Собственник рискует не меньше жильца, просто риск у него другой: не потерянная предоплата, а полгода без платы, испорченная отделка и человек, которого нельзя выселить без суда. Проверка арендатора сводится к трём вещам: убедиться, что паспорт настоящий, посмотреть открытые базы по долгам и банкротству, и вписать в договор всех, кто будет жить.
Утверждённой формы договора найма не существует, и собственники часто берут первый попавшийся шаблон, где нет ни описи имущества, ни перечня жильцов, ни порядка удержаний. В споре такой договор не работает. Ниже разбираем, как проверить квартиранта законными способами и какие пункты договора реально защищают владельца.
Образец составили практикующие юристы: в нём есть перечень постоянно проживающих, опись имущества, обеспечительный платёж с закрытым списком удержаний и запрет поднайма. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать.
Скачать образец договора найма квартиры
Проверка арендатора квартиры: какие документы запросить
Закон обязывает жильца показать только паспорт. Всё остальное собственник может попросить, а наниматель вправе отказать: это переговоры, а не требование.
| Что просим | Зачем | Обязан ли жилец |
|---|---|---|
| Паспорт | Установить личность и внести данные в договор | Да, без этого договор не заключить |
| Паспорта всех, кто будет жить | Перечислить их в договоре поимённо | Да, если они вселяются вместе с ним |
| Подтверждение дохода или занятости | Оценить, потянет ли человек плату | Нет, только по доброй воле |
| Контакты для связи и телефон работодателя | Связаться, если жилец перестанет отвечать | Нет |
| Документы на животных | Понять, кого именно вы впускаете | Нет, но условие о питомцах в договор внести стоит |
| Миграционные документы иностранца | Поставить на миграционный учёт | Да, это обязанность обеих сторон |
Не снимайте и не храните копию паспорта. Копирование документа без правового основания считается избыточной обработкой персональных данных, и претензии здесь возникают именно к собственнику. Достаточно переписать реквизиты прямо в договор: для исполнения договора это законно и отдельного согласия не требует.
Как проверить жильцов при сдаче квартиры по открытым базам
Проверка бесплатна и занимает десять минут. Нужны фамилия, имя, отчество и дата рождения из паспорта.
| Что проверяем | Где | О чём говорит результат |
|---|---|---|
| Действительность паспорта | Сервис проверки по списку недействительных российских паспортов на сайте МВД | Паспорт в списке означает, что перед вами документ, которым пользоваться нельзя |
| Исполнительные производства | Банк данных исполнительных производств ФССП | Долги по кредитам, алиментам, коммунальным услугам. Много производств означает, что платить вам будут в последнюю очередь |
| Банкротство | Единый федеральный реестр сведений о банкротстве | Идущая процедура означает, что деньгами человека распоряжается финансовый управляющий |
| Судебные дела | Сервис поиска по делам судов общей юрисдикции | Иски о выселении, взыскании платы и возмещении ущерба это прямой сигнал |
| Розыск | Разделы розыска на сайте МВД | Редкий, но однозначный стоп-сигнал |
Кредитную историю без письменного согласия человека получить нельзя, и предложение «дать доступ» через сомнительный сервис лучше не принимать: за утечку отвечать будете вы. Платные сервисы проверки арендаторов агрегируют те же открытые базы, доплачивая за удобство.
Что нельзя делать при проверке
- Указывать в объявлении ограничения по национальности или происхождению. Такие условия расцениваются как дискриминация, и за неё предусмотрена административная ответственность.
- Требовать оригинал паспорта на хранение. Изъятие документа незаконно в любом виде и ни от чего не страхует.
- Собирать данные «на всякий случай». Копии свидетельств о рождении детей, трудовых книжек и медицинских справок вам не нужны и создают риск претензий.
- Ставить камеру внутри квартиры. Видеонаблюдение в жилом помещении, которое передано нанимателю, это вмешательство в частную жизнь.
- Приходить без предупреждения. Порядок и периодичность визитов согласуйте в договоре, обычно это раз в месяц по предварительному звонку.
Как правильно сдать квартиру квартирантам: порядок действий
- Соберите свои документы. Паспорт, выписка из ЕГРН, согласие остальных собственников, согласие банка при ипотеке.
- Проверьте жильца по перечисленным базам и сверьте паспорт с человеком, который перед вами.
- Составьте договор и заполните все поля: суммы цифрами и прописью, срок, перечень проживающих.
- Подпишите акт приёма-передачи с описью мебели и техники, фотографиями и показаниями всех счётчиков.
- Возьмите обеспечительный платёж и выдайте расписку либо примите перевод с назначением платежа.
- Оформите регистрацию по месту пребывания, если жилец будет находиться в квартире больше 90 дней, и миграционный учёт, если он иностранец.
- Определитесь с налогом: налог на профессиональный доход, налог на доходы физических лиц или упрощённая система для предпринимателя.
Про налоги, чек в приложении и ставки мы написали отдельно, там же разобрано, кому и когда выгоднее оставаться на декларации.
Сдача квартиры самозанятым: договор, чек и налог
Что в договоре защищает собственника
Проверка отсеивает часть проблем на входе. Остальное закрывает текст договора.
- Поимённый перечень проживающих. В договоре найма постоянно проживающие граждане должны быть названы. Вселение других лиц допускается с вашего согласия, и только несовершеннолетние дети нанимателя вселяются без него.
