Договор аренды квартиры имеет юридическую силу с момента, когда его подписали обе стороны. Ни нотариус, ни печать, ни регистрация для этого не нужны: закон требует только письменную форму. Договор, распечатанный дома и подписанный на кухне, работает так же, как составленный в юридической фирме, если в нём есть всё необходимое.
Проблема в другом. Утверждённого бланка нет, и «всё необходимое» люди понимают по-разному. Из-за одной пропущенной строки договор может оказаться незаключённым, то есть таким, будто его не было вовсе: взыскать долг, удержать обеспечительный платёж и подтвердить право жильца на проживание по нему уже не выйдет. Особенно чувствительна эта разница, когда квартиру снимает организация для своего сотрудника: там договор проверяет бухгалтерия, налоговая и иногда банк, и слабый текст не пройдёт.
Когда договор аренды квартиры имеет юридическую силу
Условий всего четыре, и они простые.
| Условие | Что это значит | Что будет, если нарушить |
|---|---|---|
| Письменная форма | Текст на бумаге или подписанный электронной подписью файл | Устная договорённость о сдаче жилья доказывается только косвенно, и почти всегда неудачно |
| Понятный предмет | Адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер, документ о праве собственности | Договор считается незаключённым: непонятно, о какой квартире речь |
| Подписи уполномоченных лиц | Собственник или его представитель, а со стороны организации директор либо сотрудник по доверенности | Сделку можно оспорить, а иногда она просто не порождает обязательств |
| Согласованная плата | Сумма цифрами и прописью, срок и способ оплаты | Требовать и взыскивать будет нечего, а для аренды зданий и сооружений договор без суммы считается незаключённым |
Тонкость, которая многих удивляет. Для аренды зданий и сооружений закон прямо называет размер платы обязательным условием, а для найма жилья требует только описание предмета. По квартире прямой нормы нет, и спорить об этом в суде дорого. Поэтому сумму пишут всегда: без неё нечего требовать и нечего взыскивать.
Не переписывайте договор из первой попавшейся ссылки. Образец ниже составили практикующие юристы: в нём уже есть блок реквизитов организации, гарантии собственника о принадлежности квартиры, порядок расчётов безналичными и условия возврата обеспечительного платежа. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора аренды квартиры с организацией
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и договоров по квартире среди них больше десятка: простая форма для граждан, вариант с мебелью и техникой, посуточный, для проживания семьи, с правом выкупа. Если ваш случай отличается от типового, посмотрите всю подборку.
Все образцы договоров аренды квартиры
Нужен ли нотариус, чтобы договор работал
Нет. Ни для найма жилья, ни для аренды квартиры организацией нотариальное удостоверение законом не требуется. Заверить договор можно по желанию сторон, но это не добавляет ему силы и не заменяет государственную регистрацию. Единственное, что даёт нотариус, это подтверждение личностей подписантов и даты, что иногда полезно при крупных суммах.
Отдельно про доверенность, если квартиру сдаёт не сам собственник. Для подписания договора достаточно простой письменной доверенности от собственника. Нотариальная доверенность обязательна там, где представитель идёт подавать документы в Росреестр, то есть при регистрации долгосрочного договора. Проверьте срок доверенности и прямое упоминание права сдавать жильё и подписывать договор.
Что делает договор недействительным, а что незаключённым
Два разных дефекта, и путать их дорого.
| Что случилось | Как это называется | Последствия |
|---|---|---|
| Не описан предмет: непонятно, какая квартира сдана | Незаключённый | Обязательств нет ни у кого, но полученные деньги придётся вернуть или обосновать |
| Не согласован размер платы в договоре аренды здания или сооружения | Незаключённый | То же самое |
| Подписал человек без полномочий, доверенность просрочена | Оспоримый | Сделку можно признать недействительной через суд |
| Квартира сдана без согласия сособственника | Оспоримый | Сособственник вправе требовать прекращения пользования |
| Договор прикрывает другую сделку, например куплю-продажу | Притворный, ничтожный | Применяются правила той сделки, которую стороны на самом деле имели в виду |
| Долгосрочный договор не зарегистрирован | Действует между сторонами | Стороны обязаны его исполнять, но третьим лицам его не противопоставить |
Последняя строка это самое частое заблуждение. Незарегистрированный долгосрочный договор силы не теряет: платить и соблюдать условия обязаны обе стороны, а вот при продаже квартиры новый собственник может о таком договоре и не знать, и жилец окажется без защиты.
