Когда квартиру снимает гражданин, а сдаёт её тоже гражданин, между ними заключается договор найма жилого помещения, а не договор аренды. Название документа на практике встречается любое, и суд смотрит не на шапку, а на существо отношений, но правила к найму жилья применяются свои: другой предельный срок, другой порядок расторжения, другие права членов семьи нанимателя. Договор заключается в простой письменной форме, нотариус не нужен.
Готового бланка, утверждённого государством, для коммерческого найма не существует. Именно поэтому ошибиться легко: стороны берут первый попавшийся шаблон «аренды», вписывают туда условия из деловой практики между компаниями, а потом выясняется, что выселить жильца в оговорённый срок нельзя, что плату нельзя было поднять, а сломанную технику не с кого спросить. Цена такой ошибки измеряется месяцами простоя квартиры и стоимостью ремонта.
Образец ниже составили практикующие юристы: он учитывает действующие правила о найме жилья и типовые споры между собственником и жильцом. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, при желании его можно распечатать и подписать от руки.
Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По найму и аренде жилья их несколько десятков: договор с мебелью и бытовой техникой, краткосрочный вариант, посуточный, договор на комнату, договор с правом выкупа. Если ваша ситуация отличается от типовой, посмотрите подборку целиком и выберите ближайший вариант.
Все образцы договоров аренды и найма квартиры
Чем наём отличается от аренды квартиры
Разграничение простое и жёсткое. Если жильё берёт гражданин для проживания, это наём. Если жильё берёт организация, это аренда, и организация обязана использовать помещение только для проживания людей. Третьего варианта закон не предусматривает.
Путаница в терминах сама по себе договор не рушит: если по тексту видно, что квартиру снимает физическое лицо для себя и своей семьи, применяться будут правила о найме, как бы документ ни назывался. Но правила эти отличаются от арендных в важных мелочах.
| Параметр | Наём жилья (гражданин) | Аренда жилья (организация) |
|---|---|---|
| Стороны | Наймодатель и наниматель | Арендодатель и арендатор |
| Предельный срок | 5 лет | Срок не ограничен |
| Если срок не указан | Считается заключённым на 5 лет | Считается бессрочным |
| Досрочный отказ жильца | В любое время с предупреждением за 3 месяца | Только по основаниям договора или через суд |
| Досрочное расторжение собственником | Только через суд, по закрытому перечню причин | Через суд либо в порядке, прописанном в договоре |
| Кто ещё вправе жить | Граждане, названные в договоре, плюс несовершеннолетние дети | Работники, которых вселяет организация |
Практический вывод для собственника: наниматель может съехать почти в любой момент, предупредив за три месяца, и запретить ему это договором нельзя. А вот собственнику расторгнуть договор досрочно намного сложнее, и делать это придётся через суд. Если такой расклад не устраивает, вариант один: заключать договор на короткий срок и продлевать его.
Что обязательно указать в договоре найма жилого помещения
Закон прямо называет существенным условием только предмет, то есть саму квартиру. О плате сказано лишь, что она устанавливается соглашением сторон. Но это юридический минимум, а не рабочий: договор без цены, срока и порядка расчётов защищает ровно никого. Ниже перечень, который должен быть в тексте, чтобы документ работал.
| Что указываем | Как формулируем | Что будет, если пропустить |
|---|---|---|
| Стороны | ФИО полностью, дата рождения, паспорт, адрес регистрации обоих | Непонятно, с кого спрашивать; договор трудно предъявить в суде |
| Предмет | Адрес, этаж, количество комнат, площадь, кадастровый номер | Договор может быть признан незаключённым |
| Основание права | Реквизиты записи в ЕГРН, по которым собственник владеет квартирой | Жильё может сдавать не собственник и не уполномоченное лицо |
| Кто будет жить | Перечислить всех совершеннолетних жильцов поимённо | Появление незаявленных жильцов нечем оспорить |
| Плата | Сумма цифрами и прописью, дата платежа, способ, реквизиты | Споры о дате и сумме; сложно доказать долг |
| Порядок изменения платы | Не чаще одного раза в год, с письменным уведомлением за месяц | Поднять плату в одностороннем порядке не получится |
| Коммунальные платежи | Кто платит за что: содержание, счётчики, интернет | Долг по квитанциям остаётся на собственнике |
| Обеспечительный платёж | Размер, за что удерживается, срок возврата | Нечем закрыть порчу имущества и долг за последний месяц |
| Срок | Конкретная дата начала и окончания | Договор считается заключённым на пять лет |
| Ремонт | Текущий на нанимателе, капитальный на собственнике | Спор о том, кто меняет смеситель, а кто стояк |
| Доступ в квартиру | Как часто и с каким предупреждением приходит собственник | Конфликты о внезапных визитах |
| Животные, курение, гости | Прямой запрет или прямое разрешение | Умолчание толкуется в пользу нанимателя |
Отдельно про подпись по доверенности. Если квартиру сдаёт не собственник, а его представитель, для подписания договора найма достаточно простой письменной доверенности. Нотариальная понадобится, только если документы придётся подавать в Росреестр, то есть при долгосрочном найме. Копию доверенности и паспорт представителя стоит забрать себе.
