Когда обе стороны готовы разойтись, аренду закрывают соглашением о расторжении. Это самый быстрый и самый безопасный способ: не нужно ни ждать суда, ни выдерживать сроки предупреждения, ни доказывать чьи-то нарушения. Стороны сами назначают дату, с которой договор перестаёт действовать.
Бланка у такого соглашения нет, и именно поэтому его чаще всего пишут в три строки, а потом спорят. Не указана дата прекращения, не оговорён порядок возврата помещения, не закрыты расчёты, не решено, что делать с обеспечительным платежом и ремонтом за счёт арендатора. Разбираем, что должно быть внутри, и даём образец.
Соглашение о расторжении договора аренды: что в нём написать
Образец подготовили практикующие юристы: в нём есть ссылка на реквизиты основного договора, точная дата прекращения, срок возврата помещения и указание передать его по акту в исправном состоянии. Отдельно закреплено, что соглашение является неотъемлемой частью договора и вступает в силу с момента подписания. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть формы для помещений, техники, земли и жилья, а к ним акты приёма-передачи, дополнительные соглашения и уведомления. Посмотрите подборку, если закрывать нужно не один документ.
Полный набор условий выглядит так:
| Пункт | Что писать |
|---|---|
| Стороны | Те же наименования и реквизиты, что в основном договоре, либо правопреемники со ссылкой на основание |
| Реквизиты договора | Номер, дата, наименование. Без них соглашение невозможно связать с конкретной сделкой |
| Основание | По соглашению сторон, в связи с истечением срока, в связи с переездом. Формулировка влияет на дальнейшие требования |
| Дата прекращения | Конкретный день, с которого договор не действует. Это самый важный пункт документа |
| Срок возврата объекта | До какой даты арендатор освобождает помещение и передаёт его по акту |
| Состояние объекта | Исправное, с учётом естественного износа. Критерии лучше расписать |
| Расчёты | Сумма задолженности на дату подписания или указание, что расчёты произведены полностью |
| Обеспечительный платёж | Возвращается, засчитывается в счёт долга или удерживается. Иначе спор гарантирован |
| Улучшения | Кому остаются неотделимые улучшения и возмещается ли их стоимость |
| Отсутствие претензий | Взаимная оговорка, если стороны действительно закрыли все вопросы |
| Регистрация | Кто подаёт документы на погашение записи, если аренда была зарегистрирована |
| Число экземпляров | По одному каждой стороне, плюс экземпляр для регистрирующего органа при необходимости |
Дата прекращения и дата возврата объекта это два разных дня, и путать их нельзя. Договор может прекратиться первого числа, а помещение освобождаться до десятого. Тогда в соглашении прямо пишут, на каком основании арендатор занимает объект эти девять дней и платит ли он за них.
Расторжение договора аренды по соглашению сторон: порядок действий
- Проверьте основной договор. Есть ли в нём особый порядок расторжения, срок уведомления, штраф за досрочный выход, был ли договор зарегистрирован
- Сверьте расчёты. Составьте акт сверки: сколько начислено, сколько оплачено, есть ли переплата и обеспечительный платёж
- Согласуйте дату. Определите день прекращения договора и день фактического освобождения объекта
- Подготовьте соглашение в той же форме, что и основной договор: если он был письменным, соглашение тоже письменное
- Подпишите по экземпляру каждой стороне. Подписывают те же лица или их правопреемники, полномочия подтверждаются уставом, доверенностью или выпиской из реестра
- Передайте объект по акту. В акте фиксируют показания счётчиков, состав переданного имущества, ключи и состояние помещения
- Погасите запись в реестре, если аренда регистрировалась
- Закройте расчёты: верните обеспечительный платёж или зачтите его в счёт долга, оформите зачёт письменно
Обязательства прекращаются с момента заключения соглашения, если из его текста не следует иное. Это значит, что новую дату можно назначить и вперёд, и назад: стороны вправе договориться, что аренда считается прекращённой с прошедшего числа, но только между собой.
