Апартаменты выглядят как квартира, стоят как квартира и сдаются как квартира, но по документам это другой объект. В перечне жилых помещений апартаментов нет: закон знает жилой дом, квартиру и комнату. Всё остальное, даже с кухней, санузлом и видом на реку, остаётся нежилым помещением, и это меняет почти всё: название сторон, набор их прав, налоги, коммунальные тарифы и возможность зарегистрироваться.
Готового бланка под апартаменты не существует, и люди берут первый попавшийся договор найма квартиры. Дальше начинается путаница: наниматель против арендатора, преимущественное право по правилам найма против правил аренды, обещание временной регистрации, которое собственник выполнить не сможет. Спор при таком договоре решается не в вашу пользу просто потому, что вы ссылаетесь на нормы, которые к объекту не относятся.
Образец ниже составили практикующие юристы. Он построен на терминологии аренды, а не найма: стороны названы арендодателем и арендатором, цель использования указана прямо, обязанности по содержанию помещения распределены. Именно поэтому его проще всего доработать под апартаменты, поправив описание предмета. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF.
Скачать образец договора аренды для проживания
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде жилья и помещений их несколько десятков: договоры для физических лиц, для организаций, с мебелью и техникой, с описью имущества, краткосрочные и долгосрочные. Если объект нестандартный, посмотрите подборку целиком.
Все образцы договоров аренды и найма квартиры
Почему апартаменты это аренда, а не наём
Разница не в словах, а в том, какая глава Гражданского кодекса применяется к отношениям сторон.
- Наём жилого помещения возникает, когда гражданин снимает для проживания именно жилое помещение: квартиру, комнату, дом. Правила защищают нанимателя как более слабую сторону.
- Аренда применяется ко всему остальному имуществу, включая нежилые помещения. Стороны здесь более равны, а условия во многом определяются самим договором.
- Апартаменты по документам нежилые, значит отношения оформляются договором аренды, стороны называются арендодателем и арендатором, а к спорам применяются правила аренды.
Проверять статус нужно не по объявлению, а по выписке из ЕГРН. В ней указано назначение помещения: жилое или нежилое. Встречаются и обратные случаи, когда объект называют апартаментами в рекламе, а по документам это обычная квартира. Тогда работают правила найма со всеми их ограничениями.
Договор найма апартаментов между физическими лицами: что менять в шаблоне
Если вы берёте за основу типовой договор по квартире, поправьте эти места.
- Названия сторон. Арендодатель и арендатор вместо наймодателя и нанимателя. Это не формальность: от терминов зависит, какие нормы суд применит по умолчанию.
- Описание предмета. Нежилое помещение с кадастровым номером, площадью, этажом и адресом, с указанием назначения по выписке из ЕГРН.
- Цель использования. Прямо укажите проживание арендатора и совместно проживающих с ним лиц. Без этой строки собственник рискует получить в помещении офис или хостел.
- Срок и порядок продления. В аренде допустим и определённый срок, и договор на неопределённое время.
- Регистрация в помещении. Не обещайте того, чего дать не можете: в нежилом помещении регистрация по месту жительства не оформляется.
- Коммунальные платежи. Тарифы для нежилых помещений выше, порядок расчётов и распределение платежей стоит расписать подробно.
- Правила комплекса. В апарт-комплексах часто действует свой регламент: пропуска, парковка, время тишины, вывоз мусора. Ссылку на него лучше включить в договор.