Договор от руки, сканы и электронная подпись
Три вопроса про форму, которые задают чаще всего.
- Написанный от руки договор действителен. Закон требует письменную форму, а не печатный текст. Главное, чтобы текст читался однозначно и стояли подписи обеих сторон.
- Обмен сканами допустим, если стороны сами это предусмотрели. Впишите пункт о том, что документы, направленные с конкретных адресов электронной почты, признаются подписанными, и укажите эти адреса. Без такого пункта скан это только доказательство переписки.
- Электронная подпись работает, но у сторон должны быть совместимые сертификаты. Для сделок между организацией и гражданином это чаще всего избыточно, проще подписать бумагу в двух экземплярах.
Экземпляров делают по числу сторон, каждый со своими подписями. Если договор долгосрочный и пойдёт на регистрацию, готовят дополнительный экземпляр для регистрирующего органа.
Когда квартиру снимает организация
Здесь начинается специфика. Если жильё снимает человек, это наём, и стороны называются наймодателем и нанимателем. Если снимает организация, это аренда, но использовать квартиру можно только для проживания граждан: разместить в ней офис, склад или производство нельзя.
Что добавляют в договор, когда арендатором выступает компания:
- полные реквизиты организации: наименование, ИНН, КПП, ОГРН, юридический адрес, банковские реквизиты
- кто подписывает и на каком основании: устав, доверенность, решение участника
- фамилии людей, которым разрешено проживать, и порядок их замены
- безналичный порядок расчётов и срок перечисления
- кто отвечает за ущерб, причинённый проживающим сотрудником
- условие о налогах: кто удерживает и перечисляет налог с дохода собственника
Проверять полномочия подписанта нужно обеим сторонам. Собственник смотрит выписку из ЕГРЮЛ и доверенность, организация проверяет выписку из ЕГРН и паспорт собственника. Договор, подписанный менеджером без доверенности, компания потом может и не признать.
Открыть образец договора аренды квартиры с организацией
Регистрация и налоги: что реально влияет на силу договора
Регистрируется не сам договор, а обременение в виде аренды, и только при сроке от одного года. Заявление подаёт любая из сторон, через многофункциональный центр или в электронном виде. Именно поэтому договоры так часто заключают на 11 месяцев. На налоги срок не влияет никак.
| Кто получает доход | Кто платит налог | Ставка |
|---|---|---|
| Гражданин сдаёт организации, самозанятости нет | Организация как налоговый агент удерживает и перечисляет сама | 13% с дохода до 2,4 млн рублей в год, дальше по прогрессивной шкале |
| Гражданин применяет налог на профессиональный доход | Собственник сам, чек формируется на каждый платёж | 6% при поступлениях от организаций, 4% от людей |
| Гражданин сдаёт другому человеку | Собственник сам, по декларации | 13% и дальше по прогрессивной шкале |
Налоговый режим собственника надо прямо назвать в договоре, иначе бухгалтерия арендатора удержит налог даже с самозанятого и вернуть его будет хлопотно. Если собственник самозанятый, добавьте обязанность выдавать чек на каждый платёж: без чека организация не поставит расход в затраты.
