Как взыскать долг по арендной плате с арендатора

Арендатор перестал платить. Помещение занято, счета уходят в пустоту, а на звонки отвечают обещаниями. Дальше есть два пути: тянуть переговоры до бесконечности или запустить процедуру, которая заканчивается деньгами на счёте.

Начинается она не с иска, а с письменной претензии, и по спорам между компаниями это не формальность, а обязательный этап: без неё арбитражный суд оставит заявление без рассмотрения. Утверждённой формы претензии нет, и написана она бывает так, что суд не признаёт её надлежащей, а месяц ожидания уходит впустую. Разбираем весь порядок по шагам и даём образец претензионного письма.

Содержание

Претензия о погашении задолженности по арендной плате

Образец претензионного письма о погашении задолженности по договору — Досудебная претензия о погашении задолженности: реквизиты договора, сумма долга, срок добровольной оплаты и предупреждение об обращении в суд.

Образец составили практикующие юристы: в письме есть ссылка на договор, точная сумма долга, срок для добровольного погашения и прямое предупреждение об обращении в арбитражный суд с указанием на то, что к долгу добавятся госпошлина и договорная неустойка. Именно такой набор суд признаёт надлежащим досудебным обращением. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать, подписать и отправить.

Скачать образец претензии о погашении задолженности

На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе деловых документов есть акт сверки взаимных расчётов, уведомления, требования к должнику и претензионные письма под разные ситуации, а рядом лежат договоры аренды и соглашения о расторжении. Посмотрите подборку, чтобы собрать весь комплект сразу.

Все образцы деловых документов

С чего начать: расчёт долга и сверка

До первого письма нужно собрать доказательства. Без них претензия превращается в жалобу.

Поднимите договор и все дополнительные соглашения: там зафиксирован размер платы, срок внесения и ответственность за просрочку
Убедитесь, что есть акт приёма-передачи объекта. Без документа о передаче арендатор заявит, что помещением не пользовался, и взыскание рассыплется
Составьте расчёт: по каждому периоду отдельной строкой, с датой возникновения обязанности платить и датой фактического платежа
Направьте акт сверки взаимных расчётов. Акт, подписанный руководителем должника или его представителем по доверенности, признаётся признанием долга и прерывает течение срока исковой давности
Проверьте, не было ли зачётов, авансов и оплат от третьих лиц
Посмотрите, есть ли обеспечительный платёж и разрешает ли договор зачесть его в счёт долга
Проверьте контрагента в картотеке арбитражных дел и в реестре сведений о банкротстве. Если против арендатора уже возбуждено дело о банкротстве, порядок будет совсем другим: требование включают в реестр

Читать далее Аренда квартиры с мебелью и бытовой техникой: кто платит за поломку

Что можно требовать сверх основного долга

Требование	Основание	Нюанс
Основной долг по арендной плате	Договор	Считается по каждому просроченному периоду отдельно
Договорная неустойка	Пункт договора о пене за просрочку	Взыскивается только если условие есть в договоре. Суд вправе снизить явно несоразмерную неустойку по заявлению должника, а в спорах между предпринимателями лишь в исключительных случаях
Проценты за пользование чужими денежными средствами	Закон, по ключевой ставке	Применяются, когда договорной неустойки нет. Одновременно с ней их по общему правилу не взыскивают
Долг по коммунальным и эксплуатационным платежам	Договор	Нужны показания приборов учёта и счета поставщиков
Плата за время просрочки возврата объекта	Закон	Если арендатор не вернул помещение вовремя, плата начисляется за всё время просрочки
Убытки	Закон	Взыскиваются в части, не покрытой неустойкой, если договор не установил иное, и требуют доказывания размера
Судебные расходы	Процессуальный закон	Госпошлина и разумные расходы на представителя относятся на проигравшую сторону

Срок исковой давности составляет три года. По арендной плате он считается отдельно по каждому просроченному платежу, поэтому затягивание переговоров на годы просто отсекает самые старые месяцы.

