Сдать в аренду можно почти любую вещь, которая не расходуется при использовании: помещение, землю, станок, автомобиль, витрину, компьютер, сцену, торговую площадь. Договор при этом устроен одинаково, меняются только описание предмета и пара специальных пунктов.
Именно поэтому существует универсальная форма договора сдачи в аренду, и именно поэтому её так часто портят: подставляют своё имущество, а специальные условия оставляют от чужого случая. Утверждённого бланка не существует, а цена ошибки для того, кто сдаёт, выше, чем для того, кто снимает: вещь уедет, а взыскать за неё будет нечего. Разбираем, как заполнить универсальную форму под своё имущество, и даём образец.
Как выглядит договор сдачи в аренду
Образец составили практикующие юристы: предмет описывается через перечень имущества в приложении, отдельным приложением идёт характеристика с оценкой, техническим состоянием и степенью износа, ещё одним расчёт арендной платы, ещё одним план ремонтных и восстановительных работ. Передача оформляется отдельным актом приёма-сдачи, который тоже приложен к договору. Такой набор закрывает главный риск арендодателя: спор о том, что именно и в каком состоянии он отдал. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора сдачи в аренду
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть отдельные формы под нежилое помещение, офис, склад, землю, оборудование, транспорт, прицеп, рабочее место и торговую площадь, а также прокат и субаренда. Посмотрите подборку, если ваш случай требует специальной формы.
Структура универсального договора одинакова независимо от того, что вы сдаёте.
| Раздел | Что в нём должно быть |
|---|---|
| Преамбула | Кто сдаёт и кто снимает, полные данные, кто подписывает и на каком основании |
| Предмет | Индивидуальные признаки вещи: адрес и кадастровый номер для недвижимости, марка и заводской номер для техники, перечень в приложении для набора вещей |
| Основание права | Чем подтверждается, что вы вправе сдавать: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, согласие собственника при субаренде |
| Характеристика | Состояние, комплектность, износ, оценочная стоимость. Это база для будущих претензий |
| Цель использования | Для чего передаётся вещь. Использование не по назначению даёт право требовать расторжения |
| Плата | Размер, период, срок и способ внесения, порядок изменения, ответственность за просрочку |
| Срок | Даты начала и окончания либо прямое указание на неопределённый срок |
| Передача | Срок передачи и обязанность подписать акт приёма-сдачи |
| Обязанности сторон | Кто содержит вещь, кто делает текущий и капитальный ремонт, кто страхует |
| Ограничения | Можно ли сдавать в субаренду, передавать права, вносить изменения в имущество |
| Возврат | Срок, состояние с учётом нормального износа, порядок подписания акта, ответственность за просрочку возврата |
| Реквизиты | Банковские реквизиты, адреса для юридически значимых сообщений, подписи |
Предмет это единственное условие, которое закон называет обязательным прямо. Если из договора нельзя понять, какая именно вещь передана, он считается незаключённым, и взыскать по нему нечего. Для зданий, сооружений и предприятий к предмету добавляется размер арендной платы: без него договор тоже не работает. Подробный разбор обязательных условий вынесен в отдельный материал.
Что обязательно должно быть в договоре аренды
Что можно сдать в аренду, а что нельзя
- Сдавать можно непотребляемые вещи: те, которые не исчезают при использовании. Земельные участки, здания, помещения, оборудование, транспорт, инвентарь, предприятия как комплексы
- Нельзя сдать в аренду то, что расходуется: топливо, сырьё, материалы, деньги. Для таких отношений существуют другие договоры, например заём
- Нельзя сдать вещь, изъятую из оборота. По ограниченно оборотоспособным объектам действуют специальные правила и разрешения
- Сдавать вправе собственник либо лицо, которому это право дал закон или сам собственник. Арендатор может передать вещь дальше только в субаренду и только с согласия арендодателя
- Часть помещения сдать можно: закон это допускает, но при долгосрочной аренде такую часть придётся описать и поставить на кадастровый учёт
- Жильё гражданину для проживания сдаётся по договору найма, а не аренды. Аренда жилья возможна, когда квартиру снимает организация, и тогда жить в ней может только гражданин
Что проверить арендодателю до подписания
Договор работает надёжнее, когда вторую сторону проверили заранее. Для сдающего порядок такой.
