Как оформить продажу дачи и садового дома с участком

Дом и земля под ним продаются одной сделкой. Продать дом отдельно от участка, на котором он стоит, нельзя, если оба объекта принадлежат одному человеку: закон связывает их судьбу. Поэтому договор один, а объектов в нём два, и каждый описывают отдельно, со своим кадастровым номером, площадью и, желательно, своей ценой.

Утверждённой формы такого договора нет, и именно поэтому ошибиться легко. Дачные сделки редко идут через агентство, стороны берут первый попавшийся текст, вписывают «дачный дом с участком» и получают приостановку регистрации: объект не идентифицирован, границы участка не установлены, дом вообще не числится в реестре. Цена ошибки здесь не штраф, а сорванная сделка и деньги, отданные до записи в реестре. Ниже разбираем, что писать в договоре, чем садовый дом отличается от жилого и что проверить до расчётов.

Образец составили практикующие юристы: в нём описаны сразу два объекта, разведены цены дома и земли, есть заверения продавца об отсутствии обременений и споров по границам, а также передаточный акт. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и вычитать вместе со второй стороной.

Скачать образец договора купли-продажи участка с домом

Можно ли составить договор купли-продажи дома самому

Можно. Для купли-продажи дома с участком между гражданами нотариус по общему правилу не нужен, достаточно простой письменной формы: один документ, подписанный обеими сторонами. Закон требует минимум два экземпляра-подлинника, третий обычно делают для себя. Нотариальное удостоверение обязательно, в частности, когда продаётся доля в праве общей собственности либо когда среди собственников есть несовершеннолетний или ограниченно дееспособный. Отдельно нотариус нужен для договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, если дом передают по такой схеме.

Есть важное исключение: если все сособственники продают свои доли одной сделкой и одним договором, нотариус не требуется. Это выручает, когда дача досталась нескольким наследникам. Но исключение снимает только «долевое» основание: при участии несовершеннолетнего собственника нотариус обязателен в любом случае.

Многофункциональный центр договор не составляет. Там принимают готовый комплект документов и передают его на регистрацию, поэтому вопрос «можно ли оформить договор в МФЦ» на практике сводится к тому, кто напишет текст: сами стороны по образцу, юрист или нотариус.

Дача, садовый дом и жилой дом: в чём разница

Понятия «дачный дом» в законе больше нет. Есть садовый дом, предназначенный для сезонного пребывания, и жилой дом, пригодный для постоянного проживания. Разница влияет на прописку, налоги и на то, какие условия обязательны в договоре.

Для жилого дома перечень лиц, которые сохраняют право пользования после продажи, закон называет существенным условием. Если в доме есть такие люди, их нужно перечислить в договоре с указанием их прав, иначе договор считается незаключённым. Когда таких лиц нет, пункт не обязателен, но в договор всё равно вносят заверение продавца, что их не существует. Для садового дома требования нет вовсе, потому что жилым помещением он не является.

Статус дома виден в выписке из реестра недвижимости, там же указаны площадь, год постройки, кадастровая стоимость и обременения.

Как получить выписку из ЕГРН онлайн

Что обязательно написать в договоре

Без предмета и цены договор продажи недвижимости считается незаключённым. Остальные условия добавляют, чтобы закрыть типовые споры дачных сделок.

Раздельная цена дома и участка нужна не для красоты. От неё зависит расчёт налога у продавца, размер вычета у покупателя и распределение стоимости, если один из объектов позже придётся возвращать. Когда цена указана одной суммой, налог по каждому объекту приходится считать расчётным путём, и в спорной ситуации инспекция будет отталкиваться от кадастровой стоимости каждого из них, что продавцу обычно невыгодно.

Открыть образец договора и посмотреть описание двух объектов

Дом не оформлен, участок по садовой книжке: что делать

Две самые частые дачные проблемы выглядят похоже, но решаются по-разному.

