Аренда предприятия это не аренда фирмы и не покупка бизнеса. В аренду передаётся имущественный комплекс: земля, здания, оборудование, запасы, права требования, долги, права на обозначения. Арендатор получает работающее производство и ведёт его от своего имени, а собственник комплекса остаётся собственником.
Это самый строгий по форме вид аренды: договор регистрируется независимо от срока, а до передачи комплекса нужно письменно уведомить всех кредиторов. Пропустите любой из этих шагов, и договор либо не будет считаться заключённым, либо обернётся требованиями кредиторов о досрочном исполнении обязательств. Разбираем порядок по шагам и даём образец договора.
Существенные условия договора аренды предприятия
Образец составили практикующие юристы: комплекс описан как единый объект, отдельными пунктами закреплены состав передаваемого имущества, плата, порядок передачи по акту, права и обязанности сторон и порядок возврата. Он учитывает действующие правила и типовые ошибки при передаче работающего производства. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора аренды предприятия
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть форма на аренду подразделения предприятия, договоры на производственное помещение, оборудование, сооружения и склад, а также соглашение о расторжении. Посмотрите подборку, если передаётся не весь комплекс.
Требования к содержанию и оформлению здесь жёстче, чем в любой другой аренде.
| Условие | Что это значит |
|---|---|
| Предмет | Состав предприятия описывают так, чтобы его можно было однозначно определить: перечень объектов недвижимости с кадастровыми номерами, оборудование, запасы, права требования, долги, права на средства индивидуализации |
| Размер арендной платы | Судебная практика по аналогии применяет к предприятию правило об аренде зданий и сооружений, где размер платы назван обязательным условием. Поэтому плату всегда согласуют письменно, иначе есть риск признания договора незаключённым |
| Форма | Один документ, подписанный обеими сторонами. Обмен письмами или несколько отдельных документов не подходят, несоблюдение формы влечёт недействительность |
| Регистрация | Договор подлежит государственной регистрации независимо от срока и считается заключённым с момента такой регистрации |
Правило о регистрации независимо от срока это главное отличие аренды предприятия от аренды здания. Схема с договором на 11 месяцев здесь не работает: даже трёхмесячная аренда комплекса регистрируется. Пока записи нет, договора юридически нет, и требовать по нему ничего нельзя.
Что входит в состав предприятия и что в него не попадает
Комплекс это не только цеха. Закон относит к предприятию всё, что используется для его деятельности.
| Что передаётся | Как оформляют |
|---|---|
| Земельные участки, здания, сооружения | Перечень с кадастровыми номерами и площадями в приложении к договору |
| Оборудование и инвентарь | Инвентаризационная опись с наименованиями, номерами и стоимостью |
| Сырьё, топливо, готовая продукция | Передаются в порядке и на условиях договора, обычно с последующим возвратом аналогичного количества |
| Права требования | Перечень дебиторов и оснований, уступка оформляется в составе комплекса |
| Долги | Перечень кредиторов с суммами и основаниями. Перевод долгов требует соблюдения процедуры уведомления |
| Права на обозначения | Фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права входят в состав передаваемого комплекса. Если какие-то из них передавать не собираются, их прямо исключают из описания предмета |
| Лицензии и разрешения | Права, полученные на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, по общему правилу передаче не подлежат |
Именно лицензии становятся главной ловушкой. Арендатор получает цеха и оборудование, но не получает право работать, если деятельность лицензируемая. При этом включение в состав предприятия обязательств, исполнение которых невозможно без лицензии, не освобождает арендодателя от ответственности перед кредиторами.
Перед подписанием проводят инвентаризацию: без неё невозможно ни описать состав, ни составить передаточный акт, ни потом разобраться, что вернули.
Уведомление кредиторов: шаг, который пропускают чаще всего
В составе предприятия передаются долги, а значит меняется должник. Закон защищает кредиторов отдельной процедурой.
