Сумма, которую жилец отдаёт при заезде сверх первого месяца, в объявлениях называется залогом, в договорах обеспечительным платежом, в разговоре депозитом. Юридически это одно и то же: деньги, которые лежат у собственника и засчитываются против убытков, если жилец что-то испортил или не заплатил. Если убытков нет, сумма возвращается целиком. Размер обычно равен месячной плате, но закон его не ограничивает.
Отдельного бланка под этот платёж нет, он оформляется пунктом договора, и именно поэтому вокруг него столько споров. Формулировка «залог 30 000 рублей» не работает: из неё не видно, за что удерживают, в какой срок возвращают и что делать с естественным износом. Итог предсказуем: при выезде собственник удерживает всё, жилец требует всё, и обе стороны опираются на одну и ту же строчку.
Образец ниже составили практикующие юристы: это простой договор аренды квартиры между физическими лицами, где условие об обеспечительном платеже прописано вместе с порядком его возврата и с ответственностью за повреждение имущества. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, при печати пункт про сумму легко подправить под свою ситуацию.
Скачать образец договора аренды квартиры с залогом
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде и найму жилья их несколько десятков: простой договор для физических лиц, вариант с мебелью и бытовой техникой, с описью имущества, краткосрочный и посуточный. Если ваша ситуация нестандартная, посмотрите подборку целиком.
Все образцы договоров аренды и найма квартиры
Обеспечительный платёж по договору аренды: что это по закону
Закон описывает механизм так: денежное обязательство может быть обеспечено внесением одной из сторон определённой суммы. При наступлении обстоятельств, названных в договоре, сумма засчитывается в счёт исполнения обязательства. Если такие обстоятельства не наступили или договор прекратился, деньги подлежат возврату.
Из этого следуют три практических вывода.
- Обстоятельства нужно назвать прямо. Если в договоре не написано, за что удерживают, удерживать формально не за что.
- Платёж не является платой за проживание. Он не закрывает последний месяц автоматически, если стороны об этом отдельно не договорились.
- Проценты на сумму не начисляются, если только договор не предусматривает иного. Собственник не обязан возвращать больше, чем получил.
Слово «залог» в строгом смысле означает совсем другое: обеспечение обязательства имуществом, из стоимости которого кредитор получает удовлетворение преимущественно перед другими. Квартирный «залог» деньгами это именно обеспечительный платёж. Путаница в термине договор не портит, но в тексте лучше писать точно.
Залог, задаток, аванс и депозит: чем они отличаются
Слова похожи, последствия разные. Разница особенно чувствуется, когда сделка срывается до заезда.
| Платёж | Для чего вносится | Что происходит при отказе от сделки |
|---|---|---|
| Обеспечительный платёж (залог) | Покрыть будущие убытки и долги жильца | Возвращается, если основания для удержания не наступили |
| Задаток | Подтвердить договорённость и обеспечить её исполнение | Отказался плательщик: остаётся у получателя. Отказался получатель: возвращает двойную сумму |
| Аванс | Предоплата в счёт будущих платежей | Возвращается в полном размере, штрафной функции нет |
| Страховой депозит | Бытовое название обеспечительного платежа | Правила те же, что и у обеспечительного платежа |
Соглашение о задатке всегда оформляется письменно. Если письменной формы нет, а стороны спорят о природе платежа, деньги считаются авансом и возвращаются без штрафных последствий. Поэтому если вы хотите именно задаток, слово «задаток» должно быть в тексте прямо.
Как прописать залог в договоре аренды квартиры
Рабочий пункт занимает пять-шесть строк и отвечает на все вопросы сразу.
- Название и размер. «Обеспечительный платёж в размере … рублей», сумма цифрами и прописью.
- Срок внесения. Одновременно с подписанием акта приёма-передачи либо в конкретную дату.
- Назначение. Перечень обстоятельств, при которых сумма засчитывается: повреждение имущества, задолженность по плате, долг по коммунальным услугам, утрата ключей, штрафы за нарушение условий.