Простой договор найма квартиры: сколько страниц и что в них
Хороший договор найма квартиры между физическими лицами укладывается в три-четыре страницы плюс два приложения. Раздувать его нет смысла, но и ужимать до одного листа опасно: именно из «короткого» варианта обычно выпадают условия про обеспечительный платёж, доступ в квартиру и порядок возврата.
- Преамбула: кто с кем и на каком основании.
- Предмет: что за квартира и для чего передаётся.
- Права и обязанности сторон, включая ремонт и доступ.
- Плата и расчёты, коммунальные услуги, обеспечительный платёж.
- Срок и порядок продления.
- Ответственность и порядок расторжения.
- Реквизиты и подписи.
- Приложение 1: акт приёма-передачи.
- Приложение 2: опись имущества.
Если хочется посмотреть, как этот каркас выглядит целиком, разбор структуры с примерами формулировок есть в отдельном материале про то, как выглядит и как составить договор аренды квартиры.
В образце ниже этот каркас уже собран: разделы пронумерованы, формулировки нейтральны и не перекошены в пользу одной из сторон, приложения идут отдельными листами. Останется вписать данные сторон, адрес, сумму и срок.
Открыть образец договора найма квартиры
Срок договора найма жилья и государственная регистрация
Наём жилого помещения между гражданами не может быть заключён более чем на пять лет. Если срок в тексте не назван, договор всё равно считается пятилетним, и собственник получает жильца на пять лет вперёд. Поэтому дату окончания пишут всегда.
Договоры сроком меньше года считаются краткосрочными. У них своя логика: к краткосрочному найму по умолчанию не применяются правила о преимущественном праве нанимателя на новый срок, о вселении временных жильцов и о поднайме. Если стороны хотят иначе, это надо прямо написать в договоре.
Про регистрацию есть устойчивое заблуждение. Регистрируется не сам договор, а ограничение права собственности, и только когда наём заключён на год и более. Заявление подаётся в течение месяца со дня заключения. И главное: незарегистрированный долгосрочный договор не становится недействительным. Он действует между сторонами, просто его нельзя противопоставить третьим лицам, например новому покупателю квартиры.
Почему на практике почти все договоры заключают на одиннадцать месяцев и чем это оборачивается, подробно разобрано в материале про договор аренды квартиры на 11 месяцев.
Плата, коммунальные платежи и обеспечительный платёж
Плату лучше писать одной строкой: сумма, срок внесения, способ. Односторонне менять размер платы нельзя, если такое право не оговорено в договоре. Стандартная формулировка разрешает пересмотр не чаще раза в год с письменным предупреждением за месяц, и обе стороны обычно на неё соглашаются.
- Наличные принимаются только под расписку. Иначе через полгода доказать оплату будет нечем.
- Перевод на карту нужно сопровождать комментарием вида «плата за наём квартиры по адресу за такой-то месяц».
- В договоре стоит зафиксировать конкретный счёт или номер телефона, привязанный к карте, чтобы переводы третьим лицам не засчитывались.
- Показания счётчиков фиксируются в акте приёма-передачи на дату заезда.
Обеспечительный платёж, который в быту называют залогом, работает не как аванс. Он лежит у собственника и засчитывается против убытков, если наниматель что-то испортил или не заплатил. При этом удерживать из него стоимость естественного износа нельзя: потёртый ламинат и выцветшие обои через два года проживания это нормальный результат эксплуатации, а не ущерб. Как правильно прописать этот пункт, разобрано в статье про обеспечительный платёж при аренде квартиры.
Приложения к договору: акт приёма-передачи и опись
Сам по себе договор фиксирует условия, но не фиксирует факт. Факт передачи квартиры и её состояние на момент заезда фиксируют два приложения, и без них спор о состоянии жилья почти всегда выигрывает жилец: доказать, что диван был целым, собственнику будет нечем.