- До передачи предприятия арендатору кредиторов по обязательствам, включённым в состав комплекса, надо письменно уведомить о передаче. Уведомляет арендодатель
- Кредитор, который не сообщил письменно о своём согласии на перевод долга, вправе в течение трёх месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков
- Кредитор, которого не уведомили вовсе, может заявить те же требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия
- После передачи предприятия арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включённым в состав комплекса долгам, которые были переведены без согласия кредитора
- Поэтому в договоре обязательно фиксируют, кто и в какие сроки рассылает уведомления и как подтверждается их получение
Практический совет: рассылку делают заказными письмами с описью вложения либо через нотариуса, а реестр отправлений прикладывают к договору. Устные договорённости с кредиторами здесь не имеют значения: закон требует именно письменной формы согласия.
Открыть образец договора аренды предприятия
Передаточный акт и подготовка комплекса к передаче
Предприятие передаётся не по факту въезда, а по передаточному акту. Это отдельный документ, и обязанности по нему распределены законом.
- Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и выполняется за его счёт, если договором не предусмотрено иное
- В акте указывают состав передаваемого имущества, его состояние и выявленные недостатки
- При возврате всё зеркально: подготовку комплекса к передаче арендодателю, включая акт, обеспечивает арендатор и за свой счёт
- До подписания акта обязанность передать не считается исполненной, а значит и плата начисляться не должна
- Отдельно фиксируют остатки сырья, топлива и готовой продукции: они возвращаются по правилам, установленным договором
- Инвентаризационные описи, бухгалтерский баланс, заключение о составе и стоимости, перечень долгов с указанием кредиторов и сумм это стандартный комплект приложений, без которого договор нечем наполнить
Права арендатора: что можно делать с чужим предприятием
Аренда предприятия даёт арендатору больше свободы, чем обычная аренда, потому что комплекс должен работать.
| Действие | Правило |
|---|---|
| Продавать и обменивать материальные ценности из состава комплекса | Допускается без согласия арендодателя, если это не влечёт уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других условий договора |
| Сдавать в субаренду, передавать права и обязанности другому лицу | По тем же правилам. Исключение сделано для земельных участков и других природных ресурсов: ими распоряжаться в этом порядке нельзя |
| Вносить изменения, реконструировать, расширять | Допускается, если договором не предусмотрено иное, при условии, что это увеличивает стоимость предприятия |
| Поддерживать предприятие в надлежащем состоянии | Обязанность арендатора, включая текущий и капитальный ремонт. Договором её не переложить обратно на арендодателя |
| Нести эксплуатационные расходы | На арендаторе, включая платежи по страхованию арендованного имущества, если стороны не договорились иначе |
| Получить возмещение за улучшения | Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя, если договором не предусмотрено иное. Суд может освободить арендодателя от возмещения, если расходы несоразмерны приросту качества или улучшения делались недобросовестно |
Обязанность делать капитальный ремонт здесь смещена на арендатора, и это отличает аренду предприятия от обычной аренды недвижимости. Логика простая: комплекс должен вернуться работающим, а не изношенным. В отличие от обычной аренды, перераспределить эту обязанность договором не получится.
Аренда предприятия, аренда здания и покупка бизнеса: чем отличаются
| Признак | Аренда предприятия | Аренда здания с оборудованием | Покупка долей в компании |
|---|---|---|---|
| Что переходит | Комплекс целиком: имущество, права требования, долги, обозначения | Только помещение и перечисленные вещи | Корпоративный контроль над юридическим лицом |
| Кто ведёт деятельность | Арендатор от своего имени | Арендатор от своего имени | То же юридическое лицо |
| Регистрация | Всегда, независимо от срока | Только при сроке год и больше | Изменения в реестре юридических лиц |
| Долги | Переходят с уведомлением кредиторов | Не переходят | Остаются на компании |
| Лицензии | По общему правилу не переходят | Не переходят | Остаются у компании |
| Возврат | Комплекс возвращается по акту в работоспособном состоянии | Возвращается помещение | Возврата нет, есть обратная продажа |
Если цель в том, чтобы получить готовый бизнес вместе с лицензиями и контрактами, аренда предприятия эту задачу не решает. Для такого сценария смотрят на смену участников компании. Аренда комплекса подходит, когда нужно временно запустить производственную площадку под свою деятельность.