- Оговорка про последний месяц. Прямо укажите, засчитывается платёж в счёт последнего месяца или нет. Это самый частый источник конфликта.
- Порядок возврата. Срок в днях после подписания акта возврата квартиры и способ передачи денег.
- Порядок удержания. Обязанность собственника предоставить письменный расчёт по каждой удержанной позиции.
- Оговорка про износ. Прямая фраза о том, что нормальный износ имущества удержанию не подлежит.
Если деньги передаются наличными, на них берётся отдельная расписка с прямым указанием, что это обеспечительный платёж, а не плата за проживание. Как её правильно составить, разобрано в материале про расписку о получении денег за аренду квартиры.
В образце ниже условие об обеспечительном платеже уже увязано с разделом об ответственности сторон и с порядком возврата квартиры, так что пункты не противоречат друг другу.
Открыть образец договора аренды квартиры с залогом
Что можно удержать из залога, а что нельзя
Это главный практический вопрос, и ответ на него зависит не от щедрости сторон, а от того, чем именно вызвано ухудшение состояния квартиры.
| Ситуация | Удержание | Пояснение |
|---|---|---|
| Разбитое стекло, сломанная дверца шкафа, треснувшая раковина | Правомерно | Повреждение по вине жильца, подтверждается сравнением актов |
| Неоплаченный последний месяц | Правомерно | Долг по денежному обязательству прямо покрывается платежом |
| Долг по коммунальным квитанциям | Правомерно | Если по договору платит жилец, и это подтверждено начислениями |
| Утраченные ключи и брелоки | Правомерно | По стоимости изготовления или замены личинки замка |
| Потёртая обивка дивана через два года | Неправомерно | Естественный износ при нормальной эксплуатации |
| Выцветшие обои и потемневшая столешница | Неправомерно | Тот же случай: это результат времени, а не действий жильца |
| Плановая уборка после выезда | Неправомерно | Если только договор прямо не обязывает сдать квартиру после клининга |
| Досрочный выезд жильца | Спорно | Удержание возможно, только если оно прямо предусмотрено договором как штрафная мера |
| Замена техники, которая сломалась сама | Неправомерно | Выход из строя без вины жильца это риск собственника |
Естественный износ это ключевая граница. Жилец обязан вернуть квартиру в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа, и это правило действует независимо от текста договора. Попытка переложить на нанимателя стоимость обновления интерьера через удержание из обеспечительного платежа в суде не проходит.
Возврат залога за аренду квартиры: порядок и сроки
Правильная последовательность выглядит так.
- В день выезда стороны вместе осматривают квартиру и подписывают акт возврата.
- Сверяют состояние с актом при заезде и с описью имущества.
- Снимают показания счётчиков и считают коммунальные начисления за последний период.
- Если претензий нет, собственник возвращает всю сумму в срок, указанный в договоре.
- Если претензии есть, собственник передаёт письменный расчёт: что повреждено, сколько стоит устранение, какая сумма удерживается и сколько возвращается.
- Остаток возвращается в тот же срок, что и полная сумма.
Срок возврата в договоре лучше делать коротким и привязывать его к акту, а не к дате выезда: «в течение трёх рабочих дней с даты подписания акта возврата». Тогда у собственника нет повода тянуть, а у жильца нет повода уезжать, не подписав акт. Как устроен сам акт возврата, разобрано в материале про акт приёма-передачи квартиры при аренде.
Если арендодатель не возвращает залог
Порядок действий жильца, когда деньги не отдают и на сообщения не отвечают.
- Соберите комплект: договор, расписка о внесении платежа или выписка по счёту, акт при заезде, акт возврата, фотографии квартиры на обе даты.
- Потребуйте письменный расчёт удержания. Отказ его предоставить сам по себе аргумент в вашу пользу.
- Направьте претензию с расчётом и разумным сроком возврата, так чтобы остался след отправки.
- Проверьте, не пытаются ли удержать за естественный износ или за то, что было зафиксировано ещё при заезде.
