Договор субаренды нежилого помещения строится как обычный договор аренды, но держится на двух вещах: письменном согласии арендодателя и сроке, который не выходит за срок основного договора. Стороны в нём называются субарендодателем и субарендатором, а платой распоряжается арендатор, оставаясь должником собственника.
Утверждённой формы нет, и ошибка здесь стоит дороже, чем в аренде жилья. Для помещений закон требует согласовать размер платы: без него договор считается незаключённым, и взыскать долг будет не с чего. Второе слабое место это описание объекта, особенно когда сдаётся не всё помещение, а его часть. Разберём весь текст по разделам.
Субаренда нежилого помещения: согласие арендодателя и регистрация
Не берите первый попавшийся шаблон из поиска. Образец ниже подготовили практикующие юристы: в нём уже учтены ссылка на согласие арендодателя, порядок расчётов, эксплуатационные платежи и возврат помещения по акту. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора субаренды нежилого помещения
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. Договоров субаренды в подборке больше десятка: под офис, склад, встроенные помещения, с обеспечительным депозитом, с движимым имуществом внутри, на земельный участок, а также вариант, составленный в пользу арендатора. Посмотрите всю подборку и возьмите ближайший к вашей ситуации.
Все образцы договоров субаренды
Что должно быть в договоре субаренды
| Раздел | Что писать | Что будет, если пропустить |
|---|---|---|
| Стороны | Наименования, ИНН и ОГРН, кто подписывает и на каком основании: устав, доверенность, свидетельство ИП | Непонятно, кто обязан. Подпись неуполномоченного лица оспаривают |
| Основание владения | Реквизиты договора аренды и реквизиты согласия арендодателя на передачу | Субарендатор не может проверить, что вы вправе распоряжаться помещением |
| Предмет | Адрес, этаж, площадь, номера помещений по поэтажному плану, кадастровый номер. При сдаче части помещения план с выделенной зоной в приложении | Договор считается незаключённым: неясно, что именно передано |
| Размер платы | Сумма за месяц или за квадратный метр, с НДС или без, срок и способ оплаты, порядок изменения | Для помещений это существенное условие. Без него договор незаключён |
| Срок | Конкретные даты. Срок не может быть длиннее срока основного договора | Условие о более длинном сроке работает только до окончания аренды |
| Назначение | Под какую деятельность передаётся помещение: офис, склад, торговый зал, салон | Спор о том, вправе ли субарендатор вести конкретную деятельность |
| Коммунальные и эксплуатационные платежи | Включены в плату либо компенсируются отдельно по счётчикам и счетам | Двойная оплата или неоплата, взаимные претензии |
| Обеспечительный платёж | Размер, закрытый перечень удержаний, срок возврата | Деньги зависают, удержания оспариваются |
Отдельно про плату. Для аренды зданий, сооружений и помещений в них условие о размере платы прямо названо существенным. Общие правила о цене, которые позволяют определить её по сравнимым сделкам, здесь не работают. То же требование переходит и на субаренду, поэтому строка «плата определяется дополнительным соглашением» делает договор незаключённым.
Как называются стороны в договоре субаренды
Терминология простая, но её постоянно путают.
- Арендодатель это собственник помещения. В договоре субаренды он не участвует, но его согласие обязательно.
- Субарендодатель это арендатор по основному договору. Он передаёт помещение дальше и остаётся ответственным перед собственником.
- Субарендатор это тот, кто получает помещение и платит субарендодателю.
Допустимо писать «Арендатор» и «Субарендатор», если в преамбуле указано, кто есть кто. Главное, чтобы по тексту не путались обязанности: платит субарендатор субарендодателю, а не собственнику напрямую, если стороны не договорились иначе и собственник это не подтвердил.
Согласие арендодателя: как его получить и оформить
Без согласия передавать арендованное помещение нельзя. Вариантов оформления два.
- Общее согласие в договоре аренды. Пункт вида: «Арендатор вправе передавать помещение или его часть в субаренду третьим лицам без дополнительного согласования с Арендодателем». Самый удобный вариант: каждый новый субарендатор не требует отдельной бумаги.
- Отдельное письменное согласие. Письмо арендодателя с указанием помещения, срока и субарендатора. Годится, когда основной договор передачу не оговаривает или требует согласовывать каждый случай.
Копию согласия прикладывают к договору субаренды как приложение и упоминают в разделе о предмете. Устная договорённость с собственником не защищает никого: доказать её в споре практически невозможно.
Если согласия нет, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды и возмещения убытков. Субарендатор при этом теряет помещение и не получает ничего: его договор заключён с тем, кто не имел права его заключать.
Нужно ли регистрировать договор субаренды
К договору субаренды применяются правила о договоре аренды, поэтому логика регистрации та же.
| Срок субаренды | Регистрация |
|---|---|
| Меньше года | Не требуется |
| Год и больше | Требуется. В ЕГРН вносится запись об обременении |
| На неопределённый срок | Не требуется |
Именно поэтому договоры так часто заключают на 11 месяцев. Если долгосрочную субаренду не зарегистрировали, договор всё равно действует между сторонами: обе обязаны исполнять его условия. Но третьим лицам его противопоставить нельзя, и при смене собственника или при споре с кредиторами арендатора субарендатор окажется незащищённым.
Ещё одно ограничение: зарегистрировать субаренду можно только если зарегистрирован основной договор аренды. При сдаче части помещения к заявлению прикладывают графическое описание этой части.
