Когда квартиру сдают надолго, а не на пару месяцев, договор перестаёт быть формальностью. Наём жилья на срок от одного года закон считает долгосрочным, и правила для него другие, чем для короткого: у жильца появляется преимущественное право остаться на новый срок, вселять к себе других людей и пускать временных жильцов, а у собственника появляется обязанность заявить об обременении в реестр недвижимости.
Готового бланка под длительную сдачу нет, и именно поэтому люди спотыкаются. В договоре пишут «срок аренды 1 год», не понимая, что этой строчкой включили целый набор норм в пользу нанимателя. Или наоборот, ставят 11 месяцев из суеверия, хотя объект и цели требуют настоящего долгого срока. Цена ошибки здесь измеряется не штрафом, а потерей контроля над своей же квартирой на несколько лет вперёд.
Образец ниже составили практикующие юристы: это договор найма квартиры между физическими лицами, где срок, порядок продления и основания досрочного прекращения увязаны между собой и не противоречат друг другу. Он учитывает действующие правила и типовые споры, скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, и его удобно распечатать в двух экземплярах.
Скачать образец договора найма квартиры на длительный срок
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде и найму жилья их несколько десятков: простой договор для физических лиц, вариант с мебелью и бытовой техникой, с описью имущества, краткосрочный, посуточный, с правом субаренды. Если ваша ситуация отличается от типовой, посмотрите подборку целиком.
Все образцы договоров аренды и найма квартиры
Какой срок считается длительным
Разделительная черта проходит по одному году. Всё, что меньше, закон называет краткосрочным наймом и лишает целого блока правил. Всё, что от года и выше, работает по полной программе.
| Параметр | Срок до года (краткосрочный) | Срок от года (долгосрочный) |
|---|---|---|
| Преимущественное право нанимателя на новый срок | Не действует, если не прописано в договоре | Действует по умолчанию |
| Равные права постоянно проживающих и их солидарная ответственность | Не применяются, если не прописаны | Применяются по умолчанию |
| Поднаём и временные жильцы | Не применяются, если не прописаны | Применяются по умолчанию |
| Замена нанимателя в договоре | Не применяется, если не прописана | Применяется по умолчанию |
| Обременение в реестре недвижимости | Не регистрируется | Подлежит государственной регистрации |
| Расторжение за долг по требованию собственника | Невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа | Невнесение платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок |
Предельный срок найма жилого помещения составляет пять лет. Договориться на десять или пятнадцать лет нельзя: если в тексте стоит больший срок, договор всё равно будет считаться заключённым на пять лет. Это правило касается именно найма, то есть ситуации, когда квартиру снимает гражданин для проживания.
Когда квартиру снимает организация, отношения называются арендой, и предельного срока у них нет. Разница в терминах не косметическая: у найма и у аренды разные основания расторжения и разные права сторон. Подробный разбор различий собран в материале про договор найма квартиры между физическими лицами.
Договор длительной аренды квартиры: что писать про срок
Пункт о сроке занимает две строки, но именно он определяет, по каким правилам будет жить документ ближайшие годы.
- Календарные даты, а не «один год». Пишите «с 15 марта по 14 марта следующего года». Формулировка без дат порождает споры о том, когда начался отсчёт: с подписания, с передачи ключей или с первого платежа.
- Дата начала пользования отдельно. Если ключи передаются позже подписания, укажите обе даты и привяжите первый платёж к передаче квартиры по акту.
- Порядок продления. Либо автоматическая пролонгация на тот же срок при молчании сторон, либо обязательное подписание допсоглашения. Третьего не дано, а отсутствие пункта означает работу общих правил.
- Порядок отказа от продления. Срок, за который сторона обязана письменно сообщить, что не намерена продолжать.
- Основания досрочного прекращения. Перечень с конкретными сроками уведомления по каждому основанию.
Самая частая ошибка длительного договора: несогласованные пункты про срок и про расторжение. В одном месте написано «договор действует до 31 декабря», в другом «любая сторона вправе отказаться, предупредив за месяц». Формально противоречия нет, но на практике пункт о сроке обесценивается: жильца невозможно удержать, а собственник не может рассчитывать на стабильный доход.
Регистрация обременения при найме на год и больше
Здесь сосредоточено больше всего мифов. Разберём по пунктам, что происходит на самом деле.
Регистрируется не договор, а ограничение права собственности, которое из него возникает. Запись появляется в реестре недвижимости и видна в выписке. Смысл записи в том, чтобы любой, кто интересуется квартирой, видел: помещение занято на несколько лет вперёд.
