Правило по умолчанию простое и почти всегда неожиданное для сторон. Капитальный ремонт обязан проводить арендодатель, а текущий ремонт и расходы на содержание имущества несёт арендатор. Работает это правило только тогда, когда договор молчит: закон прямо разрешает распределить обязанности иначе.
Именно поэтому шаблон без раздела про ремонт опасен для обеих сторон. Арендодатель обнаруживает, что обязан менять кровлю и инженерные системы в помещении, которое сдал под ключ, а арендатор обнаруживает, что вложенные в отделку деньги ему никто не вернёт, потому что письменного согласия на улучшения он не получал.
Образец ниже составили практикующие юристы: это договор аренды части нежилых помещений с указанием цели использования, где текущий ремонт прямо возложен на арендатора. Он показывает, как выглядит рабочая формулировка про распределение ремонта. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, при необходимости его можно распечатать и подписать от руки.
Скачать образец договора аренды с условием о ремонте
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть варианты с разным распределением ремонта и содержания: помещения, здания, оборудование, техника, транспорт с экипажем и без. Посмотрите подборку и выберите вариант ближе к вашему объекту.
Кто платит за текущий и капитальный ремонт по умолчанию
| Что нужно сделать | Кто обязан по умолчанию | Можно ли изменить договором |
|---|---|---|
| Капитальный ремонт | Арендодатель | Да |
| Текущий ремонт | Арендатор | Да |
| Поддержание имущества в исправном состоянии | Арендатор | Да |
| Расходы на содержание имущества | Арендатор | Да |
| Устранение недостатков, о которых не сообщили при передаче | Арендодатель | Нет, за скрытые недостатки отвечает арендодатель |
Срок капитального ремонта определяется договором, а если он не определён, ремонт производится в разумный срок. Отдельно стоит помнить про неотложный капитальный ремонт, вызванный аварией: его арендодатель обязан сделать безотлагательно, и ссылка на отсутствие в графике здесь не работает.
Что относится к текущему ремонту, а что к капитальному
Закон исчерпывающего перечня не даёт, и это главный источник споров. Ориентир такой: текущий ремонт поддерживает имущество в рабочем состоянии, капитальный восстанавливает или заменяет изношенные конструкции и системы.
- Текущий ремонт помещения: покраска и побелка, замена обоев и напольного покрытия, мелкий ремонт дверей и окон, замена смесителей, розеток, светильников, устранение мелких протечек.
- Капитальный ремонт помещения: замена кровли, перекрытий, оконных и дверных блоков целиком, инженерных сетей, систем отопления, водоснабжения, электроснабжения, восстановление несущих конструкций.
- Текущий ремонт оборудования: расходники, регламентное обслуживание, замена быстроизнашиваемых частей.
- Капитальный ремонт оборудования: замена основных узлов и агрегатов, восстановление ресурса.
Чтобы не выяснять границу постфактум, в договоре пишут собственный перечень работ по каждой категории. Это самое полезное, что можно сделать в разделе про ремонт, и это же чаще всего пропускают.
Что делать, если арендодатель не делает капитальный ремонт
Закон даёт арендатору выбор из нескольких вариантов, и выбирает арендатор, а не арендодатель.
- Сделать капитальный ремонт самому и взыскать его стоимость с арендодателя либо зачесть её в счёт арендной платы.
- Потребовать соразмерного уменьшения арендной платы.
- Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Условия применения этих прав важны. Обязанность по капитальному ремонту должна лежать на арендодателе по закону или по договору, и он должен её нарушить: не сделать ремонт в установленный договором срок, а если срок не установлен, в разумный срок. Перед работами арендатору стоит письменно потребовать провести ремонт и зафиксировать состояние объекта: без этого доказать нарушение будет сложно.
Формулировку про распределение ремонта удобно сверить с готовым образцом, где текущий ремонт прямо отнесён к обязанностям арендатора.
Открыть образец договора аренды с условием о ремонте
Ремонт в счёт арендной платы: как оформить зачёт
Схема популярна, особенно когда арендатор въезжает в помещение в черновой отделке. Работает она законно только при аккуратном оформлении.
- Согласовать перечень работ и смету до начала ремонта, отдельным приложением к договору или дополнительным соглашением.
- Определить порядок зачёта: какая часть стоимости и в какие месяцы засчитывается в счёт платы, что происходит при досрочном расторжении.
- Зафиксировать состояние объекта до работ актом с фотографиями.
- Принять работы по акту и приложить подтверждающие документы: договоры с подрядчиками, счета, платёжные документы.
- Оформить зачёт актом зачёта встречных требований или прямо указать порядок в соглашении.
Устная договорённость «сделай ремонт, а я не буду брать плату три месяца» не защищает никого. Арендатор рискует остаться и без денег, и с долгом по аренде, арендодатель рискует получить не тот ремонт, о котором думал. Налоговые последствия у такой схемы тоже есть: зачёт не отменяет дохода арендодателя, он просто получен в неденежной форме.
Неотделимые улучшения: когда арендатор получит компенсацию
| Вид улучшений | Кому принадлежат | Возмещаются ли |
|---|---|---|
| Отделимые: техника, мебель, съёмные конструкции | Арендатору | Забирает при выезде, компенсация не нужна |
| Неотделимые, сделанные с письменного согласия арендодателя | Арендодателю | Возмещаются после прекращения договора, если договором не установлено иное |
| Неотделимые, сделанные без согласия | Арендодателю | Не возмещаются |
Ключевое слово здесь согласие. Оно должно быть письменным и конкретным: согласие «на ремонт вообще» суд легко отклонит, а согласие на перечень работ по смете сработает. Ещё один нюанс: договором можно прямо исключить возмещение неотделимых улучшений даже при наличии согласия, и такое условие встречается в договорах крупных арендодателей постоянно, поэтому раздел про улучшения нужно читать до подписания.