Частые вопросы
Нужно ли регистрировать договор аренды предприятия?
Да, всегда, независимо от срока. Договор считается заключённым с момента государственной регистрации. Это отличает его от аренды здания, где порог регистрации составляет год.
В какой форме заключается договор аренды предприятия?
В письменной, путём составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение формы влечёт недействительность договора.
С какого момента договор аренды предприятия считается заключённым?
С момента государственной регистрации. До неё стороны не связаны обязательствами по договору, даже если подписали текст и обменялись предоплатой.
Какие условия договора аренды предприятия существенные?
Предмет, то есть состав комплекса. Размер арендной платы прямо в правилах об аренде предприятия не назван, но суды применяют по аналогии норму об аренде зданий и сооружений, где плата обязательна. Поэтому её всегда согласуют письменно.
Нужно ли уведомлять кредиторов при аренде предприятия?
Да, письменно и до передачи комплекса арендатору. Кредитор, не давший письменного согласия, вправе в течение трёх месяцев потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. Если его не уведомили, срок составляет год со дня, когда он узнал о передаче.
Переходят ли к арендатору лицензии предприятия?
По общему правилу нет: права, полученные на основании лицензии, не передаются, если иное не установлено законом. Поэтому лицензируемую деятельность арендатор организует самостоятельно.
Кто делает капитальный ремонт при аренде предприятия?
Арендатор. Обязанность поддерживать комплекс в надлежащем техническом состоянии, включая текущий и капитальный ремонт, закон возлагает на него прямо. Эксплуатационные расходы и страхование тоже на арендаторе, но здесь стороны вправе договориться иначе.
Может ли арендатор продавать имущество из состава предприятия?
Материальные ценности из состава комплекса можно продавать, обменивать и передавать в пользование без согласия арендодателя, если это не уменьшает стоимость предприятия и не нарушает договор. На земельные участки и другие природные ресурсы это правило не распространяется.
Что такое имущественный комплекс простыми словами?
Это всё, что нужно для работы производства, собранное в один объект: земля, здания, оборудование, запасы, права требования, долги и обозначения. Предприятие как имущественный комплекс признаётся недвижимостью и участвует в обороте как единый объект.
Чем аренда предприятия отличается от аренды подразделения?
Аренда подразделения касается части бизнеса: цеха, участка, филиала. Комплекс при этом целиком не передаётся, состав имущества уже, и требования к процедуре мягче. Для такой ситуации используют отдельную форму договора.
Когда типового образца недостаточно
Универсальная форма даёт каркас, но аренда предприятия почти всегда индивидуальна. Документ стоит готовить под ситуацию, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- в составе комплекса есть недвижимость, требующая отдельного перечня с кадастровыми номерами
- у предприятия есть кредиторы, которых нужно уведомить
- деятельность лицензируемая или требует специальных разрешений
- передаются права на товарный знак и другие обозначения
- в составе есть арендованные объекты или имущество в залоге
- стороны спорят о стоимости комплекса и порядке инвентаризации
- планируется реконструкция или расширение производства арендатором
- комплекс передаётся с работниками и надо решить кадровый вопрос
Юрист соберёт комплект приложений под регистрацию, опишет состав комплекса так, чтобы снизить риск оспаривания, выстроит порядок уведомления кредиторов и разведёт ответственность сторон по переведённым долгам. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле требования одного кредитора о досрочном исполнении.
Получить консультацию юриста по договору аренды предприятия
Что ещё почитать по теме
Если нужен не весь комплекс, а производственная площадка под свою деятельность, конструкция договора будет проще.
Договор аренды производственного помещения
Отдельно полезно понимать, какие условия закон считает существенными для аренды в целом и что делает договор незаключённым.
Существенные условия договора аренды
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.
Вместе с договором аренды предприятия обычно скачивают эти формы.