- Установите личность или статус арендатора: паспорт для гражданина, свежая выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП для организации и предпринимателя
- Проверьте полномочия подписанта. Для подписания договора достаточно простой письменной доверенности, нотариальная для этого не нужна
- Посмотрите компанию в картотеке арбитражных дел и в реестре исполнительных производств. Хронический должник останется должником и у вас
- Убедитесь, что у вас самих есть право сдавать: свежая выписка из ЕГРН, согласие сособственников, согласие арендодателя при субаренде
- Если недвижимость приобретена в браке, получите согласие супруга. Когда аренда подлежит государственной регистрации, то есть заключена на год и больше, согласие должно быть нотариально удостоверено
- Возьмите обеспечительный платёж и опишите в договоре, из чего его можно удерживать
- Составьте опись передаваемого имущества с фотографиями и приложите её к акту
- Пропишите ответственность за просрочку возврата, а не только за просрочку платежа
Открыть образец договора сдачи в аренду
Форма, срок и регистрация
| Ситуация | Требование |
|---|---|
| Обе стороны граждане, срок меньше года | Формально возможна устная форма, но на практике подписывают письменно: иначе нечем доказывать условия |
| Срок год и больше либо одна из сторон организация | Договор заключают в письменной форме обязательно |
| Аренда здания, сооружения или помещения | Только один документ, подписанный обеими сторонами. Обмен письмами и счетами здесь не подойдёт, и это правило действует независимо от срока |
| Недвижимость на год и больше | Регистрируется обременение в ЕГРН |
| Долгосрочный договор не зарегистрирован | Он действует между сторонами, но третьим лицам его противопоставить нельзя |
| Срок в договоре не указан | Договор считается заключённым на неопределённый срок, любая сторона вправе отказаться с предупреждением за месяц, а по недвижимости за три, если законом или договором не установлен иной срок |
| Движимое имущество | Регистрации не требует ни при каком сроке |
Сам договор аренды закон нотариально удостоверять не требует ни в одном из случаев. Стороны вправе пойти к нотариусу по собственному желанию, но это не условие действительности документа. А вот согласие супруга на сдачу совместно нажитой недвижимости в аренду на год и больше должно быть нотариальным: без него в регистрации обременения откажут, а саму сделку супруг сможет оспорить.
Когда универсальная форма не подойдёт
Часть отношений закон вывел в отдельные главы со своими правилами, и общий бланк там работает плохо.
| Вид | В чём особенность |
|---|---|
| Прокат | Арендодатель сдаёт имущество постоянно как предприниматель, арендатор использует его для личных целей. Договор публичный, срок до года, арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив за десять дней |
| Аренда транспорта с экипажем и без | Разное распределение обязанностей по управлению, содержанию и ответственности за вред третьим лицам |
| Аренда зданий и сооружений | Плата названа существенным условием, передача обязательно оформляется актом, вместе со зданием переходят права на участок под ним |
| Аренда предприятия | Передаётся имущественный комплекс с долгами и правами. Требуется уведомление кредиторов |
| Финансовая аренда | Лизинг. Арендодатель специально покупает выбранное арендатором имущество, действуют правила отдельного закона |
| Наём жилья | Жильё гражданину передаётся по договору найма со своими правилами о сроке, расторжении и выселении |
Налоги того, кто сдаёт
Вопрос, который возникает сразу после подписания. Ставка зависит от статуса арендодателя и от вида имущества.
- Гражданин без специального статуса платит налог на доходы физических лиц по прогрессивной шкале: тринадцать процентов с дохода до 2,4 миллиона рублей в год, пятнадцать процентов с суммы от 2,4 до 5 миллионов и дальше по возрастающим ставкам
- Если арендатор организация или предприниматель, налог с выплат гражданину удерживает и перечисляет он сам как налоговый агент
- Налог на профессиональный доход применяется к сдаче жилых помещений: четыре процента с поступлений от граждан и шесть процентов от организаций. К сдаче нежилых помещений этот режим не применяется, и у него есть свой предельный годовой доход, после которого право на режим теряется
- Предприниматель платит по своему режиму: упрощённая система или патент, если он предусмотрен региональным законом для аренды
- Организация платит по своему режиму налогообложения, а плата за аренду учитывается в доходах
- Земельный налог и налог на имущество остаются на собственнике: перекладывать их на арендатора можно только отдельной суммой в составе платы
Частые вопросы
Как правильно составить договор сдачи в аренду?