Претензионный порядок: сроки, адреса, доказательства

Здесь чаще всего и допускают ошибку, которая стоит нескольких месяцев.

По денежным спорам между организациями и предпринимателями претензия обязательна, и иск подают по общему правилу через тридцать календарных дней со дня её направления, если договор не установил другой срок
Если договор устанавливает свой претензионный срок или порядок, соблюдать нужно именно его
По спорам, которые рассматривает суд общей юрисдикции, обязательный досудебный порядок по общему правилу не установлен, но претензию всё равно направляют: она фиксирует требование и запускает начисление процентов
Отправлять нужно на адрес организации из ЕГРЮЛ, а также на адрес, указанный в договоре. Юридически значимое сообщение считается доставленным и тогда, когда адресат его не получил по зависящим от него обстоятельствам
Способ отправки: заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. Опись доказывает, что внутри была именно претензия, а не пустой лист
Электронная почта и мессенджеры годятся, только если такой способ обмена прямо согласован в договоре
Сохраняйте квитанцию, опись и отчёт об отслеживании: суд смотрит именно на них

Открыть образец претензии о погашении задолженности

Удержание имущества арендатора и доступ в помещение

Самый соблазнительный и самый рискованный инструмент. Работает он только в узких рамках.

Удерживать вещи арендатора можно, если они оказались у арендодателя на законном основании: например, арендатор сам съехал и оставил имущество в помещении. Тогда удержание обеспечивает требование об оплате
Нельзя завладеть вещами самовольно: сменить замки при работающем арендаторе, вынести оборудование, не пустить сотрудников за вещами. Это уже самоуправство, и суд встанет на сторону арендатора
Ограничить доступ в помещение при просрочке можно, если такое право прямо предусмотрено договором и порядок описан. Без этого условия блокировка доступа оборачивается встречным иском об убытках
Удержанное имущество нужно описать актом с участием незаинтересованных лиц и обеспечить его сохранность: за порчу отвечает удерживающий
Удовлетворение требования из удержанного имущества происходит по правилам о залоге, то есть через обращение взыскания, а не путём простого присвоения вещей
О факте удержания арендатора уведомляют письменно с перечнем вещей

Читать далее Договор аренды сооружения с прилегающими железнодорожными путями

Зачёт обеспечительного платежа в счёт долга это гораздо более безопасный путь, если договор его допускает. Порядок такого зачёта и правила удержаний разобраны отдельно.

Обеспечительный платёж по договору аренды

Расторжение договора из-за долга

Долг сам по себе договор не прекращает. Чтобы освободить объект и сдать его платёжеспособному арендатору, аренду нужно закончить.

Путь	Как работает
Односторонний отказ	Быстрее всего, но только если право на отказ при просрочке прямо записано в договоре. Договор прекращается с момента получения уведомления
Соглашение сторон	Подписывают соглашение о расторжении с указанием суммы долга и графика погашения. Подходит, когда арендатор идёт на контакт
Через суд	Основание: невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока. Сначала письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок, затем предложение расторгнуть договор
Истечение срока	Если срок закончился, договор прекращается сам. Долг при этом никуда не девается и взыскивается отдельно

Предупреждение и предложение расторгнуть договор это два разных документа, и суд проверяет наличие обоих. Требование о расторжении заявляют в суд после отказа второй стороны или после того, как ответ не поступил в указанный в предложении срок, а если срок не указан, в течение тридцати дней.

Суд: приказ или иск

Вариант	Когда подходит	Что учесть
Судебный приказ	Требование бесспорное, подтверждено документами и не превышает установленный процессуальным законом предел	Быстро и дёшево, но должник вправе отменить приказ простым возражением, и тогда придётся идти обычным путём
Упрощённое производство	Небольшие суммы, спор рассматривается по документам без вызова сторон	Решение выносится быстрее, но суд вправе перейти к обычному рассмотрению
Обычный иск	Крупная сумма, есть возражения, заявлены неустойка и убытки, одновременно требуется расторжение договора	Дольше, зато решение устойчивее. Обязательна претензия и расчёт по каждому периоду
Требование в деле о банкротстве	Против арендатора возбуждено банкротное дело	Отдельный порядок и жёсткие сроки на включение в реестр

К иску прикладывают договор, акт приёма-передачи, расчёт долга и неустойки, претензию с доказательством отправки, акты сверки и переписку. Полезно заявить обеспечительные меры: арест счетов должника до рассмотрения дела резко повышает шанс реального получения денег.

