Расстаться с жильцом можно тремя спокойными способами: дождаться окончания срока договора, подписать соглашение о расторжении или воспользоваться правом на отказ, если оно прописано в договоре. Всё, что за пределами этих трёх путей, идёт только через суд, и никакие звонки участковому это правило не обходят.
Собственники часто узнают об этом уже в конфликте, когда жилец перестал платить и перестал открывать дверь. Утверждённой формы соглашения о расторжении государство не устанавливало, и написанный на коленке текст обычно не закрывает главного: даты возврата квартиры, расчётов по коммунальным услугам и судьбы обеспечительного платежа. Ниже разбираем, как выйти из договора правильно и что делать, если по-хорошему не получилось.
Образец составили практикующие юристы: в нём есть дата прекращения обязательств, порядок возврата помещения, расчёты сторон и оговорка об отсутствии взаимных претензий. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать.
Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды
Как расстаться с жильцом без суда
| Путь | Как работает | Что нужно оформить |
|---|---|---|
| Истечение срока договора | Договор прекращается сам, жилец обязан освободить квартиру | Акт возврата квартиры и расчёт по коммунальным услугам |
| Соглашение о расторжении | Стороны договариваются прекратить договор с конкретной даты | Письменное соглашение и акт возврата |
| Отказ нанимателя | Жилец съезжает по своей инициативе, предупредив в срок | Письменное уведомление и акт возврата |
| Отказ собственника по условию договора | Работает, когда жильё снимает организация и такое право предусмотрено договором | Уведомление в согласованный срок и акт возврата |
Отдельное внимание последней строке. Когда квартиру снимает гражданин для проживания, это наём жилого помещения, и здесь основания расторжения по требованию собственника прямо названы в законе. Расширить их договором нельзя: пункт «наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив за 30 дней» в договоре с гражданином на практике не работает. Когда жильё снимает организация, это аренда, и там односторонний внесудебный отказ по условию договора допустим.
Соглашение о расторжении договора аренды
Самый быстрый и самый дешёвый способ, если стороны не в ссоре. В соглашении должно быть:
- реквизиты договора: дата, номер, адрес квартиры
- дата, с которой договор прекращается
- срок возврата квартиры и ключей, обычно тот же день
- показания приборов учёта на дату возврата
- итоговый расчёт: кто кому и сколько должен по плате и коммунальным услугам
- судьба обеспечительного платежа: возвращается полностью, частично либо засчитывается в счёт последнего месяца
- оговорка об отсутствии взаимных претензий после исполнения расчётов
- подписи всех, кто подписывал сам договор
Соглашение оформляется в той же форме, что и договор, то есть письменно. Если договор был долгосрочным и обременение регистрировалось в реестре, после расторжения подаётся заявление о погашении записи, иначе обременение так и будет числиться на квартире.
Открыть образец соглашения о расторжении и заполнить расчёты сторон
Уведомление о расторжении и сроки предупреждения
| Кто выходит из договора | Срок предупреждения | Основание |
|---|---|---|
| Наниматель жилья | Три месяца по закону, договором обычно устанавливают меньший срок | Право нанимателя отказаться в любое время |
| Наймодатель | Внесудебного отказа нет, направляется предупреждение об устранении нарушения | Требование о расторжении заявляется в суд |
| Арендодатель по договору с организацией | Срок, указанный в договоре | Условие договора об одностороннем отказе |
| Любая сторона | Без срока | Квартира стала непригодной для постоянного проживания, вопрос решает суд |
Уведомление отправляют способом, названным в договоре. Если способ не согласован, надёжнее заказное письмо с описью вложения по адресу регистрации, продублированное в мессенджер. Сохраняйте квитанцию и опись: в суде именно они подтвердят, что вторая сторона была предупреждена.
Когда без суда не обойтись
Если жильё снимает гражданин, собственник вправе требовать расторжения договора только в суде и только по основаниям, названным в законе.
| Основание | Условие | Что может суд |
|---|---|---|
| Невнесение платы, договор от года | Долг более чем за шесть месяцев | Расторгнуть договор и выселить |
| Невнесение платы, договор до года | Просрочка более двух раз по истечении срока платежа | То же самое |
| Разрушение или порча жилья | Действия нанимателя или лиц, за которых он отвечает | Дать срок до года на ремонт, при неустранении расторгнуть |
| Использование не по назначению | После письменного предупреждения собственника | Расторгнуть договор |
| Систематическое нарушение прав соседей | После письменного предупреждения собственника | Расторгнуть договор |
| Жильё непригодно для проживания | Требование любой стороны | Расторгнуть договор |
Суд вправе дать нанимателю срок до года на устранение нарушений, а при вынесении решения о расторжении отсрочить исполнение ещё до года. Это неприятная для собственника особенность найма жилья, и именно из-за неё договоры чаще заключают на 11 месяцев: по окончании срока продлевать его никто не обязан.
Как выселить квартирантов без договора
Ситуация кажется проще, а на деле сложнее: письменного договора нет, но фактические отношения есть, и человек занимает жильё не самовольно, а с вашего ведома.
- Направьте письменное требование освободить квартиру с конкретной датой. Заказное письмо с описью плюс сообщение в мессенджер.
- Зафиксируйте отказ. Переписка, свидетели, запись разговора с вашим участием.
- Обратитесь в полицию для фиксации факта проживания посторонних. Участковый вправе проверить документы и составить материал, но выселять он не уполномочен: это делает только пристав по решению суда.
- Подайте иск о выселении и об устранении препятствий в пользовании жильём. К иску прикладываются выписка из ЕГРН, требование и доказательства его направления.
