второго	Нет
Единоличная, но имущество нажито в браке	Один собственник, но объект куплен в период брака	Титульный собственник	Нет, но требуется нотариальное согласие супруга

Совместная собственность супругов и долевая собственность наследников это разные вещи. В первом случае доли не определены и имуществом распоряжается каждый из супругов с согласия второго. Во втором у каждого своя доля, которой он вправе распорядиться сам, но с оглядкой на преимущественное право остальных.

Не собирайте договор из кусков чужих текстов: в них обычно один продавец, и после подстановки второго рассыпается нумерация обязательств. Образец ниже составили практикующие юристы: в нём есть описание обоих объектов, гарантии продавца, порядок расчётов и передачи, и его удобно дополнить вторым продавцом. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF.

Скачать образец договора купли-продажи дома с земельным участком

На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и по купле-продаже недвижимости их несколько десятков: дом с участком, садовый дом, земельный участок, гараж, нежилое помещение, доля в праве общей собственности. Если ваш объект отличается от типового, посмотрите подборку целиком.

Все образцы договоров купли-продажи дома

Когда нотариус обязателен, а когда нет

Это стержень темы, и путаница здесь стоит десятков тысяч рублей. Правило простое: по общему правилу удостоверение требуется для отчуждения доли и не требуется для отчуждения целого объекта. Исключения из него ниже в таблице.

Ситуация	Нотариус	Почему так
Два собственника продают дом с участком целиком одному покупателю одним договором	Не нужен	Отчуждается объект целиком, а не отдельная доля
Три наследника продают унаследованную квартиру целиком одной сделкой	Не нужен	Все участники долевой собственности продают доли по одной сделке
Один из двух собственников продаёт свою 1/2 постороннему лицу	Обязателен	Отчуждается доля в праве общей собственности
Один сособственник продаёт долю второму сособственнику	Обязателен	Форма зависит от предмета, а не от личности покупателя
Супруги продают совместно нажитый объект	Не нужен	Доли не выделены, отчуждается объект целиком
Среди продавцов есть несовершеннолетний	Обязателен	Отчуждение имущества ребёнка удостоверяется нотариально и требует разрешения опеки
Собственники продают доли двумя разными договорами разным покупателям	Обязателен	Это уже не одна сделка, а две сделки с долями

Читать далее Договор аренды производственного помещения: что учесть арендатору

Из этого следует практический вывод: если совладельцы хотят сэкономить, продавать надо одновременно, одному покупателю и одним документом. Разнести подписание на две сделки «для удобства» означает превратить одну простую письменную форму в две нотариальные.

Как описать нескольких продавцов в договоре

Всё сводится к аккуратности в четырёх местах текста.

Шапка договора. Перечисляются все продавцы подряд, с полными фамилией, именем, отчеством, датой рождения, паспортными данными и адресом регистрации каждого. Дальше по тексту они именуются «Продавцы» во множественном числе, и все обязательства формулируются от их общего имени.
Предмет. Указывается объект целиком и то, кому какая доля в нём принадлежит, со ссылкой на документы о праве каждого. Если объектов два, дом и участок, состав собственников по каждому описывают отдельно: он может не совпадать.
Цена и порядок расчётов. Пишут общую цену и расшифровку: какая сумма причитается каждому продавцу. Разумно привязать её к размеру доли, но стороны вправе договориться и иначе, лишь бы это было зафиксировано однозначно.
Подписи. Расписываются все продавцы на каждом экземпляре, с расшифровкой. Акт приёма-передачи подписывают тоже все.

Самая частая ошибка это общая сумма без разбивки. Покупатель платит одному продавцу «за всех», тот деньги не передаёт, и второй собственник остаётся ни с чем, а формально сделка исполнена. Правильно, когда каждый получает свою часть напрямую и выдаёт покупателю расписку.

Второй по частоте промах связан с расчётом через банк. При переводе реквизиты счетов указывают для каждого продавца отдельно, а в назначении платежа пишут номер и дату договора и фамилию получателя. При расчёте через ячейку или аккредитив условия доступа прописывают по каждому.

Открыть образец договора и посмотреть структуру разделов

Может ли один продавец подписать за всех

Может, но только по доверенности. Это два разных вопроса, и их постоянно смешивают.

