Договор аренды квартиры редко разваливается из-за экзотики. Почти всегда виноваты одни и те же несколько промахов, и обнаруживаются они в самый неподходящий момент: когда жилец перестал платить, когда пропала техника или когда собственник внезапно попросил съехать за неделю.
Разбираем типовые ошибки обеих сторон и что проверить до того, как поставите подпись.
Как проверить договор аренды квартиры перед подписанием
Пробегитесь по короткому списку. Если хоть на один пункт ответ «нет», подписывать рано.
| Что проверить | Почему это важно |
|---|---|
| Данные обеих сторон полностью: ФИО, паспорт, адрес регистрации | Если нельзя точно установить, кто подписал, предъявлять требования не к кому |
| Квартира описана однозначно: адрес, площадь, этаж, кадастровый номер | Без описания предмета договора юридически нет |
| Сумма платы и срок внесения | Иначе взыскать долг практически нечем |
| Кто платит коммунальные и что входит в плату | Самый частый источник споров после самой платы |
| Обеспечительный платёж: размер, за что удерживают, когда возвращают | Без закрытого перечня удержаний деньги будут удерживать «за всё» |
| Срок предупреждения о расторжении для каждой стороны | Без него можно оказаться на улице через неделю или без жильца в разгар сезона |
| Подписан акт приёма-передачи с описью и показаниями счётчиков | Без акта не доказать ни состояние квартиры, ни момент передачи |
Не собирайте договор из кусков случайных шаблонов. Образец ниже составили практикующие юристы Амулекс: в нём уже есть все пункты из этого списка. Скачать можно в Word или PDF, бесплатно и без регистрации.
Скачать образец договора найма квартиры
Ошибки собственника
Сдаёт вообще без договора. Расчёт на «порядочных людей» заканчивается тем, что взыскать долг или ущерб нечем: сослаться на свидетелей закон в такой ситуации не позволяет, остаются только переписка и переводы. Плюс отдельная история с налогами, о ней ниже.
Не составил опись имущества. Мебель, техника, состояние отделки. Без описи вы не докажете, что холодильник работал, а на обоях не было пятен. Опись оформляют приложением к договору и подписывают вместе с ним, лучше с фотографиями.
Не проверил, кто будет жить. В договоре стоит одна фамилия, а въезжают пятеро. Перечислите поимённо всех, кто будет проживать, и отдельно оговорите, можно ли подселять кого-то ещё.
Разрешил субаренду по умолчанию. Если не написать прямо, что сдавать квартиру третьим лицам нельзя, жилец может пересдавать её посуточно. Пункт про запрет субаренды занимает одну строку.
Забыл про ипотеку. Часть кредитных договоров прямо требует согласия банка на сдачу заложенной квартиры. Проверьте свой договор с банком, а не надейтесь, что никто не узнает.
Не согласовал с совладельцами. Если собственников несколько, сдавать квартиру можно только с согласия всех. Подписи всех собственников либо нотариальная доверенность от них.
Ошибки жильца
Не проверил, кто перед ним. Основная схема обмана выглядит так: квартиру «сдаёт» человек, который сам её снял, берёт предоплату с нескольких желающих и исчезает. Спрашивайте паспорт и выписку из ЕГРН, сверяйте фамилию собственника с тем, кто подписывает.
Отдал деньги без расписки. Перевод с назначением платежа или расписка о получении. Наличные без следа это подарок.
Подписал акт не глядя. Всё, что сломано или поцарапано на момент въезда, должно быть зафиксировано в акте. Иначе при выезде это вычтут из вашего обеспечительного платежа.
Не переписал показания счётчиков. Долг предыдущего жильца легко становится вашим, если цифры на дату въезда нигде не записаны.
Согласился на устные обещания. «Ремонт сделаем весной», «плата не поднимется», «можно с котом». Всё, что не в договоре, юридически не существует.
Что должно насторожить
- собственник торопит и просит предоплату до осмотра или до подписания
- отказывается показать паспорт или выписку из ЕГРН
- цена заметно ниже рынка для этого района и состояния
- предлагает «договор не нужен, всё по-честному»
- не даёт вписать в договор конкретные условия, отвечает «это и так понятно»
- показывает квартиру человек, чьей фамилии нет ни в одном документе
- просит перевести деньги на карту третьего лица
Что грозит за сдачу квартиры без договора
Сам по себе факт сдачи без письменного договора наказания не влечёт: закон не обязывает регистрировать краткосрочный наём где-либо. Проблемы возникают с другой стороны.
| Риск | В чём он состоит |
|---|---|
| Неуплаченный налог | Доход декларируется независимо от наличия бумаги. При выявлении доначислят налог, пени и штраф |
| Невозможность взыскать | Долг по плате и ущерб имуществу доказывать будет практически нечем |
| Сложность выселения | Без договора непонятно, на каких условиях человек занимает квартиру и когда обязан съехать |
| Претензии соседей и УК | При жалобах на шум или посуточную сдачу объяснить, кто и на каком основании живёт, будет нечем |
Про то, как о доходе узнают: банковские переводы с назначением платежа, жалобы соседей, регистрация жильцов по месту пребывания и данные Росреестра, если долгосрочный договор регистрировали.
