Скачать бланк это половина дела. Дальше человек садится за пустые графы и застревает на первой же: писать «Наймодатель» или «Арендодатель», указывать ли кадастровый номер, как правильно оформить сумму, что делать с приложениями. Именно на заполнении договор чаще всего и ломается: форма правильная, а содержание такое, что в споре на него не сошлёшься.
Разбираем бланк по порядку, графа за графой: что писать, чего писать не надо и какая ошибка в каждом пункте встречается чаще всего. Заполненный кое-как договор опаснее, чем его отсутствие: он создаёт у сторон ложное чувство защищённости, а при разборе выясняется, что ни срок, ни плата, ни ответственность в нём толком не определены.
Образец ниже составили практикующие юристы: это договор найма квартиры между физическими лицами со всеми обязательными разделами и приложениями. Он учитывает действующие правила и типовые споры, скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, а печатать его удобнее сразу в двух экземплярах.
Скачать бланк договора найма жилого помещения
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде и найму жилья их несколько десятков: простой договор для физических лиц, с мебелью и техникой, с описью имущества, краткосрочный, для проживания арендатора и членов его семьи. Если ваш случай отличается от типового, посмотрите подборку целиком.
Все образцы договоров аренды и найма квартиры
Шапка: город, дата и названия сторон
Первые три строки задают тон всему документу.
- Город указывается тот, где договор фактически подписан, а не тот, где находится квартира. Обычно это одно и то же, но не всегда.
- Дата пишется полностью, число прописью или цифрами, но без сокращений вроде «01.02». Именно от неё считается срок и момент вступления договора в силу.
- Названия сторон зависят от того, кто снимает. Если квартиру для проживания снимает гражданин, это наём: наймодатель и наниматель. Если снимает организация, это аренда: арендодатель и арендатор.
Ошибка в терминах не делает договор недействительным, но мешает в споре. Суд смотрит на существо отношений, а не на подписи в шапке, и всё же документ, где стороны названы правильно, читается однозначно и не даёт повода для лишних вопросов.
В строке со сторонами пишутся фамилия, имя и отчество полностью, дата рождения, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, код подразделения, адрес регистрации. Если сторона действует по доверенности, добавляется ссылка на неё с датой и реквизитами.
Предмет: как описать квартиру
Это единственное условие, которое закон называет прямо: предмет договора найма должен быть определён. Если из текста непонятно, какое именно помещение сдаётся, договор считается незаключённым.
| Что писать | Как выглядит правильно | Частая ошибка |
|---|---|---|
| Адрес | Полный, с индексом, корпусом и номером квартиры | Пропущен корпус или литера |
| Кадастровый номер | Из выписки из ЕГРН | Не указан вовсе |
| Площадь | Общая и жилая, в квадратных метрах | Указана площадь из объявления, а не из документа |
| Количество комнат и этаж | Цифрами | Пропущены |
| Основание права собственности | Выписка из ЕГРН с датой и номером записи | Ссылка на свидетельство о регистрации права: их не выдают уже много лет |
| Цель использования | Проживание нанимателя и указанных в договоре лиц | Формулировка отсутствует, и квартира превращается в офис или хостел |
Если в бланке есть строка про свидетельство о государственной регистрации права, замените её на выписку из ЕГРН. Свидетельства не выдаются, и единственным подтверждением права является запись в реестре недвижимости.
Срок: что писать в графе
Строка о сроке определяет, по каким правилам живёт договор дальше.
- Пишите конкретные даты начала и окончания, а не «на один год». Формулировка с датами исключает спор о моменте отсчёта.
- Помните про предел. Наём жилого помещения заключается не более чем на пять лет. Если срок в тексте больше, договор всё равно будет действовать пять лет.
- Если срок не указан вовсе, договор считается заключённым на пять лет со всеми последствиями долгосрочного найма.
- Срок от года включает регистрацию обременения в реестре недвижимости, а также правила о преимущественном праве, поднайме и временных жильцах.
- Отдельно пропишите порядок продления и срок, за который стороны предупреждают об отказе продлевать.
Почему в бланках так часто стоит одиннадцать месяцев и что это на самом деле даёт, разобрано в материале про договор аренды на 11 месяцев. Если же вы сдаёте надолго, полезен разбор про долгосрочный договор аренды квартиры.
