Автосервис почти никогда не работает один. Рядом открывают магазин запчастей, шиномонтаж, иногда мойку. Формально это разные виды деятельности, и в одном договоре аренды они должны быть названы отдельно, иначе арендодатель в любой момент скажет, что торговать вы права не получали.
Готового бланка под такую аренду нет, а обычный договор на нежилое помещение под сервис не подходит. В нём нет ни слова про подъёмники, канализацию с маслоуловителем, отработанные масла и шины, вывеску и подъезд для клиентов, а именно из-за этого потом возникают предписания и споры. Разбираем условия по пунктам и даём образец долгосрочного договора на помещения под автосервис и магазин запчастей.
Долгосрочная аренда нежилых помещений: срок, регистрация и что это даёт
Образец составили практикующие юристы: помещения описаны отдельно, цель использования названа прямо для сервиса и для торговли, закреплены плата, порядок расчётов, ответственность и порядок возврата. Он рассчитан на длинный срок и учитывает типовые споры арендатора с собственником. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора аренды помещения под автосервис
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть формы под производство, склад, часть нежилого помещения, торговую площадь и оборудование, предварительный договор и соглашение о расторжении. Посмотрите подборку, если у вас другой формат площадки.
Сервис это вложения: подъёмники, компрессор, вентиляция, покрасочная камера, вывеска, ремонт пола. Окупаются они годами, поэтому короткий договор здесь работает против арендатора.
| Срок | Что это значит на практике |
|---|---|
| 11 месяцев | Регистрация не нужна, но по окончании срока собственник свободен. Все вложения в помещение остаются ему |
| Неопределённый срок | Регистрация не нужна, зато любая сторона вправе отказаться от договора, предупредив заранее: по недвижимости закон даёт три месяца, если в договоре не установлен другой срок |
| Год и больше | Обременение регистрируется в Росреестре. Заявление вправе подать любая из сторон, если договором не установлено иное, госпошлина для организаций выше |
| Пять лет и больше | Обычный горизонт для сервиса с полным оснащением. Даёт время окупить оборудование и договориться о каникулах на монтаж |
Регистрируется не сам договор, а обременение права собственности. Если долгосрочный договор не зарегистрировали, он сохраняет силу между сторонами и обе обязаны его исполнять, но третьим лицам не противопоставляется. При продаже здания новый собственник вправе с такой арендой не считаться, и подъёмники придётся выкапывать из бетона.
Что обязательно указать в договоре аренды под автосервис
| Условие | Что писать |
|---|---|
| Стороны | Наименования, ИНН, ОГРН, кто подписывает и на каком основании: устав или доверенность |
| Предмет | Каждое помещение отдельно: адрес, кадастровый номер, площадь, номера по экспликации, план в приложении |
| Цель использования | Техническое обслуживание и ремонт автомобилей и розничная торговля запасными частями. Два вида деятельности, оба названы прямо |
| Территория | Право пользоваться подъездом, парковкой для клиентов и площадкой для стоянки машин в ремонте |
| Мощность | Выделенная электрическая мощность в киловаттах: компрессор, подъёмники, сварка и стенд развал-схождения потребляют много |
| Вода и стоки | Есть ли канализация, разрешён ли сброс, нужен ли маслобензоотделитель, кто его обслуживает |
| Пол и ворота | Допустимая нагрузка, возможность анкерного крепления подъёмников, высота и ширина ворот, наличие смотровой ямы |
| Вентиляция | Вытяжка отработавших газов, вентиляция окрасочного участка, право смонтировать своё оборудование |
| Вывеска | Место размещения, кто согласовывает, кто платит за монтаж и демонтаж |
| Плата | Ставка по каждому помещению или общая, срок внесения, переменная часть за ресурсы, порядок и предел индексации |
| Каникулы | Период без платы или с пониженной платой на время монтажа оборудования и ремонта |
| Улучшения | Письменное согласие на неотделимые улучшения и порядок компенсации при досрочном прекращении |
| Возврат | Срок освобождения, демонтаж оборудования, нужно ли восстанавливать пол и отделку |
Приёмка оформляется актом, и в нём фиксируют состояние пола, ворот, ямы, наличие стоков и показания счётчиков. Масляные пятна на бетоне при выезде превращаются в требование оплатить новую стяжку, если при въезде они не были отмечены.
