Обеспечительный платёж это сумма, которую арендатор вносит вперёд не в счёт аренды, а на случай, если он что-то нарушит: не заплатит, повредит помещение, съедет раньше срока. Пока нарушений нет, деньги лежат у арендодателя и в конце возвращаются. Как только нарушение случилось, из этой суммы гасят долг.
Это самостоятельная конструкция: не задаток, не залог и не аванс, и путать её с ними дорого. В коммерческой аренде размер платежа обычно равен одной или двум месячным ставкам, и спор о его судьбе после расторжения договора это едва ли не самый частый арендный конфликт между компаниями. Разбираем, как условие должно быть написано, чтобы деньги вернулись, и даём образец договора с готовыми формулировками.
Обеспечительный платёж в договоре аренды нежилого помещения
Образец составили практикующие юристы: помещение передаётся по акту сдачи-приёмки, состав находящегося в нём имущества вынесен в приложение, а ответственность сторон и порядок расчётов описаны отдельными разделами. Это та основа, в которую условие об обеспечительном платеже встраивается корректно: есть к чему привязать удержания и есть акт, который фиксирует состояние объекта. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора аренды нежилого помещения
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть формы под офис, производственное помещение, склад, торговую площадь, часть помещения и оборудование, а также соглашение о расторжении. Посмотрите подборку, если объект у вас другой.
Закон описывает обеспечительный платёж коротко: денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, по соглашению сторон может быть обеспечено внесением определённой суммы. При наступлении обстоятельств, названных в договоре, сумма засчитывается в счёт исполнения обеспеченного обязательства. Если обстоятельства не наступили или обеспеченное обязательство прекратилось, платёж возвращается, когда договором не предусмотрено иное.
Обеспечительный платёж, задаток, залог и аванс: чем отличаются
Четыре разных механизма, которые в договорах постоянно называют одним словом «депозит». Последствия у них при этом противоположные.
| Инструмент | Что обеспечивает | Что происходит при нарушении |
|---|---|---|
| Обеспечительный платёж | Будущие денежные требования: долг, неустойку, убытки, стоимость повреждений | Сумма засчитывается в счёт требования. Остаток возвращается арендатору |
| Задаток | Заключение и исполнение договора. Одновременно является частью платежа | Если виноват давший задаток, он его теряет. Если виноват получивший, он возвращает двойную сумму |
| Залог | Исполнение обязательства за счёт стоимости заложенного имущества | Кредитор получает удовлетворение из стоимости вещи, а не забирает её автоматически |
| Аванс | Ничего не обеспечивает. Это предоплата за пользование | Засчитывается в счёт арендной платы. При расторжении неотработанная часть возвращается |
Слово «залог» в договоре аренды почти всегда употребляется неправильно. Никакого залога там нет: деньги передаются в собственность арендодателя, а не остаются заложенной вещью. Юридически это обеспечительный платёж, и суд будет читать условие по содержанию, а не по названию. Тем не менее писать лучше корректно, иначе появляется повод для спора о том, не задаток ли это с его двойной ответственностью.
Как прописать обеспечительный платёж в договоре аренды
Условие должно отвечать на шесть вопросов. Пропуск любого из них превращается в спор.
- Размер и срок внесения. Конкретная сумма или формула вида «в размере одной месячной арендной платы», срок в днях от подписания договора или от подписания акта
- Что именно обеспечивается. Перечень: задолженность по арендной плате, неустойка, стоимость устранения повреждений, задолженность по эксплуатационным и коммунальным платежам, убытки от досрочного расторжения по вине арендатора
- Порядок зачёта. Кто и как принимает решение об удержании, нужно ли уведомлять арендатора и в какой срок, чем подтверждается размер удержания
- Обязанность восполнить. Если из платежа что-то удержали, арендатор довносит разницу в оговорённый срок, иначе обеспечение обнуляется к концу срока аренды
- Порядок и срок возврата. Конкретное число дней после подписания акта возврата, реквизиты счёта, документ, которым оформляется расчёт
- Проценты. По общему правилу на сумму обеспечительного платежа проценты не начисляются, если стороны не договорились об ином. Хотите иного, пишите прямо
Самая частая ошибка это фраза «обеспечительный платёж возврату не подлежит». Такая формулировка превращает платёж в невозвратную плату за вход и почти всегда становится предметом спора, а при досрочном выходе арендатора по вине арендодателя суд её не поддержит. Корректнее описать конкретные случаи удержания, а не запрещать возврат вообще.
