Выйти из договора аренды раньше срока можно тремя способами, и они не взаимозаменяемы. По соглашению сторон, через односторонний отказ, если такое право есть, или через суд по основаниям, названным в законе. Выбор способа определяет всё: сроки, документы, риски и то, придётся ли платить дальше.
Готового бланка нет, а цена ошибки высокая. Съехать из помещения, не подписав акт возврата, значит продолжать платить аренду. Направить уведомление без права на односторонний отказ значит дать контрагенту основание взыскать убытки. Подписать соглашение без пункта о взаимных расчётах значит получить иск через полгода.
Образец ниже составили практикующие юристы: это соглашение о расторжении договора аренды, где уже есть дата прекращения, порядок возврата имущества, урегулирование расчётов и подтверждение отсутствия взаимных претензий. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, при необходимости его можно распечатать и подписать от руки.
Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По прекращению аренды их несколько: соглашение о расторжении, акты возврата имущества, уведомления и претензии, дополнительные соглашения об изменении условий. Посмотрите подборку и выберите вариант ближе к вашей ситуации.
Чем расторжение отличается от прекращения и от отказа
| Способ | Что происходит | Какой документ нужен |
|---|---|---|
| Прекращение по истечении срока | Договор заканчивается сам, если стороны не продлили его и не продолжили пользование | Акт возврата имущества |
| Расторжение по соглашению сторон | Стороны договорились и зафиксировали дату прекращения | Соглашение о расторжении и акт возврата |
| Односторонний отказ от договора | Одна сторона реализует право, прямо предоставленное законом или договором | Уведомление об отказе и акт возврата |
| Расторжение через суд | Договор прекращается решением суда при наличии оснований | Претензия, предупреждение, иск, решение суда |
Разница между отказом и расторжением через суд принципиальная. При одностороннем отказе договор прекращается с момента получения уведомления другой стороной, идти в суд не нужно. При расторжении через суд договор действует до вступления решения в силу, и всё это время сохраняются обязанности сторон, включая плату.
Соглашение о расторжении договора аренды: что в нём указать
Это самый безопасный и самый быстрый путь. Стороны сами определяют дату и условия, спорить потом не о чем, если документ составлен полно.
- Реквизиты договора: дата, номер, стороны, объект аренды с идентификаторами.
- Дата прекращения договора и дата возврата имущества, если они не совпадают.
- Состояние расчётов: сумма задолженности на дату прекращения, срок её погашения, судьба переплаты.
- Обеспечительный платёж: возвращается полностью, частично или засчитывается в счёт долга, и в какой срок.
- Судьба улучшений: что остаётся арендодателю, что забирает арендатор, компенсируется ли что-нибудь.
- Порядок возврата имущества: кто участвует в осмотре, как фиксируются недостатки, кто передаёт ключи и документы.
- Отсутствие взаимных претензий после исполнения соглашения.
- Обязанность подать документы на погашение регистрационной записи, если аренда была зарегистрирована.
Последний пункт забывают чаще всего. Если договор аренды был зарегистрирован, запись об обременении не исчезает сама: её нужно погасить, иначе объект так и останется в реестре сданным, и это помешает и продаже, и новой аренде.
Сверить структуру своего соглашения проще всего по готовому образцу.
Открыть образец соглашения о расторжении аренды
Односторонний отказ от договора: когда он законен
Право на односторонний внесудебный отказ возникает в двух случаях: когда оно прямо дано законом и когда оно предусмотрено договором.
- Договор заключён на неопределённый срок. Тогда любая сторона вправе отказаться в любое время, предупредив другую за месяц, а при аренде недвижимости за три месяца, если договором не установлен более длительный срок.
- Договор прямо даёт право на отказ. Здесь есть ограничение, о котором часто забывают: если предпринимательскую деятельность осуществляет только одна из сторон, договором право на односторонний отказ может быть предоставлено лишь стороне, которая предпринимателем не является, кроме случаев, прямо разрешённых законом. Когда обе стороны предприниматели, такое условие допустимо для любой из них.
