Срок не входит в число условий, без которых договор аренды считается незаключённым. Но именно от срока зависит, нужно ли идти в Росреестр, как стороны будут выходить из договора и кто из них рискует остаться ни с чем. Договор без срока не разваливается, он превращается в бессрочный, а бессрочный расторгается одним уведомлением.
Отсюда и популярность одиннадцати месяцев. Логика простая: регистрируется аренда недвижимости от одного года, поэтому срок в одиннадцать месяцев позволяет обойтись без реестра и без пошлины. Схема законная, но у неё есть обратная сторона, о которой стороны обычно не думают до первого конфликта.
Образец ниже составили практикующие юристы: это краткосрочный договор, где срок, порядок продления и основания досрочного выхода уже сформулированы так, чтобы не спорить потом о датах. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, при необходимости его можно распечатать и подписать от руки.
Скачать образец краткосрочного договора аренды
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть варианты под любой срок: краткосрочные, долгосрочные, предварительные, соглашения о продлении и о расторжении. Посмотрите подборку и выберите вариант ближе к вашей ситуации.
Договор аренды на 11 месяцев: что он даёт и чего не даёт
Срок меньше года экономит стороне время и деньги, но одновременно лишает арендатора устойчивости.
| Что даёт | Чего не даёт |
|---|---|
| Не нужна регистрация обременения и госпошлина | Не защищает арендатора при продаже объекта, если запись в реестре отсутствует |
| Проще и быстрее оформить | Не даёт длинного горизонта для вложений в ремонт и оборудование |
| Легче поменять условия при перезаключении | Условия можно поменять и не в пользу арендатора |
| Меньше формальностей при досрочном выходе | Не отменяет обязанности платить налог с дохода от сдачи |
Развенчаем главный миф. Одиннадцать месяцев не освобождают от налогов. Доход от сдачи имущества облагается независимо от срока договора, и короткий срок на это никак не влияет. Экономия здесь исключительно на регистрационной процедуре.
Второй нюанс: бесконечная пролонгация короткого договора превращает отношения в бессрочные. Если стороны каждые одиннадцать месяцев автоматически продлевают договор, в какой-то момент суд может признать аренду возобновлённой на неопределённый срок со всеми последствиями, включая право любой стороны выйти по уведомлению.
Что будет, если срок в договоре не указать
Договор считается заключённым на неопределённый срок. Дальше работает правило об отказе.
- Любая сторона вправе отказаться от договора в любое время, предупредив другую за один месяц.
- При аренде недвижимости срок предупреждения три месяца, если договором не установлен более длительный.
- Договором можно установить более длительный срок предупреждения, и это единственный способ защититься от внезапного выхода контрагента.
- Бессрочный договор аренды недвижимости регистрации не подлежит, поэтому и записи об обременении в реестре не появится.
Здесь важно не перепутать правила. Норма о пяти годах при неуказанном сроке относится к найму жилого помещения, а не к аренде. Когда квартиру снимает гражданин, это наём, и такой договор без указания срока считается заключённым на пять лет. Когда объектом является помещение, техника, транспорт или земельный участок, никакого автоматического пятилетнего срока нет. Разбор различий между наймом и арендой жилья собран в материале про то, как выглядит договор аренды квартиры.
Предельные сроки: когда закон ограничивает договорённость сторон
Для большинства объектов стороны свободны в выборе срока. Но там, где закон установил предел, договор действует ровно на предельный срок, даже если стороны написали больше.
| Вид аренды | Предельный срок |
|---|---|
| Наём жилого помещения гражданином | 5 лет |
| Прокат | 1 год |
| Публичный участок гражданину под ИЖС или ЛПХ в границах населённого пункта | 20 лет |
| Публичный участок под строительство и реконструкцию зданий | от 3 до 10 лет |
| Публичный участок собственнику здания на нём | до 49 лет |
| Участок из земель сельхозназначения | до 49 лет |
| Публичный участок гражданину под сенокошение, выпас, огородничество | не более 5 лет |
Предельные сроки по видам использования земли разобраны подробнее в материалах про договор аренды земельного участка и про аренду земли у государства.
Регистрация: где проходит граница года
Договор аренды недвижимости на срок один год и больше подлежит государственной регистрации. Регистрируется не сам договор, а обременение объекта арендой: в реестре появляется запись, что имущество сдано.
- Срок меньше года, включая классические одиннадцать месяцев: регистрация не нужна.
- Срок ровно год и больше: регистрация обязательна.
- Неопределённый срок: регистрация не нужна.
- Продление краткосрочного договора на новый срок меньше года: регистрация не нужна, потому что каждый период считается отдельно.
Что будет, если долгосрочный договор не зарегистрировать, понимают неправильно. Договор действует между сторонами: платить и не мешать пользоваться объектом обязаны обе стороны, взыскать долг можно. Но такой договор не противопоставляется третьим лицам, и при продаже объекта новый собственник вправе не считаться с арендой. Формулировка «незарегистрированный договор не имеет силы» неверна, а вот считать аренду защищённой от смены владельца опасно.
Полезно сверить формулировку пункта о сроке в своём проекте договора с готовым образцом: там есть и дата начала, и порядок продления, и условие о возврате.