Для подписания договора о продаже недвижимости доверенность обязательно нотариальная: продажа это распоряжение зарегистрированным в ЕГРН правом. Простой письменной формы хватает только для движимого имущества.
Для подачи документов на государственную регистрацию доверенность должна быть нотариальной. Это отдельное требование, и без его соблюдения заявление просто не примут.
Если сделка нотариальная, доверенность на её совершение тоже удостоверяется нотариально.
Реквизиты доверенности вписываются в договор: кто, за кого, на основании какого документа действует, с датой и номером.
Доверенность стоит проверить на срок действия и на объём полномочий: право подписать договор и право получить деньги это разные полномочия.

На практике проще собрать всех продавцов на подписание вместе, тогда доверенность нужна только тому, кто понесёт документы на регистрацию. Отзыв доверенности прямо перед сделкой ломает её целиком, а сведения об отмене нотариальных доверенностей публикуются в открытом реестре нотариата, и проверить их стоит в день подписания.

Что делать, если продаётся только доля

Здесь включается преимущественное право покупки: другие участники долевой собственности вправе купить долю раньше постороннего и на тех же условиях.

Определите цену и условия продажи. После извещения продать постороннему дешевле или на более выгодных для него условиях нельзя, при снижении цены сособственников извещают заново.
Известите остальных сособственников письменно, указав цену и остальные условия. Отправить извещение можно самому заказным письмом с описью вложения или телеграммой, а можно через нотариуса: это не обязательно, зато даёт бесспорное доказательство.
Подождите месяц. Для недвижимости это месячный срок с момента извещения, для движимого имущества десять дней.
Получите отказы или дождитесь молчания. Письменный отказ сособственника позволяет выйти на сделку раньше срока.
Удостоверьте договор у нотариуса и подайте документы на регистрацию.

Читать далее Аренда земельного участка под ИЖС и строительство дома

Нарушение преимущественного права не делает сделку недействительной, но даёт обделённому сособственнику возможность потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. На это есть три месяца со дня, когда он узнал или должен был узнать о нарушении, и срок этот не восстанавливается. То есть покупатель рискует лишиться доли, вернув свои деньги. Продажа доли по цене выше объявленной в извещении на такой перевод оснований не даёт, а вот тихое снижение цены после отказа сособственника прямой путь к спору.

Отдельно стоит помнить: преимущественное право не применяется, когда продаётся объект целиком всеми сособственниками сразу, когда доля продаётся другому сособственнику, при продаже с публичных торгов и при дарении доли. Дарение при этом стало дороже, чем купля-продажа: оно между гражданами удостоверяется нотариально в обязательном порядке, и попытки замаскировать продажу доли дарением легко оспариваются.

Дом и участок: два объекта и разные собственники

Дом и земля под ним это два самостоятельных объекта, у каждого своя запись в ЕГРН и свой состав собственников.

Расклад	Как оформлять
Дом и участок у одних и тех же двух собственников в равных долях	Один договор, два объекта, оба продавца, цена расписана по объектам и по продавцам
Дом на двоих, участок оформлен на одного	Один договор, но состав продавцов по объектам разный, доли указываются отдельно по каждому
Участок в аренде, дом в собственности	Продаётся дом, а права на участок переходят к покупателю в том же объёме, что были у продавца
Право на дом не зарегистрировано	Сначала оформляют право на дом, продать незарегистрированный объект нельзя
Участок без установленных границ	Продать не выйдет: без координат границ в ЕГРН регистрацию перехода права приостановят, межевание заказывают до сделки

Продать дом отдельно от участка под ним нельзя, если оба принадлежат одному лицу: земля и постройка следуют друг за другом. Попытка развести их на две сделки приводит к приостановке, а затем и к отказу в регистрации.

Несколько покупателей: как оформить приобретение на двоих

Зеркальная ситуация встречается не реже. В договоре указывают обоих покупателей и обязательно определяют, в какую собственность поступает объект.