Что можно удержать из обеспечительного платежа, а что нельзя
| Основание удержания | Правомерно | Комментарий |
|---|---|---|
| Долг по арендной плате | Да | Прямое денежное требование. Достаточно расчёта задолженности |
| Долг по коммунальным и эксплуатационным платежам | Да, если это предусмотрено договором | Нужны показания приборов учёта и счета поставщиков |
| Договорная неустойка за просрочку | Да | Условие о неустойке должно быть в договоре, размер рассчитан |
| Стоимость устранения повреждений | Да | Подтверждается актом возврата, дефектной ведомостью, сметой или счётом |
| Естественный износ отделки и оборудования | Нет | Арендатор возвращает объект с учётом нормального износа. Удержания за него неправомерны |
| Недостатки, которые были до заезда | Нет | Отсекаются актом приёма-передачи при въезде |
| Упущенная выгода за простой помещения | Спорно | Возможно, если договор относит к обеспечиваемым требованиям убытки в полном объёме либо называет это основание прямо, и размер обоснован |
| Штраф за досрочный выход, не предусмотренный договором | Нет | Без условия в договоре оснований для удержания нет |
Удержание всегда оформляют письменно: уведомление о зачёте с расчётом и приложением подтверждающих документов. Молчаливое невозвращение денег зачётом не является, и в суде такая позиция разваливается первой.
Открыть образец договора аренды нежилого помещения
Зачёт в счёт последнего месяца и восполнение платежа
Два вопроса, которые в коммерческой аренде решают по-разному, и оба нужно закрывать текстом договора.
- Зачесть обеспечительный платёж в счёт последнего месяца аренды можно только если это разрешено договором. По умолчанию платёж обеспечивает требования, а не оплачивает пользование, и арендодатель вправе требовать оплату последнего месяца отдельно, а платёж вернуть после подписания акта
- Арендодателям выгоднее запрет на такой зачёт: иначе к моменту выезда обеспечение обнуляется и повреждения гасить нечем
- Арендаторам выгоднее разрешение или хотя бы чёткий короткий срок возврата
- Условие о восполнении обязывает арендатора довнести сумму, если из платежа что-то удержали. Такую обязанность закон прямо разрешает установить договором, срок обычно от трёх до десяти рабочих дней с момента получения уведомления о зачёте
- Договором можно предусмотреть и обратное: при уменьшении обеспеченного обязательства часть платежа возвращается
- При индексации арендной платы размер обеспечительного платежа тоже пересчитывают, если это прямо написано
НДС и учёт обеспечительного платежа
Это тот пункт, из-за которого бухгалтеры и юристы спорят чаще всего. Практика исходит из функции платежа.
| Ситуация | Как обычно квалифицируют |
|---|---|
| Платёж чисто обеспечительный, возвращается в конце и в счёт аренды не засчитывается | В базу по налогу на добавленную стоимость при получении не включается. Для налога на прибыль обеспечительный платёж прямо назван среди поступлений, которые доходом не признаются |
| Договор прямо разрешает зачесть платёж в счёт арендной платы | Налоговые органы рассматривают такую сумму как аванс со всеми последствиями по НДС |
| Часть платежа зачтена в счёт долга или неустойки | Зачтённая часть отражается по правилам, установленным для соответствующего требования |
| Платёж не возвращается по условиям договора | Невозвращённая сумма перестаёт быть обеспечением и признаётся доходом |
Формулировка договора здесь напрямую определяет налоговые последствия, поэтому текст условия стоит согласовать с бухгалтерией до подписания. Конкретные ставки и порядок обложения проверяйте на дату сделки: правила по налогу на добавленную стоимость и по специальным режимам меняются, и ссылка на действующие нормы надёжнее зашитой цифры.
Если арендодатель не возвращает обеспечительный платёж
- Убедитесь, что подписан акт возврата объекта: до него срок на возврат денег обычно не начинает течь
- Направьте письменную претензию на адрес из ЕГРЮЛ или на адрес, указанный в договоре, заказным письмом с описью вложения. Приложите расчёт и копию акта
- Дайте срок на добровольный возврат. Для спора в арбитражном суде претензионный порядок обязателен, и по общему правилу иск подают через тридцать календарных дней после направления претензии
- Если удержание было, требуйте документы, которыми оно обосновано: акт, дефектную ведомость, смету, счета
- Вместе с суммой платежа заявляйте проценты за пользование чужими денежными средствами за период просрочки возврата
- Готовьте доказательства состояния объекта: акты при въезде и выезде, фотографии, переписку
Порядок взыскания долга, расчёт неустойки и последовательность действий подробно разобраны в отдельном материале.
