Аренда квартиры с последующим выкупом это договор, по которому вы живёте в жилье, платите ежемесячно, а в конце срока или после внесения всей выкупной цены квартира становится вашей. Схема законна и прямо предусмотрена законом. Но право собственности переходит только в самом конце, и всё это время квартира принадлежит другому человеку.
Отсюда и главный риск. Пока запись в ЕГРН не изменилась, квартиру можно продать, заложить, арестовать за долги владельца и включить в наследственную массу, а внесённые вами деньги вернутся далеко не полностью. Разберём, как устроен договор, что проверить до подписания и какие условия превращают схему из опасной в приемлемую.
Снять квартиру с последующим выкупом: в чём подвох
Договор без прямо названной выкупной цены не даёт права выкупить квартиру вообще. Образец ниже составили практикующие юристы: в нём разделены плата за пользование и выкупные платежи, зафиксирован момент перехода права и порядок оформления. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и заполнить.
Скачать образец договора аренды жилья с правом выкупа
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По выкупу их несколько: аренда жилья с правом выкупа, коммерческий наём с выкупом, наём жилого помещения с выкупом, а также договоры на транспорт и оборудование с тем же условием. Посмотрите подборку и выберите форму под свой случай.
Все образцы договоров аренды с правом выкупа
Как работает аренда квартиры с последующим выкупом
- Стороны подписывают договор, в котором прямо сказано: квартира переходит в собственность жильца при наступлении условия.
- Жилец пользуется квартирой и вносит платежи. Часть суммы идёт за пользование, часть в счёт выкупной цены.
- Наступает момент выкупа: истекает срок либо вносится вся выкупная цена досрочно.
- Стороны подписывают документ о переходе права, подают заявление, и в ЕГРН появляется новый собственник.
Терминология зависит от того, кто снимает. Если квартиру берёт гражданин, это наём с условием о выкупе. Если организация, это аренда. Договор с условием о выкупе заключается в той форме, которая нужна для купли-продажи квартиры: один документ, подписанный обеими сторонами.
Семь рисков покупателя и что им противопоставить
| Риск | Как защититься |
|---|---|
| Владелец продаст квартиру третьему лицу | Зарегистрировать обременение по договору сроком от года и оформить залог квартиры в вашу пользу |
| Квартиру арестуют за долги владельца | До сделки проверить исполнительные производства, банкротные дела и налоговые долги. Залог даёт приоритет перед другими кредиторами |
| Владелец умрёт, появятся наследники | Договор не прекращается, но исполнять его придётся с наследниками. Помогает зарегистрированное обременение и залог |
| Выкупная цена не согласована | Написать сумму цифрами и прописью прямо в договоре, а не отсылать к будущему соглашению |
| Платежи не засчитываются в цену | Разделить каждый платёж на две части в тексте и указывать назначение в квитанциях |
| Одна просрочка обрушит сделку | Прописать льготный период и условие, что расторжение возможно только после письменного предупреждения |
| Квартира в общей собственности или с несовершеннолетним | Получить согласие всех собственников, а при совместной собственности супругов нотариальное согласие второго супруга |
Самая надёжная страховка это залог. Стороны вправе договориться, что квартира с момента подписания находится в залоге у покупателя до полной оплаты. Запись о залоге вносится в ЕГРН, и продать или перезаложить квартиру без вашего согласия владелец уже не сможет.
Что проверить до подписания
- Выписку из ЕГРН: кто собственник, есть ли ипотека, аресты, запреты на регистрационные действия, судебные притязания
- Основание права собственности: как владелец получил квартиру и нет ли риска оспаривания сделки
- Состав собственников: доли, несовершеннолетние, использование материнского капитала при покупке
- Зарегистрированных в квартире: кто останется прописан после сделки
- Долги по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт
- Сведения о банкротстве владельца и об исполнительных производствах
- Семейное положение: приобреталась ли квартира в браке
Проверку делают до подписания, а не после. Сделка растянута на годы, и всё это время вы зависите от финансового состояния чужого человека.