В долевую собственность с указанием размера доли каждого. Это вариант по умолчанию для людей, не состоящих в браке.
В совместную собственность без выделения долей. Так по умолчанию оформляют покупку супруги. Если они хотят взять объект в долях, простой письменной формы мало: нужен нотариальный брачный договор либо нотариальное удостоверение самого договора, иначе регистрацию приостановят.
На одного покупателя, состоящего в браке. Объект всё равно попадает в общую совместную собственность супругов, если он куплен на общие деньги.
Оплата от каждого покупателя отдельно и в размере, соответствующем его доле, избавляет от будущих споров о том, кто сколько внёс.

Если покупатели вкладывают разные суммы, а доли хотят равные, это фиксируют письменно: расписка о происхождении денег помогает доказать вклад при разделе имущества.

Частые вопросы

Как оформить договор купли-продажи, если два собственника?

Обоих указывают как продавцов, описывают доли каждого, расписывают, кому какая часть цены причитается, и оба подписывают договор и акт. Если объект уходит целиком одному покупателю по одной сделке, нотариус не нужен.

Можно ли оформить договор купли-продажи с двумя продавцами?

Да, число сторон законом не ограничено. Продавцов может быть двое, трое и больше, все они перечисляются в шапке и все подписывают документ.

Нужно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи доли?

Да, отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость удостоверяется нотариально. Основное исключение: все участники продают свои доли одной сделкой.

Нужно ли в договоре купли-продажи указывать согласие супруга?

Если объект относится к общему имуществу супругов, требуется нотариальное согласие второго супруга, а его реквизиты указывают в договоре. Без согласия в реестр внесут отметку, а супруг сможет оспорить сделку в течение года с того дня, как о ней узнал. Режим общего имущества сохраняется и после развода, пока имущество не разделено.

Читать далее Договор оказания услуг между физическими лицами: как оформить и кто платит налоги

Можно ли оформить договор купли-продажи на двоих?

Да, покупателей тоже может быть несколько. В договоре пишут, в долевую или совместную собственность поступает объект, и в каких долях.

Можно ли в одном договоре купли-продажи указать несколько объектов?

Да. Каждый объект описывают отдельно и указывают цену по каждому, иначе не посчитать налог и не разделить пошлину. Состав продавцов по объектам может и не совпадать, тогда это прямо оговаривают в тексте.

Что такое договор купли-продажи долевой собственности?

Разговорное название двух разных сделок: продажи объекта, находящегося в долевой собственности, целиком и продажи отдельной доли в нём. Первая делается без нотариуса, вторая только через нотариуса.

Сколько экземпляров договора купли-продажи нужно делать?

Закон требует минимум два подлинника. На практике делают по одному каждой стороне, включая каждого из продавцов, и ещё один про запас: при двух продавцах и одном покупателе обычно готовят четыре.

Как делятся деньги между продавцами?

Так, как написано в договоре. По умолчанию логично делить пропорционально долям, но стороны вправе договориться иначе. Каждый продавец подтверждает получение своей части отдельной распиской.

Что делать, если один из собственников против продажи?

Принудить к продаже общего имущества нельзя. Остальные вправе продать свои доли постороннему, соблюдая преимущественное право несогласного, либо требовать в суде выдела своей доли в натуре, а если выдел невозможен, получить от остальных сособственников компенсацию её стоимости. Отдельный случай: если доля несогласного мала, реально не выделяется и существенного интереса в имуществе у него нет, суд может обязать выплатить ему компенсацию и без его согласия.

Когда без юриста лучше не выходить на сделку

Готовый образец закрывает понятную ситуацию: два взрослых собственника, целый объект, один покупатель, расчёт сразу. Разбор нужен, если совпал хотя бы один пункт:

кто-то из собственников несовершеннолетний или находится под опекой
доли достались по наследству и состав владельцев спорный
один из совладельцев не выходит на связь или против продажи
часть объекта в ипотеке или под арестом
среди продавцов есть бывшие супруги, а имущество не поделено
деньги получает не сам продавец, а его представитель
объектов несколько, состав собственников по ним не совпадает или у участка не установлены границы
при покупке используются кредитные средства или материнский капитал

Юрист проверит состав собственников по выписке, полномочия подписантов и порядок расчётов, подготовит текст с корректной разбивкой цены и подскажет, как не превратить одну простую сделку в две нотариальные. Разбор занимает считанные минуты и стоит несопоставимо дешевле спора о деньгах между совладельцами.

Получить консультацию юриста по сделке с несколькими собственниками