Разница в одном: при субаренде вы остаётесь стороной договора, а при переуступке выходите из него полностью. Субарендатор платит вам, вы платите арендодателю и отвечаете за всё, что происходит с объектом. При переуступке ваше место занимает другой человек или компания, вместе с правами и долгами, а вы больше ни при чём.
Из этого следуют разные документы, разные риски и разный порядок согласования. Ошибка в выборе конструкции обнаруживается тогда, когда приходит требование заплатить: по субаренде спросят с вас, по переуступке с преемника. Разберём обе схемы, покажем, какие формулировки использовать, и объясним, почему «уступка права аренды» в чистом виде обычно не работает.
Что такое переуступка прав аренды простыми словами
Переуступка это передача другому лицу вашего места в договоре аренды. Юристы называют это перенаймом. Новый арендатор получает право пользоваться объектом до конца срока и одновременно принимает на себя все обязанности: платить, содержать, вернуть в исправном состоянии. Долги, которые накопились до передачи, переходят вместе с правами, если стороны прямо не договорились иначе.
Образец ниже составили практикующие юристы: это соглашение, которое оформляется дополнением к действующему договору аренды и фиксирует переход прав и обязанностей. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора о переуступке прав по аренде
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе про уступку прав их несколько: цессия между организациями и между гражданами, уступка требования по займу, уведомления должнику, соглашения о расторжении. Посмотрите подборку, если ваш случай отличается от аренды.
Все образцы договоров уступки прав
Субаренда и переуступка: таблица различий
| Признак | Субаренда | Переуступка прав аренды |
|---|---|---|
| Что происходит с вашим договором | Продолжает действовать, вы остаётесь арендатором | Вы выходите из него, ваше место занимает другой |
| Сколько договоров в итоге | Два: аренда и субаренда | Один: тот же договор аренды с новым арендатором |
| Кто платит арендодателю | Вы | Новый арендатор |
| Кто отвечает за повреждения | Вы, даже если виноват субарендатор | Новый арендатор |
| Что с долгами прошлых периодов | Остаются на вас | Переходят к новому арендатору, если не оговорено иное |
| Согласие арендодателя | Нужно | Нужно |
| Срок | Не дольше срока вашей аренды | Остаток срока действующего договора |
| Как оформляется | Отдельный договор субаренды | Соглашение о передаче прав и обязанностей |
| Если основной договор прекратится досрочно | Субаренда прекращается, субарендатор вправе требовать заключить аренду на остаток срока | Вопрос не возникает: договор один и он у нового арендатора |
Выбирайте субаренду, если хотите сохранить объект за собой: помещение нужно вам через полгода, вы зарабатываете на разнице в плате, вы не готовы терять место в договоре. Выбирайте переуступку, если уходите совсем: закрываете точку, продаёте бизнес вместе с помещением, передаёте участок другому застройщику.
Почему «уступка права аренды» отдельно не работает
В обиходе говорят «продать право аренды» или «уступить аренду». Юридически чистая уступка права требования передаёт только права, а обязанности остаются на прежнем кредиторе. В аренде так не получается: право пользоваться объектом неразрывно связано с обязанностью платить и содержать его.
Поэтому передача оформляется не цессией, а соглашением о передаче прав и обязанностей. Внутри него две части: уступка прав и перевод долга. Перевод долга без согласия кредитора недействителен, а кредитором здесь выступает арендодатель. Отсюда и жёсткое требование согласия.
Практический вывод: если вам принесли бумагу с названием «договор цессии по договору аренды», проверьте, есть ли в ней перевод обязанностей и согласие арендодателя. Без этих двух блоков документ не переведёт вас в новый статус.
Как оформить переуступку прав аренды
- Проверьте договор аренды. Есть ли запрет на передачу прав, требуется ли согласие, до какой даты действует договор, зарегистрирован ли он.
- Получите письменное согласие арендодателя. Самый надёжный вариант это трёхстороннее соглашение, которое подписывают арендодатель, прежний и новый арендатор. Тогда согласие и передача оформлены одним документом.
