Аренда с правом выкупа это один договор, внутри которого спрятаны два: пользование за плату и покупка в конце. Имущество переходит в собственность арендатора либо по истечении срока аренды, либо раньше, если он внесёт всю выкупную цену. Пока цена не выплачена целиком, вещь остаётся чужой, и это ключевое обстоятельство всей схемы.
Готового бланка нет, а цена ошибки выше, чем в обычной аренде: здесь можно годами платить и в итоге остаться ни с чем. Договор без прямо названной выкупной цены не даёт права на выкуп вообще, а платежи без оговорки о зачёте так и остаются платой за пользование. Разберём, что писать в каждом разделе и на что смотреть обеим сторонам.
Договор аренды с выкупом: что писать про выкупную цену
Самый частый способ потерять деньги это договор, где про выкуп написано одной строкой. Образец ниже составили практикующие юристы: в нём разделены плата за пользование и выкупные платежи, зафиксирован момент перехода права и порядок передачи вещи. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и заполнить.
Скачать образец договора аренды с правом выкупа
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде с выкупом их несколько: транспортное средство между гражданами, автомобиль без экипажа с выкупом по окончании срока, жильё для организаций. Похожие условия есть и в договорах на оборудование и здания. Посмотрите подборку и выберите тот, что ближе к вашему объекту.
Все образцы договоров аренды с правом выкупа
Как работает аренда с последующим выкупом
Схема состоит из четырёх шагов.
- Стороны подписывают договор аренды, в котором прямо сказано: имущество переходит в собственность арендатора при наступлении определённого условия.
- Арендатор пользуется вещью и платит. Платежи делятся на две части: за пользование и в счёт выкупной цены. Разделение должно быть в тексте, иначе зачёта не будет.
- Наступает момент выкупа: истёк срок аренды либо досрочно внесена вся выкупная цена.
- Право собственности переходит. Для движимого имущества по передаточному акту, для недвижимости после записи в ЕГРН.
Условие о выкупе можно добавить и позже, отдельным соглашением к действующему договору. При этом стороны вправе договориться зачесть в выкупную цену уже внесённую арендную плату: такой зачёт возможен только по прямой договорённости, автоматически он не работает.
Обязательные условия договора
| Условие | Как правильно | Что будет, если пропустить |
|---|---|---|
| Описание имущества | Для авто: марка, модель, год выпуска, VIN, номер кузова и двигателя, госномер, реквизиты документов. Для недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер | Договор считается незаключённым: неясно, что передано и что выкупается |
| Выкупная цена | Сумма цифрами и прописью, отдельно от арендной платы | Права на выкуп нет. Придётся заключать отдельный договор купли-продажи и договариваться о цене заново |
| Зачёт платежей | Прямая формулировка: какая часть каждого платежа идёт в счёт выкупной цены | Все деньги считаются платой за пользование и в цену не засчитываются |
| Момент перехода права | Окончание срока аренды или день внесения последнего выкупного платежа, на выбор | Спор о том, с какой даты вещь ваша, кто несёт риск гибели и платит налоги |
| Арендная плата и срок аренды | Размер, периодичность, способ оплаты, дата начала и окончания | Для недвижимости отсутствие размера платы делает договор незаключённым |
| Порядок оформления перехода | Кто и в какой срок подписывает акт, подаёт документы, снимает и ставит на учёт | Затягивание оформления, невозможность распорядиться вещью |
| Последствия просрочки | Через сколько дней просрочки договор расторгается и что происходит с уже внесёнными выкупными платежами | Потеря всех денег без возможности вернуть хоть часть |
Отдельно про форму. Договор аренды с условием о выкупе заключается в той форме, которая предусмотрена для купли-продажи такого имущества. Для машины и оборудования это простая письменная форма. Для недвижимости это один документ, подписанный обеими сторонами, а переход права регистрируется в ЕГРН.
Чем опасна аренда с правом выкупа
Риски у сторон разные, и они не симметричны.
Для арендатора главная опасность в том, что вещь до конца не ваша. Пока выкупная цена не внесена целиком, собственником остаётся арендодатель. Значит, имущество могут арестовать за его долги, включить в конкурсную массу при банкротстве, заложить или продать. Если арендодатель умрёт, договор придётся исполнять с наследниками, а они не всегда настроены дружелюбно.
Дальше по списку:
- выкупная цена не согласована, и выкуп превращается в новую сделку на новых условиях
- платежи не разделены, и все внесённые деньги оказались платой за пользование
- одна просрочка даёт арендодателю право расторгнуть договор
- вещь дорожает или дешевеет, а цена зафиксирована и пересмотру не подлежит
- для автомобиля: штрафы и транспортный налог до перехода права идут собственнику, и он выставит их вам
- имущество уже в залоге, и после выкупа залог никуда не денется
Для арендодателя риск проще: неплатежи и износ. Вещь находится у другого человека годами, а вернуть её при расторжении бывает сложнее, чем кажется. Поэтому в договор добавляют право осмотра, требования к содержанию и страхованию, а для транспорта запрет на передачу третьим лицам и выезд за пределы региона.
Что происходит с деньгами при расторжении
Ситуация, из-за которой чаще всего судятся. Если договор расторгнут, а имущество вернулось арендодателю, то плата за пользование остаётся у него законно: услуга была оказана, вещью пользовались. А вот та часть платежей, которая приходилась на выкупную цену, встречного предоставления не получила.
Суды в таких спорах исходят из того, что удержание выкупной части при возврате имущества это неосновательное обогащение. Но чтобы этим воспользоваться, нужно доказать, какая именно часть платежей была выкупной. Если в договоре одна общая сумма, доказывать будет нечем.
