Продлить аренду можно тремя способами: подписать дополнительное соглашение о новом сроке, заключить новый договор или воспользоваться условием об автоматической пролонгации, если оно есть в тексте. Отдельный сценарий возникает сам собой: если срок истёк, а арендатор продолжает пользоваться объектом и арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на неопределённый срок.
Разница между этими вариантами кажется формальной, пока не доходит до спора. От выбранного способа зависят срок предупреждения о выходе, необходимость регистрации и возможность поднять плату. Разберём каждый вариант, покажем формулировки и дадим образец дополнительного соглашения.
Дополнительное соглашение к договору аренды: что в нём написать
Соглашение на три строки чаще всего и порождает спор. Образец ниже подготовили практикующие юристы: в нём есть ссылка на основной договор, точная формулировка нового срока и оговорка о том, что остальные условия остаются прежними. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец дополнительного соглашения о продлении срока
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе деловых документов есть и другие соглашения к договорам: об изменении цены, о расторжении, о новой редакции отдельных пунктов. Посмотрите подборку, если вам нужно поменять не только срок.
Все образцы деловых документов
Что обязательно попадает в текст соглашения:
- Реквизиты основного договора: номер, дата, наименование, стороны в том же написании, что и в договоре
- Какой пункт меняется: прямая ссылка на номер пункта о сроке
- Новая редакция пункта с конкретными датами начала и окончания
- Оговорка о неизменности: остальные условия договора остаются в силе
- Момент вступления в силу: с даты подписания или с даты, следующей за окончанием прежнего срока
- Указание, что соглашение является неотъемлемой частью договора
- Подписи и печати тех же лиц или их правопреемников
Соглашение подписывают до окончания срока договора. Продлевать то, что уже закончилось, юридически нельзя: в этом случае заключают новый договор либо фиксируют возобновление отношений на неопределённый срок.
Пролонгация договора аренды: чем отличается от продления
| Способ | Как работает | Когда подходит |
|---|---|---|
| Дополнительное соглашение | Стороны подписывают документ и меняют пункт о сроке | Всегда, когда стороны хотят зафиксировать конкретные даты |
| Автоматическая пролонгация | Условие в договоре: если никто не возразил заранее, срок продлевается сам | Долгие спокойные отношения, где не хочется каждый год подписывать бумаги |
| Новый договор | Стороны заключают отдельный договор на новый срок | Когда меняются условия: плата, состав объекта, порядок расчётов |
| Возобновление на неопределённый срок | Срок истёк, арендатор продолжает пользоваться, арендодатель молчит | Возникает само. Удобно арендатору, неудобно арендодателю |
Пролонгация это и есть продление, только слово используют, когда речь идёт об автоматическом механизме внутри договора. Формулировка выглядит так: «Если ни одна из сторон не позднее чем за 30 дней до окончания срока не заявит письменно о прекращении договора, договор считается продлённым на тот же срок на тех же условиях. Количество продлений не ограничено».
Такое условие удобно, но у него есть обратная сторона: договор продлевается даже тогда, когда одна из сторон просто забыла отправить уведомление. Поэтому в календаре стоит отмечать дату, до которой нужно определиться.
Что делать, если срок истёк, а никто ничего не подписал
Закон закрывает эту ситуацию сам. Если по окончании срока арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.
Что из этого следует:
- условия остаются прежними, включая размер платы
- любая сторона вправе в любой момент отказаться от договора
- предупредить надо заранее: за три месяца при аренде недвижимости и за месяц при аренде движимого имущества, если стороны не согласовали другой срок
- регистрация такому договору не требуется, потому что срок не определён
Для арендатора это неплохой сценарий: он продолжает работать без бумаг. Для арендодателя хуже: поднять плату в одностороннем порядке нельзя, а на выселение уйдёт минимум три месяца. Поэтому арендодателю выгоднее подписать соглашение с конкретным сроком.
Преимущественное право арендатора на новый срок
Арендатор, который добросовестно исполнял договор, имеет преимущественное перед другими право заключить договор на новый срок. Но право не безусловное, и работает оно так:
- Арендатор письменно уведомляет арендодателя о желании продлить отношения. Срок уведомления берут из договора, а если он там не указан, направляют в разумный срок до окончания.
- Арендодатель вправе отказать: закон не обязывает его сдавать объект снова.
- Но если в течение года после отказа арендодатель сдаст тот же объект другому лицу, прежний арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по новому договору либо возмещения убытков.
- Стороны вправе исключить преимущественное право прямо в договоре.
Для найма жилья правила другие и жёстче для собственника. Не позднее чем за три месяца до окончания срока он обязан либо предложить нанимателю новый договор, либо предупредить об отказе в связи с решением не сдавать жильё минимум год. Если не сделал ни того ни другого, а наниматель не отказался, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. К краткосрочному найму до одного года это правило не применяется, если стороны не написали иначе.
