Если организация или предприниматель снимает помещение у обычного гражданина, налог платит не собственник, а арендатор. Арендатор становится налоговым агентом: он обязан исчислить НДФЛ, удержать его из арендной платы и перечислить в бюджет. Собственник получает на руки сумму за вычетом налога и никаких деклараций по этому доходу не подаёт.
Договориться иначе нельзя. Пункт вида «арендодатель самостоятельно уплачивает НДФЛ с полученного дохода» встречается в шаблонах постоянно, но силы он не имеет: обязанность налогового агента установлена налоговым законом, и договором её переложить нельзя. За неудержание налога отвечает арендатор, и штраф с пенями взыщут именно с него. Разбираем, по какой ставке считать, когда перечислять, что делать с коммунальными платежами и почему самозанятость для нежилой аренды не работает.
Скачать образец договора аренды помещения
Образец составили практикующие юристы: помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что для аренды у гражданина принципиально, потому что право собственности придётся проверять по выписке ЕГРН. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде нежилых помещений их несколько: универсальный договор, вариант между юридическими лицами, долгосрочный и краткосрочный, аренда части помещения. Посмотрите подборку и выберите подходящий вашей ситуации.
Все образцы договоров аренды нежилого помещения
Кто платит налог: зависит от статуса арендодателя
| Кто сдаёт помещение | Кто платит налог | Что учесть арендатору |
|---|---|---|
| Гражданин без статуса ИП | Арендатор как налоговый агент удерживает НДФЛ | Обязанность нельзя переложить договором |
| Индивидуальный предприниматель | Платит сам по своей системе налогообложения | В договоре указать статус ИП и ОГРНИП, взять выписку из ЕГРИП |
| Организация | Платит сама | Обычный расчёт с НДС или без него |
| Плательщик налога на профессиональный доход | Для нежилой недвижимости этот режим не подходит | Придётся удерживать НДФЛ либо просить статус ИП |
| Гражданин, не являющийся налоговым резидентом | Арендатор удерживает НДФЛ по ставке для нерезидентов | Проверять срок пребывания в России |
Ключевой признак это статус на дату выплаты. Если гражданин зарегистрировался как ИП в середине срока аренды, с этого момента он платит сам, а до регистрации налог удерживал арендатор. Поэтому подтверждающие документы стоит запрашивать не один раз при подписании, а обновлять.
Ставки НДФЛ: прогрессивная шкала
С 2025 года для резидентов действует пятиступенчатая шкала. Ставка применяется не ко всему доходу, а к части, попавшей в соответствующий диапазон, и считается нарастающим итогом с начала года по совокупности налоговых баз.
| Годовой доход | Ставка |
|---|---|
| До 2,4 млн рублей | 13 процентов |
| Свыше 2,4 до 5 млн рублей | 15 процентов с превышения |
| Свыше 5 до 20 млн рублей | 18 процентов с превышения |
| Свыше 20 до 50 млн рублей | 20 процентов с превышения |
| Свыше 50 млн рублей | 22 процента с превышения |
| Доход налогового нерезидента от аренды | 30 процентов |
Старая схема «13 процентов, а свыше 5 млн рублей 15» больше не действует. Если ваш шаблон договора или расчёт бухгалтерии опираются на неё, их нужно обновить: при крупной арендной плате занижение удержания превращается в недоимку агента.
Открыть образец договора аренды помещения
Как арендатору исполнить обязанности агента
- Исчислить НДФЛ на дату выплаты арендной платы, нарастающим итогом с начала года по этому арендодателю.
- Удержать налог из выплачиваемой суммы. Платить его сверх арендной платы из своих денег нельзя.
- Перечислить удержанное в составе единого налогового платежа в установленный срок.
- Подать уведомление об исчисленных суммах, чтобы налоговая знала, какую сумму зачесть.
- Отчитаться по форме 6-НДФЛ ежеквартально, а по итогам года приложить справки о доходах на каждого арендодателя.
| Период удержания | Уведомление | Перечисление налога |
|---|---|---|
| С 1 по 22 число месяца | До 25 числа этого месяца | До 28 числа этого месяца |
| С 23 числа по последний день месяца | До 3 числа следующего месяца | До 5 числа следующего месяца |
Страховые взносы на арендную плату не начисляются. Аренда имущества это не выполнение работ и не оказание услуг, поэтому объекта обложения взносами здесь нет. А вот если тем же договором предусмотрены услуги гражданина по обслуживанию помещения, эта часть вознаграждения взносами облагается, и её лучше выделять отдельно или оформлять отдельным договором.