В акте приёма-передачи описывают само помещение: ключи, показания счётчиков, состояние отделки, замеченные дефекты. В описи перечисляют мебель и технику: наименование, количество, состояние, при возможности серийные номера и оценочную стоимость. Оба документа подписывают обе стороны, и оба составляют в двух экземплярах. Подробности в отдельных материалах про акт приёма-передачи квартиры при аренде.
Расторжение договора найма квартиры
Наниматель вправе отказаться от договора в любой момент, письменно предупредив собственника за три месяца. Собственнику сложнее: досрочно расторгнуть договор найма он может только через суд и только по ограниченному перечню оснований.
- Наниматель не вносит плату за шесть месяцев, а по краткосрочному договору более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
- Наниматель или те, за кого он отвечает, разрушают или портят жильё.
- Квартира используется не для проживания либо систематически нарушаются права соседей, причём это продолжается после предупреждения.
Суд вправе дать нанимателю срок до года на устранение нарушений, поэтому быстрого выселения ждать не стоит. Проще договориться и оформить расставание соглашением: как это сделать, описано в материале про досрочное расторжение договора аренды квартиры.
Когда типового образца недостаточно
Универсальный шаблон закрывает обычную ситуацию: один собственник, взрослый наниматель, обычная мебель, спокойные соседи. Есть случаи, где он не выручит, и лучше сразу собрать документ под себя.
- У квартиры несколько собственников. Нужны подписи всех или согласие сособственников, иначе договор оспорят.
- Квартира в ипотеке. Кредитный договор обычно требует согласовать сдачу с банком.
- Среди собственников или жильцов есть несовершеннолетний. Появляются дополнительные ограничения.
- Дорогая обстановка и техника. Нужна расширенная опись с оценкой и отдельный порядок возмещения.
- Квартира сдаётся организации для сотрудника. Это уже аренда со своими налоговыми последствиями.
- Конфликт уже начался. Долг, порча, отказ съезжать: тут нужен не шаблон, а стратегия.
В таких случаях юрист собирает договор под конкретную квартиру и конкретные риски, а не подгоняет ситуацию под универсальный бланк.
Получить консультацию юриста по договору найма квартиры
Частые вопросы
В чём разница между договором найма и аренды квартиры?
В том, кто снимает. Гражданин снимает жильё по договору найма, организация по договору аренды. От этого зависят предельный срок, порядок расторжения и права остальных жильцов.
В какой форме заключается договор найма жилого помещения?
В простой письменной. Нотариальное удостоверение не требуется. Устная договорённость о найме жилья юридической силы не имеет.
Что дает договор найма жилого помещения?
Собственнику он даёт основание требовать плату, доступ в квартиру и возмещение ущерба. Нанимателю он даёт защиту от произвольного выселения и подтверждение законного проживания по адресу.
Что писать в договоре найма жилого помещения?
Стороны с паспортными данными, адрес и характеристики квартиры, основание права собственности, перечень жильцов, размер и порядок внесения платы, распределение коммунальных платежей, обеспечительный платёж, срок, порядок ремонта и доступа, ответственность.
Что такое договор коммерческого найма жилого помещения?
Так называют обычный наём между гражданами, где жильё сдаётся за плату по рыночным условиям. Он противопоставляется социальному найму, когда жильё предоставляет государство или муниципалитет.
Нужно ли платить налог с дохода от сдачи квартиры?
Да. Собственник платит либо налог на доходы физических лиц, либо налог на профессиональный доход, если оформил самозанятость. Ставки и порядок разобраны в отдельном материале про налоги при сдаче квартиры.
Можно ли составить договор найма от руки?
Можно. Закон требует письменной формы, а не печатного текста. Но рукописный вариант обычно короче и потому хуже: в нём чаще нет описи, обеспечительного платежа и порядка возврата квартиры.
Что ещё посмотреть по теме
Прежде чем подписывать, стоит пробежаться по типовым промахам сторон: какие пункты чаще всего забывают, какие формулировки не работают и чем рискует тот, кто сдаёт жильё вообще без документа. Об этом собран отдельный разбор с примерами: типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры.
В категории договоров аренды и найма квартиры собраны варианты под разные ситуации: с мебелью и бытовой техникой, с описью, с обеспечительным платежом, краткосрочные и посуточные. Выбрать проще, если сначала посмотреть весь список.
Образцы договоров аренды и найма квартиры
Если нужен не жилой объект, а комната, дом, гараж или нежилое помещение, форма договора будет отличаться. Родительский раздел собирает все договоры по одному принципу, от купли-продажи до подряда.
Кроме договоров к сделке обычно нужны сопутствующие бумаги: акты, расписки, доверенности, уведомления, заявления. Они лежат в общем каталоге документов.
