Арендовать можно не только помещение целиком, но и его часть: угол в торговом зале под пункт выдачи, кабинет в клинике, двадцать метров склада, стойку в холле бизнес-центра. Закон это разрешает, и такой договор считается заключённым, если стороны смогли однозначно определить, какая именно часть передаётся.
Вся сложность в том, что у части помещения нет собственного адреса и номера, и описать её одной строкой невозможно. Формулировка «двадцать квадратных метров в помещении по такому-то адресу» предмет не определяет: непонятно, каких именно двадцать метров. Из-за этого договор рискуют признать незаключённым, а арендатор теряет право на защиту. Ниже разбираем, как описать часть правильно, зачем в договоре цель использования, и даём образец.
Аренда части помещения: можно ли и как поставить её на кадастровый учёт
Образец составили практикующие юристы: предмет описан через адрес, площадь и границы передаваемой части, отдельно назначена цель использования, распределён ремонт и описан порядок возврата. Он учитывает действующие правила и типовые споры о том, что именно арендатор занял. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора аренды части нежилого помещения
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть формы под офис, склад, производственное помещение, рабочее место, площадь под торговый автомат и рекламное место, а также предварительный договор и соглашение о расторжении. Посмотрите подборку, если вам нужен другой вариант.
Арендовать часть помещения можно, и это подтверждённая практика. Разница с обычной арендой в двух вещах: как описывают предмет и что происходит при регистрации.
- Часть помещения не является самостоятельным объектом недвижимости. У неё нет своего кадастрового номера до тех пор, пока её не поставят на учёт как часть
- Для краткосрочного договора кадастровый учёт не нужен: достаточно плана с выделенной частью в приложении
- Для договора на год и больше обременение регистрируют, и одновременно с регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт
- Для учёта части готовят технический план, его делает кадастровый инженер. Часть при этом не становится отдельным помещением, запись просто описывает границы аренды
- Когда аренда прекращается, сведения о части снимаются с учёта вместе с погашением записи об обременении. Отдельно ничего делить не нужно
Отсюда практический вывод: если вы не хотите возиться с техническим планом, договор заключают на срок меньше года. Если срок нужен длинный, закладывайте время и деньги на кадастрового инженера.
Как описать часть помещения в договоре
Задача одна: чтобы посторонний человек по договору мог прийти и показать пальцем на переданную площадь. Работают четыре способа, лучше комбинировать несколько.
| Способ | Как выглядит | Когда достаточно |
|---|---|---|
| Номера по экспликации | Комнаты 12, 13 и 14 на втором этаже по плану БТИ | Когда часть совпадает с готовыми комнатами |
| План с выделением | Копия поэтажного плана, передаваемая часть закрашена и подписана обеими сторонами | Основной способ для открытых залов и площадей |
| Привязка к осям и стенам | Площадь между колоннами В и Г, на расстоянии таком-то от входной группы | В дополнение к плану, для больших открытых пространств |
| Фотофиксация | Фотографии места с разметкой, приложение к акту приёма-передачи | Для мелких площадей: островок, стойка, место под оборудование |
План должен быть подписан обеими сторонами и назван приложением к договору, иначе он остаётся просто бумажкой. Отдельно укажите площадь цифрой и способ её измерения: по внутреннему контуру или с учётом занимаемого оборудованием периметра.
Второй обязательный элемент это доступ к переданной части. У арендатора части почти всегда нет отдельного входа, он проходит через общие коридоры, пользуется санузлом и грузовым лифтом. Право пользоваться местами общего пользования и путями подхода надо записать прямо, иначе формально арендатор получил площадь, до которой не может дойти.
Цель использования: зачем она в договоре и что даёт арендатору
В образце цель использования названа прямо, и это не формальность. От неё зависят сразу несколько вещей.