Отказ реализуется уведомлением. Договор считается прекращённым с момента получения уведомления другой стороной, если в самом уведомлении или в договоре не указан более поздний срок. Договором можно предусмотреть плату за отказ от договора, и такое условие законно, если обе стороны предприниматели.
Основания расторжения по требованию арендодателя
Через суд арендодатель вправе требовать досрочного расторжения, если арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;
- не производит капитальный ремонт в установленные сроки, если эта обязанность возложена на него договором или законом.
Договором можно установить и другие основания. Но перед обращением в суд арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить обязательство в разумный срок, а затем направить предложение расторгнуть договор. Без этих шагов иск оставят без рассмотрения.
Основания расторжения по требованию арендатора
- Арендодатель не предоставляет имущество либо создаёт препятствия пользованию им в соответствии с назначением.
- У имущества обнаружились недостатки, препятствующие пользованию, о которых арендодатель не сообщил и которые арендатор не мог обнаружить при осмотре.
- Арендодатель не проводит капитальный ремонт в установленный срок, когда эта обязанность лежит на нём.
- Имущество стало непригодным для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Порядок такой же: сначала письменное предложение расторгнуть договор, потом суд. Полезно помнить, что при существенном ухудшении условий пользования у арендатора есть и более мягкий инструмент: требование соразмерного уменьшения арендной платы, о котором подробнее сказано в материале про арендную плату в договоре аренды.
Уведомление о расторжении: как написать и как вручить
- Укажите реквизиты договора и объект, чтобы уведомление нельзя было отнести к другим отношениям сторон.
- Назовите основание: пункт договора, дающий право на отказ, либо норму закона, либо нарушение контрагента.
- Определите дату прекращения с учётом срока предупреждения, установленного законом или договором.
- Опишите порядок возврата: предложите дату и время осмотра объекта и подписания акта.
- Изложите расчёты: сумму долга или переплаты, судьбу обеспечительного платежа.
- Вручите так, чтобы это можно было доказать: под подпись, заказным письмом с описью вложения по адресу из реестра или способом, прямо согласованным в договоре.
Сообщение в мессенджере считается надлежащим уведомлением только тогда, когда такой способ прямо согласован в договоре. В остальных случаях лучше продублировать почтой.
Возврат имущества и расчёты
Договор прекращён, но обязанности сторон на этом не заканчиваются. Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа. Оформляется возврат актом.
- Пока акт не подписан, аренда считается продолжающейся. При просрочке возврата арендодатель вправе требовать плату за всё время просрочки, а если она не покрывает убытки, ещё и их возмещения.
- Если арендодатель уклоняется от приёмки, арендатор фиксирует это письменно: направляет уведомление о готовности передать объект и составляет односторонний акт с привлечением свидетелей.
- Естественный износ из обеспечительного платежа не удерживается. Удержать можно долг, неустойку и реальный ущерб, а не следы обычного пользования.
- Отделимые улучшения арендатор забирает, неотделимые остаются арендодателю и компенсируются только при его согласии на них, если договор не исключает возмещение.
- Регистрационная запись погашается по заявлению сторон, если аренда была зарегистрирована.
Особенности для земельных участков
Земля живёт по дополнительным правилам, и общий порядок здесь дополняется специальными основаниями.
| Ситуация | Правило |
|---|---|
| Публичный участок, срок аренды больше 5 лет | Досрочное расторжение по требованию арендодателя только через суд и только при существенном нарушении договора арендатором |
| Использование участка не по целевому назначению | Самостоятельное основание прекращения аренды и повод для штрафа |
| Порча земель, неустранение экологического правонарушения | Самостоятельное основание прекращения |
| Неиспользование участка для сельхозпроизводства или строительства три года | Самостоятельное основание прекращения |
| Сельхозучасток в период полевых работ | Прекращение аренды не допускается |
Подробности по земле собраны в материалах про договор аренды земельного участка и про аренду земли сельхозназначения.