Отдельные ситуации, где ошибаются чаще всего
Сдача по доверенности. Реквизиты доверенности вносятся в преамбулу договора. Жильцу стоит проверить, что доверенность действует и что в ней прямо есть право сдавать квартиру и получать деньги.
Два и больше собственников. Подписывают все либо один по доверенности от остальных. Договор, подписанный одним из совладельцев без согласия других, оспорим.
Сдача родственнику. Договор всё равно нужен, если хотите потом что-то доказать. Безвозмездное пользование оформляется отдельным договором, и это не то же самое, что наём.
Посуточная сдача. Это тот же наём, только короткий. Договор нужен так же, а при жалобах соседей его отсутствие сыграет против вас.
Самозанятый арендодатель. Не забудьте про пункт о выдаче чека из приложения «Мой налог»: без чека жилец не подтвердит оплату, а вы рискуете вопросами по налогу.
Частые вопросы
Какой договор аренды не имеет юридической силы?
Тот, где не описана квартира, где нельзя однозначно опознать стороны, где подписал не собственник и без доверенности либо человек, признанный недееспособным. Отсутствие регистрации в этот список не входит: незарегистрированный долгосрочный договор действует между сторонами, просто не противопоставляется третьим лицам.
Что должно насторожить при сдаче квартиры?
Жилец отказывается показывать паспорт, просит не указывать в договоре реальную сумму, настаивает на въезде до подписания, не хочет подписывать акт с описью. Каждый из этих пунктов означает, что в спорной ситуации доказывать что-либо будет нечем.
Как сдать квартиру, если ты не собственник?
Только по нотариальной доверенности от собственника, где прямо указано право сдавать жильё внаём и получать плату. Без доверенности договор оспорим, а полученные деньги придётся вернуть.
Можно ли заключать договор аренды с родственниками?
Да, закон никак не ограничивает. Если плата не берётся, это уже не наём, а безвозмездное пользование, и оформляется другим договором.
Как написать про животных в договоре?
Отдельным пунктом: разрешено или нет, каких именно, и кто отвечает за ущерб от них. Формулировка «домашние животные не допускаются» без уточнений порождает споры про аквариум и хомяка.
Как прописать залог?
Правильный термин это обеспечительный платёж. Укажите размер, закрытый перечень удержаний и срок возврата после подписания акта возврата квартиры. Естественный износ удерживать нельзя.
Нужно ли сообщать в налоговую о сдаче квартиры?
Отдельно уведомлять не требуется, но доход надо задекларировать: до 30 апреля следующего года подать декларацию и до 15 июля заплатить. Проще перейти на налог на профессиональный доход и платить 4% с поступлений от граждан через приложение.
Как всё это учесть сразу
Проще взять образец, в котором нужные пункты уже есть, чем дописывать их по одному в найденный где-то шаблон. Подробный разбор структуры документа и того, что в нём обязательно должно быть, мы собрали отдельно.
Как правильно заключить договор аренды квартиры: полный разбор
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде жилья их несколько: наём между гражданами, аренда с мебелью и техникой, посуточная, с описью имущества, с правом выкупа. Если нужен вариант под вашу ситуацию, посмотрите всю подборку.
Все образцы договоров аренды квартиры
Когда нужен юрист
Универсальный образец рассчитан на обычную ситуацию. Показать договор юристу стоит, если есть хоть один из этих признаков:
- квартира в ипотеке или под другим обременением
- несколько собственников, кто-то из них несовершеннолетний
- сдаёте организации, через агентство или по доверенности
- дорогая обстановка и крупный обеспечительный платёж
- планируется посуточная сдача или субаренда
- конфликт уже начался: долг, порча имущества, отказ съезжать
Юрист составит договор под вашу ситуацию и пропишет ответственность так, чтобы в споре она работала на вас. Разбор занимает считаные минуты и обходится несопоставимо дешевле суда.
Получить консультацию юриста по договору аренды
Другие образцы по теме
Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
