Договор найма жилого помещения это документ, по которому собственник передаёт квартиру, комнату или дом человеку для проживания за плату. Стороны называются наймодателем и нанимателем. Аренда это другая конструкция: жильё арендует организация, а не человек, и правила у неё свои. Слова в объявлениях стоят рядом, но за ними разные сроки, разный порядок расторжения и разные обязанности.
Утверждённого бланка для найма нет, и поэтому ошибиться легко. Без описания квартиры договор считается незаключённым. Без внятного пункта о плате нечем взыскивать долг. А переписанные из чужого договора аренды условия о расторжении для найма просто не сработают: к найму жилья применяются свои правила, гораздо более жёсткие к собственнику. Цена такой ошибки это месяцы без денег и суд с жильцом.
Что такое договор найма жилого помещения
По такому договору наниматель получает жильё во владение и пользование, но только для проживания. Разместить в квартире офис, склад или хостел нельзя, даже если в договоре написано иначе. Существенным условием закон прямо называет только предмет: если из текста нельзя понять, какая именно квартира сдана, договора юридически нет. Плату закон в этот перечень не включает, но без неё документ неисполним, поэтому сумму пишут всегда.
Не переписывайте текст из первой попавшейся ссылки в поиске. Образец ниже составили практикующие юристы: в нём уже есть описание помещения, порядок расчётов, список постоянно проживающих, правила расторжения и возврата обеспечительного платежа. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и заполнить от руки.
Скачать образец договора найма жилого помещения
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и договоров найма жилья среди них несколько: между гражданами, для постоянного проживания, с автоматическим продлением, с правом выкупа, для комнаты в студенческом общежитии. Если ваш случай нетиповой, посмотрите всю подборку.
Все образцы договоров найма жилого помещения
Кто такой наниматель и кто наймодатель
Слова путают постоянно, а от них зависит, кто что обязан.
| Сторона | Кто это | Главные обязанности |
|---|---|---|
| Наймодатель | Тот, кто сдаёт: собственник квартиры, а при социальном найме орган власти или уполномоченное учреждение | Передать жильё пригодным для проживания, обеспечить коммунальные услуги и капитальный ремонт дома |
| Наниматель | Всегда человек. Организация нанимателем жилья быть не может | Платить в срок, использовать жильё только для проживания, поддерживать его в исправном состоянии, делать текущий ремонт |
| Постоянно проживающие | Люди, вписанные в договор вместе с нанимателем | Пользуются жильём наравне с ним, но отвечает перед наймодателем сам наниматель |
Попутно про правописание, о нём спрашивают почти так же часто: в законе используется слово наём, в косвенных падежах «найма», «наймом». Форма «найм» встречается в разговоре и в объявлениях, но в документе лучше писать так, как в законе. На силу договора это не влияет, на впечатление от текста влияет.
Чем наём отличается от аренды
Разница не в словах, а в правилах, которые к этим словам прикреплены.
| Признак | Наём жилья | Аренда |
|---|---|---|
| Кто снимает | Человек | Организация |
| Что можно снять | Только жилое помещение | Любое имущество, включая жильё |
| Как называют стороны | Наймодатель и наниматель | Арендодатель и арендатор |
| Для чего используют | Только проживание | Жильё только для проживания граждан, остальное имущество по назначению |
| Максимальный срок | Пять лет, если срок не указан | Определяется договором |
| Досрочное расторжение по инициативе собственника | Через суд и по узкому перечню оснований | По правилам договора |
| Уход жильца раньше срока | Письменное предупреждение за три месяца | По правилам договора |
| Что регистрируют при сроке от года | Ограничение (обременение) права в виде найма | Ограничение (обременение) права в виде аренды |
Если жильё снимает человек, вам нужен договор найма, даже когда в шапке написано слово «аренда». Суд смотрит на существо отношений, а не на название. Но внутренняя путаница мешает: пункт «арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив за месяц» в договоре найма не сработает, и собственник, который на него рассчитывал, останется без инструмента.
Обратная ситуация встречается реже, но она дороже. Когда квартиру снимает компания для сотрудника, это именно аренда, и в договоре нужны реквизиты организации, полномочия подписанта и безналичный порядок расчётов. Договор найма, подписанный с организацией, придётся переделывать, потому что бухгалтерия не примет к учёту документ, где арендатор назван нанимателем и платит наличными.