- Арендодатель обязан передать имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению, указанному в договоре. Если цель написана конкретно, пригодность оценивают по ней
- Существенное или неоднократное использование не по назначению даёт арендодателю право требовать расторжения через суд, но только после письменного предупреждения с разумным сроком на устранение нарушения
- Конкретная цель защищает арендатора от соседства с конкурентом: рядом с вашим кофе-островком собственник не сможет посадить второй такой же, если это запрещено договором
- От цели зависит, какие требования предъявят проверяющие: к общепиту, медицине и торговле они разные
- Общая формулировка «для коммерческой деятельности» удобна арендодателю и невыгодна арендатору: доказать, что помещение непригодно, при ней почти невозможно
Полезно сразу описать и то, что арендатор вправе делать внутри своей части: ставить оборудование, вешать вывеску, подключаться к электричеству, пускать своих клиентов в часы работы здания.
Что ещё обязательно указать в договоре
| Условие | Что писать |
|---|---|
| Стороны | Наименования, ИНН, ОГРН, кто подписывает и на каком основании |
| Основной объект | Адрес, кадастровый номер и общая площадь помещения, из которого выделяется часть |
| Передаваемая часть | Площадь, расположение, номера комнат либо план с выделением, подписанный сторонами |
| Цель использования | Конкретный вид деятельности, а не общая формулировка |
| Доступ | Право пользоваться коридорами, санузлами, лифтом, режим работы здания, пропуска |
| Плата | Ставка за метр или фиксированная сумма, срок внесения, порядок и предел индексации |
| Ресурсы | Как считается электричество и вода: по отдельному счётчику, по расчёту или включено в ставку |
| Ремонт | В этом образце текущий ремонт выполняет арендатор. Капитальный по общему правилу на собственнике |
| Оборудование | Что арендатор вправе смонтировать, нужно ли согласие на крепление к стенам и полу |
| Вывеска | Можно ли разместить и где именно, кто согласовывает |
| Срок | Даты начала и окончания либо неопределённый срок |
| Возврат | Срок освобождения, демонтаж оборудования, восстановление отделки |
Акт приёма-передачи для части помещения важнее, чем для целого объекта. Он единственный документ, который фиксирует, где именно арендатор оказался на самом деле, и с какого дня начисляется плата.
Открыть образец договора аренды части нежилого помещения
Пункт выдачи, островок в торговом центре и кабинет: частые случаи
Аренда части чаще всего встречается в четырёх сценариях, и у каждого своя особенность.
| Ситуация | На что смотреть |
|---|---|
| Пункт выдачи заказов в магазине | Кто пускает клиентов, режим работы совпадает ли с магазином, где хранятся посылки, кто отвечает за их сохранность |
| Островок или стойка в торговом центре | Часто оформляется как аренда торгового места. Проверьте, разрешён ли ваш ассортимент и не конкурирует ли он с якорным арендатором |
| Кабинет в клинике или салоне | Лицензия выдаётся на конкретное помещение и на конкретное лицо, автоматически на арендатора она не распространяется |
| Часть склада или производства | Границы обозначают разметкой на полу, важно зафиксировать нагрузку и высоту складирования |
| Место под оборудование | Автомат, банкомат, стойка с терминалом. Отдельно согласуют электричество и доступ обслуживающего персонала |
Во всех этих случаях помещение обычно сдаёт не собственник, а его арендатор. Тогда это субаренда: нужно письменное согласие собственника, а срок субаренды не может превышать срок основной аренды. Порядок оформления мы разбирали в материале про договор субаренды нежилого помещения.
Срок и регистрация аренды части помещения
| Срок | Что требуется |
|---|---|
| До года, например 11 месяцев | Ни регистрации, ни кадастрового учёта части. Достаточно плана в приложении |
| Неопределённый срок | Регистрация не требуется. Любая сторона вправе отказаться, предупредив заранее: по недвижимости закон даёт три месяца, если в договоре не установлен другой срок |
| Год и больше | Регистрируется обременение, одновременно часть ставится на кадастровый учёт. Нужен технический план от кадастрового инженера |
| Субаренда части | Те же правила плюс письменное согласие собственника |
Если долгосрочный договор не зарегистрировали, он сохраняет силу между сторонами, но третьим лицам не противопоставляется. Новый собственник помещения вправе не считаться с такой арендой, и арендатору части придётся освобождать место.
