Договор аренды имущества между организациями это универсальная форма: по ней передают станки, мебель, оргтехнику, торговое оборудование, транспорт, инвентарь и целые комплексы вещей. Одна компания получает нужное имущество без покупки, вторая зарабатывает на том, что и так стоит на балансе.
Утверждённого бланка такого договора нет, а требований к нему у налоговой и у суда заметно больше, чем к договору между гражданами. Здесь проверяют полномочия подписанта, наличие акта приёма-передачи, деловую цель сделки и обоснованность расходов. Ошибка стоит не спора о вещи, а снятых расходов и отказа в вычете. Разбираем, что должно быть в договоре, и даём типовой образец.
Как выглядит договор аренды имущества между организациями
Образец составили практикующие юристы: предмет, цена, условия платежа и сроки вынесены в отдельные разделы, а передача имущества привязана к приёмосдаточному акту с конкретным сроком. Отдельно закреплено, что капитальный ремонт остаётся на арендодателе, текущий на арендаторе, а вернуть имущество нужно с учётом нормального износа. Есть готовая формула пени за просрочку платежа. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора аренды имущества
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть отдельные формы под оборудование, оргтехнику, транспорт, производственное помещение и офис, а также долгосрочная аренда имущества и соглашение о расторжении. Посмотрите подборку, если предмет у вас специфический.
Минимальный набор условий для договора между юрлицами такой.
| Условие | Что писать |
|---|---|
| Стороны | Полное наименование, ИНН, ОГРН, адрес из ЕГРЮЛ, должность и Ф. И. О. подписанта, документ, дающий ему полномочия |
| Предмет | Наименование, тип, модель, заводские и инвентарные номера, количество, комплектность. Перечень выносят в приложение |
| Состояние | Степень износа, дефекты, срок службы, наличие технической документации |
| Право арендодателя | Основание владения: собственность, лизинг, аренда с правом субаренды |
| Цель использования | Для чего имущество передаётся. Использование не по назначению даёт право требовать расторжения |
| Плата | Сумма за период, порядок и срок внесения, форма расчётов, указание на НДС или на его отсутствие |
| Срок | Даты начала и окончания либо указание на неопределённый срок |
| Передача | Срок передачи и обязанность подписать приёмосдаточный акт |
| Ремонт и содержание | Кто делает текущий, кто капитальный, кто несёт расходы на содержание |
| Ответственность | Размер пени за просрочку платежа и за просрочку возврата, порядок возмещения убытков |
| Возврат | Срок, состояние с учётом нормального износа, обязанность подписать акт |
| Разрешение споров | Претензионный порядок и конкретный арбитражный суд |
Предмет это единственное условие, названное обязательным прямо: без данных, позволяющих определённо установить передаваемую вещь, договор считается незаключённым. Формулировка «оборудование согласно устной договорённости» или «мебель в количестве 20 единиц» этому требованию не отвечает. Спасает приложение с перечнем, где у каждой позиции есть индивидуальный признак: заводской номер, инвентарный номер, серийный номер.
Полномочия подписанта: что проверяют юрлица друг у друга
Главный риск в сделках между организациями это подпись человека, который не имел права подписывать. Договор потом оспаривают, а деньги приходится возвращать.
- Возьмите свежую выписку из ЕГРЮЛ по контрагенту. В ней видно действующего руководителя, адрес, статус компании и отметки о недостоверности сведений
- Если подписывает директор, сверьте его данные с выпиской и посмотрите устав: там могут быть ограничения по сумме сделки
- Если подписывает не директор, запросите доверенность. Для подписания договора достаточно простой письменной доверенности от организации, нотариальная не нужна
- Проверьте срок доверенности и объём полномочий: право подписывать договоры аренды должно быть названо прямо
- Оцените размер сделки. Если стоимость аренды за весь срок сопоставима с крупной сделкой по уставу, потребуется одобрение общего собрания или совета директоров
- Проверьте заинтересованность: если директор арендодателя и директор арендатора связаны, сделка требует отдельного порядка одобрения
Отметки о недостоверности адреса или сведений о руководителе в ЕГРЮЛ это красный флаг. С такой компанией расходы по аренде налоговая снимет почти наверняка, а доказывать реальность сделки придётся вам.
Акт приёма-передачи: почему без него договор не работает
Договор фиксирует договорённость, а факт передачи вещи подтверждает акт. Для организаций это не формальность, а первичный учётный документ.