Три вида найма жилья
Один и тот же глагол «снять квартиру» скрывает три разные конструкции.
| Признак | Коммерческий наём | Социальный наём | Специализированный наём |
|---|---|---|---|
| Чьё жильё | Частное, у собственника | Государственное или муниципальное | Общежития, служебное и маневренное жильё из специального фонда |
| Кто может получить | Любой человек по договорённости с собственником | Граждане, признанные нуждающимися и стоящие на учёте | Тот, кому жильё положено по основанию: работа, учёба, служба |
| Кто готовит договор | Стороны сами | Наймодатель, по утверждённой форме | Организация, которая предоставляет жильё |
| Срок | До пяти лет, до года считается краткосрочным | Бессрочно | На время работы, учёбы или службы |
| Плата | Любая, о которой договорились | По тарифам, установленным местными властями | По правилам собственника фонда |
| Можно ли сдать дальше | Поднаём с согласия собственника | Поднаём с письменного согласия наймодателя и проживающих | По общему правилу нельзя |
Скачать договор социального найма негде, и это главное недоразумение: его оформляет сам наймодатель, то есть администрация или подведомственное ей учреждение. Если ваш вопрос про муниципальное жильё, порядок обращения и список документов разобраны в отдельном материале, ссылка на него в конце статьи. Дальше речь только о коммерческом найме, который вы оформляете сами.
Где взять договор найма жилого помещения
Ходить никуда не нужно. Берёте готовый образец, подставляете данные сторон, описание квартиры, сумму и срок, подписываете в двух экземплярах. Нотариус не нужен, юридическую силу договор получает с момента подписания. Рукописный текст действует так же, как напечатанный.
Главное для нанимателя это подтвердить, что жильё сдаёт именно собственник. Что проверяют перед подписанием: выписку из ЕГРН на квартиру и паспорт собственника, отсутствие других жильцов с правом пользования, согласие остальных собственников, если квартира в общей собственности. Наймодатель со своей стороны смотрит паспорт нанимателя и состав тех, кто въезжает.
Открыть образец договора найма жилого помещения
К договору всегда прикладывают акт приёма-передачи с описью мебели и техники и показаниями счётчиков. Без акта момент передачи ничем не подтверждён, и при выезде спорить о состоянии квартиры будет не с чем.
Срок, регистрация и налоги
Если срок в договоре не написан, он считается заключённым на пять лет. Договор до одного года краткосрочный: у нанимателя по умолчанию нет преимущественного права на новый срок, а расторгнуть договор из-за долга собственник может быстрее.
При сроке от года регистрируют не сам договор, а ограничение (обременение) права на квартиру. При найме жилья заявление подают не позднее месяца со дня заключения договора. Именно поэтому договоры так часто заключают на 11 месяцев. Незарегистрированный долгосрочный договор действует между сторонами, обе обязаны его исполнять, но противопоставить его третьим лицам не получится, и при продаже квартиры жилец окажется незащищённым.
Доход собственника облагается налогом при любом сроке и любой сумме.
| Режим | Ставка | Что учесть |
|---|---|---|
| Налог на доходы для обычного человека | 13% с дохода до 2,4 млн рублей в год, дальше по прогрессивной шкале | Декларацию подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля |
| Налог на профессиональный доход | 4% с поступлений от людей, 6% от организаций | Самый простой режим для сдачи жилья, чек формируется на каждый платёж |
| Жильё снимает организация | Ставки те же | Налог удерживает и перечисляет сама организация, если собственник не самозанятый и не предприниматель |
Какой вариант договора найма выбрать
В подборке несколько образцов, и они не взаимозаменяемы. Ориентируйтесь по ситуации.
| Ваша ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Обычная сдача квартиры или дома человеку, срок до года | Договор найма жилого помещения между гражданами |
| Жильё в собственности наймодателя, жилец въезжает надолго и постоянно | Договор найма для постоянного проживания |
| Не хочется каждый год подписывать новый документ | Договор найма с автоматическим продлением |
| Нужна другая компоновка разделов и формулировок | Договор найма жилого помещения, вариант 2 |
| Жилец постепенно выкупает квартиру, платежи идут в счёт цены | Договор найма с правом выкупа |
| Учебное заведение или организация селит человека в общежитии | Договор найма в студенческом общежитии |
| Нужен базовый универсальный вариант без дополнительных условий | Образец договора найма жилого помещения |
| Жильё муниципальное, нужно посмотреть форму договора с наймодателем | Образец договора социального найма |
Вариант с правом выкупа стоит особняком. В нём платежи засчитываются в цену квартиры, поэтому там появляются выкупная стоимость, порядок зачёта и момент перехода права, который потом регистрируют отдельно. Брать его «на всякий случай» не надо: для обычной сдачи он только усложняет текст.