• Дома нет в реестре недвижимости. Тогда продать можно только участок, и то при условии, что его границы установлены, а дом в договор не впишешь. Покупатель получит землю с постройкой и будет оформлять её сам по упрощённому порядку: технический план на основании декларации об объекте плюс документ на землю, уведомления о строительстве для садового и жилого дома не нужны. Цену такой объект теряет заметно, а банк под него ипотеку не даст.
• Участок только по садовой книжке. Членская книжка садоводческого товарищества подтверждает членство, а не право собственности. Продать участок по ней нельзя: продавать нечего. Сначала оформляют право, и только потом выходят на сделку.

Покупка дачи по садовой книжке это не сделка, а обещание. Деньги отдают, товарищество переоформляет членство, но в реестре ничего не меняется, и распорядиться участком новый владелец не сможет. Прежний член товарищества, его супруг или наследники в любой момент могут заявить свои права.

Покупка дачи по садовой книжке: чем это грозит

Отдельный сюжет с границами, и здесь правила недавно ужесточились. Раньше участок без межевания продать было можно, теперь нет: если сведений о границах нет в реестре, регистрацию приостановят, причём не только по участку, но и по дому на нём. Правило действует независимо от категории земель и вида разрешённого использования, обойти его нельзя ни оговоркой в договоре, ни скидкой.

Значит, межевание проводят до сделки, за счёт продавца или по договорённости сторон, и закладывают на него время. Проверить, установлены ли границы, можно бесплатно: по выписке из реестра или по публичной кадастровой карте.

Акт согласования границ земельного участка

Что проверить перед сделкой

Проверка дачи отличается от проверки квартиры: здесь больше документов и больше поводов для приостановки регистрации.

1. Закажите свежие выписки на оба объекта. Дом и участок это разные записи в реестре, и обременения у них тоже разные.
2. Сверьте категорию земель и вид разрешённого использования. На землях сельхозназначения для садоводства дом построить можно, а на пашне нельзя, и покупателю важно знать, что он сможет делать на участке.
3. Проверьте границы. Это уже не пожелание, а условие регистрации: без сведений о границах в реестре сделку не проведут. Заодно сверьте фактический забор с координатами и убедитесь, что нет наложения на соседний участок.
4. Спросите про долги перед товариществом. Взносы это долг члена, а не участка, но новый собственник неизбежно получит претензии и конфликт с правлением.
5. Возьмите нотариальное согласие супруга продавца, если дача куплена в браке по возмездной сделке. Оно не нужно, когда объект получен в дар или по наследству либо режим имущества изменён брачным договором. Без согласия переход права зарегистрируют, но внесут отметку, а супруг сможет оспорить сделку в течение года.
6. Проверьте права детей. Если доля оформлена на несовершеннолетнего, нужно предварительное разрешение органа опеки. Если материнский капитал использован, а доли детям ещё не выделены, разрешения формально не требуется, но продавец обязан выделить доли до сделки: иначе договор можно оспорить, и рискует покупатель.
7. Уточните про коммуникации. Скважина, электричество, газ: кому принадлежат, оформлены ли, переходят ли к покупателю.

Согласие супруга на продажу недвижимости: когда оно обязательно

Как оформить сделку через МФЦ и сколько это стоит

Порядок одинаков для дома с участком, для дачи и для отдельного садового дома.

1. Подготовьте договор минимум в трёх экземплярах и передаточный акт.
2. Соберите документы: паспорта сторон, документы продавца на дом и на участок, согласие супруга и разрешение опеки, если они нужны.
3. Оплатите государственную пошлину и подайте заявление через МФЦ, напрямую в Росреестр или в электронном виде.
4. Дождитесь регистрации. Обычный срок — семь рабочих дней при подаче в Росреестр и девять через центр госуслуг; когда документы подаёт нотариус в электронном виде, один рабочий день. Если дом одновременно ставится на кадастровый учёт, срок растягивается до десяти и двенадцати рабочих дней.
5. Получите выписки на оба объекта: именно они подтверждают право покупателя.

