Аренда заканчивается не датой в договоре, а моментом, когда имущество фактически вернулось владельцу и это зафиксировано на бумаге. Акт возврата и есть та бумага: он закрывает начисление арендной платы, снимает с арендатора ответственность за вещь и фиксирует, в каком состоянии её приняли обратно.
Пока акт не подписан, арендодатель вправе начислять плату за всё время просрочки возврата, даже если арендатор уже съехал и вывез вещи. Утверждённой формы акта нет, и это не упрощение, а ловушка: половина споров о деньгах после расторжения аренды упирается в то, что акта нет либо он написан так, что из него ничего не следует. Разбираем, что в нём должно быть, и даём образец.
Акт возврата квартиры или помещения после аренды: что в нём писать
Образец составили практикующие юристы: он подписывается арендодателем и арендатором, содержит адрес и площадь объекта, состав помещений, перечень передаваемых предметов обстановки и вывод о техническом состоянии. Ту же форму используют в обе стороны: при заезде она фиксирует, что получил арендатор, при выезде, в каком виде вещь вернулась. Достаточно поменять формулировку на «Арендатор сдал, а Арендодатель принял» и добавить показания счётчиков на дату возврата. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец акта приёма-передачи при аренде
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе актов есть формы приёма-передачи нежилого здания, передачи оборудования с техдокументацией, осмотра помещения, акта дефектации и акта о неисправности оборудования. Посмотрите подборку, если возвращаете не жильё, а технику или производственный объект.
Обязательный минимум сведений в акте возврата такой.
| Реквизит | Что писать |
|---|---|
| Название и дата | «Акт возврата имущества по договору аренды», дата подписания. Именно она закрывает начисление платы |
| Ссылка на договор | Номер и дата договора аренды, а также основание прекращения: истечение срока, соглашение, отказ от договора |
| Стороны | Кто сдаёт и кто принимает, с реквизитами и указанием на полномочия подписантов |
| Объект | Адрес, площадь, кадастровый номер для недвижимости. Наименование, модель, заводской номер для техники |
| Комплектность | Перечень мебели, оборудования, ключей, пультов, карт доступа и технической документации |
| Состояние | Конкретно: где повреждения, где следы естественного износа, что исправно, что нет |
| Показания счётчиков | Электричество, вода, газ, тепло на дату возврата. Для техники моточасы или пробег |
| Задолженность | Есть ли долг по плате и по коммунальным платежам на дату возврата |
| Обеспечительный платёж | Сумма к возврату, сумма удержания и за что именно удерживают |
| Претензии | Прямая фраза: претензии есть и какие либо претензий не имеется |
| Подписи | Обе стороны, для организаций с расшифровкой должности и основания полномочий |
Фраза «претензий не имею» это самый дорогой пункт акта. Подписав её, арендодатель практически лишает себя возможности предъявить потом счёт за повреждения: он подтвердил, что принял вещь без замечаний. Поэтому осматривать имущество нужно до подписания, а не после, и все замечания вписывать прямо в акт, а не обещать «оформить позже».
Когда возврат считается состоявшимся
Обязанность арендатора вернуть имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учётом нормального износа, работает независимо от того, подписан акт или нет. Но доказать исполнение без акта почти невозможно.
- Если арендатор не вернул имущество вовремя, арендодатель вправе требовать арендную плату за всё время просрочки. Это не неустойка и не штраф, а именно плата, и она начисляется по договорной ставке
- Если платы не хватает, чтобы покрыть потери, арендодатель дополнительно взыскивает убытки
- Договорная неустойка за просрочку возврата взыскивается сверх этой платы, а убытки сверх неустойки, если это предусмотрено договором
- По сложившейся судебной практике освобождение объекта без подписания акта возвратом не считается, и доказывать факт возврата придётся арендатору
- Ключи, переданные консьержу или охране без документа, тоже ничего не подтверждают
Обратная ситуация встречается не реже: имущество готово к сдаче, а принимать его никто не идёт. Если арендодатель уклоняется от приёмки, просрочка на арендаторе не лежит, но это нужно зафиксировать. Отдельной процедуры на такой случай закон не устанавливает, поэтому опираются на то, что принимают суды: письменно уведомить о дате и времени возврата, явиться, дождаться, составить акт в одностороннем порядке с участием незаинтересованных лиц и направить его второй стороне.