Частые вопросы
Что такое договор найма простыми словами?
Это письменная договорённость о том, что человек живёт в чужом жилье и платит за это. В ней записано, какая именно квартира, сколько стоит проживание, на какой срок, кто ещё будет жить и на каких условиях стороны расстаются.
Чем отличается договор найма от договора аренды?
Кругом участников и предметом. Наём это всегда жильё и всегда человек в роли снимающего. Аренда шире: любое имущество, а снимает организация. От этого зависят правила расторжения, максимальный срок и названия сторон.
Как правильно писать, найм или наём?
В законе используется «наём», в косвенных падежах «найма» и «наймом». Вариант «найм» разговорный. На действительность договора выбор слова не влияет.
Нужно ли заверять договор найма у нотариуса?
Нет. Достаточно простой письменной формы. Нотариальное удостоверение возможно по желанию сторон, на действительность договора оно не влияет и регистрацию не заменяет.
Имеет ли юридическую силу договор найма жилья?
Да, с момента подписания обеими сторонами, если в нём описано помещение и есть подписи. Отсутствие печати, нотариуса или регистрации силу не отменяет. Договор не работает только тогда, когда из него нельзя понять, какое жильё сдано.
На какой срок заключают договор найма?
Максимум на пять лет. Если срок не указан вовсе, договор считается пятилетним. Договоры на 11 месяцев популярны потому, что при сроке меньше года не нужно обращаться в Росреестр.
Можно ли пересдать нанятое жильё?
Только с согласия наймодателя. Форму такого согласия закон для коммерческого найма не устанавливает, но брать его надо письменно, иначе доказать разрешение будет нечем. Такая передача называется поднаймом, её срок не может превышать срок вашего договора, а отвечает перед собственником всё равно наниматель.
Что должно быть в квартире при сдаче внаём?
Жильё передают пригодным для проживания: исправные окна и двери, работающие инженерные системы, отопление, вода, электричество. Мебель и техника обязательными не являются, но всё, что вы оставляете, вносится в опись, иначе спрашивать за поломку будет не с кого.
Можно ли сдавать в наём ипотечную квартиру?
Обычно да, но сначала загляните в кредитный договор и в закладную: банки часто требуют письменного согласия либо уведомления. Нарушение этого условия даёт банку формальный повод потребовать досрочного возврата кредита.
Когда лучше обратиться к юристу
Универсальный образец закрывает типовую ситуацию. Разбор под себя нужен, если есть хотя бы один из пунктов:
- квартира в общей собственности и кто-то из владельцев против сдачи
- среди собственников или проживающих есть несовершеннолетний
- жильё муниципальное и речь идёт о поднайме
- квартира в ипотеке или под другим обременением
- подписывает представитель по доверенности
- в квартире дорогая мебель и техника, обеспечительный платёж большой
- жилец перестал платить или отказывается съезжать
Юрист соберёт договор под вашу ситуацию: пропишет состав проживающих, порядок расчётов, ответственность за имущество и условия расторжения так, чтобы в споре они работали на вас. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле суда с жильцом.
Получить консультацию юриста по договору найма жилья
Что ещё почитать по теме
Если жильё муниципальное, логика совсем другая: договор оформляет наймодатель, есть очередь, нормы площади и порядок приватизации. Всё это разобрано отдельно.
Что такое социальный наём и как заключить договор с наймодателем
Когда с видом договора вы определились и хотите разобрать документ по разделам, поможет подробный материал о том, что обязательно должно быть в тексте и какие пункты стороны чаще всего забывают.
Договор найма жилья: что в нём должно быть
Отдельный разбор посвящён заполнению: что писать в каждой графе, как описать квартиру, сколько нужно экземпляров и что проверить перед подписанием.
Как заполнить договор найма жилого помещения
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры найма жилого помещения. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