Отдельно про естественный износ. Имущество возвращается с учётом нормального износа, и удерживать за него деньги из обеспечительного платежа нельзя. Потёртый пол в торговом зале после трёх лет работы это не ущерб, а следствие обычного пользования.
Особые правила по видам имущества
Общее правило про капитальный и текущий ремонт действует не для всех договоров. Для отдельных видов закон распределяет обязанности иначе.
| Вид договора | Капитальный ремонт | Текущий ремонт и содержание |
|---|---|---|
| Общая аренда, если договор молчит | Арендодатель | Арендатор |
| Прокат | Арендодатель | Арендодатель |
| Аренда транспорта с экипажем | Арендодатель | Арендодатель |
| Аренда транспорта без экипажа | Арендатор | Арендатор |
Это объясняет, почему в договоре аренды автомобиля без экипажа условие «ремонт за счёт арендатора» выглядит нормально, а в договоре проката инструмента такое же условие противоречит сути отношений.
Что писать в договоре про ремонт
- Кто делает капитальный ремонт и в какие сроки, что относится к неотложному ремонту.
- Кто делает текущий ремонт и собственный перечень работ по каждой категории.
- Кто несёт расходы на содержание: обслуживание инженерных систем, уборка, вывоз отходов, регламентные проверки.
- Порядок согласования улучшений: форма запроса, срок ответа, последствия молчания.
- Судьба неотделимых улучшений при возврате объекта и порядок расчёта компенсации.
- Порядок зачёта стоимости ремонта в счёт арендной платы, если такая схема используется.
- Состояние объекта на дату передачи в акте с фотографиями и перечнем недостатков.
- Порядок возврата и критерии нормального износа.
Когда универсальный образец не подойдёт
- Арендатор въезжает в помещение без отделки и вкладывает значительные средства в ремонт.
- Ремонт зачитывается в счёт арендной платы и нужен корректный механизм зачёта.
- Объект находится в аварийном состоянии и требуется срочный капитальный ремонт.
- Арендодатель отказывается делать капитальный ремонт, а арендатор готов сделать его сам.
- Спор об улучшениях уже начался: договор прекращён, а компенсацию не платят.
- Из обеспечительного платежа удержали за естественный износ.
В таких случаях юрист собирает условия под конкретный объект и объём работ, а не подставляет данные в универсальный бланк.
Получить консультацию юриста по ремонту арендованного имущества
Частые вопросы
Кто должен делать ремонт в арендуемом помещении?
По общему правилу текущий ремонт и содержание лежат на арендаторе, капитальный на арендодателе. Договором можно распределить обязанности иначе, и в коммерческой аренде это делают почти всегда.
Кто оплачивает капитальный ремонт, арендатор или арендодатель?
Арендодатель, если законом, иными правовыми актами или договором не установлено иное. Условие о капитальном ремонте за счёт арендатора допустимо, но оно должно быть прямо написано в договоре.
Что делать, если арендодатель не делает капитальный ремонт?
Арендатор вправе выбрать: сделать ремонт самому и взыскать стоимость или зачесть её в счёт арендной платы, потребовать соразмерного уменьшения платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Что такое ремонт в счёт арендной платы?
Схема, при которой стоимость согласованных работ засчитывается в счёт платежей по договору. Работает она только при письменном согласовании перечня работ и сметы, приёмке по акту и оформленном зачёте.
Возмещаются ли неотделимые улучшения арендованного имущества?
Только если они сделаны с согласия арендодателя и договор не исключает возмещение. Улучшения, сделанные без согласия, не возмещаются, а отделимые арендатор просто забирает при выезде.
Нужно ли согласие арендодателя на ремонт?
На текущий ремонт, который входит в обязанности арендатора, специальное согласие не требуется. На перепланировку, переоборудование и любые неотделимые улучшения согласие нужно, причём письменное и с перечнем работ.
Можно ли удержать из обеспечительного платежа за износ?
Нет. Имущество возвращается с учётом нормального износа, поэтому естественное старение отделки и оборудования не является ущербом и удержанию не подлежит.
Кто платит за ремонт арендованного автомобиля?
При аренде транспорта без экипажа и текущий, и капитальный ремонт лежат на арендаторе. При аренде с экипажем обе категории ремонта обязан обеспечивать арендодатель.
Что ещё посмотреть по теме
Полный перечень обязательных пунктов договора собран в разборе существенных условий договора аренды. Как оформить зачёт и когда можно требовать снижения платы, описано в материале про арендную плату в договоре аренды.
Если ремонт стал поводом для конфликта и стороны расходятся, порядок действий разобран в материале про расторжение договора аренды. Для съёмного жилья свои особенности: они собраны в подборке типовых ошибок при заключении договора аренды квартиры.
В разделе договоров аренды собраны образцы с разным распределением ремонта: помещения, здания, оборудование, техника, транспорт. Выбрать проще, посмотрев весь список.
Если объект аренды это земельный участок, вместо ремонта на первый план выходят обязанности по сохранению плодородия и рекультивации. Профильная категория собирает образцы по видам участков.
Образцы договоров аренды земельного участка
К ремонту и приёмке работ нужны сопутствующие бумаги: дефектные акты, сметы, акты приёма-передачи, согласия и уведомления. Они лежат в общем каталоге документов.
