Аренда зданий и сооружений выделена законом в отдельный вид, и правила здесь строже, чем в обычной аренде. Размер арендной платы прямо назван существенным условием: если стороны не согласовали его в письменной форме, договор считается незаключённым. Подставить среднерыночную цену, как это делается в других договорах, нельзя. Для сравнения: в найме жилья гражданином плата существенным условием не является, там закон прямо называет только предмет.
Второе жёсткое требование это форма. Договор аренды здания заключается одним документом, подписанным сторонами. Обмен письмами, счёт с оплатой или подписание разрозненных листов не подойдут: несоблюдение формы влечёт недействительность договора. Готового государственного бланка нет, поэтому ошибиться легко, а последствия дорогие. Разбираем, что закон требует указать, как быть с землёй под зданием и зачем нужен передаточный акт.
Скачать образец договора аренды здания
Образец подготовили практикующие юристы: здание сдаётся вместе с земельным участком под ним, субаренда запрещена. Он учитывает действующие правила и типовые споры сторон. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По зданиям их шестнадцать: долгосрочные договоры, варианты с правом субаренды и без него, с гарантиями арендодателя, с передачей права пользования земельным участком, с последующим выкупом. Посмотрите подборку и выберите тот, который ближе к вашей сделке.
Все образцы договоров аренды зданий
Существенные условия договора аренды зданий и сооружений
Существенные условия это те, без согласования которых договора юридически не возникает. Для зданий и сооружений их два, и второе отличает этот вид аренды от всех остальных.
| Условие | Статус | Что писать |
|---|---|---|
| Предмет | Существенное | Кадастровый номер, адрес, назначение, площадь, этажность, техническое описание, план |
| Размер арендной платы | Существенное | Твёрдая сумма или ставка за квадратный метр с расчётом, обязательно письменно |
| Стороны | Без них документа нет | Наименования, ОГРН, ИНН, полномочия подписантов |
| Срок | Не существенное | Если не указан, аренда бессрочная, отказ с предупреждением за три месяца |
| Права на земельный участок | Не существенное | Переходят к арендатору в объёме, необходимом для использования здания |
| Порядок передачи | Не существенное, но обязателен акт | Передаточный акт или иной документ о передаче |
Плата, установленная за квадратный метр, включает и плату за пользование земельным участком под зданием, если стороны не договорились иначе. Если вы хотите разделить эти суммы, это надо написать прямо.
Земельный участок под зданием: что переходит арендатору
Здание невозможно использовать без земли под ним и вокруг него, поэтому закон решает этот вопрос автоматически. Одновременно с передачей здания арендатор получает права на ту часть участка, которая занята зданием и необходима для его использования.
| Ситуация | Что происходит с землёй | Что писать в договоре |
|---|---|---|
| Участок принадлежит арендодателю на праве собственности | Стороны сами выбирают: аренда участка, право пользования или иное право | Прямо указать вид права и границы передаваемой части |
| Вид права на землю в договоре не определён | Арендатор получает право пользования нужной частью на срок аренды здания | Лучше не оставлять умолчанию, описать участок и приложить схему |
| Участок не принадлежит арендодателю | Аренда здания допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования участком | Проверить, на каком праве арендодатель пользуется землёй |
| Участок продан другому лицу | Арендатор сохраняет право пользования нужной частью участка | Ничего не меняется, но лучше уведомить нового собственника |
Проверьте вид разрешённого использования участка. Если вы берёте здание под производство, а участок предназначен под складирование или под общественно-деловую застройку без вашего профиля, использование по назначению станет нарушением земельного законодательства.
Открыть образец договора аренды здания
Форма договора и передаточный акт
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Это императивное требование, и его нарушение делает договор недействительным.
- Один документ, а не переписка. Счёт на оплату и платёжка не заменяют договор аренды здания.
- Передача оформляется актом. Здание считается переданным с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче.
- Уклонение от подписания акта рассматривается как отказ от исполнения обязанности передать или принять здание.
- Возврат тоже по акту. До подписания акта возврата арендная плата продолжает начисляться.