Частые вопросы

Обязательна ли претензия перед иском о взыскании арендной платы?

По спорам между организациями и предпринимателями в арбитражном суде да. Иск подают по общему правилу через тридцать календарных дней со дня направления претензии, если договор не установил другой срок. В суде общей юрисдикции такой обязанности по общему правилу нет.

Что делать, если арендатор не платит, но и не съезжает?

Направить претензию, затем письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство и предложение расторгнуть договор. Параллельно готовить иск о взыскании долга и о расторжении. Выселять самостоятельно нельзя.

Можно ли не пускать арендатора в помещение за долги?

Только если право ограничить доступ при просрочке прямо предусмотрено договором и описан порядок. Иначе это самоуправство, а арендатор получит основание требовать возмещения убытков.

Можно ли удержать оборудование арендатора в счёт долга?

Можно удерживать вещи, которые оказались у арендодателя законно, например оставлены после выезда. Захватывать имущество работающего арендатора нельзя. Удовлетворение требования из удержанного имущества происходит по правилам о залоге.

Читать далее Как взять земельный участок в аренду у администрации

Какую неустойку можно взыскать за просрочку аренды?

Ту, что предусмотрена договором. Если условия о неустойке нет, начисляют проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке. Одновременно то и другое по общему правилу не взыскивается.

Какой срок исковой давности по арендной плате?

Три года. По периодическим платежам он течёт отдельно по каждому просроченному платежу, поэтому за старые месяцы взыскать не получится.

Прерывает ли акт сверки срок исковой давности?

Прерывает, если акт подписан руководителем должника или лицом, у которого есть доверенность на признание долга. Тогда срок начинает течь заново. Подпись рядового сотрудника без таких полномочий суды перерывом не считают.

Можно ли взыскать плату за период после выезда арендатора?

Если объект не возвращён по акту, плата начисляется за всё время просрочки возврата. Фактический выезд без подписанного акта возвратом не считается.

Что делать, если арендатор ликвидируется или банкротится?

Действовать быстро: заявить требование кредитора в установленный срок. После завершения ликвидации или исключения компании из реестра взыскивать будет не с кого, если только не удастся привлечь контролирующих лиц.

Можно ли передать долг арендатора коллекторам?

Долг по арендной плате это денежное требование, поэтому договорный запрет уступки не лишает цессию силы: она действительна, хотя арендодатель может отвечать перед арендатором за нарушение такого условия. Должника обязательно уведомляют письменно, а до уведомления исполнение прежнему кредитору считается надлежащим.

Когда универсального образца недостаточно

Типовая претензия закрывает простую ситуацию: договор есть, акт подписан, сумма бесспорна. Документ стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:

арендатор заявляет встречные требования по недостаткам объекта или по ремонту
объект передавался без акта или с оговорками
долг накопился за несколько лет и часть периодов под угрозой давности
вместе с долгом нужно расторгнуть договор и вернуть помещение
в помещении осталось имущество арендатора
арендатор находится в процедуре банкротства или ликвидации
договор долгосрочный и запись об аренде нужно погасить в реестре
долг планируется уступить третьему лицу

Юрист проверит расчёт и подготовит претензию так, чтобы суд признал досудебный порядок соблюдённым, соберёт доказательства передачи объекта и сразу заявит обеспечительные меры. Разбор занимает немного времени и стоит несопоставимо дешевле потерянного долга за несколько месяцев аренды.

Получить консультацию юриста по взысканию долга по аренде