Почему самозанятость не подходит для нежилых помещений
Налог на профессиональный доход выглядит удобным решением: ставка 4 процента с поступлений от физических лиц и 6 процентов от организаций и предпринимателей, никакой отчётности, чек из приложения. Но для аренды коммерческой недвижимости этот режим закрыт.
Под налог на профессиональный доход подпадает только сдача внаём жилых помещений. Доходы от передачи имущественных прав на другую недвижимость, включая нежилые помещения, офисы, склады, торговые площади, гаражи и машиноместа, объектом обложения по этому режиму не признаются. Если арендодатель выдаёт вам чек самозанятого за аренду склада, это не освобождает вас от обязанностей налогового агента.
| Объект | Можно ли применять налог на профессиональный доход |
|---|---|
| Квартира, комната, жилой дом | Да, это наём жилого помещения |
| Апартаменты и другое нежилое помещение | Нет |
| Офис, магазин, склад, производственное помещение | Нет |
| Гараж, машиноместо, кладовая | Нет |
| Земельный участок | Нет |
Коммунальные платежи и другие суммы сверх аренды
Здесь чаще всего ошибаются. Компенсация расходов не всегда является доходом арендодателя.
- Возмещение по приборам учёта, то есть за фактически потреблённые арендатором электричество и воду, экономической выгоды у собственника не создаёт, и НДФЛ на такие суммы не начисляют.
- Возмещение расходов, не зависящих от потребления, например отопления или содержания общего имущества, считается доходом собственника и облагается налогом.
- Обеспечительный платёж доходом не является, пока он не зачтён в счёт арендной платы или удержан за нарушение. В момент зачёта возникает доход и обязанность удержать налог.
- Стоимость неотделимых улучшений, безвозмездно переданных арендодателю, налоговая рассматривает как доход собственника в натуральной форме.
- Самый простой способ убрать спор это установить единую фиксированную арендную плату, а коммунальные договоры перевести напрямую на арендатора.
Риски для собственника и для арендатора
| Риск | Кого касается | Как снизить |
|---|---|---|
| Неудержание и неперечисление НДФЛ | Арендатор | Считать налог на каждую выплату, включая авансы |
| Условие о переносе налога на арендодателя | Арендатор | Убрать пункт из договора, он ничтожен |
| Признание деятельности предпринимательской | Собственник | При системной сдаче нескольких объектов регистрировать ИП |
| Доначисление НДС собственнику | Собственник | Тот же способ, статус предпринимателя и понятный режим |
| Аренда у одного из нескольких сособственников | Обе стороны | Договор со всеми собственниками или согласие остальных |
| Помещение фактически жилое | Обе стороны | Проверить назначение по выписке ЕГРН до подписания |
Систематическая сдача нежилой недвижимости гражданином без статуса предпринимателя привлекает внимание. Нежилое помещение по своей природе предназначено для извлечения дохода, и налоговая нередко квалифицирует такую деятельность как предпринимательскую, доначисляя собственнику НДС. Удержание НДФЛ арендатором от этого не защищает.
Пример расчёта НДФЛ с арендной платы
Компания арендует помещение у гражданина за 250 000 рублей в месяц, других выплат от неё он не получает. За год это 3 000 000 рублей, значит часть дохода попадёт во вторую ступень шкалы. Налог считается нарастающим итогом с начала года.
| Период | Доход нарастающим итогом | Расчёт налога за месяц | Удержано |
|---|---|---|---|
| Месяцы с первого по девятый | До 2 250 000 рублей | 250 000 умножить на 13 процентов | 32 500 рублей ежемесячно |
| Десятый месяц | 2 500 000 рублей, порог 2 400 000 пройден | 150 000 по ставке 13 процентов плюс 100 000 по ставке 15 процентов | 34 500 рублей |
| Одиннадцатый и двенадцатый месяцы | До 3 000 000 рублей | 250 000 умножить на 15 процентов | 37 500 рублей ежемесячно |
| Итого за год | 3 000 000 рублей | 402 000 рублей налога | Собственник получает 2 598 000 рублей |
Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к сумме превышения. Распространённая ошибка это пересчитать по 15 процентов весь годовой доход, как только пройден порог. Так делать не нужно, и переплату придётся возвращать через уточнённую отчётность.