Договор аренды квартиры с правом выкупа: обязательные условия
| Условие | Как правильно | Что будет, если пропустить |
|---|---|---|
| Описание квартиры | Адрес, этаж, площадь, число комнат, кадастровый номер, реквизиты записи в ЕГРН | Договор считается незаключённым |
| Выкупная цена | Сумма цифрами и прописью, отдельно от платы за пользование | Права на выкуп нет, придётся заключать куплю-продажу заново и по новой цене |
| Зачёт платежей | Какая часть каждого платежа идёт в счёт цены, а какая за пользование | Все деньги считаются платой за проживание и в цену не входят |
| Момент перехода права | День внесения последнего платежа либо окончание срока, на выбор сторон | Спор о том, с какой даты квартира ваша и кто платит налог на имущество |
| Обязанность подать документы на регистрацию | Срок, в который владелец обязан явиться и подписать заявление, и неустойка за уклонение | Придётся требовать регистрации перехода права через суд |
| Залог квартиры | Прямое условие о залоге в пользу покупателя до полной оплаты | Квартиру могут продать или заложить другому |
| Судьба денег при расторжении | Порядок возврата выкупной части и сроки | Спор о возврате, доказывать придётся в суде |
| Кто платит коммунальные услуги и ремонт | Распределение расходов на весь период до выкупа | Двойная оплата или накопление долга на квартире |
Что происходит с деньгами, если сделка сорвётся
Если договор расторгнут и квартира возвращается владельцу, плата за пользование остаётся у него законно: вы жили в квартире. А вот часть платежей, которая приходилась на выкупную цену, встречного предоставления не получила.
Суды в таких спорах исходят из того, что удержание выкупной части при возврате квартиры это неосновательное обогащение. Но воспользоваться этим можно только тогда, когда из договора видно, какая часть платежей была выкупной. Если в тексте одна общая сумма, доказывать будет нечем.
Отсюда практический совет: разделяйте платежи в договоре, пишите назначение в каждой квитанции и храните их до конца сделки.
Альтернативы: что обычно безопаснее
| Вариант | Когда собственником становитесь вы | Плюсы и минусы |
|---|---|---|
| Аренда или наём с выкупом | В конце, после полной оплаты | Низкий порог входа, можно отказаться и просто съехать. Слабая защита, вся сумма под риском |
| Купля-продажа с рассрочкой | Сразу после регистрации перехода права | Квартира ваша с первого дня и находится в залоге у продавца до оплаты. Продавец рискует больше, поэтому соглашается реже |
| Предварительный договор с задатком | После заключения основного договора | Годится только как короткая фиксация условий, жить в квартире по нему нельзя |
| Ипотека | Сразу после регистрации | Максимальная защита покупателя, но нужен официальный доход и первоначальный взнос |
Если цель именно купить квартиру, купля-продажа с рассрочкой обычно выгоднее и безопаснее. Аренда с выкупом имеет смысл, когда банк отказал, когда покупатель не уверен, что дойдёт до конца, или когда стороны родственники и доверяют друг другу.
Налоги и вычет
- Владелец платит налог с арендных платежей как с любого дохода от сдачи жилья: 13% с дохода до 2,4 млн руб. в год, 15% с суммы свыше и дальше по прогрессивной шкале. Если он самозанятый, ставка 4% с поступлений от граждан.
- С продажи квартиры владелец платит налог отдельно, если не истёк минимальный срок владения.
- Имущественный вычет покупателю доступен только после того, как право собственности зарегистрировано. До этого момента платежи вычет не дают, даже если часть из них была выкупной.
- Материнский капитал к такой схеме напрямую не применяется: средства перечисляются по договору купли-продажи или ипотеки.