Задолженность по арендной плате: как взыскать долг
Частые вопросы
Что такое обеспечительный платёж по договору аренды?
Денежная сумма, которую одна сторона вносит другой для обеспечения будущих денежных требований: долга по плате, неустойки, убытков, стоимости повреждений. При нарушении сумма засчитывается в счёт требования, при отсутствии нарушений возвращается.
Чем обеспечительный платёж отличается от задатка?
Задаток входит в счёт причитающихся платежей и работает по правилу двойной ответственности: виновная сторона либо теряет его, либо возвращает вдвойне. Обеспечительный платёж таких последствий не влечёт и по общему правилу возвращается полностью.
Можно ли зачесть обеспечительный платёж в счёт последнего месяца аренды?
Только если это прямо разрешено договором. По умолчанию платёж обеспечивает требования, а не оплачивает пользование, и арендодатель вправе требовать оплату последнего месяца отдельно.
В каком размере обычно берут обеспечительный платёж в коммерческой аренде?
Чаще всего он равен одной или двум месячным ставкам. Закон размер не ограничивает, стороны определяют его сами исходя из стоимости отделки, оборудования и рисков досрочного выхода.
Можно ли удержать из обеспечительного платежа за износ отделки?
Нет. Арендатор обязан вернуть объект с учётом нормального износа, поэтому удержания за естественное старение отделки и оборудования неправомерны. Удерживают только за то, что вышло за рамки обычного использования.
Начисляются ли проценты на обеспечительный платёж?
По общему правилу нет. Стороны вправе договориться об ином и прописать начисление процентов в договоре, но по умолчанию сумма лежит без процентов.
Возвращается ли обеспечительный платёж при досрочном расторжении договора аренды?
Зависит от того, по чьей инициативе и на каком основании расторгнут договор, и от условий самого договора. Если арендатор нарушений не допускал, оснований удерживать платёж нет. Если договор прямо предусматривает удержание при досрочном выходе арендатора, условие обычно работает.
Нужен ли акт на обеспечительный платёж?
Отдельный акт не требуется, факт внесения подтверждается платёжным поручением с указанием назначения платежа. А вот зачёт и возврат оформляют письменно: уведомлением о зачёте с расчётом либо актом сверки.
Что писать в назначении платежа?
Ссылку на договор и прямое указание: обеспечительный платёж по договору аренды такому-то, не является арендной платой и авансом. Формулировка «оплата по договору» позже позволит арендодателю утверждать, что это была плата за месяц.
Можно ли заменить обеспечительный платёж банковской гарантией?
Да, в коммерческой аренде так делают: вместо отвлечения денег арендатор предоставляет независимую гарантию банка. Условие о такой замене и требования к гарантии прописывают в договоре.
Когда универсального образца недостаточно
Типовой договор закрывает стандартную ситуацию: помещение, фиксированная ставка, платёж в размере месячной аренды. Документ стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- арендатор вкладывается в отделку и хочет зачесть вложения
- платёж заменяется банковской гарантией или поручительством
- ставка индексируется и вместе с ней должен пересчитываться платёж
- объект сдаётся с дорогим оборудованием или готовым бизнесом
- договор долгосрочный и подлежит регистрации
- арендодатель сам является арендатором и оформляется субаренда
- обсуждается плата за досрочный выход из договора
- деньги уже удержали и спор начался
Юрист опишет перечень оснований для удержания так, чтобы он был исполним, добавит порядок уведомления о зачёте и срок восполнения, а также согласует налоговую формулировку. Разбор занимает немного времени и стоит несопоставимо дешевле потерянных двух месячных ставок.
Получить консультацию юриста по обеспечительному платежу
Что ещё почитать по теме
Если речь идёт о найме жилья, размеры, практика удержаний и порядок возврата отличаются от коммерческой аренды.
Залог при аренде квартиры: сколько берут и когда возвращают
Судьба платежа решается в момент возврата объекта, и здесь всё упирается в правильно составленный акт.
Акт возврата арендованного имущества: как оформить
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.
Вместе с договором аренды нежилого помещения обычно скачивают эти формы.