Чем аренда апартаментов отличается от найма квартиры
| Параметр | Квартира (наём) | Апартаменты (аренда) |
|---|---|---|
| Стороны | Наймодатель и наниматель | Арендодатель и арендатор |
| Предельный срок | Не более пяти лет | Ограничения нет, возможен договор на неопределённый срок |
| Государственная регистрация | Регистрируется обременение при сроке от года | Договор, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации |
| Регистрация по месту жительства | Возможна с согласия собственника | Невозможна: помещение нежилое |
| Досрочный отказ жильца | Письменное предупреждение за три месяца | При бессрочном договоре любая сторона отказывается с предупреждением за три месяца, при срочном только по основаниям закона, по договору или по соглашению |
| Коммунальные тарифы | Для населения | Как для нежилых помещений, обычно выше |
| Налог на имущество у собственника | Ставка для жилья, действуют вычеты и льготы | Ставка выше, вычеты по жилью не применяются |
| Защита единственного жилья от взыскания | Действует | Не действует |
| Материнский капитал и вычет при покупке | Применяются | Не применяются |
Самая болезненная строка для арендатора это регистрация. Многие снимают апартаменты именно ради адреса, а потом выясняют, что оформить её нельзя. Исключение составляют объекты, официально классифицированные как средство размещения: гостиницы и апарт-отели, где постояльца ставит на учёт по месту пребывания администрация. Слово «апарт-отель» в названии комплекса этот статус ещё не подтверждает. К обычным апартаментам в жилом комплексе это не относится.
В образце ниже цель использования и обязанности по содержанию помещения уже расписаны, поэтому под апартаменты его достаточно доработать в части предмета и коммунальных платежей.
Открыть образец договора аренды для проживания
Налоги при сдаче апартаментов
Здесь собственников ждёт самая неприятная неожиданность, и о ней почти не пишут в объявлениях.
Налог на профессиональный доход к сдаче апартаментов не применяется. Специальный режим разрешает облагать доходы от сдачи внаём именно жилых помещений. Апартаменты нежилые, поэтому статус самозанятого здесь не спасает, а попытка пробить чек по такому договору приводит к доначислению.
| Вариант | Ставка | Комментарий |
|---|---|---|
| НДФЛ для физического лица | 13 процентов с дохода до 2,4 млн рублей в год, 15 процентов с суммы от 2,4 до 5 млн, дальше по прогрессивной шкале | Базовый вариант для собственника без статуса предпринимателя |
| Налог на профессиональный доход | Не применяется | Режим работает только для жилых помещений |
| Упрощённая система у предпринимателя | По выбранному объекту налогообложения | Требует регистрации в качестве ИП и учёта |
| Патент у предпринимателя | Зависит от региона и площади | Возможность и условия определяет региональный закон |
| Арендатор организация | Налог удерживает арендатор как налоговый агент | Собственник получает сумму за вычетом налога |
Общий разбор режимов и деклараций собран отдельно: как платить налог за сдачу квартиры в аренду. Для апартаментов из него применимы все разделы, кроме относящихся к самозанятости.
Посуточная сдача апартаментов
Тут статус нежилого помещения впервые играет в пользу собственника. Запрет на предоставление гостиничных услуг установлен для жилых помещений в многоквартирных домах, а на нежилые он не распространяется.
- Посуточная сдача апартаментов не нарушает жилищного запрета, поскольку помещение не относится к жилым.
- Требования к средствам размещения возникают, если вы оказываете именно гостиничные услуги: уборка, смена белья, приём и размещение гостей, стойка регистрации. Тогда объект должен соответствовать требованиям к гостиницам.
- Правила комплекса могут ограничивать посуточную сдачу сильнее закона: через регламент, пропускную систему и решения собственников по общему имуществу.
- Договор при посуточной сдаче всё равно нужен. Он фиксирует срок, оплату, состояние обстановки и ответственность за ущерб.
Как устроен договор на короткий срок и что в нём обязательно, разобрано в материале про посуточную аренду квартиры.
Срок, регистрация и продление
Аренда даёт сторонам больше свободы, чем наём, но требует внимательности к срокам.
- Договор на срок менее года не регистрируется. Поэтому многие ставят одиннадцать месяцев и здесь тоже.
- Договор на срок не менее года подлежит государственной регистрации, и запись об обременении появляется в реестре недвижимости.
- Незарегистрированный договор действует между сторонами, но не противопоставляется третьим лицам: покупатель помещения вправе заявить, что не знал об аренде.
- Договор на неопределённый срок допустим. Любая сторона вправе отказаться от него, предупредив другую за три месяца, если договором не установлен иной срок.
- Преимущественное право арендатора на новый срок действует при надлежащем исполнении договора, но арендатор обязан письменно уведомить о желании продлить в срок, указанный в договоре, а если он не указан, в разумный срок до окончания.