- Ответственность нанимателя за действия проживающих. По умолчанию отвечает наниматель. Солидарную ответственность жильцов можно предусмотреть, но для этого они должны стать сонанимателями по отдельному соглашению с вами.
- Запрет поднайма. Одна строка, которая закрывает пересдачу вашей квартиры посуточно.
- Обеспечительный платёж с закрытым перечнем удержаний и сроком возврата. Естественный износ удерживать нельзя, а вот разбитую технику и невнесённую плату можно.
- Опись имущества приложением, с фотографиями и оценкой.
- Порядок и сроки внесения платы и санкция за просрочку.
- Кто оплачивает коммунальные услуги и по каким показаниям счётчиков.
- Условие о животных: разрешены или нет, каких видов, кто отвечает за ущерб.
- Срок предупреждения о выезде для каждой стороны.
Открыть образец договора найма квартиры с описью имущества
Красные флаги на просмотре
- жилец отказывается показать паспорт или показывает только фото на телефоне
- просит не указывать в договоре реальную сумму платы
- хочет заехать сегодня, а подписать «завтра, всё равно же договорились»
- не даёт вписать в договор всех, кто будет жить, отвечает «это временно»
- торгуется до последнего, а потом соглашается на любые условия
- отказывается подписывать акт с описью и фотографиями
- платит наличными и просит не оформлять расписку
- снимает квартиру «для друга», а сам жить не собирается
Ни один флаг сам по себе не означает мошенничества. Но каждый из них означает, что в спорной ситуации доказательств у вас не будет.
Частые вопросы
Как проверить арендатора квартиры бесплатно?
Через сервис проверки паспортов на сайте МВД, банк данных исполнительных производств приставов, реестр сведений о банкротстве и поиск по делам судов общей юрисдикции. Этих четырёх источников достаточно, чтобы увидеть долги, суды и процедуру банкротства.
Какие документы запросить у арендатора?
Паспорта всех, кто будет жить в квартире. Подтверждение дохода, справку с работы и контакты вы можете попросить, но требовать не вправе: отказ жильца не нарушает закон и просто означает, что вы вправе не сдавать ему квартиру.
Можно ли сдавать квартиру без договора?
Формально запрета нет, но тогда взыскать долг по плате или ущерб имуществу будет практически нечем: ссылаться на свидетелей закон в такой ситуации не позволяет. Останутся только переписка и банковские переводы, и это слабые доказательства.
Как выселить квартирантов, если они не платят?
Если договор срочный и срок истёк, жилец обязан освободить квартиру. Если срок не истёк, наймодатель расторгает договор только через суд, и основания названы в законе: при долгосрочном найме это невнесение платы более шести месяцев, при краткосрочном более двух раз подряд по истечении срока платежа. Самостоятельно менять замки и выносить вещи нельзя.
Нужно ли делать жильцу временную регистрацию?
Если человек живёт не по месту постоянной регистрации больше 90 дней, регистрация по месту пребывания обязательна, и оформляется она с вашего согласия. Для иностранного гражданина принимающая сторона обязана поставить его на миграционный учёт в течение семи рабочих дней. Регистрация срочная и никаких прав на квартиру не даёт.
Сколько человек можно вселить в квартиру?
Ограничение по норме площади для найма у частного собственника законом не установлено, зато число проживающих ограничивает договор. Впишите всех поимённо и укажите, что вселение других лиц возможно только с вашего письменного согласия.
Что делать, если жилец испортил имущество?
Зафиксировать состояние актом при выезде, сравнить с описью, посчитать ущерб и удержать из обеспечительного платежа в пределах названных в договоре оснований. Если платежа не хватает, разница взыскивается в суде. Без описи и акта доказать сам факт порчи почти невозможно.
Ещё по теме сдачи квартиры
Проверка жильца это вход. Дальше начинаются рутинные вопросы: кто платит за коммунальные услуги, можно ли впустить с котом, когда и на сколько поднимать плату.
Кто платит за коммунальные услуги при аренде квартиры
Если жилец перестал платить или отказывается съезжать, порядок действий отличается от бытовых представлений: у собственника меньше свободы, чем кажется.
Как выселить жильца и расторгнуть договор аренды квартиры
Общий разбор структуры договора и типовых промахов обеих сторон собран в двух отдельных материалах: как правильно заключить договор аренды квартиры и типовые ошибки при заключении договора.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По сдаче жилья их несколько десятков: наём между гражданами, аренда с мебелью и техникой, посуточная сдача, аренда комнаты, договор с организацией для сотрудника. Посмотрите подборку и возьмите подходящий вариант.
Все образцы договоров аренды квартиры
Когда универсального образца мало
Готовый образец рассчитан на простую ситуацию: один собственник, один взрослый жилец, обычная обстановка. Договор стоит показать юристу, если есть хотя бы один признак:
- собственников несколько или доля принадлежит несовершеннолетнему
- квартира в ипотеке и банк требует согласовывать сдачу
- жильё снимает организация для своего сотрудника
- в квартире дорогая техника, ремонт или мебель
- жильцов несколько и они не родственники
- вы планируете сдавать посуточно или разрешать поднаём
- конфликт уже начался: долг, порча имущества, отказ съезжать
Юрист составит договор под вашу ситуацию, пропишет ответственность и порядок удержаний так, чтобы в споре они работали на вас, и подскажет, какие доказательства собрать заранее.
Получить консультацию юриста по сдаче квартиры
Другие образцы по теме
Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