Плата и расчёты: самая ошибкоопасная часть
Плата не относится к тем условиям, которые закон называет обязательными для найма жилья, но без чёткой записи о ней договор бесполезен на практике.
- Сумма цифрами и прописью. Расхождение между ними толкуется не в вашу пользу, а прописью написанная сумма исключает дорисовку нуля.
- Период, за который вносится плата. Календарный месяц или месяц с даты заезда: это разные вещи при заезде пятнадцатого числа.
- Конкретное число платежа. Не «в начале месяца», а «не позднее пятого числа». Без даты не считается просрочка.
- Способ оплаты и реквизиты. Перевод на счёт с назначением платежа либо наличные под расписку.
- Порядок изменения платы. По общему правилу в найме жилья плата в одностороннем порядке не меняется, и порядок пересмотра стоит прописать отдельно.
- Коммунальные услуги. Кто платит, что входит в сумму, как считаются показания счётчиков, кто оплачивает интернет и домофон.
- Обеспечительный платёж. Размер, срок внесения, основания удержания, срок и порядок возврата.
- Неустойка за просрочку. Процент за день. Соразмерная ставка работает, завышенную суд снижает.
Самая частая практическая ошибка в этой части одна: не написано, кто платит за коммунальные услуги. Через несколько месяцев приходит квитанция, и стороны выясняют, что каждый считал плательщиком другого. Подробный разбор вариантов собран в материале про оплату коммунальных услуг при аренде квартиры.
В образце ниже все эти графы уже расставлены по разделам и связаны между собой, поэтому заполнять его можно последовательно, ничего не пропуская.
Открыть бланк договора найма жилого помещения
Проживающие, права и обязанности
Раздел выглядит формальным, но именно он определяет, что можно требовать друг от друга.
| Графа | Что вписать |
|---|---|
| Перечень проживающих | Всех, кто будет жить постоянно: фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные или свидетельство о рождении |
| Порядок вселения других лиц | Письменное согласие наймодателя для взрослых; для детей нанимателя согласие не требуется |
| Доступ наймодателя в квартиру | Периодичность осмотров и срок предупреждения, обычно не менее суток |
| Ремонт | Текущий обычно на нанимателе, капитальный на собственнике, если стороны не договорились иначе |
| Поднаём | Разрешён с письменного согласия наймодателя либо прямо запрещён |
| Животные | Разрешены, запрещены либо разрешены с условиями и повышенным платежом |
| Тишина и правила дома | Ссылка на региональные требования и правила пользования общим имуществом |
| Порядок уведомлений | Адреса, электронная почта, мессенджер как согласованный канал связи |
Пустая графа в этом разделе означает, что применяется правило закона, а оно не всегда совпадает с вашими ожиданиями. Например, при долгосрочном найме нанимателю по умолчанию доступны и временные жильцы, и возможность просить о поднайме, тогда как при краткосрочном эти правила не применяются, если договор не установил иного. При этом временных жильцов достаточно предварительно заявить наймодателю, а вот на каждый поднаём нужно его отдельное письменное согласие: само по себе оно не подразумевается никогда.
Приложения, экземпляры и подписи
Финальная часть, где теряют больше всего.
- Перечислите приложения списком и укажите, что они являются неотъемлемой частью договора: опись имущества, акт приёма-передачи, копия доверенности, график платежей.
- Подпишите каждое приложение отдельно. Опись без подписей обеих сторон юридической силы не имеет.
- Укажите количество экземпляров и то, что они имеют равную силу. Обычно два, по одному каждой стороне, а при регистрации обременения три.
- Заполните реквизиты сторон полностью, включая адреса для уведомлений и телефоны.
- Подпись с расшифровкой ставит каждая сторона. Подписи на каждой странице или прошивка с указанием числа листов сильно осложняют подмену.
- Исправления от руки допустимы, если рядом стоят подписи обеих сторон и слово «исправленному верить».
Нотариус для договора найма квартиры не нужен. Простая письменная форма достаточна, и удостоверение у нотариуса ничего не добавляет к его силе. Другое дело регистрация обременения при сроке от года: это отдельное действие в органе регистрации прав, и без него запись в реестре не появится.