Односторонний акт возврата: как его составить, чтобы он работал
Односторонний акт составляют, когда вторая сторона уклоняется от подписания. Закон отдельного порядка для него не предусматривает, поэтому сам по себе такой акт мало что доказывает и приобретает вес только при соблюдении формальностей, которые принимает практика.
- Направьте письменное уведомление о дате, времени и месте возврата. Отправлять нужно на адрес из ЕГРЮЛ либо на адрес, указанный в договоре, заказным письмом с описью вложения
- Дайте разумный срок: как правило, от трёх до пяти рабочих дней с учётом времени на доставку
- Явитесь в назначенное время. Возьмите с собой двух незаинтересованных лиц, а для организации создайте комиссию приказом
- Зафиксируйте обстановку фотографиями и видео с отметкой даты
- Составьте акт: опишите объект, состояние, показания счётчиков, отметьте неявку второй стороны и реквизиты уведомления
- Направьте подписанный акт второй стороне тем же способом и сохраните квитанцию и опись. Без доказательства отправки односторонний акт бесполезен
Одновременно с актом полезно передать ключи по описи или сдать их на хранение, зафиксировав это документально. Если объект охраняется, отметку о сдаче делают в журнале.
Открыть образец акта приёма-передачи при аренде
Естественный износ, повреждения и улучшения
Спор при возврате почти всегда сводится к одному вопросу: это износ или порча. Граница здесь юридическая, а не бытовая.
| Что это | Примеры | Кто платит |
|---|---|---|
| Нормальный износ | Потёртый ламинат в проходной зоне, выцветшие обои, износ уплотнителей, выработка ресурса техники | Никто. Удерживать деньги за естественный износ нельзя, вещь и должна была износиться |
| Повреждение | Разбитое стекло, прожжённая столешница, сорванная дверь, следы залива, поломка по вине пользователя | Арендатор возмещает стоимость ремонта или замены |
| Отделимые улучшения | Кондиционер на кронштейне, стеллажи, вывеска, оборудование на разъёмах | Собственность арендатора. Он забирает их, если договор не говорит иного |
| Неотделимые улучшения с согласия | Перепланировка, встроенная вентиляция, капитальная отделка, согласованные письменно | Арендодатель возмещает стоимость после прекращения аренды, если договор не установил иное |
| Неотделимые улучшения без согласия | Те же работы, но выполненные самовольно | Не возмещаются. Арендодатель вправе не оплачивать такие изменения, а в зависимости от условий договора потребовать привести объект в первоначальное состояние |
Чтобы отличить износ от повреждения, нужна точка отсчёта: акт, подписанный при заезде. Если его нет, доказать, что царапина появилась при арендаторе, крайне сложно, и суд обычно встаёт на сторону того, кто пользовался вещью. Поэтому акт приёма-передачи при въезде и акт возврата это пара документов, а не два отдельных.
Как составить первый из них и что фиксировать при заезде, разобрано в отдельном материале.
Акт приёма-передачи квартиры при аренде: что проверить
Расчёты при возврате: обеспечительный платёж и коммунальные
Момент возврата это ещё и момент окончательного расчёта. Что нужно закрыть одновременно с актом:
- Арендная плата за фактический период пользования, посчитанная до даты возврата включительно
- Коммунальные и эксплуатационные платежи по показаниям на дату акта, а не по среднему
- Обеспечительный платёж: возврат полностью либо с указанием конкретных сумм удержания и оснований
- Компенсация за повреждения, если стороны о ней договорились. Лучше отдельным соглашением с расчётом
- Возврат авансов и переплат
- Судьба неотделимых улучшений, если они были согласованы
Удержания из обеспечительного платежа нужно расписывать по позициям. Формулировка «удержано 40 000 рублей за ущерб» без расшифровки почти всегда оспаривается, а вот «удержано 12 000 рублей за замену межкомнатной двери согласно счёту от такого-то числа» держится. Как устроен сам платёж и что из него удерживать законно, разобрано отдельно.