Когда универсальный образец не подойдёт
- Есть долг или спор о сумме, и стороны расходятся с взаимными претензиями.
- Арендатор вложился в неотделимые улучшения и рассчитывает на компенсацию.
- Арендодатель не принимает объект, а плата продолжает начисляться.
- Договор не даёт права на односторонний отказ, а выйти нужно срочно.
- Аренда зарегистрирована, и вторая сторона уклоняется от погашения записи.
- Речь о публичном земельном участке, где действуют специальные основания и ограничения.
В таких случаях юрист выстраивает выход из договора по шагам, с правильными документами и сроками, а не подставляет данные в универсальный бланк.
Получить консультацию юриста по расторжению договора аренды
Частые вопросы
Как правильно расторгнуть договор аренды?
Самый безопасный путь это соглашение сторон: подписывается соглашение о расторжении и акт возврата имущества. Если договорённости нет, используется односторонний отказ, когда он предусмотрен законом или договором, а в остальных случаях расторжение через суд.
Можно ли расторгнуть договор аренды раньше срока?
Да. По соглашению сторон в любой момент, по одностороннему отказу при наличии такого права, через суд при наличии оснований, названных в законе или договоре.
Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?
Да, если договор заключён на неопределённый срок либо если право на отказ прямо предусмотрено договором. При этом когда предпринимателем является только одна сторона, договором такое право может быть дано лишь стороне, не осуществляющей предпринимательскую деятельность, кроме случаев, разрешённых законом.
Что является основанием для расторжения договора аренды?
Для арендодателя это существенное нарушение условий или назначения имущества, его существенное ухудшение, невнесение платы более двух раз подряд и непроведение капитального ремонта, если он лежит на арендаторе. Для арендатора это непредоставление имущества, препятствия в пользовании, скрытые недостатки, непроведение капремонта арендодателем и непригодность имущества не по вине арендатора.
В чём разница между прекращением и расторжением договора?
Прекращение это любое окончание договора, в том числе по истечении срока. Расторжение это досрочное прекращение по воле сторон или по решению суда до наступления срока.
Нужно ли подписывать соглашение о расторжении договора аренды?
Если стороны расходятся по договорённости, да: соглашение фиксирует дату прекращения, расчёты и отсутствие претензий. При одностороннем отказе достаточно уведомления, но акт возврата имущества нужен в любом случае.
За сколько нужно предупредить о расторжении договора аренды?
При бессрочном договоре за месяц, а при аренде недвижимости за три месяца, если договором не установлен более длительный срок. Если право на отказ дано договором, применяется срок, указанный в нём.
Что будет, если съехать и не подписать акт возврата?
Имущество будет считаться невозвращённым, и арендодатель вправе требовать арендную плату за всё время просрочки возврата, а если она не покроет убытки, то и их возмещения.
Что ещё посмотреть по теме
Полный перечень обязательных пунктов договора собран в разборе существенных условий договора аренды, а как срок влияет на порядок выхода, описано в материале про срок договора аренды.
Споры о ремонте и улучшениях часто становятся поводом для расставания: они разобраны в материале про ремонт арендованного имущества. Если объект жилой, порядок другой, и его стоит сверить с подборкой типовых ошибок при заключении договора аренды квартиры.
В разделе договоров аренды собраны образцы соглашений о расторжении, актов возврата и договоров под разные объекты. Выбрать проще, посмотрев весь список.
Если расторгается аренда земельного участка, действуют дополнительные основания и ограничения. Профильная категория собирает образцы по видам участков.
Образцы договоров аренды земельного участка
К расторжению нужны сопутствующие бумаги: уведомления, претензии, акты возврата имущества, заявления о погашении регистрационной записи. Они лежат в общем каталоге документов.