Что будет с субарендой, если аренда закончится раньше
Это главный риск субарендатора, и его нужно понимать до подписания.
По общему правилу досрочное прекращение аренды прекращает и субаренду. Но у субарендатора есть защита: он вправе требовать от собственника заключить с ним договор аренды на оставшийся срок субаренды и на условиях прекращённого договора аренды. Это право работает, если законом или самим договором не предусмотрено иное.
Что стоит сделать субарендатору заранее:
- получить копию основного договора аренды и проверить его срок
- убедиться, что срок субаренды в него укладывается
- проверить, зарегистрирован ли основной договор
- получить копию согласия собственника
- включить в договор обязанность субарендодателя уведомлять о любых изменениях в основном договоре
- прописать возврат обеспечительного платежа при досрочном прекращении не по вине субарендатора
Налоги и НДС при субаренде
Схема зависит от системы налогообложения того, кто пересдаёт.
- Общая система. Плата облагается НДС, счета-фактуры выставляет субарендодатель. Свои расходы на аренду он принимает к вычету по общим правилам.
- Упрощённая система. НДС по общему правилу не начисляется, доход учитывается полностью, а плата собственнику относится к расходам, если выбран объект «доходы минус расходы».
- Гражданин или самозанятый. Налог на профессиональный доход не применяется к сдаче нежилой недвижимости. Доход физического лица от субаренды помещения облагается НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% до 2,4 млн руб. в год, 15% с суммы свыше и дальше по шкале. Если субарендатор организация, она удержит налог как налоговый агент.
- ИП. Сдавать помещения в субаренду вправе, если этот вид деятельности заявлен и режим налогообложения его допускает.
Как оформить субаренду по шагам
Проверьте основной договор: срок, право передачи, зарегистрирован ли он. Получите или найдите в тексте согласие арендодателя. Скачайте образец в Word или PDF, впишите реквизиты сторон, описание помещения и площадь, сумму платы, срок и назначение. Приложите поэтажный план, копию согласия и опись передаваемого имущества. Подпишите по экземпляру каждой стороне и передайте помещение по акту, зафиксировав показания счётчиков и состояние отделки.
Открыть образец договора субаренды нежилого помещения
Частые вопросы
Что такое субаренда простыми словами?
Это когда арендатор сдаёт снятое помещение дальше. Собственник остаётся собственником, его договор с арендатором продолжает действовать, а поверх него появляется второй договор.
В чём минусы субаренды?
Для субарендатора: срок ограничен чужим договором, а при его досрочном прекращении помещение придётся освобождать. Для субарендодателя: ответственность перед собственником остаётся на нём, включая ущерб, причинённый субарендатором.
Можно ли заключить договор субаренды без согласия собственника?
Нет. Такая передача нарушает договор аренды и даёт собственнику право требовать расторжения и возмещения убытков.
Нужно ли регистрировать договор субаренды нежилого помещения?
Да, если срок год и больше. Договор на 11 месяцев или на неопределённый срок регистрации не требует.
Может ли ИП сдавать в субаренду помещение?
Да, при наличии согласия арендодателя. Ограничение только налоговое: режим для самозанятых на нежилую недвижимость не распространяется.
Как сдать часть помещения в субаренду?
Так же, как целое, но с двумя дополнениями: в договоре описывают границы части, а к нему прикладывают план с выделенной зоной. Для регистрации долгосрочной субаренды части потребуется графическое описание.
Можно ли зарегистрировать ООО по договору субаренды?
Да, если помещение пригодно для этого и есть гарантийное письмо от того, кто вправе им распоряжаться. Регистрирующий орган проверяет достоверность адреса, поэтому лучше приложить и договор, и согласие собственника.
Может ли субарендатор платить напрямую арендодателю?
Только если это прямо согласовано всеми тремя сторонами. По умолчанию плата идёт субарендодателю, и перевод денег мимо него не считается исполнением обязательства.
Можно ли расторгнуть договор субаренды досрочно?
Да, по соглашению сторон или по основаниям, которые вы сами пропишете. Расторжение оформляют соглашением, помещение возвращают по акту, обеспечительный платёж возвращают за вычетом согласованных удержаний.
Когда лучше обратиться к юристу
Типовой образец рассчитан на понятный случай: одно помещение, один субарендатор, срок меньше года. Договор стоит собирать индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- сдаётся часть помещения или несколько зон разным субарендаторам
- помещение нужно под общепит, медицину, детские услуги или производство
- планируется перепланировка или неотделимые улучшения
- основной договор аренды зарегистрирован и требуется регистрация субаренды
- арендодатель это государственная или муниципальная структура
- по адресу планируется регистрация юридического лица
- уже есть конфликт: долг, требование освободить помещение, спор об улучшениях
Юрист проверит основной договор и согласие, увяжет сроки, распишет эксплуатационные платежи и заложит защиту субарендатора на случай досрочного прекращения аренды. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле переезда бизнеса посреди срока.
Получить консультацию юриста по договору субаренды
Что ещё почитать по теме
Субаренду часто путают с переуступкой прав аренды. Разница принципиальная: при субаренде вы остаётесь в договоре и отвечаете за всё, при переуступке выходите из него целиком вместе с долгами.
Переуступка прав аренды или субаренда: в чём разница
Если помещение жилое, слово «субаренда» подходит только тогда, когда квартиру снимает организация. Для граждан это поднаём, и правила там другие.
Договор субаренды квартиры: согласие собственника и риски
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры субаренды. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