Автоматического продления по умолчанию в аренде нет. Если арендатор продолжает пользоваться помещением после окончания срока и арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Это удобно, но означает, что помещение можно освободить с предупреждением за три месяца.
Когда типового образца недостаточно
Универсальный договор закрывает обычную сдачу одному арендатору. Есть случаи, где документ нужно собирать под себя.
- Апартаменты в апарт-отеле с управляющей компанией. Обычно там своя схема с доверительным управлением и делением дохода.
- Помещение приобретено в ипотеку. Кредитный договор может ограничивать сдачу или требовать согласия банка.
- Арендатор организация. Понадобятся акты, счета и условия про НДС и налогового агента.
- Планируется посуточная сдача как бизнес. Нужно оценить требования к средствам размещения и выбрать налоговый режим.
- Несколько собственников помещения. Требуется согласовать, кто подписывает и как делится доход.
- Статус объекта неочевиден. Если в выписке жилое назначение, всю конструкцию придётся строить по правилам найма.
В таких случаях юрист проверяет статус объекта по документам и собирает договор под конкретную схему, увязывая срок, регистрацию, налоги и порядок расчётов.
Получить консультацию юриста по договору аренды апартаментов
Частые вопросы
Чем апартаменты отличаются от квартиры?
Квартира это жилое помещение, апартаменты по документам нежилое. Отсюда разница в виде договора, в возможности регистрации, в коммунальных тарифах, в налоге на имущество и в защите единственного жилья.
Можно ли прописаться в апартаментах?
Регистрация по месту жительства в нежилом помещении не оформляется. Постановка на учёт по месту пребывания возможна только там, где объект официально классифицирован как средство размещения: в гостиницах и апарт-отелях. Название комплекса само по себе такого статуса не даёт.
Может ли физическое лицо сдавать апартаменты в аренду?
Да, ограничений на это нет. Но налог придётся платить как НДФЛ либо через статус предпринимателя: режим для самозанятых к нежилым помещениям не применяется.
Можно ли сдавать апартаменты посуточно?
Да. Запрет на гостиничные услуги установлен для жилых помещений в многоквартирных домах и на нежилые не распространяется. При оказании именно гостиничных услуг объект должен отвечать требованиям к средствам размещения.
Нужно ли регистрировать договор аренды апартаментов?
Если он заключён на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. При меньшем сроке регистрация не требуется, поэтому чаще всего используют одиннадцать месяцев.
Что лучше снимать: апартаменты или квартиру?
Апартаменты обычно дешевле в аренде, но дороже в коммунальных платежах и не дают адреса регистрации. Квартира даёт больше защиты нанимателю. Выбор зависит от того, нужна ли регистрация и на какой срок вы заезжаете.
Какой договор заключать на апартаменты?
Договор аренды нежилого помещения с целью использования для проживания. Договор найма жилого помещения к апартаментам не подходит, потому что регулирует отношения по поводу жилья.
Действует ли право на три месяца предупреждения при выезде из апартаментов?
Да, но по другому основанию. Правило найма жилья здесь не применяется, зато при аренде недвижимости на неопределённый срок любая сторона вправе отказаться, предупредив за три месяца, если договором не установлен иной срок. Если же срок аренды определён, досрочный выход возможен по основаниям закона, по условиям договора или по соглашению сторон, и этот пункт стоит прописать заранее.
Что ещё посмотреть по теме
Если объект по документам всё же жилой, вам ближе разбор про составление договора аренды квартиры и материал про типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры. Там разобраны нормы найма, которые к апартаментам не применяются.
В категории договоров аренды и найма квартиры собраны варианты для физических лиц и для организаций, с мебелью и техникой, с описью имущества, краткосрочные и посуточные. Проще выбирать, когда виден весь список сразу.
Образцы договоров аренды и найма квартиры
Поскольку апартаменты это нежилое помещение, полезны и формы из соответствующего раздела: там условия про назначение, коммунальные платежи и ответственность прописаны под нежилые объекты.
Образцы договоров аренды нежилого помещения
Акты, описи и дополнительные соглашения к договору аренды лежат в общем каталоге документов.