- Исполните решение через службу судебных приставов.
Полезная деталь: отсутствие письменного договора не лишает вас права требовать плату за фактическое пользование квартирой, но доказывать размер придётся переписками и переводами, потому что ссылаться на свидетельские показания в подтверждение условий сделки закон не позволяет.
Что собственнику делать нельзя
- Менять замки и не пускать жильца в квартиру. Это самоуправство, за него предусмотрена административная ответственность, а при угрозах и применении силы уголовная.
- Выносить и удерживать вещи. Имущество нанимателя вам не принадлежит, и удержание его в счёт долга законным способом обеспечения по договору найма жилья не является.
- Отключать электричество, воду или отопление. Отдельное нарушение, к которому подключаются и жилищная инспекция, и полиция.
- Входить в квартиру без согласия жильца. Пока договор действует, помещение передано нанимателю, и визиты согласовываются заранее.
- Угрожать и привлекать третьих лиц. Это переводит бытовой спор в уголовную плоскость и полностью разрушает вашу позицию в суде.
Возврат квартиры и обеспечительного платежа
Финал любого расторжения это акт возврата. В нём фиксируются:
- дата и время фактической передачи квартиры и ключей
- состояние помещения и имущества по описи, лучше с фотографиями
- показания всех приборов учёта
- перечень недостатков, если они есть, и оценка стоимости их устранения
- итоговая сумма к возврату или к доплате
Из обеспечительного платежа удерживают только то, что названо в договоре, и только сверх естественного износа. Потёртый диван, выцветшие обои и стёршийся ламинат после двух лет проживания это износ, а разбитая варочная панель и невнесённая плата это основание для удержания. Возврат оформляют переводом с назначением платежа или распиской.
Частые вопросы
Может ли участковый выселить квартирантов без договора?
Нет. Полиция вправе проверить документы, установить личности проживающих, зафиксировать факт и составить материал, в том числе о нарушении миграционных правил. Само выселение производится только по решению суда судебным приставом. Обращение в полицию полезно как способ зафиксировать ситуацию, но проблему оно не решает.
Как выселить квартирантов, которые не платят?
Проверьте срок договора. Если он истёк, направьте требование освободить квартиру и при отказе идите в суд. Если срок не истёк, потребуется судебное расторжение по основанию невнесения платы: при договоре от года это долг более чем за шесть месяцев, при договоре до года просрочка более двух раз подряд.
Сколько времени даётся на выселение из съёмной квартиры?
Если договор закончился, освободить квартиру нужно в дату его окончания, если стороны не согласовали другой срок. При расторжении через суд срок устанавливает решение, и суд вправе отсрочить исполнение. При добровольном расторжении срок пишут прямо в соглашении, чаще всего это от одной до четырёх недель.
Как арендатору досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?
Направить собственнику письменное уведомление в срок, указанный в договоре. По закону наниматель вправе съехать в любое время, предупредив за три месяца, и стороны обычно сокращают этот срок в договоре до месяца. Отдельного согласия собственника не требуется.
Возвращается ли залог при досрочном расторжении договора аренды?
Правильное название этой суммы обеспечительный платёж. Он возвращается, если у собственника нет оснований для удержания, названных в договоре. Досрочный выезд сам по себе таким основанием не является, но если в договоре предусмотрен штраф за нарушение срока предупреждения, его удержат.
Нужно ли расторгать договор аренды, если срок закончился?
Специально расторгать не нужно, договор прекращается сам. Но подписать акт возврата квартиры и произвести расчёты необходимо, иначе спор о состоянии имущества и коммунальных долгах останется открытым. При долгосрочном договоре дополнительно погашается запись об обременении в реестре.
Как выселить жильца, если он прописан в квартире?
Временная регистрация по месту пребывания никаких прав на жильё не даёт и прекращается вместе с договором либо по истечении срока. Если человек отказывается сниматься с учёта, это делается через суд одновременно с требованием о выселении.
Ещё по теме аренды жилья
Большинство конфликтов на выходе закладывается на входе: нет описи имущества, нет перечня проживающих, нет закрытого списка удержаний. Как проверить будущего жильца и что вписать в договор, разобрано отдельно.
Как проверить арендатора квартиры перед сдачей
Вторая частая причина расставания это деньги: рост платы и споры по коммунальным услугам.
Повышение арендной платы: когда собственник вправе поднять цену
Общая структура договора разобрана в материале как правильно заключить договор аренды квартиры, а типовые промахи обеих сторон собраны в материале про ошибки при заключении договора.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде и найму их несколько десятков: сами договоры, соглашения о расторжении, уведомления, акты приёма-передачи, дополнительные соглашения. Посмотрите подборку и возьмите нужный документ.
Когда нужен юрист
Универсальное соглашение о расторжении закрывает мирный сценарий. Разбор с юристом окупается, если есть хотя бы один признак:
- жилец не платит и отказывается съезжать
- договор был долгосрочным и зарегистрирован в реестре
- в квартире проживают несовершеннолетние дети нанимателя
- жилец сделал ремонт и требует компенсацию или зачёт
- стороны спорят о размере ущерба и удержаниях из обеспечительного платежа
- договора вообще не было, а человек живёт в квартире не первый год
- вы уже сменили замки или отключили услуги и получили встречные претензии
Юрист определит, какое основание расторжения работает в вашей ситуации, подготовит уведомление или иск и подскажет, какие доказательства собрать до обращения в суд, а не после.
Получить консультацию юриста по расторжению договора
Другие образцы по теме
Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