- При отказе обращайтесь в суд. Такие суммы обычно рассматривает мировой судья, и решает дело связка «акт возврата без претензий плюс подтверждение внесения платежа».
Слабое место почти всегда одно и то же: нет акта возврата. Без него доказать, что квартира сдана в нормальном состоянии, крайне сложно, и спор превращается в обмен словами. Поэтому не уезжайте, не подписав акт, даже если отношения испортились.
Когда типового образца недостаточно
Универсальный пункт про обеспечительный платёж закрывает обычную ситуацию. Есть случаи, где нужен документ под себя.
- Дорогая обстановка и техника. Обычного размера платежа не хватит, нужен другой механизм: страхование или поручительство.
- Несколько собственников. Нужно определить, кто принимает деньги и кто их возвращает.
- Платёж вносится частями. Требуется график и последствия просрочки очередной части.
- Квартира сдаётся организации. Обеспечительный платёж проходит по бухгалтерии, нужны счёт и акт.
- Есть животные или маленькие дети. Разумно отдельно оговорить повышенный платёж и перечень рисков.
- Конфликт уже идёт. Если деньги удерживают без расчёта, нужна претензионная работа, а не бланк.
В таких случаях юрист собирает условие под конкретный объект и конкретные риски, увязывая его с описью, актами и порядком расчётов.
Получить консультацию юриста по обеспечительному платежу
Частые вопросы
Сколько обычно берут залог за аренду квартиры?
Как правило, сумму, равную месячной плате. Закон размер не ограничивает: стороны договариваются сами, и при дорогой обстановке платёж может быть выше.
В каком случае залог за аренду квартиры не возвращается?
Когда наступили обстоятельства, прямо названные в договоре: повреждение имущества, долг по плате или коммунальным услугам, утрата ключей, нарушение условий, за которое предусмотрен штраф. Во всех остальных случаях деньги возвращаются.
Как работает залог при аренде?
Жилец вносит сумму при заезде. Она лежит у собственника весь срок и не тратится. При выезде стороны подписывают акт: если ущерба и долгов нет, деньги возвращаются полностью, если есть, из них удерживают подтверждённую сумму, а остаток отдают.
Можно ли зачесть залог в счёт последнего месяца?
Только если это прямо написано в договоре. По умолчанию обеспечительный платёж и плата за проживание это разные вещи, и жилец обязан оплатить последний месяц отдельно.
Как прописать в договоре, что залог не возвращается?
Безусловное условие о невозврате работать не будет: оно противоречит существу обеспечительного платежа. Правильный путь другой: перечислить конкретные основания для удержания и указать порядок расчёта суммы.
Что делать, если арендодатель не хочет возвращать депозит?
Потребовать письменный расчёт удержания, направить претензию с приложением договора и актов, а при отказе обращаться в суд. Ключевые доказательства это акт возврата квартиры и подтверждение внесения платежа.
Возвращается ли залог при досрочном выезде жильца?
Да, если договор не предусматривает иного. Стороны вправе прописать штраф за досрочное расторжение, но он должен быть назван в тексте прямо и соразмерен, иначе его можно оспорить.
Что ещё посмотреть по теме
Условие о платеже это только один пункт из десятка тех, где стороны обычно ошибаются. Полный разбор промахов, от отсутствия описи до неработающего пункта о повышении платы, собран отдельно: типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры.
В категории договоров аренды и найма квартиры собраны варианты с обеспечительным платежом, с описью имущества, с мебелью и бытовой техникой, краткосрочные и посуточные. Проще выбирать, когда видно весь список сразу.
Образцы договоров аренды и найма квартиры
Обеспечительный платёж встречается не только в аренде жилья: его берут при аренде нежилых помещений, оборудования, автомобилей и спецтехники. Формулировки различаются, и формы лежат в родительском разделе договоров.
К расчётам по обеспечительному платежу обычно нужны расписки, акты и претензии. Они собраны в общем каталоге документов.