Пошлина платится за каждый объект отдельно, потому что регистрируются два перехода права. Размеры пошлин периодически пересматривают, поэтому перед подачей сверьтесь с актуальным тарифом на сайте Росреестра. Услуги самого центра госуслуг бесплатны, и договор там не составят.

Расчёты и налоги

Деньги при дачных сделках чаще передают наличными, и это самое слабое место. Безопаснее аккредитив или банковская ячейка с условием доступа после регистрации: тогда продавец получает деньги, только когда право перешло к покупателю. Если расчёт наличными, обязательна расписка с указанием суммы, даты, объектов и реквизитов договора.

Передача денег при купле-продаже недвижимости

Налог платит продавец, если владел объектом меньше минимального срока. Общий минимальный срок владения составляет пять лет, а три года действуют, если объект получен по наследству, подарен близким родственником, приватизирован или получен по договору пожизненного содержания с иждивением. Срок считается по каждому объекту отдельно: дом и участок могли достаться в разное время.

Есть ещё одно основание для трёх лет — единственное жильё, но оно работает только для жилого дома: садовый дом жилым помещением не признаётся, и для него срок остаётся пятилетним. Отдельно стоит проверить льготу для семей с двумя и более детьми: при покупке нового жилья взамен проданного они освобождаются от налога независимо от срока владения, и с недавних пор льгота распространяется на участок с хозпостройками, если он продаётся вместе с домом.

Ставка для налогового резидента составляет тринадцать процентов, а с части налоговой базы свыше двух миллионов четырёхсот тысяч рублей за год — пятнадцать. База это доход, уже уменьшенный на вычет или на расходы, а не цена договора. У налогового нерезидента ставка тридцать процентов, и вычеты ему не положены.

Декларацию не подают, если суммарный доход от продажи жилья, садовых домов и участков за весь год не превысил миллиона рублей. Дом и участок считаются вместе, поэтому две цены по шестьсот тысяч дают миллион двести, и декларация уже нужна. Доход при этом берут с учётом кадастрового правила, а не по цене в договоре.

Покупатель жилого дома с участком вправе заявить вычет на покупку. А вот за садовый дом вычета не будет вообще, и это ловушка: если купить садовый дом и потом признать его жилым, право на вычет всё равно не возникает, потому что на момент покупки жилой дом не приобретался. Вычет реален только тогда, когда по документам покупается уже жилой дом либо когда покупатель строит жилой дом на приобретённом участке.

Какой образец выбрать

Форма зависит от того, что именно продаётся. Возьмите ту, которая совпадает с вашей ситуацией.

Частые вопросы

Как правильно оформить куплю-продажу дома с земельным участком?

Одним договором на два объекта: в нём описывают дом и участок с кадастровыми номерами, площадями и назначением, указывают цену раздельно, порядок расчётов и срок передачи. Затем подписывают передаточный акт, платят пошлину и подают документы на регистрацию перехода права через МФЦ или напрямую в Росреестр.

Можно ли продать дом без земельного участка?

Нет, если участок принадлежит продавцу: дом и земля под ним следуют друг за другом. Продать дом отдельно можно только тогда, когда земля продавцу не принадлежит, например находится в аренде, и тогда к покупателю переходит право пользования участком на прежних условиях.

Можно ли самому составить договор купли-продажи дома?

Да. Нотариальное удостоверение по общему правилу не требуется, хватает простой письменной формы. Нотариус нужен при продаже доли в праве, когда среди собственников есть несовершеннолетний или ограниченно дееспособный, а также если дом передают по договору ренты.

Можно ли продать дачу без межевания?

Нет. Если сведений о границах участка нет в реестре, регистрацию перехода права приостановят, причём и по участку, и по дому на нём. Межевание проводят до сделки, а проверить наличие границ можно по выписке из реестра или по публичной кадастровой карте.

Можно ли в МФЦ оформить договор купли-продажи дачи?