Как оформить сделку по шагам
Соберите документы и проверьте квартиру по ЕГРН. Скачайте образец в Word или PDF, впишите данные сторон и подробное описание квартиры. Отдельно укажите плату за пользование, выкупную цену и правило зачёта. Добавьте условие о залоге в вашу пользу и обязанность владельца подать документы на регистрацию. Подпишите договор в нужном количестве экземпляров, передайте квартиру по акту и подайте документы на регистрацию обременения, если срок год и больше. После последнего платежа подпишите документ о переходе права и зарегистрируйте его в ЕГРН.
Открыть образец договора аренды жилья с правом выкупа
Частые вопросы
Чем опасна аренда квартиры с правом выкупа?
Тем, что до последнего платежа квартира принадлежит не вам. Её могут продать, заложить, арестовать за долги владельца или включить в наследство. Без залога и зарегистрированного обременения вы почти не защищены.
Как работает сдача квартиры в аренду с последующим выкупом?
Владелец получает ежемесячные платежи, часть которых засчитывается в цену квартиры. Когда цена выплачена полностью, он обязан оформить переход права собственности на жильца.
Можно ли снять квартиру с последующим выкупом?
Да, закон это допускает. На рынке такие предложения встречаются редко, чаще схему используют между знакомыми или родственниками.
Что включается в выкупную цену квартиры?
Только то, о чём стороны договорились. Обычно это фиксированная стоимость квартиры, в которую засчитывается оговорённая часть каждого платежа. Коммунальные расходы и плата за пользование в цену не входят.
Нужно ли регистрировать договор аренды с последующим выкупом?
Обременение регистрируется, если срок год и больше. Переход права собственности после выкупа регистрируется отдельно и обязательно.
Можно ли выкупить съёмную квартиру, если условия о выкупе не было?
Да, дополнительным соглашением к действующему договору. В нём же стороны могут договориться зачесть в выкупную цену уже внесённую плату.
Что делать, если владелец отказывается оформлять переход права?
Требовать регистрации через суд. Поэтому в договор заранее закладывают срок подачи документов и неустойку за уклонение.
Можно ли использовать ипотеку для выкупа?
Как правило нет: банки кредитуют куплю-продажу, а не арендную схему. Иногда стороны переходят к обычному договору купли-продажи, когда покупатель одобряет ипотеку.
Что будет с договором, если владелец обанкротится?
Квартира попадёт в конкурсную массу, а сделка может быть оспорена. Зарегистрированный залог в вашу пользу даёт приоритет перед другими кредиторами, но не гарантирует сохранения квартиры.
Когда лучше обратиться к юристу
Это одна из тех сделок, где типовой образец нужен, но недостаточен. Договор стоит собирать индивидуально практически всегда, и особенно если есть хотя бы один из этих пунктов:
- квартира в ипотеке или под другим обременением
- несколько собственников или среди них несовершеннолетний
- жильё покупалось с использованием материнского капитала
- владелец в разводе или квартира приобреталась в браке
- есть исполнительные производства или признаки банкротства владельца
- срок выкупа больше трёх лет и стороны хотят индексировать цену
- уже возникла просрочка и спор о судьбе внесённых денег
Юрист проверит квартиру и владельца, разделит платежи так, чтобы выкупную часть можно было вернуть, оформит залог в вашу пользу и пропишет обязанность зарегистрировать переход права с неустойкой за уклонение. Разбор занимает несколько минут, а на кону стоимость квартиры целиком.
Получить консультацию юриста по выкупу квартиры
Что ещё почитать по теме
Общие правила выкупа одинаковы для любого имущества: от автомобиля до оборудования. Разбор конструкции и типовых формулировок лежит отдельно.
Аренда с последующим выкупом: как это работает
Если выкуп пока под вопросом и вы просто снимаете жильё, начните с обычного договора: там короче срок и понятнее выход.
Как правильно заключить договор аренды квартиры
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры аренды с правом выкупа. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