- Сделайте акт сверки расчётов. Зафиксируйте, сколько внесено и сколько осталось. Это защищает нового арендатора от чужих долгов, а прежнего от претензий за периоды после выхода.
- Опишите объект и передайте его по акту. Состояние, показания счётчиков, оборудование, ключи.
- Определите плату за переуступку. Она может быть нулевой, но условие о безвозмездности между организациями лучше не использовать: такие сделки оспариваются.
- Зарегистрируйте соглашение, если основной договор зарегистрирован. Запись в ЕГРН меняется на нового арендатора.
- Передайте документы. Договор, приложения, переписку с арендодателем, разрешения и согласования по объекту.
Открыть образец договора о переуступке прав по аренде
Если по итогу вам всё-таки нужна субаренда, а не выход из договора, готовые формы лежат в отдельной подборке: нежилые помещения, офисы, склады, встроенные помещения, движимое имущество.
Все образцы договоров субаренды
Что должно быть в соглашении о передаче прав
| Раздел | Что писать | Что будет, если пропустить |
|---|---|---|
| Стороны | Прежний арендатор, новый арендатор и по возможности арендодатель. Реквизиты, ИНН, кто подписывает и на каком основании | Соглашение без арендодателя придётся дополнять его отдельным согласием |
| Основание | Реквизиты договора аренды, всех приложений и дополнительных соглашений | Неясно, права по какому именно договору передаются |
| Объём передаваемого | Прямо: передаются все права и все обязанности арендатора с указанной даты | Спор о том, перешли ли обязанности или только права |
| Дата перехода | Конкретный день, с которого новый арендатор считается стороной договора | Непонятно, кто платит за спорный месяц |
| Состояние расчётов | Сумма внесённой платы, остаток долга, судьба обеспечительного платежа | Новый арендатор получает чужие долги, о которых не знал |
| Плата за переуступку | Сумма и срок оплаты либо прямое указание на безвозмездность с обоснованием | Безвозмездные сделки между организациями оспариваются |
| Передача объекта и документов | Акт с описанием состояния, показаниями счётчиков и перечнем переданных бумаг | Претензии по состоянию объекта предъявить будет некому |
| Заверения сторон | Что договор действует, не расторгнут, споров и арестов нет | Нет оснований требовать возмещения, если выяснится обратное |
Обеспечительный платёж отдельная строка, о которой забывают чаще всего. Он внесён прежним арендатором и лежит у арендодателя. Стороны решают, кто и когда компенсирует эту сумму: обычно новый арендатор возвращает её прежнему при подписании.
Что проверить тому, кто принимает права
Покупатель прав аренды получает не только объект, но и всю историю отношений. До сделки стоит запросить и изучить:
- сам договор аренды со всеми приложениями и дополнительными соглашениями
- акт сверки расчётов, подписанный арендодателем
- справку об отсутствии задолженности по арендной плате и коммунальным платежам
- выписку из ЕГРН на объект: обременения, аресты, притязания третьих лиц
- сведения о том, не находится ли прежний арендатор в процедуре банкротства
- переписку с арендодателем о нарушениях и предупреждениях
- документы на неотделимые улучшения и согласования по перепланировке
Особое внимание на срок. Вы принимаете договор в том виде, в каком он есть, а значит и остаток срока достанется вам. Если до окончания полгода, переуступка вряд ли стоит запрошенных денег: дешевле дождаться и заключить договор напрямую.
Переуступка права аренды земельного участка
С землёй есть особенность, из-за которой этот запрос встречается чаще остальных. Для участков в государственной или муниципальной собственности при сроке договора более пяти лет арендатор вправе передать свои права и обязанности другому лицу, уведомив арендодателя, если договором не установлено иное. То есть предварительного согласия в этом случае может не потребоваться.