- В акте фиксируется состояние: инженерные системы, кровля, фасад, показания приборов учёта, выявленные недостатки.
Срок аренды и регистрация обременения
Срок не относится к существенным условиям, но именно он определяет, нужно ли идти в Росреестр.
| Срок | Регистрация | Последствия |
|---|---|---|
| Менее года | Не нужна | Договор действует с момента подписания |
| Год и более | Нужна | Регистрируется обременение права арендой. Между сторонами договор действует с момента подписания, но до записи его нельзя противопоставить третьим лицам |
| Срок не указан | Не нужна | Бессрочная аренда, отказ с предупреждением за три месяца |
| Продление на неопределённый срок | Не нужна | Если стороны продолжают отношения и никто не возражает |
Регистрируется не договор как таковой, а обременение права арендой: в ЕГРН появляется запись, которую видно в выписке. Если долгосрочный договор не зарегистрировали, он всё равно связывает подписавшие его стороны, но не противопоставляется третьим лицам. Новый собственник здания вправе не считаться с такой арендой, и арендатор потеряет объект вместе с вложениями.
Чем здание отличается от сооружения и от помещения
Закон не даёт точных определений, но практика различает эти объекты, и от вида объекта зависит набор правил.
| Объект | Что это | Какие правила применяются |
|---|---|---|
| Здание | Самостоятельный объект с внутренним пространством для пребывания людей: офисное, производственное, складское, торговое | Специальные правила об аренде зданий и сооружений |
| Сооружение | Объект инженерного назначения: эстакада, резервуар, вышка, мост, площадка с покрытием | Те же специальные правила |
| Помещение в здании | Часть здания, выделенная как самостоятельный объект | Практика применяет к нему те же правила, что и к зданиям |
| Часть здания или помещения | Этаж, крыло, зона без отдельного кадастрового учёта | Допустима аренда, границы описываются в договоре и на плане |
| Фасад или крыша | Конструктивный элемент, не самостоятельный объект | Оформляется договором на размещение конструкции, а не арендой |
Часть здания сдать в аренду можно. Ставить её на кадастровый учёт для этого не требуется, но границы обязательно выделяются на поэтажном плане, который подписывают обе стороны.
Что проверить до подписания
- Выписку из ЕГРН на здание и на участок. Собственник, обременения, ипотека, аресты, уже зарегистрированная аренда. Свидетельство о праве собственности сейчас не выдают.
- Совпадение площадей в договоре, техническом плане и выписке.
- Вид разрешённого использования участка и соответствие вашей деятельности.
- Полномочия подписанта и не является ли сделка крупной для арендодателя, требующей одобрения.
- Право арендодателя на землю, если участок ему не принадлежит.
- Состояние инженерных систем: мощность, тепло, водоотведение, вентиляция, состояние кровли.
- Отсутствие незаконных реконструкций. Пристройка, не отражённая в документах, может быть признана самовольной постройкой.
- Судебные дела и исполнительные производства в отношении арендодателя.
Эксплуатация здания: что распределить между сторонами
Когда арендуется здание целиком, на арендатора ложится куда больше, чем при аренде кабинета в бизнес-центре. Здесь нет управляющей компании, которая по умолчанию чистит кровлю и меняет лампы в холле, поэтому каждую позицию надо расписать.
| Зона ответственности | Кто обычно отвечает | Что зафиксировать в договоре |
|---|---|---|
| Кровля, фасад, несущие конструкции | Арендодатель | Срок реагирования на протечки и аварии |
| Инженерные сети внутри здания | Обычно арендатор | Граница эксплуатационной ответственности по каждой сети |
| Отопление и теплоузел | Договорная зона | Кто заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями |
| Прилегающая территория, уборка и снег | Арендатор, если здание передано целиком | Границы территории и периодичность работ |
| Охрана и пожарная сигнализация | Арендатор | Обслуживание систем и кто платит за ложные выезды |
| Приборы учёта | Обе стороны | Показания на дату передачи и порядок снятия |
| Страхование здания | Обычно арендодатель как собственник | Страхование ответственности арендатора отдельным пунктом |
Проверьте, кто заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями. Если счётчики оформлены на арендодателя, а платить должны вы, обязанность передавать вам счета и показания надо прописать прямо, иначе переменная часть превратится в предмет постоянных споров.