Что писать в договоре про налоги
- Размер платы указывайте как сумму до удержания. Формулировка «арендная плата составляет 250 000 рублей, налог удерживается арендатором» снимает спор о том, сколько собственник получит на руки.
- Не переносите обязанность агента на арендодателя. Для налоговой такой пункт ничего не меняет и создаёт ложное ощущение защиты.
- Зафиксируйте статус арендодателя и его обязанность сообщать об изменении: регистрация в качестве предпринимателя меняет порядок расчётов.
- Разделите арендную плату и оплату услуг, если гражданин что-то делает по помещению: со стоимости услуг придётся платить страховые взносы.
- Опишите порядок компенсации коммунальных платежей и приложите форму расчёта по приборам учёта.
- Пропишите обязанность собственника предоставить документы для применения вычетов, если он хочет получать их через арендатора.
Когда типового образца недостаточно
Универсальный бланк рассчитан на простую ситуацию: один собственник, одно помещение, фиксированная плата. Отдельная проработка нужна, если у помещения несколько собственников, если объект в совместной собственности супругов, если собственник несовершеннолетний, если арендодатель нерезидент, если плата смешанная и включает услуги, если помещение в залоге либо стороны хотят перевести отношения в формат договора с индивидуальным предпринимателем. Юрист проверит документы и подготовит договор и расчёт налога под вашу ситуацию.
Получить консультацию юриста по аренде у физического лица
Частые вопросы
Кто платит НДФЛ по договору аренды с физическим лицом
Организация или предприниматель, которые арендуют помещение, удерживают налог из арендной платы и перечисляют его в бюджет. Если арендатор тоже обычный гражданин, налог декларирует и платит сам собственник.
Можно ли записать в договоре, что налог платит арендодатель
Нет. Обязанность налогового агента установлена налоговым законом, и условие договора её не отменяет. Ответственность за неудержание всё равно ляжет на арендатора.
Какие налоги платит физическое лицо при сдаче нежилого помещения в аренду
НДФЛ с арендной платы по прогрессивной шкале и налог на имущество физических лиц как собственник объекта. При системной сдаче нескольких объектов появляется риск признания деятельности предпринимательской с доначислением НДС.
Можно ли заключить договор аренды нежилого помещения с самозанятым
Заключить договор можно, но доход от сдачи нежилой недвижимости не подпадает под налог на профессиональный доход. Чек самозанятого не снимает с арендатора обязанностей налогового агента.
Нужно ли платить страховые взносы с арендной платы
Нет. Аренда имущества взносами не облагается. Взносы возникают, только если по тому же договору гражданин оказывает услуги или выполняет работы, и эта часть выплаты выделена.
Может ли ИП сдавать в аренду нежилое помещение
Да, и это самый простой вариант для собственника, который сдаёт помещение постоянно. Предприниматель платит налог сам по своей системе, а арендатор налоговым агентом не является.
Что будет, если арендатор не удержал НДФЛ
Налоговая взыщет неудержанную сумму, пени и штраф с арендатора как с налогового агента. Если налог удержан, но не перечислен, дополнительно возникает риск более серьёзной ответственности.
Другие образцы по теме
Для аренды у гражданина принципиально подтверждённое право собственности и понятная формулировка о размере платы. Такие варианты договоров собраны в разделе по нежилым помещениям вместе с долгосрочными и краткосрочными формами.
Образцы договоров аренды нежилого помещения
Если у гражданина арендуется здание целиком, добавляются условия о правах на земельный участок под ним.
Образцы договоров аренды зданий
Когда помещение передаётся без платы, это уже не аренда, а безвозмездное пользование, и налоговые последствия у него другие.
Образцы договоров безвозмездного пользования
Общий раздел с договорами аренды по всем видам имущества открывается отсюда.