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Что именно регистрируют | Ограничение (обременение) права собственности, возникающее из договора найма |
| При каком сроке | Если договор заключён на срок не менее года |
| В какой срок подать заявление | Не позднее чем через месяц со дня заключения договора |
| Кто обращается | Любая из сторон, чаще собственник; можно через МФЦ |
| Что приложить | Договор со всеми приложениями, документ об уплате пошлины, паспорта или доверенность |
| Что будет, если не зарегистрировать | Договор действует между сторонами, но обременение не противопоставляется третьим лицам |
Последняя строка требует пояснения, потому что в интернете её постоянно перевирают. Незарегистрированный долгосрочный договор не становится недействительным и не «теряет силу». Собственник и жилец связаны им полностью: платить надо, выселять просто так нельзя, ответственность за имущество никуда не девается. Но если квартиру продадут, новый собственник вправе сказать, что не знал об обременении, и тогда защититься записью в реестре уже не получится.
Для подачи документов в реестр через представителя нужна нотариальная доверенность. Для самого подписания договора достаточно простой письменной. Это разные действия, и путать их не стоит.
В образце ниже срок, порядок продления и обязанность зарегистрировать обременение уже согласованы между собой, поэтому пункты не конфликтуют.
Открыть образец договора найма квартиры на длительный срок
Бессрочный договор аренды квартиры: бывает ли такой
Короткий ответ: применительно к найму жилья гражданином не бывает. Если срок в договоре найма не указан, договор считается заключённым на пять лет. Это не пробел, который стороны могут закрыть словом «бессрочно», а прямое правило закона.
Отсюда практический вывод. Формулировка «договор действует бессрочно» в найме квартиры не создаёт вечных отношений, а просто включает пятилетний срок и вместе с ним все правила долгосрочного найма: обременение в реестре, преимущественное право жильца, поднаём, временные жильцы.
Настоящая бессрочная конструкция возможна в аренде, то есть когда помещение снимает организация. Тогда любая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую за три месяца, если стороны не установили иной срок предупреждения.
- Собственнику бессрочная формулировка почти всегда невыгодна: она даёт жильцу максимальный набор прав и убирает естественную точку пересмотра цены.
- Жильцу она кажется удобной, но на деле не гарантирует ничего: без даты окончания нет и понятного механизма продления на согласованных условиях.
- Разумный компромисс при длительных отношениях: определённый срок от года до трёх лет плюс прописанный порядок пролонгации и порядок индексации платы.
Продление договора и преимущественное право нанимателя
При долгосрочном найме собственник не может просто дождаться окончания срока и попросить жильца съехать. Закон даёт нанимателю преимущественное право на заключение договора на новый срок, и у этого права есть чёткая процедура.
- Не позднее чем за три месяца до окончания срока собственник обязан либо предложить заключить договор на новый срок на прежних или иных условиях, либо предупредить об отказе от продления.
- Отказать в продлении собственник вправе, не объясняя причин. Но если он предупредил об отказе со ссылкой на решение не сдавать помещение и в течение года сдал квартиру другому, прежний жилец вправе требовать признания нового договора недействительным и возмещения убытков.
- Если собственник промолчал, а жилец не отказался, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Ни новая цена, ни новые правила при этом не применяются.
- Изменение условий на новый срок обсуждается заранее. Требовать повышения платы задним числом бессмысленно.
Именно из-за третьего пункта многие собственники берут короткий срок: он избавляет от обязанности предупреждать. Плата за это удобство описана в разборе про договор аренды на 11 месяцев. Если же вы сдаёте всерьёз и надолго, лучше не имитировать краткосрочность, а выстроить длительный договор правильно.
Как расторгнуть долгосрочный договор
Механизмы у сторон разные, и это важно понимать до подписания.
| Кто прекращает | Основание | Порядок |
|---|---|---|
| Жилец | Собственное решение, причины объяснять не нужно | Письменное предупреждение за три месяца, с согласия других постоянно проживающих с ним граждан |
| Собственник | Долг по плате за шесть месяцев при долгосрочном найме и более двух раз при краткосрочном | Только через суд |
| Собственник | Разрушение или порча жилого помещения жильцом или теми, за кого он отвечает | Только через суд; суд вправе дать до года на устранение нарушений |
| Собственник | Использование квартиры не для проживания либо систематическое нарушение прав соседей | Через суд, после предупреждения о необходимости устранить нарушение |
| Любая сторона | Помещение перестало быть пригодным для проживания или стало аварийным | Через суд |
| Обе стороны | Взаимная договорённость | Соглашение о расторжении и акт возврата квартиры |
Самостоятельно выселить жильца по долгосрочному договору нельзя. Ни смена замков, ни отключение электричества, ни вывоз вещей не являются законными способами: это оборачивается уже ответственностью собственника. Порядок действий по шагам разобран в материале про расторжение договора аренды квартиры.