Нужно ли регистрировать продление
| Ситуация | Регистрация |
|---|---|
| Основной договор был зарегистрирован, подписано соглашение о продлении | Соглашение регистрируется: оно меняет условия зарегистрированной сделки |
| Договор на 11 месяцев продлевается ещё на 11 месяцев | Регистрация не требуется: каждый срок меньше года |
| Новый срок составляет год и больше | Регистрация требуется |
| Договор возобновился на неопределённый срок | Регистрация не требуется |
| Наём жилья продлевается на год и больше | Регистрируется ограничение права собственности |
Незарегистрированное соглашение о продлении действует между сторонами: обе обязаны его исполнять. Но третьим лицам его противопоставить нельзя, и при смене собственника объекта новый владелец может о нём не знать.
Можно ли одновременно поднять плату
Можно, если стороны договорились. Продление и изменение цены оформляют одним соглашением: сначала пункт о сроке, затем пункт о плате.
Ограничения такие. По общему правилу размер арендной платы может меняться не чаще одного раза в год, если стороны не согласовали другую периодичность. При найме жилья одностороннее изменение платы не допускается вовсе: нужна подпись нанимателя. А при возобновлении договора на неопределённый срок условия сохраняются прежние, и поднять плату без соглашения нельзя.
Практичный вариант для длинных отношений это заранее заложить в договор порядок индексации: например, ежегодное изменение платы на согласованный процент с уведомлением за 30 дней.
Как оформить продление по шагам
За месяц-полтора до окончания срока проверьте договор: есть ли условие о пролонгации, какой срок уведомления, зарегистрирован ли договор. Согласуйте со второй стороной срок и плату. Скачайте образец соглашения в Word или PDF, впишите реквизиты основного договора, новый срок и оговорку о неизменности остальных условий. Подпишите по экземпляру каждой стороне. Если основной договор зарегистрирован, подайте соглашение на регистрацию. Если продлевать не планируете, направьте письменное уведомление о прекращении в срок, указанный в договоре.
Открыть образец дополнительного соглашения о продлении срока
Частые вопросы
Как правильно написать о продлении договора?
Через ссылку на конкретный пункт: «Пункт 5.1 Договора изложить в следующей редакции: настоящий Договор действует по 31 декабря включительно». Общие фразы вида «стороны продлевают договор» оставляют место для спора о дате окончания.
Как оформляется продление договора аренды?
Дополнительным соглашением в той же форме, что и основной договор. Если договор был письменным, соглашение тоже письменное, а если он регистрировался, регистрируется и соглашение.
Можно ли заключить договор аренды на 11 месяцев с пролонгацией?
Да, это самая распространённая схема. Каждый срок меньше года, поэтому обязанность регистрировать обременение не возникает.
Нужно ли регистрировать договор аренды на 11 месяцев с пролонгацией?
Нет, пока каждый период остаётся меньше года. Если стороны продлят договор сразу на год или больше, регистрация понадобится.
Договор аренды продлевается автоматически?
Только если в нём есть такое условие. Но даже без него договор возобновляется на неопределённый срок, когда арендатор продолжает пользоваться объектом, а арендодатель не возражает.
Может ли арендодатель отказать в продлении договора аренды?
Да. Обязанности сдавать объект снова у него нет. Но если он откажет добросовестному арендатору и в течение года сдаст тот же объект другому, прежний арендатор вправе требовать перевода прав или возмещения убытков.
Что делать с договором аренды по истечении срока?
Либо продлить соглашением, либо вернуть объект по акту, либо ничего не делать и получить возобновление на неопределённый срок. Последний вариант стоит выбирать осознанно, а не по забывчивости.
Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды?
Да, если зарегистрирован сам договор. Соглашение изменяет условия сделки, сведения о которой внесены в ЕГРН.
Как продлить договор найма квартиры?
Так же: дополнительным соглашением о новом сроке. Собственнику важно помнить про обязанность за три месяца предложить новый договор или предупредить об отказе, иначе договор продлится сам.
Когда лучше обратиться к юристу
Типовое соглашение закрывает простой случай: те же стороны, тот же объект, новый срок. Документ стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- основной договор зарегистрирован и требуется вносить изменения в ЕГРН
- вместе со сроком меняются плата, состав объекта или порядок расчётов
- сменился собственник объекта или произошла реорганизация арендатора
- по договору есть задолженность или спор о её размере
- арендодатель это государственная или муниципальная структура
- срок уже истёк и стороны не понимают, действует договор или нет
- одна из сторон хочет выйти, а другая настаивает на продлении
Юрист проверит, в каком состоянии договор находится сейчас, подберёт правильный способ продления и сформулирует пункт о сроке так, чтобы дата окончания не допускала толкований. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле спора о том, кто и на каком основании занимает объект.
Получить консультацию юриста по продлению договора аренды
Что ещё почитать по теме
Если продлевать не планируете и объект нужно вернуть, отношения закрывают соглашением о расторжении и актом возврата. Для квартиры важен ещё и порядок возврата обеспечительного платежа.
Типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры
А если вы только составляете договор и хотите заранее заложить в него условие о пролонгации, начните с базового разбора условий.
Как правильно заключить договор аренды квартиры
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы деловых документов. Родительский раздел: справочные документы. Если нужен договор, посмотрите весь каталог документов.