Расторжение, прекращение и односторонний отказ: чем они отличаются
Три термина, которые постоянно смешивают в переписке, а потом не понимают, какой документ нужно подписывать.
| Что происходит | Как оформляется | Когда применяется |
|---|---|---|
| Прекращение по сроку | Ничего подписывать не обязательно, достаточно акта возврата | Срок истёк и стороны разошлись без возражений |
| Расторжение по соглашению сторон | Соглашение о расторжении | Обе стороны согласны выйти из договора раньше или зафиксировать точную дату окончания |
| Односторонний отказ | Письменное уведомление второй стороне | Право на отказ прямо предусмотрено договором либо договор заключён на неопределённый срок |
| Расторжение через суд | Претензия, затем иск | Одна сторона нарушает договор, а вторая не согласна расходиться добровольно |
Прекращение это результат, а расторжение это один из способов его достичь. Договор прекращается и от истечения срока, и от гибели объекта, и от исполнения. Расторжением называют только тот случай, когда отношения обрываются по воле сторон или по решению суда до наступления естественного конца.
Отдельная ловушка возникает после истечения срока. Если арендатор продолжает пользоваться объектом, а арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на прежних условиях на неопределённый срок. Тогда, чтобы закрыть отношения, уже недостаточно сослаться на истекший срок: нужно либо соглашение, либо отказ с предупреждением за три месяца при аренде недвижимости.
Порядок выхода в конфликтной ситуации, когда вторая сторона подписывать ничего не хочет, мы разбирали в материале про досрочное расторжение договора аренды.
Нужно ли регистрировать соглашение о расторжении
Правило простое: соглашение регистрируется тогда, когда регистрировался сам договор. Регистрируется при этом не документ, а погашение записи об обременении в реестре недвижимости.
- Договор был на 11 месяцев: регистрации не было, погашать нечего, соглашение регистрировать не нужно
- Договор был на год и больше и зарегистрирован: соглашение подаётся на регистрацию, запись об аренде погашается
- Договор был долгосрочным, но не зарегистрирован: записи в реестре нет, погашать нечего
- Договор возобновился на неопределённый срок: регистрация не требовалась, соглашение тоже не регистрируется
Пока запись об аренде висит в реестре, объект выглядит обременённым: это мешает продать помещение, заложить его и сдать новому арендатору. Поэтому в соглашении прямо указывают, кто и в какой срок подаёт документы на погашение записи. Если арендатор уклоняется, арендодатель вправе обратиться в суд, но это лишние месяцы.
Акт возврата: почему без него аренда не заканчивается
Подписанное соглашение прекращает договор, но не освобождает объект. Обязанность арендатора вернуть имущество исполняется передачей, а передача подтверждается актом.
Пока помещение не возвращено по акту, арендодатель вправе требовать плату за всё время просрочки. Суды исходят именно из этого: подписанное соглашение о расторжении не отменяет обязанность платить за фактическое пользование объектом. Поэтому арендатору выгодно освободить помещение вовремя и добиться подписи на акте, а арендодателю выгодно акт не затягивать.
Что фиксируют в акте возврата:
- Дату и время фактической передачи объекта
- Состояние помещения: отделка, инженерные системы, повреждения, если они есть
- Показания счётчиков на дату возврата и наличие задолженности по коммунальным платежам
- Перечень возвращаемого имущества: мебель, оборудование, ключи, пропуска, пульты
- Судьбу улучшений: что арендатор демонтирует, а что остаётся собственнику
- Замечания сторон либо запись об их отсутствии
Открыть образец соглашения о расторжении аренды
Деньги: долг, обеспечительный платёж и улучшения
Самая частая ошибка это подписать соглашение с фразой «стороны претензий друг к другу не имеют», не разобравшись в расчётах. После такой оговорки взыскать долг или потребовать компенсацию за ремонт станет намного сложнее.
| Вопрос | Как закрыть в соглашении |
|---|---|
| Задолженность по плате | Указать сумму цифрами и прописью, срок погашения и последствия просрочки |
| Переплата и авансы | По общему правилу исполненное до расторжения не возвращается, поэтому возврат аванса нужно прописать прямо |
| Обеспечительный платёж | Указать: возвращается в такой-то срок, засчитывается в счёт долга либо удерживается за конкретные повреждения |
| Естественный износ | Прямо оговорить, что за него удержаний не производится: это результат нормального пользования, а не ущерб |
| Неотделимые улучшения | Их стоимость возмещается, только если работы согласовывались с арендодателем. Если согласия не было, компенсации нет |
| Отделимые улучшения | Остаются собственностью арендатора, он вправе их забрать. Срок демонтажа указывают в соглашении |
| Коммунальные платежи | Зафиксировать, до какой даты и по каким показаниям платит арендатор |
Разграничение ремонта и улучшений мы подробно разбирали в материале про неотделимые улучшения арендованного помещения.