Какой вариант договора выбрать
Форма зависит не от того, как вы называете сделку, а от того, кто снимает и на каких условиях.
| Ваша ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Квартиру снимает организация у гражданина | Договор аренды квартиры компанией у гражданина |
| Обычная сдача человеку, простая ситуация | Простой договор аренды квартиры |
| В квартире мебель и техника, нужна опись и ответственность за них | Договор аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой |
| Правильное название сторон, жильё снимает человек | Образец договора найма квартиры |
| Въезжает семья, нужно перечислить проживающих | Договор аренды квартиры для проживания арендатора и его семьи |
| Сдача на сутки и выходные | Договор посуточной аренды квартиры |
| Платежи идут в счёт будущего выкупа квартиры | Договор аренды квартиры с правом выкупа |
| Организация передаёт квартиру в пользование дальше | Договор аренды жилого помещения |
К любому варианту добавьте акт приёма-передачи с описью имущества и показаниями счётчиков. Без акта момент передачи ничем не подтверждён, и при выезде состояние квартиры доказывать будет нечем.
Частые вопросы
Имеет ли договор аренды квартиры юридическую силу?
Да, с момента подписания обеими сторонами. Нужны письменная форма, описание квартиры, сумма и подписи. Отсутствие нотариуса, печати или регистрации силу не отменяет.
Имеет ли силу договор, не заверенный нотариусом?
Да. Нотариальное удостоверение для аренды квартиры и найма жилья законом не требуется. Стороны могут заверить документ добровольно, но обязанности это не создаёт и на действительность не влияет.
Какой договор аренды квартиры имеет юридическую силу?
Любой письменный, в котором можно однозначно определить квартиру, стороны и сумму. Слабые места это описание «квартира по адресу», отсутствие паспортных данных и суммы прописью.
Действителен ли договор, написанный от руки?
Да. Требуется письменная форма, а не печатный текст. Рукописный договор с подписями сторон имеет ту же силу, если он читается однозначно.
Может ли самозанятый сдавать квартиру юридическому лицу?
Может. Ставка налога на профессиональный доход при поступлениях от организаций 6%. На каждый платёж формируется чек, его передают арендатору. Организация в этом случае налог не удерживает.
Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры с организацией?
Только если срок год и больше. Регистрируют обременение в виде аренды, заявление вправе подать любая из сторон. При сроке меньше года обращаться в Росреестр не нужно.
Кто подписывает договор со стороны организации?
Директор на основании устава либо другой сотрудник по доверенности. Проверьте выписку из ЕГРЮЛ и текст доверенности: там должно быть прямо указано право заключать договоры аренды.
Что будет, если сдавать квартиру без договора?
Формального запрета нет, но доказать размер платы, состав имущества и основание для выселения станет почти невозможно. Обязанность заплатить налог с дохода при этом никуда не исчезает.
Можно ли зарегистрировать организацию по адресу арендованной квартиры?
Нет. Жилое помещение по такому договору используется только для проживания граждан. Для юридического адреса нужен отдельный договор на нежилое помещение.
Когда лучше обратиться к юристу
Универсальный образец рассчитан на типовую сделку. Разбор под себя нужен, если есть хотя бы один из пунктов:
- у квартиры несколько собственников или есть доля несовершеннолетнего
- квартира в ипотеке и банк требует согласия на сдачу
- подписывает представитель по доверенности
- договор долгосрочный и пойдёт на регистрацию
- арендатор организация, а сумма и срок значительные
- в квартире дорогая обстановка и большой обеспечительный платёж
- спор уже начался: жилец не платит или отказывается съезжать
Юрист проверит текст и полномочия сторон, уберёт условия, которые в вашем случае не сработают, и добавит те, что защищают именно вас. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле, чем суд по договору, который признали незаключённым.
Получить консультацию юриста по договору аренды квартиры
Что ещё почитать по теме
Если вы только собираетесь заключать договор и хотите пройти путь по шагам, от проверки собственника до подписания акта, есть подробный разбор всей процедуры.
Как правильно заключить договор аренды квартиры
Отдельный материал посвящён случаю, когда квартиру снимает работодатель для сотрудника: что добавить в текст, кто платит налоги и кто отвечает за ущерб.
Договор аренды квартиры с юридическим лицом для сотрудника
Ещё один разбор собрал промахи, из-за которых договоры разваливаются в суде: размытый предмет, потерянный обеспечительный платёж, нерабочие условия расторжения.
Типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры аренды квартиры. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