Открыть образец краткосрочного договора аренды
Продление и пролонгация: три разных механизма
- Автоматическая пролонгация по условию договора. Стороны пишут, что если ни одна из них не заявила о прекращении за определённый срок, договор продлевается на тот же период. Удобно, но при многократном срабатывании превращает отношения в бессрочные.
- Возобновление на неопределённый срок по закону. Если после окончания срока арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.
- Заключение нового договора или дополнительное соглашение о продлении. Самый чистый вариант: стороны фиксируют новый срок и при необходимости пересматривают плату.
У добросовестного арендатора есть преимущественное право заключить договор на новый срок перед посторонними лицами, если законом или договором не установлено иное. Работает оно только при письменном уведомлении арендодателя о желании продолжить отношения, поданном в срок, указанный в договоре, а если срок не указан, то в разумный срок до окончания аренды. Если арендодатель отказал, но в течение года сдал объект другому лицу, прежний арендатор вправе требовать через суд перевода прав на себя или возмещения убытков.
Как выбрать срок под свою ситуацию
| Ситуация | Разумный срок | Почему |
|---|---|---|
| Пробный период, неясная экономика | до года с пролонгацией | Легко выйти, не нужна регистрация |
| Арендатор делает ремонт и вкладывается в объект | от 3 лет с регистрацией | Запись в реестре защищает при продаже объекта |
| Сезонный бизнес | по сезону с правом продления | Не платить за простой |
| Строительство на участке | с запасом к сроку стройки | Незавершённый объект к концу аренды создаёт риск потери участка |
| Стороны хотят гибкость | неопределённый срок с длинным уведомлением | Выход возможен, но не внезапный |
Когда универсальный образец не подойдёт
- Арендатор вкладывает в объект существенные средства и нужен механизм защиты при досрочном выходе арендодателя.
- Нужна сложная схема продления с пересмотром платы и опционом на новый срок.
- Объект планируется продавать в период аренды, и нужно понять судьбу договора.
- Договор уже возобновился на неопределённый срок, а одна из сторон хочет вернуть определённость.
- Речь о публичном участке, где срок задан законом и договором его не изменить.
- Спор уже начался: арендодатель требует освободить объект, а арендатор считает договор продлённым.
В таких случаях юрист выстраивает конструкцию срока под конкретную задачу, а не подставляет даты в универсальный бланк.
Получить консультацию юриста по договору аренды
Частые вопросы
Почему договор аренды заключают на 11 месяцев?
Чтобы не регистрировать обременение: регистрации подлежит аренда недвижимости на срок от одного года. Одиннадцать месяцев позволяют обойтись без реестра и пошлины. На налоги срок договора не влияет.
Что будет, если в договоре аренды не указать срок?
Договор будет считаться заключённым на неопределённый срок. Любая сторона сможет отказаться от него, предупредив другую за месяц, а при аренде недвижимости за три месяца, если договором не установлен более длительный срок.
На какой максимальный срок можно заключить договор аренды?
Для большинства объектов предела нет, стороны договариваются сами. Ограничения установлены для отдельных видов: наём жилья пять лет, прокат год, аренда публичных земельных участков от трёх до сорока девяти лет в зависимости от цели.
Нужно ли регистрировать договор аренды на 11 месяцев?
Нет. Регистрируется аренда недвижимости сроком от одного года. Договор на одиннадцать месяцев, как и договор на неопределённый срок, регистрации не подлежит.
Что такое краткосрочный договор аренды?
Так называют договор на срок меньше года. Его главное отличие в том, что обременение не регистрируется, а значит и записи об аренде в реестре недвижимости не будет.
Можно ли заключить бессрочный договор аренды?
Да, договор без указания срока действует на неопределённый срок. Он не регистрируется, но и не защищает стороны от выхода контрагента по уведомлению.
Что будет, если не зарегистрировать долгосрочный договор аренды?
Между сторонами он действует, и обязательства по нему исполнять надо. Но при продаже объекта новый собственник вправе не считаться с такой арендой, потому что записи об обременении в реестре не было.
Как правильно прописать пролонгацию в договоре аренды?
Указать, на какой период продлевается договор, за сколько дней сторона должна заявить о нежелании продлевать и сколько раз пролонгация возможна. Ограничение по числу продлений спасает от превращения отношений в бессрочные.
Что ещё посмотреть по теме
Полный перечень обязательных пунктов договора собран в разборе существенных условий договора аренды. Как менять цену на длинном сроке, описано в материале про арендную плату и её индексацию, а порядок выхода из договора в разборе расторжения договора аренды.
Тем, кто снимает или сдаёт жильё, пригодится подборка типовых ошибок при заключении договора аренды квартиры: там разобраны и промахи со сроком.
В разделе договоров аренды собраны образцы под разные сроки и объекты: краткосрочные и долгосрочные, помещения, техника, транспорт, оборудование. Выбрать проще, посмотрев весь список.
Если предмет аренды это земельный участок, предельные сроки задаёт закон и договором их не обойти. Профильная категория собирает образцы по видам участков.
Образцы договоров аренды земельного участка
К продлению и прекращению аренды нужны сопутствующие бумаги: дополнительные соглашения, уведомления, акты возврата. Они лежат в общем каталоге документов.