Частые вопросы
Можно ли арендовать часть нежилого помещения?
Да. Закон допускает передачу в аренду части вещи. Главное условие в том, чтобы стороны однозначно определили эту часть: планом с выделением, номерами комнат по экспликации или привязкой к конструкциям здания.
Можно ли зарегистрировать договор аренды на часть помещения?
Да. При сроке год и больше обременение регистрируют, а часть помещения одновременно ставят на кадастровый учёт по техническому плану. Отдельным объектом недвижимости она при этом не становится.
Нужен ли технический план для аренды части помещения?
Только для регистрации, то есть при сроке год и больше. Для краткосрочного договора достаточно приложения с поэтажным планом, на котором выделена передаваемая часть.
Как описать часть помещения в договоре аренды?
Указать адрес, кадастровый номер и площадь всего помещения, затем площадь и расположение передаваемой части, приложить план с выделением границ и подписать его обеими сторонами. Дополнительно указывают номера комнат и привязку к стенам или колоннам.
Что будет, если часть помещения описана нечётко?
Договор рискуют признать незаключённым: предмет считается несогласованным. Правда, если стороны фактически исполняли договор и спора о том, что именно передано, не было, суд обычно исходит из сложившихся отношений. Но рассчитывать на это не стоит.
Кто делает ремонт в арендованной части помещения?
По общему правилу текущий ремонт на арендаторе, капитальный на собственнике. В этом образце текущий ремонт прямо возложен на арендатора. Границы работ лучше описать, иначе спорят о том, покраска стены это текущий ремонт или улучшение.
Нужно ли согласие собственника, если часть сдаёт арендатор?
Да, это субаренда, и без письменного согласия собственника она невозможна. Молчание согласием не считается. Согласие берут либо отдельным письмом, либо пунктом в основном договоре аренды.
Можно ли арендовать часть помещения под пункт выдачи заказов?
Да, это самый частый случай такой аренды. Важно закрепить режим доступа посетителей, место хранения товара, право повесить вывеску и порядок пользования общими зонами.
Как считается арендная плата за часть помещения?
Обычно по ставке за квадратный метр переданной площади либо фиксированной суммой за место. Уточните, входят ли в ставку электричество, уборка и охрана, и как распределяются коммунальные платежи между арендаторами одного помещения.
Можно ли поставить в арендованной части своё оборудование?
Да, если это не запрещено договором и соответствует цели использования. Крепление к стенам, полу и потолку лучше согласовать письменно: это уже вмешательство в чужое имущество, а при выезде может потребоваться восстановление отделки.
Когда типового образца недостаточно
Универсальная форма закрывает понятный случай: одна часть, один собственник, короткий срок, обычная деятельность. Договор стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- договор нужен на год и больше, значит потребуются технический план и регистрация
- часть сдаёт арендатор, а не собственник
- деятельность лицензируемая: медицина, косметология, общепит
- вам важно ограничить появление конкурента в том же помещении
- границы части условные и меняются по ходу работы
- арендатор монтирует оборудование, требующее отдельной мощности
- плата привязана к выручке или к товарообороту
- отношения уже начались без договора и стороны спорят о занятой площади
Юрист опишет часть так, чтобы снизить риск оспаривания, добавит право прохода и пользования общими зонами, зафиксирует цель использования в вашу пользу и проверит согласие собственника при субаренде. Разбор занимает несколько минут и стоит дешевле переезда точки на новое место.
Получить консультацию юриста по аренде части помещения
Что ещё почитать по теме
Если вы снимаете не площадь, а оборудованное место для конкретного мастера, конструкция договора будет другой.
Полезно понимать общий минимум условий для нежилых помещений, из которого вырастает договор на часть.
Что должно быть в договоре аренды нежилого помещения
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.
Вместе с договором аренды части помещения обычно скачивают эти формы.