Частые вопросы
Как правильно называется документ о расторжении договора?
Соглашение о расторжении договора. Иногда его называют договором о расторжении, дополнительным соглашением о расторжении или актом расторжения. Название значения не имеет, важно содержание: реквизиты договора, дата прекращения и порядок возврата объекта.
Нужно ли соглашение о расторжении договора аренды?
Если срок истёк и стороны спокойно разошлись, достаточно акта возврата. Соглашение нужно, когда договор прекращается досрочно, когда он был зарегистрирован, когда остались расчёты или когда после окончания срока арендатор продолжал пользоваться объектом.
Как правильно оформить расторжение договора аренды?
В той же форме, что и сам договор. Письменный договор расторгается письменным соглашением, зарегистрированный требует регистрации погашения записи. Отдельно составляется акт возврата объекта.
В чём разница между прекращением и расторжением договора?
Прекращение это любое окончание отношений, включая истечение срока и исполнение. Расторжение это досрочное прекращение по воле сторон или по решению суда. Всякое расторжение прекращает договор, но не всякое прекращение является расторжением.
Можно ли расторгнуть договор аренды задним числом?
Стороны вправе указать в соглашении, что договор считается прекращённым с прошедшей даты, и между собой это работает. Но третьих лиц такая договорённость не связывает, а для зарегистрированной аренды запись погасят только с даты обращения.
Что является основанием для расторжения договора аренды?
Для соглашения основание не требуется вовсе: достаточно взаимной воли. Для расторжения через суд по требованию арендодателя нужны нарушения: пользование объектом не по назначению, существенное ухудшение имущества, невнесение платы более двух раз подряд, невыполнение обязанности по капитальному ремонту.
Нужно ли уведомлять о расторжении, если подписано соглашение?
Нет. Уведомление это инструмент одностороннего отказа. Когда обе стороны подписали соглашение, никаких дополнительных писем направлять не нужно.
Кто подаёт документы на погашение записи об аренде?
Заявление вправе подать любая из сторон, но на практике удобнее указать ответственного прямо в соглашении и добавить срок. Иначе стороны месяцами перекладывают этот шаг друг на друга.
Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?
Да, если такое право прямо предусмотрено договором либо договор заключён на неопределённый срок. В последнем случае предупредить нужно за три месяца при аренде недвижимости и за месяц при аренде движимого имущества, если стороны не согласовали другой срок.
Что делать, если вторая сторона не подписывает соглашение?
Соглашение подписать невозможно в одностороннем порядке. Остаются два пути: воспользоваться правом на односторонний отказ, если оно есть в договоре, либо обратиться в суд, предварительно направив письменное требование об устранении нарушений.
Когда универсального образца недостаточно
Типовое соглашение закрывает простой случай: те же стороны, нет долгов, объект возвращается вовремя. Документ стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- договор был зарегистрирован и нужно погасить запись об обременении
- есть задолженность или спор о её размере
- арендатор вложился в ремонт и рассчитывает на компенсацию
- обеспечительный платёж крупный, а состояние объекта спорное
- сменился собственник объекта или произошла реорганизация арендатора
- договор предусматривает штраф за досрочный выход
- объект не освобождён, а арендатор уже не платит
- арендодателем выступает государственная или муниципальная структура
Юрист сверит расчёты, проверит полномочия подписантов и сформулирует пункты так, чтобы после подписания к сторонам нельзя было предъявить новые требования по старому договору. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле спора о плате за месяцы, пока помещение стояло не переданным.
Получить консультацию юриста по расторжению аренды
Что ещё почитать по теме
Если вторая сторона против и договориться не получается, порядок будет другим: сначала письменное требование, потом суд.
Как досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения
А если расставаться вы передумали и отношения продолжаются, оформлять их нужно противоположным документом.
Продление договора аренды: как оформить допсоглашение
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.
Вместе с соглашением о расторжении обычно скачивают эти формы.