Два вида деятельности в одном договоре: сервис и магазин
Автосервис и торговая точка живут по разным правилам, и это надо развести в договоре.
- Цель использования формулируют по каждому помещению отдельно. Ремонтная зона под сервис, торговый зал под розницу, склад под хранение запчастей
- Розничная торговля запчастями требует кассы и уголка потребителя, ремонт автомобилей это оказание услуг гражданам с оформлением заказ-наряда
- Часть запчастей относится к товарам с обязательной маркировкой, и торговое место должно позволять сканировать коды и работать с кассой
- Если в договоре названа только «ремонтная деятельность», торговля формально выходит за рамки цели, и арендодатель вправе поставить вопрос о нарушении
- Отдельно проговорите, вправе ли вы оказывать сопутствующие услуги: шиномонтаж, мойку, установку дополнительного оборудования
- Если планируете сдавать часть площади другим мастерам, нужно право на субаренду, иначе собственник вправе требовать расторжения
Про то, как правильно описать переданную площадь, если сервис занимает не всё здание, мы писали в материале про аренду части нежилого помещения.
Что проверить в помещении и в документах до подписания
- Выписка из ЕГРН. Собственник, площадь, кадастровый номер, обременения. Свидетельств о праве давно не выдают, смотрите выписку
- Полномочия подписанта. Директор действует по уставу, остальные по доверенности. Для подписания достаточно простой письменной доверенности, нотариальная нужна только для подачи документов на регистрацию в Росреестр
- Назначение объекта. Помещение должно быть нежилым. Сервис в пристройке к жилому дому почти всегда заканчивается жалобами и предписаниями
- Санитарные ограничения. Расстояние до жилых домов, детских и медицинских учреждений имеет значение, особенно если планируется покраска или мойка
- Подъезд и парковка. Клиентские машины должны где-то стоять, а эвакуатор заезжать. Право пользования территорией пишут в договоре, иначе завтра там появится шлагбаум
- Кто ещё арендует здание. Соседство с продуктовым складом или детским центром обернётся конфликтом из-за шума и запаха
- Долги здания. Задолженность собственника перед энергетиками превращается в ваше отключение в разгар рабочего дня
Отдельно проверьте, стоит ли на кадастровом учёте участок под зданием и на каком праве он у собственника. Если земля арендована у города с ограничением по видам деятельности, ваш сервис может в них не попасть.
Открыть образец договора аренды помещения под автосервис
Отходы, стоки и экология: чьи это обязанности
Сервис образует отходы, за которые отвечает не собственник здания, а тот, кто их произвёл.
| Что образуется | Кто отвечает и что нужно |
|---|---|
| Отработанное масло и технические жидкости | Арендатор. Раздельный сбор, паспорта отходов, передача организации с лицензией на обращение с отходами |
| Изношенные шины | Арендатор. Складировать во дворе нельзя, нужны паспорт отхода и передача организации с лицензией на обращение с отходами |
| Аккумуляторы и фильтры | Арендатор. Хранение в закрытой таре, отдельный учёт, паспорт отхода и передача организации с лицензией |
| Сточные воды с мойки | Требуется очистное оборудование. Сброс без очистки в канализацию запрещён |
| Коммунальные отходы | Договор с региональным оператором. Кто его заключает, пишут в договоре аренды |
| Выбросы от окраски | Арендатор как эксплуатирующее лицо. Нужны фильтры и постановка объекта на государственный учёт |
Обязанность поставить объект, оказывающий негативное воздействие на окружающую среду, на государственный учёт лежит на том, кто его эксплуатирует. Договором её переложить нельзя, она публичная. Собственник здания при проверке скажет, что сдал метры, и будет прав.
Частые вопросы
Нужно ли регистрировать договор аренды помещения под автосервис?
Да, если срок год и больше. Регистрируется обременение права собственности, а не текст договора. Договоры на 11 месяцев и на неопределённый срок регистрации не требуют.