- Без акта арендодатель не докажет, что имущество вообще передавалось, а значит, не взыщет плату за период до подписания
- Без акта арендатор не докажет, в каком состоянии он получил вещь, и отвечать за чужие поломки будет он
- Расходы на аренду без акта передачи налоговая считает документально не подтверждёнными
- Если договор не сказал иного, начало начисления арендной платы на практике определяет дата акта приёма-передачи, а не дата подписания договора
- В акте фиксируют комплектность, показания счётчиков и приборов учёта, наличие технической документации
Такой же акт подписывают при возврате. Порядок возврата и то, что делать, если вторая сторона уклоняется от подписания, разобраны в отдельном материале.
Акт возврата арендованного имущества: как оформить
Арендная плата и НДС в договоре между юрлицами
Плата может быть установлена не только фиксированной суммой. Закон допускает долю доходов, оказание услуг арендодателю, передачу вещи, возложение затрат на улучшение имущества и сочетание этих форм.
| Форма платы | Когда применяют | На что смотреть |
|---|---|---|
| Твёрдая сумма за период | Основной вариант для любого имущества | Самая безопасная форма. Прямо указать период: месяц, квартал, год |
| Постоянная и переменная часть | Аренда помещений, где отдельно считают коммунальные и эксплуатационные расходы | Порядок расчёта переменной части и подтверждающие документы |
| Доля продукции или доходов | Аренда производственных мощностей | Порядок расчёта и отчётности. Налоговая проверяет такие схемы пристально |
| Затраты на улучшение имущества | Когда арендатор вкладывается в ремонт | Перечень работ, их стоимость и порядок зачёта нужно закрепить письменно |
| Смешанная | Часть деньгами, часть работами или услугами | Каждую часть оценивают в рублях, иначе налоговая посчитает цену сама |
В договоре обязательно указывают, включает ли цена НДС. Формулировка «стоимость аренды 100 000 рублей» без уточнения приводит к спору о том, надо ли накидывать налог сверху или выделять его изнутри суммы. Пишите прямо: «в том числе НДС по ставке, действующей на дату оказания услуги» либо «НДС не облагается в связи с применением арендодателем специального налогового режима». Конкретную ставку и сам факт обязанности платить налог проверяйте на дату подписания: режимы налогообложения меняются, и ссылка на действующее правило безопаснее зашитой цифры.
Порядок изменения платы нужно прописать отдельно. По общему правилу размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Автоматическая индексация по формуле, согласованной сторонами заранее, повышением платы не считается: это заранее оговорённый механизм расчёта, и он работает без подписания нового соглашения.
Открыть образец договора аренды имущества
Форма договора, срок и регистрация
Здесь юрлица подчиняются более строгим правилам, чем граждане между собой.
| Ситуация | Требование |
|---|---|
| Хотя бы одна сторона организация | Договор всегда заключают в письменной форме, независимо от срока и от стоимости имущества |
| Аренда движимого имущества | Регистрация не нужна ни при каком сроке |
| Аренда недвижимости на год и больше | Регистрируется обременение в ЕГРН. Заявление вправе подать любая из сторон, вторую Росреестр уведомит сам |
| Недвижимость, договор не зарегистрирован | Он действует между сторонами, но третьим лицам его противопоставить нельзя |
| Срок не указан | Договор считается заключённым на неопределённый срок, и любая сторона вправе отказаться от него с предупреждением |
| Электронная подпись | Допустима, если стороны согласовали обмен электронными документами и вид подписи |
Печать организации на договоре не обязательна: компании вправе работать без печати, и её отсутствие само по себе не делает договор недействительным. Если печать у сторон есть, ставить её удобнее, но юридическую силу документу даёт подпись уполномоченного лица.
Типовые ошибки в договорах между организациями
- Имущество описано общими словами. Нет инвентарных номеров, нет приложения с перечнем, спор о том, что именно передавалось, обеспечен
- Нет акта приёма-передачи. Самая частая причина, по которой снимают расходы и отказывают во взыскании платы
- Не указано, кто платит за содержание. Электроэнергия, обслуживание, расходники и страховка повисают в воздухе
- Не согласован порядок и срок возврата. Право требовать плату за время просрочки даёт сам закон, но без чёткого условия трудно доказать, когда просрочка началась, и взыскание превращается в отдельный спор
- Не прописано условие о субаренде. По общему правилу передавать имущество третьим лицам можно только с согласия арендодателя, и умолчание работает против арендатора
- Не выбран суд. Спор придётся вести по адресу ответчика, а это может быть другой регион
- Нет ответственности за просрочку возврата. Пени за неоплату прописали, а за задержку имущества забыли
- Договор подписан задним числом. Для налоговой это повод усомниться в реальности всей сделки
Частые вопросы
Можно ли заключить договор аренды между юридическим и физическим лицом?