Вывод для арендатора один: настаивайте на разделении платежей в тексте и храните все квитанции с назначением платежа.
Аренда с выкупом, лизинг и рассрочка: в чём разница
| Признак | Аренда с выкупом | Лизинг | Купля-продажа в рассрочку |
|---|---|---|---|
| Сколько сторон | Две | Три: продавец, лизингодатель, лизингополучатель | Две |
| Кто собственник до полной оплаты | Арендодатель | Лизингодатель | Покупатель с момента передачи |
| Когда переходит право | По окончании срока или после внесения выкупной цены | После выплаты всех платежей и выкупной цены | Сразу, при этом вещь в залоге у продавца до оплаты |
| Кто платит налог на имущество и транспортный налог | Арендодатель | По условиям договора | Покупатель |
| Защита плательщика | Слабая, если условия не прописаны | Регулируется отдельным законом | Сильная: вещь уже ваша |
Если цель именно купить, а не попользоваться, купля-продажа с рассрочкой обычно безопаснее. Право переходит сразу, а продавец защищён залогом в силу закона. Аренда с выкупом выигрывает тогда, когда покупатель не уверен, что дойдёт до конца, и хочет сохранить возможность просто вернуть вещь.
Как оформить аренду с выкупом по шагам
Проверьте имущество: для автомобиля это история регистрации, залоги в реестре уведомлений, ограничения судебных приставов, для недвижимости выписка из ЕГРН. Скачайте образец в Word или PDF, впишите данные сторон и подробное описание объекта. Отдельно укажите арендную плату, выкупную цену и правило зачёта. Пропишите момент перехода права и порядок оформления. Подпишите два экземпляра и передайте вещь по акту с фиксацией состояния. После выкупа подпишите акт о переходе права и оформите регистрационные действия: для транспорта смена владельца в течение десяти дней, для недвижимости запись в ЕГРН.
Открыть образец договора аренды с правом выкупа
Частые вопросы
Как работает договор аренды с последующим выкупом?
Вы пользуетесь вещью и платите. Часть платежей идёт в счёт цены. Когда срок закончится или цена будет выплачена полностью, вещь становится вашей. До этого момента собственник другой.
Чем опасна аренда с правом выкупа?
Тем, что до последнего платежа имущество принадлежит не вам. Его могут арестовать, продать или заложить, а при расторжении договора вернуть деньги получится только в той части, которая была прямо названа выкупной.
В чём подвох аренды авто с выкупом?
Три вещи. Итоговая переплата обычно выше, чем по кредиту. Штрафы и транспортный налог до перехода права приходят собственнику, и он предъявит их вам. При просрочке машину забирают, а внесённые платежи чаще всего остаются у владельца, если в договоре нет разделения на плату и выкуп.
Как оформить договор аренды с правом выкупа между физическими лицами?
В простой письменной форме, если речь о движимом имуществе. Понадобятся паспортные данные обеих сторон, подробное описание вещи, арендная плата, выкупная цена, правило зачёта и акт приёма-передачи.
Нужно ли регистрировать договор аренды с последующим выкупом?
Для транспорта и оборудования нет. Для недвижимости регистрируется обременение, если аренда заключена на год и больше, а после выкупа отдельно регистрируется переход права собственности.
Можно ли добавить условие о выкупе в действующий договор?
Да, дополнительным соглашением. В нём же стороны вправе договориться, что ранее внесённая арендная плата засчитывается в выкупную цену.
Что лучше: автокредит или аренда с выкупом?
По деньгам обычно кредит: там машина сразу ваша, а переплата прозрачна. Аренда с выкупом выигрывает, когда банк отказал или когда вы не уверены, что будете пользоваться машиной весь срок.
Как называется аренда с возможностью выкупа?
В законе это договор аренды с условием о выкупе. В объявлениях встречаются формулировки «аренда под выкуп», «аренда с последующим выкупом», «выкуп в рассрочку»: юридически это одна и та же конструкция.
Можно ли выкупить имущество досрочно?
Да, если это предусмотрено договором. Обычно пишут, что арендатор вправе в любой момент внести остаток выкупной цены, после чего право переходит к нему.
Когда лучше обратиться к юристу
Типовой образец рассчитан на простую сделку между двумя сторонами по понятному объекту. Договор стоит собирать индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- объект дорогой: недвижимость, спецтехника, производственная линия
- имущество уже в залоге, лизинге или под обременением
- арендодатель организация с признаками финансовых проблем
- срок длинный и стороны хотят индексировать цену
- планируется досрочный выкуп или частичные платежи неравными суммами
- вещь передаётся между родственниками и важна налоговая сторона
- уже есть просрочка и спор о судьбе внесённых денег
Юрист разделит платежи так, чтобы выкупную часть можно было вернуть, зафиксирует момент перехода права и добавит обеспечение: залог, поручительство, ограничение на распоряжение вещью. Разбор занимает несколько минут, а цена ошибки здесь равна стоимости всего имущества.
Получить консультацию юриста по договору аренды с выкупом
Что ещё почитать по теме
Для жилья у схемы своя специфика: там нужен наём или аренда с условием о выкупе, отдельно регистрируется обременение, а список рисков длиннее из-за ипотек, долей и наследников.
Аренда квартиры с последующим выкупом: риски
Если вы только выбираете конструкцию и не уверены, что нужен выкуп, начните с обычного договора аренды: там короче срок и проще выход.
Как правильно заключить договор аренды квартиры
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры аренды с правом выкупа. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