Налоги при длительной сдаче квартиры
Длительный договор почти всегда означает регулярный доход, а значит и регулярную обязанность перед бюджетом. Выбор режима зависит от статуса собственника и от того, кому сдаётся квартира.
| Режим | Ставка | Особенности |
|---|---|---|
| НДФЛ для физического лица | 13 процентов с дохода до 2,4 млн рублей в год, 15 процентов с суммы от 2,4 до 5 млн, далее ставка растёт по прогрессивной шкале | Декларация подаётся за прошедший год, налог платится один раз |
| Налог на профессиональный доход | 4 процента с поступлений от физических лиц, 6 процентов от организаций | Чек на каждый платёж, лимит годового дохода, декларации нет |
| Квартиру снимает организация | Налог удерживает и перечисляет арендатор как налоговый агент | Собственнику на руки приходит сумма за вычетом налога |
Подробный разбор режимов, сроков и деклараций собран отдельно: как платить налог за сдачу квартиры в аренду. Там же разобрано, что происходит, если доход не декларировали несколько лет подряд.
Когда типового образца недостаточно
Универсальный бланк закрывает обычную ситуацию: один собственник, одна семья жильцов, понятная плата. Есть случаи, где договор нужно собирать под себя.
- Квартира в ипотеке. Долгосрочная сдача обычно требует согласия банка, а иногда прямо ограничена кредитным договором.
- Несколько собственников. Долгий договор без подписи или доверенности от каждого превращается в мину замедленного действия.
- Среди собственников есть несовершеннолетний. Понадобится предварительное разрешение органа опеки.
- Планируется продажа квартиры. Нужны условия о судьбе договора при смене собственника и о доступе для показов.
- Дорогая обстановка и техника. Обычного обеспечительного платежа не хватит, требуется другой механизм.
- Жилец хочет делать ремонт. Неотделимые улучшения за несколько лет накапливаются, и без пункта об их судьбе спор при выезде почти неизбежен.
- Конфликт уже начался. Тогда нужен не бланк, а стратегия: претензия, фиксация нарушений и подготовка к суду.
В таких ситуациях юрист собирает договор под конкретный объект и конкретные риски, увязывая срок, порядок продления, ответственность и порядок возврата квартиры.
Получить консультацию юриста по долгосрочному договору
Частые вопросы
Какой договор аренды считается долгосрочным?
Заключённый на срок не менее одного года. Для найма жилья это ещё и порог, после которого обременение подлежит государственной регистрации, а у жильца появляется преимущественное право на новый срок.
На сколько заключается долгосрочный договор аренды квартиры?
От года до пяти лет. Пять лет это предельный срок найма жилого помещения: более длительный срок в тексте не увеличит срок действия договора.
Нужно ли регистрировать долгосрочный договор аренды?
Регистрируется не сам договор, а ограничение права собственности, которое из него возникает. Заявление подаётся не позднее чем через месяц со дня заключения договора при сроке от года.
Что будет, если не зарегистрировать долгосрочный договор аренды?
Между сторонами он действует полностью. Но обременение не будет противопоставлено третьим лицам: например, покупатель квартиры сможет заявить, что не знал о правах жильца.
Где регистрируют долгосрочный договор аренды квартиры?
Заявление подаётся в орган регистрации прав, удобнее всего через МФЦ. Запись вносится в реестр недвижимости и отражается в выписке из ЕГРН.
Можно ли заключить договор аренды квартиры бессрочно?
В найме жилья нет. Если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет. Бессрочная конструкция возможна в аренде, когда помещение снимает организация.
Как работает долгосрочная аренда квартиры при продаже жилья?
Смена собственника сама по себе не прекращает договор: новый владелец занимает место прежнего. Именно поэтому запись об обременении в реестре так важна для жильца.
Что значит квартира сдаётся на длительный срок?
В объявлениях так обычно называют сдачу от года и дольше, в противовес посуточной и помесячной. Юридически значение имеет не формулировка объявления, а срок, написанный в договоре.
Что ещё посмотреть по теме
Срок это только один из пунктов, где стороны обычно ошибаются. Полный разбор промахов, от отсутствия описи до неработающего условия о повышении платы, собран отдельно: типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры. Если вы только начинаете, полезен и базовый разбор про как составить договор аренды квартиры.
В категории договоров аренды и найма квартиры собраны варианты на разный срок: простой договор для физических лиц, с мебелью и бытовой техникой, с описью имущества, краткосрочный и посуточный. Проще выбирать, когда виден весь список сразу.
Образцы договоров аренды и найма квартиры
Длительная аренда бывает не только у квартир: на годы снимают дома, комнаты, нежилые помещения и земельные участки. Формулировки про срок и регистрацию там свои, а формы лежат в общем разделе договоров аренды.
К долгосрочному договору обычно нужны сопутствующие документы: акт приёма-передачи, опись имущества, расписки, дополнительные соглашения. Они собраны в общем каталоге.