Да, ограничений нет. Форма всё равно будет письменной, потому что одна из сторон организация. Если арендодатель гражданин, у организации появляется обязанность удержать налог с выплачиваемой ему арендной платы.
Имеет ли юридическую силу договор аренды между организациями?
Имеет, если он подписан уполномоченными лицами и в нём определён предмет. Отсутствие печати, нотариального удостоверения или регистрации по движимому имуществу на силу договора не влияет.
Какой договор аренды не имеет юридической силы?
Тот, в котором нельзя понять, какое именно имущество передано: такой договор считается незаключённым. Отдельно от этого договор может быть оспорен, если его подписал человек без полномочий или если требовалось одобрение крупной сделки и его не получили.
Обязателен ли акт приёма-передачи к договору аренды?
Закон прямо требует акт при аренде зданий, сооружений и предприятий. По остальному имуществу акт формально можно не составлять, но на практике без него нельзя доказать ни факт передачи, ни состояние вещи, ни обоснованность расходов.
Нужно ли регистрировать договор аренды оборудования?
Нет. Регистрация касается только недвижимости и только при сроке год и больше. Движимое имущество в Росреестре не регистрируется ни при каком сроке аренды.
Кто делает капитальный ремонт арендованного имущества?
По общему правилу арендодатель, а текущий ремонт и содержание лежат на арендаторе. Договором это распределение можно изменить, и в аренде оборудования так делают часто.
Нужна ли нотариальная доверенность на подписание договора аренды?
Нет. Достаточно простой письменной доверенности от организации за подписью руководителя. Нотариальная понадобится только для подачи документов в Росреестр, если аренда недвижимости регистрируется.
Как прописать НДС в договоре аренды?
Прямо указать, входит налог в цену или начисляется сверх неё, и сослаться на действующую ставку, а не на конкретную цифру. Если арендодатель применяет режим без НДС, это тоже пишут отдельной фразой, чтобы не спорить о цене потом.
Можно ли повысить арендную плату в одностороннем порядке?
Только если такое право прямо предусмотрено договором и описан порядок уведомления. Иначе размер платы меняется по соглашению сторон и по общему правилу не чаще одного раза в год.
Что делать, если арендатор не возвращает имущество?
Направить письменное требование о возврате и продолжать начислять арендную плату за всё время просрочки: закон прямо даёт такое право. Если плата не покрывает потери, дополнительно взыскивают убытки.
Когда универсального образца недостаточно
Типовой договор закрывает простой случай: одна вещь или понятный перечень, фиксированная плата, ясный собственник. Документ стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- имущество арендуется не у собственника, а у арендатора по субаренде или у лизингополучателя
- плата привязана к выручке, объёму производства или к доле продукции
- арендатор вкладывается в модернизацию и рассчитывает на компенсацию
- передаётся производственная линия или комплекс, а не отдельные вещи
- сделка крупная по меркам устава или между связанными компаниями
- имущество в залоге, в лизинге или под арестом
- речь идёт о транспорте, где отдельно решается вопрос ответственности за вред третьим лицам
- отношения уже начались без договора и стороны спорят о долге
Юрист проверит полномочия подписантов и статус имущества, опишет предмет так, чтобы договор нельзя было признать незаключённым, и приведёт формулировки о плате и НДС в порядок до того, как их увидит налоговая. Разбор занимает немного времени и стоит несопоставимо дешевле снятых расходов за весь период аренды.
Получить консультацию юриста по договору аренды имущества
Что ещё почитать по теме
Если предмет аренды это станки, приборы или техника, у договора появляется свой набор обязательных пунктов про комплектность и обслуживание.
Как составить договор аренды оборудования
Отдельный вопрос, который всплывает в каждом договоре между организациями, это размер платы и порядок её изменения.
Как прописать арендную плату в договоре аренды
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.
Вместе с договором аренды имущества обычно скачивают эти формы.