Нужна ли лицензия на автосервис?
Для технического обслуживания и ремонта автомобилей лицензия не нужна, в том числе для установки газобаллонного оборудования и для работы с холодильными агентами. Там действуют не лицензии, а технические требования и правила учёта. Лицензируется обращение с отходами, но её получает не сервис, а организация, которой он передаёт масло, шины и аккумуляторы.
Можно ли открыть автосервис в жилом доме?
В самом жилом помещении нет. В нежилом помещении на первом этаже формально можно, но на практике мешают требования по шуму, вибрации и выбросам, а также жалобы жильцов. Мойка и покраска в жилом доме обычно невозможны.
Что писать в цели использования, если есть и сервис, и магазин?
Оба вида деятельности прямо: техническое обслуживание и ремонт транспортных средств, а также розничная торговля автомобильными запасными частями. Лучше расписать по каждому помещению, чтобы не спорить, где именно разрешена торговля.
Можно ли сдать часть сервиса в субаренду другому мастеру?
Только с письменного согласия собственника. Срок субаренды не может превышать срок аренды, а при досрочном прекращении основного договора субаренда прекращается вместе с ним, если субарендатор не воспользуется правом заключить договор напрямую с собственником на оставшийся срок.
Кто платит за ремонт пола и ворот?
По общему правилу текущий ремонт на арендаторе, капитальный на собственнике. В сервисе это чаще всего меняют договором, потому что нагрузка на пол и ворота нестандартная. Пункт надо читать внимательно и уточнять, что считается текущим ремонтом.
Компенсируют ли вложения в помещение, если договор расторгнут досрочно?
Стоимость неотделимых улучшений возмещается, только если они сделаны с согласия арендодателя и стороны не договорились об ином. Закон не требует для такого согласия обязательной письменной формы, но устное одобрение потом нечем доказать, поэтому его оформляют письменно. Отделимое оборудование остаётся вашим и вывозится.
Что будет с договором, если собственник продаст здание?
Аренда сохраняется, новый собственник встаёт на место прежнего и не вправе в одностороннем порядке менять условия. Но если долгосрочный договор не зарегистрирован, покупатель может о нём не знать, и защищаться будет нечем.
Нужен ли договор на вывоз шин и отработанного масла?
Да. Это отходы, которые передают только организации с соответствующей лицензией, с оформлением документов о передаче. Хранение их на территории сверх установленных сроков считается нарушением.
Можно ли поставить вывеску на фасаде арендованного здания?
Право размещения даёт собственник, и его записывают в договор. Кроме этого действуют правила благоустройства города, а рекламная конструкция требует отдельного разрешения. Обычная информационная вывеска и реклама это разные вещи с разными процедурами.
Когда типового образца недостаточно
Универсальная форма закрывает понятный случай: одно или два помещения, один собственник, стандартный набор услуг. Договор стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- вы вкладываете деньги в подъёмники, вентиляцию, покрасочную камеру или пол
- договор нужен на несколько лет и подлежит регистрации
- вместе с помещением передаётся оборудование собственника
- планируется мойка, покраска или работа с газовым оборудованием
- помещение сдаёт арендатор, а не собственник
- часть площади вы планируете передать другим мастерам
- здание в залоге либо у него несколько собственников
- вам обещали арендные каникулы на монтаж, но их нет в тексте
Юрист сверит выписку из ЕГРН с договором, проверит полномочия подписанта, разведёт цель использования по помещениям, зафиксирует мощность и нагрузки в приложении и опишет судьбу оборудования при досрочном выходе. Разбор занимает несколько минут и стоит дешевле демонтажа одного подъёмника.
Получить консультацию юриста по договору аренды под автосервис
Что ещё почитать по теме
Если помещение нужно под производство, а не под обслуживание автомобилей, набор требований будет другим.
Договор аренды производственного помещения
Отдельно стоит посмотреть, какие документы запросить у собственника и что проверить в самом объекте до подписания.
Аренда коммерческого помещения: что проверить
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.
Вместе с договором аренды под автосервис обычно скачивают эти формы.