Описать вещь через индивидуальные признаки, указать плату, срок и порядок возврата, приложить характеристику имущества и акт приёма-сдачи. Универсальную форму заполняют под конкретный объект, а специальные условия берут из правил для соответствующего вида аренды.
Можно ли сдать в аренду имущество, не будучи его собственником?
Только если это право дал закон или сам собственник. Арендатор вправе передать вещь дальше в субаренду с согласия арендодателя, а доверительный управляющий и другие управомоченные лица действуют в пределах своих полномочий.
Нужно ли согласие всех собственников для сдачи в аренду?
Да, если имущество в общей долевой собственности: распоряжение им происходит по соглашению всех участников. При совместной собственности супругов на аренду недвижимости от года берут нотариально удостоверенное согласие супруга, потому что такая сделка подлежит государственной регистрации.
Обязательно ли заверять договор аренды у нотариуса?
Сам договор нет: закон не требует нотариального удостоверения договоров аренды. А вот согласие супруга на сдачу совместно нажитой недвижимости в аренду на год и больше должно быть нотариальным, поскольку такая сделка регистрируется.
В какой форме заключается договор аренды?
В письменной, если срок год и больше или если хотя бы одна сторона организация. Аренда недвижимости всегда оформляется одним документом, подписанным обеими сторонами.
Можно ли сдать в аренду часть помещения?
Да. При краткосрочной аренде достаточно описать часть в договоре и на плане. При сроке год и больше эту часть придётся описать для кадастрового учёта, чтобы зарегистрировать обременение.
Чем сдача в аренду отличается от найма?
Наём это передача жилого помещения гражданину для проживания. Аренда используется во всех остальных случаях, а по жилью только когда его снимает организация. Правила о сроке, расторжении и выселении у этих договоров разные.
Что будет, если сдавать имущество без договора?
Взыскать плату и доказать состояние вещи будет почти невозможно, а при повреждении или невозврате арендодатель останется ни с чем. Для налоговой доход всё равно остаётся доходом, и его отсутствие в декларации это отдельный риск.
Нужно ли регистрировать договор аренды оборудования?
Нет. Регистрация касается только недвижимости и только при сроке год и больше. Движимое имущество в реестре не отражается.
Как обезопасить себя от порчи имущества?
Взять обеспечительный платёж, приложить к акту опись с фотографиями и оценкой, прописать ответственность за повреждения и за просрочку возврата, а также предусмотреть право проверять состояние вещи в согласованное время.
Когда универсального образца недостаточно
Общая форма закрывает понятный случай: одна вещь или простой перечень, фиксированная плата, короткий срок. Документ стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- вы сдаёте не своё имущество и оформляется субаренда
- у объекта несколько собственников или он в совместной собственности супругов
- договор нужен на год и больше и требует регистрации
- передаётся дорогое оборудование, транспорт или производственная линия
- арендатор планирует переоборудование или перепланировку
- плата привязана к выручке или частично оплачивается работами
- речь идёт о прокате, лизинге или аренде предприятия
- вещь уже передана без договора и стороны спорят об условиях
Юрист опишет предмет так, чтобы договор нельзя было признать незаключённым, добавит недостающие специальные условия для вашего вида имущества и снизит самые дорогие риски арендодателя: невозврат вещи и её порчу. Разбор занимает немного времени и стоит несопоставимо дешевле потери самого имущества.
Получить консультацию юриста по договору сдачи в аренду
Что ещё почитать по теме
Если предмет договора это станки, приборы или техника, у него появляется свой набор обязательных пунктов про комплектность и обслуживание.
Как составить договор аренды оборудования
Передача вещи и её возврат оформляются актами, и именно они решают споры о состоянии имущества.
Акт возврата арендованного имущества: как оформить
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.
Вместе с универсальным договором сдачи в аренду обычно скачивают эти формы.