Как заполнить договор аренды здания
- Впишите реквизиты сторон, ОГРН, ИНН и основания полномочий подписантов.
- Перенесите из выписки ЕГРН кадастровый номер здания, адрес, площадь, этажность и назначение.
- Опишите земельный участок: кадастровый номер, площадь, вид права арендодателя и объём прав, передаваемых арендатору.
- Укажите цель использования здания и допустимые виды деятельности.
- Согласуйте размер арендной платы письменно, это существенное условие, и уточните, входит ли в неё плата за землю.
- Определите срок и решите, нужна ли государственная регистрация обременения.
- Распределите капитальный и текущий ремонт, эксплуатацию инженерных систем и содержание территории.
- Решите вопрос субаренды: разрешена она или запрещена, требуется ли отдельное согласие.
- Подпишите передаточный акт с описанием состояния здания и показаниями приборов учёта.
Когда типового образца недостаточно
Универсальный бланк рассчитан на понятную сделку: одно здание, один собственник, участок под ним принадлежит арендодателю. Отдельная проработка нужна, если здание в залоге, участок под ним арендуется у муниципалитета, планируется реконструкция или капитальное строительство за счёт арендатора, договор заключается с последующим выкупом, здание сдаётся частями нескольким арендаторам, объект относится к культурному наследию либо у арендодателя есть признаки банкротства. Юрист проверит документы и подготовит договор под вашу сделку.
Получить консультацию юриста по аренде здания
Частые вопросы
Каковы требования к форме договора аренды здания
Письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечёт недействительность договора. Нотариальное удостоверение не требуется.
Каковы существенные условия договора аренды зданий и сооружений
Предмет и размер арендной платы. Без согласованного в письменной форме размера платы договор считается незаключённым, и правило об обычной цене за аналогичные объекты здесь не действует.
Можно ли передать в аренду здание без земельного участка
Отдельно оформлять землю не обязательно: права на часть участка, занятую зданием и необходимую для его использования, переходят к арендатору автоматически. Но если участок не принадлежит арендодателю, стоит проверить, на каком праве он им пользуется.
Можно ли арендовать часть здания
Да. Кадастровый учёт части не требуется, достаточно описать границы в договоре и выделить их на поэтажном плане, подписанном сторонами.
Можно ли сдавать в аренду фасад здания под рекламу
Фасад не является самостоятельным объектом недвижимости, поэтому классическая аренда здесь не подходит. Отношения оформляют договором на размещение рекламной конструкции, а саму конструкцию согласуют с органом местного самоуправления.
Кто становится собственником здания, построенного на арендованном участке
По общему правилу тот, кто построил объект, если участок был предоставлен для строительства и работы выполнены законно. Условия договора аренды земли и разрешительная документация здесь решают всё, поэтому такие проекты требуют отдельной юридической проверки.
Нужно ли регистрировать договор аренды здания на 11 месяцев
Нет. Регистрация требуется только при сроке от года. Именно поэтому срок в 11 месяцев так распространён.
Другие образцы по теме
Для зданий важен набор дополнительных условий: право субаренды, гарантии арендодателя, обязанности по обслуживанию инженерных систем, последующий выкуп. Все эти варианты собраны в одном разделе.
Образцы договоров аренды зданий
Если вы берёте не здание целиком, а помещение в нём, набор условий меняется: появляются места общего пользования, доля в эксплуатационных расходах и правила бизнес-центра.
Образцы договоров аренды нежилого помещения
Когда речь идёт о коммерческом объекте целиком и стороны хотят универсальную формулировку, подойдут договоры из раздела по недвижимости.
Образцы договоров аренды недвижимости
Общий раздел с договорами аренды по всем видам имущества открывается отсюда.