Обеспечительный платёж по договору аренды
Частые вопросы
Нужен ли акт возврата при аренде?
По зданиям, сооружениям и предприятиям акт обязателен по закону. По остальному имуществу формально можно обойтись без него, но тогда ни факт возврата, ни состояние вещи доказать нечем, и начисление платы продолжится.
Что делать, если арендодатель отказывается подписывать акт?
Письменно уведомить о дате и месте возврата, явиться, зафиксировать всё фото и видео, составить односторонний акт с участием незаинтересованных лиц и направить его второй стороне заказным письмом с описью вложения.
Что будет, если съехать и не подписать акт возврата?
Арендодатель вправе продолжать начислять арендную плату за всё время просрочки возврата, а при недостаточности этой суммы взыскать убытки. Освобождение объекта без документа возвратом не считается.
Можно ли удержать деньги за естественный износ?
Нет. Арендатор обязан вернуть вещь с учётом нормального износа, и удержания за него неправомерны. Удерживать можно только за то, что вышло за рамки обычного использования.
Кто составляет акт возврата?
Любая из сторон, обычно тот, кто принимает имущество. Юридического значения авторство не имеет: важно, чтобы акт подписали оба, а при уклонении второй стороны был соблюдён порядок одностороннего составления.
Нужно ли заверять акт возврата у нотариуса?
Нет. Достаточно подписей сторон. Нотариальное удостоверение закон для таких актов не требует ни при каком виде имущества.
Как зафиксировать показания счётчиков при возврате?
Вписать цифры в акт отдельной строкой по каждому прибору учёта, указать номер счётчика и дату снятия показаний. Полезно приложить фотографии табло.
Можно ли вернуть имущество раньше окончания срока аренды?
Физически да, но обязанность платить от этого сама по себе не прекращается. Досрочный возврат оформляют соглашением о расторжении или уведомлением об отказе, если право на отказ есть в договоре, и только затем подписывают акт.
Что делать, если после подписания акта обнаружились скрытые повреждения?
Предъявлять требования сложнее, но возможно, если повреждения не могли быть обнаружены при обычном осмотре. Понадобится доказать скрытый характер дефекта, поэтому осмотр лучше проводить внимательно и с фиксацией.
Нужен ли акт возврата, если договор аренды не регистрировался?
Да. Регистрация касается обременения недвижимости и никак не связана с обязанностью документально оформить возврат вещи.
Когда универсального образца недостаточно
Типовой акт закрывает спокойную ситуацию: обе стороны пришли, осмотрели, подписали. Документ стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- вторая сторона уклоняется от приёмки или от сдачи объекта
- обнаружены существенные повреждения и обсуждается сумма компенсации
- арендатор сделал неотделимые улучшения и рассчитывает на возмещение
- возвращается производственный объект, линия или транспорт с наработкой
- есть непогашенный долг по арендной плате
- обеспечительный платёж удерживают частично или полностью
- объект возвращают не арендодателю, а новому собственнику
- спор уже дошёл до претензий или до суда
Юрист составит акт так, чтобы он закрыл начисление платы и одновременно не лишил вас права предъявить претензии по скрытым дефектам, и подготовит уведомление, которое суд примет как надлежащее. Разбор занимает немного времени и стоит несопоставимо дешевле платы за лишние месяцы просрочки.
Получить консультацию юриста по возврату арендованного имущества
Что ещё почитать по теме
Возврату почти всегда предшествует прекращение договора, и порядок здесь зависит от того, кто и на каком основании выходит из аренды.
Как досрочно расторгнуть договор аренды
Отдельный вопрос, который поднимается при каждом возврате помещения, это кто оплачивает ремонт и что делать с вложениями арендатора.
Кто должен делать ремонт в арендуемом помещении
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы актов. Родительский раздел: деловые документы. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.
Вместе с актом возврата обычно скачивают эти формы.