Что проверить перед подписанием
Короткий чек-лист, который экономит месяцы разбирательств.
- Совпадают ли данные собственника в договоре и в выписке из ЕГРН.
- Все ли собственники подписали либо есть доверенности и согласия.
- Указан ли срок и не выходит ли он за пятилетний предел.
- Есть ли дата платежа и способ оплаты.
- Расписан ли обеспечительный платёж с основаниями удержания и сроком возврата.
- Приложена ли опись имущества с фотографиями и оценкой.
- Подписан ли акт приёма-передачи с показаниями счётчиков на день заезда.
- Нет ли противоречий между пунктом о сроке и пунктом о досрочном расторжении.
Развёрнутый разбор промахов, которые проверка ловит чаще всего, собран в материале про типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры.
Когда типового образца недостаточно
Заполненный по инструкции бланк закрывает обычную сдачу. Есть случаи, где документ приходится собирать заново.
- Собственников несколько или среди них есть несовершеннолетний.
- Квартира в ипотеке, и кредитный договор ограничивает сдачу.
- Жильё снимает организация для своего сотрудника: меняются стороны, налоги и документы.
- Договор заключается на срок от года, и нужна регистрация обременения.
- В квартире дорогая обстановка, и стандартного обеспечительного платежа недостаточно.
- Жилец планирует делать ремонт, и требуется условие о судьбе улучшений.
- Отношения уже конфликтные, и нужен не бланк, а разбор ситуации.
В таких случаях юрист собирает договор под конкретный объект и конкретные риски, согласуя срок, плату, приложения и ответственность сторон.
Получить консультацию юриста по договору найма
Частые вопросы
Как правильно заполнить договор найма жилого помещения?
По порядку: город и дата, полные данные сторон, точное описание квартиры с кадастровым номером и площадью, срок с конкретными датами, плата цифрами и прописью, порядок расчётов, перечень проживающих, права и обязанности, приложения и подписи.
Обязательно ли указывать кадастровый номер квартиры?
Закон этого прямо не требует, но именно кадастровый номер однозначно идентифицирует помещение. С ним предмет договора определён бесспорно, а без него возможны споры.
Нужно ли заверять договор найма у нотариуса?
Нет. Простой письменной формы достаточно. Нотариальное удостоверение не добавляет договору силы и не заменяет регистрацию обременения при сроке от года.
Сколько экземпляров договора найма нужно?
Обычно два, по одному каждой стороне. Если обременение регистрируется, готовят три экземпляра: третий остаётся в органе регистрации прав.
Что писать в графе про документ, подтверждающий право собственности?
Реквизиты выписки из ЕГРН: дату и номер записи о регистрации права. Свидетельства о государственной регистрации права больше не выдаются.
Можно ли заполнить договор аренды от руки?
Да, рукописный договор действителен так же, как напечатанный. Главное, чтобы текст был читаемым, суммы указаны цифрами и прописью, а подписи стояли на каждом листе.
Что делать, если в бланке нет нужного пункта?
Дописать его отдельным пунктом или оформить дополнительным соглашением. Оба варианта работают, если документ подписан обеими сторонами.
Обязательно ли прикладывать опись имущества и акт?
Закон не обязывает, но без них практически невозможно доказать, в каком состоянии передавалась квартира и что в ней находилось. При сдаче с обстановкой они фактически обязательны.
Что ещё посмотреть по теме
Заполнение договора почти всегда идёт вместе с двумя приложениями. Как они устроены, разобрано в материалах про опись имущества при сдаче квартиры и про акт приёма-передачи квартиры.
В категории договоров аренды и найма квартиры собраны бланки под разные ситуации: простой для физических лиц, с мебелью и техникой, с описью имущества, краткосрочный и посуточный. Проще выбирать, когда виден весь список сразу.
Образцы договоров аренды и найма квартиры
Отдельные формы договора найма жилого помещения, включая социальный наём, лежат в соответствующем разделе договоров найма жилья.
Образцы договоров найма жилого помещения
Расписки, дополнительные соглашения и акты, которые понадобятся вместе с договором, собраны в общем каталоге документов.