Из правила есть исключения, и они существенные: свои ограничения действуют для участков, предоставленных на торгах под строительство, для резидентов особых зон, для участков с задолженностью по арендной плате. Поэтому перед сделкой проверяют:
- срок договора и способ его заключения
- прямые запреты и оговорки в тексте
- отсутствие долга по арендной плате
- вид разрешённого использования и то, что новый арендатор сможет его соблюдать
- наличие на участке построек и их принадлежность
Соглашение о передаче прав по зарегистрированному договору аренды участка регистрируется в ЕГРН.
Налоги при переуступке
- Плата за переуступку это доход прежнего арендатора. Организация учитывает его в выручке, гражданин платит НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% с дохода до 2,4 млн руб. в год, 15% с суммы свыше и дальше по шкале.
- НДС. Передача имущественных прав по аренде у плательщика НДС облагается по общим правилам.
- Новый арендатор учитывает плату за переуступку в расходах, если она экономически обоснована и связана с деятельностью.
- Налог на профессиональный доход к передаче имущественных прав по нежилой недвижимости не применяется.
Частые вопросы
Что значит переуступка права аренды?
Передача вашего места в договоре аренды другому лицу вместе с правами и обязанностями. После неё арендатором считается он, а не вы.
В чём разница между арендой и переуступкой прав?
Аренда это сам договор с собственником. Переуступка это смена стороны в уже существующем договоре, новый договор при этом не заключается.
Чем отличается переуступка от субаренды?
При субаренде вы остаётесь арендатором и отвечаете перед собственником за всё. При переуступке вы выходите из договора полностью, и предъявлять требования будут уже не к вам.
Можно ли переуступить право аренды без согласия арендодателя?
По общему правилу нет: вместе с правами передаются обязанности, а перевод долга требует согласия кредитора. Исключение установлено для участков в государственной и муниципальной собственности при сроке договора более пяти лет, где достаточно уведомления, если договор не говорит иного.
Сколько раз можно переуступать право аренды?
Закон число передач не ограничивает. Ограничения могут стоять в самом договоре аренды, и их надо проверять до сделки.
Как оформляется переуступка прав аренды?
Соглашением о передаче прав и обязанностей, лучше трёхсторонним. К нему прикладывают акт сверки расчётов, акт приёма-передачи объекта и копии документов по договору.
Нужно ли платить налог по договору переуступки?
Да, если переуступка возмездная. Полученная сумма это доход того, кто передаёт права.
Какие документы нужны для переуступки права аренды?
Договор аренды со всеми приложениями, согласие или уведомление арендодателя, акт сверки, соглашение о передаче прав и обязанностей, акт приёма-передачи объекта, документы сторон и подтверждение полномочий подписантов.
Сколько времени занимает переуступка?
Подписание занимает один день. Если договор аренды зарегистрирован, к этому добавляется срок внесения изменений в ЕГРН. Дольше всего обычно идёт согласование с арендодателем.
Когда лучше обратиться к юристу
Готовый образец закрывает типовую передачу между организациями. Соглашение стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- по договору аренды есть задолженность или спор о её размере
- арендодатель это государственная или муниципальная структура
- на участке или в помещении есть постройки и неотделимые улучшения
- договор аренды зарегистрирован и потребуется вносить изменения в ЕГРН
- переуступка идёт в составе продажи бизнеса
- в договоре стоит прямой запрет на передачу прав
- вторая сторона предлагает оформить всё «договором цессии» без перевода обязанностей
Юрист проверит, что именно вы передаёте, соберёт согласие в правильной форме и разведёт ответственность по периодам: до передачи и после. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле спора о чужих долгах.
Получить консультацию юриста по переуступке прав аренды
Что ещё почитать по теме
Если вы всё-таки остаётесь в договоре и передаёте объект дальше, нужен договор субаренды. Разбор его условий, согласия арендодателя и регистрации лежит отдельно.
Как составить договор субаренды помещения
Для жилья действуют свои правила: там передача снятой квартиры называется поднаймом, и согласие собственника обязательно всегда.
Договор субаренды квартиры: согласие собственника и риски
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры уступки прав. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