В рамках государственной услуги нет: центр принимает готовый комплект документов и передаёт его на регистрацию, а текст договора не составляет. В отдельных регионах МФЦ предлагают платные дополнительные услуги по подготовке документов через партнёров, но это уже не госуслуга. Приносить нужно подписанный договор минимум в двух экземплярах и передаточный акт.

Сколько стоит договор купли-продажи дачи в МФЦ?

Сама подача документов через центр госуслуг бесплатна. Платить придётся только государственную пошлину за регистрацию перехода права, причём отдельно за дом и отдельно за участок. Если договор писал юрист или нотариус, добавится стоимость их услуг.

Как правильно оформить куплю-продажу дачного участка?

Сначала убедиться, что участок стоит на кадастровом учёте и право продавца зарегистрировано, а не подтверждается садовой книжкой. Дальше обычный порядок: договор с описанием участка и всех построек, передаточный акт, пошлина, регистрация перехода права.

Что делать, если дом на участке не зарегистрирован?

Есть два пути. Продавец ставит дом на кадастровый учёт и регистрирует право, тогда продаются оба объекта. Либо продаётся только участок, а покупатель оформляет постройку сам, но тогда цену снижают и в договоре прямо указывают, что на участке есть незарегистрированное строение.

Нужно ли согласие соседей или товарищества на продажу дачи?

Нет. Собственник распоряжается участком свободно, ни правление товарищества, ни соседи разрешения не дают. Преимущественное право покупки у соседей отсутствует, оно возникает только при продаже доли в праве общей собственности. Отдельное правило действует для земель сельскохозяйственного назначения, подпадающих под специальный закон об их обороте: там преимущественное право есть у региона или муниципалитета, но садовые и огородные участки из-под него выведены.

Ещё по теме

Если продаётся голый участок без строений, порядок проще, а комплект документов короче.

Оформление купли-продажи земельного участка

Покупателю пригодится список действий сразу после сделки: постановка на учёт в налоговой, вступление в товарищество, переоформление счетчиков и договоров на электричество.

Что делать после покупки участка

Если садовый дом планируют сделать основным жильём, статус меняют через администрацию, и от этого зависит прописка: как это устроено, разобрано в материалах про перевод земли из СНТ в ИЖС и про прописку в СНТ. Полный перечень бумаг к сделке собран отдельно: какие документы нужны для продажи дачи.

На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По домам и дачам в каталоге есть формы на садовый дом с участком, на жилой дом, на дом под снос и на дом с пожизненным содержанием. Посмотрите подборку и возьмите ту, что ближе к вашей сделке.

Все образцы договоров купли-продажи дома

Когда нужен юрист

Когда оба объекта в порядке и продавец один, сделку спокойно проводят по образцу. Разбор с юристом окупается, если совпало хотя бы одно из условий:

• дом не зарегистрирован, а участок оформлен, или наоборот
• участок только по садовой книжке либо право подтверждается старым свидетельством советского образца
• границы не установлены или есть спор с соседом по забору
• дача досталась по наследству, а наследников несколько
• доля принадлежит несовершеннолетнему либо в покупке участвовал материнский капитал
• в жилом доме кто-то прописан и выписываться отказывается
• на участке есть самовольные постройки или дом заступает за границу

Юрист сверит документы на оба объекта, найдёт причины, по которым регистрацию могут приостановить, распишет перечень лиц с правом пользования и подготовит договор под конкретную дачу вместо универсальной формы.

Получить консультацию юриста по сделке с домом и участком

Другие образцы по теме

Если нужен другой документ, посмотрите все договоры купли-продажи или весь каталог документов.

• Договор купли-продажи земельного участка с домом
• Договор купли-продажи жилого дома между физлицами
• Договор купли-продажи земельного участка между физлицами
• Купля-продажа участка с оплатой после регистрации
• Договор купли-продажи недвижимого имущества для двух объектов
• Договоры купли-продажи