Склад арендуют, чтобы разместить товар, а не квадратные метры. И здесь кроется главная ловушка: по договору аренды арендодатель отвечает за помещение, но не за сохранность того, что вы туда завезли. Если товар испортит протечка кровли или его вынесут через незапертые ворота, доказывать вину арендодателя придётся вам, и получится это далеко не всегда.
Утверждённого бланка договора аренды склада нет, стороны пишут его сами. Поэтому в типовых шаблонах обычно нет ни допустимой нагрузки на пол, ни температурного режима, ни правил доступа транспорта, а именно эти пункты определяют, сможет ли склад работать. Разбираем, что должно быть в договоре аренды складского помещения, чем аренда отличается от хранения и какие технические параметры надо зафиксировать письменно.
Скачать образец договора аренды складского помещения
Образец составили практикующие юристы под аренду нежилого помещения между юридическими лицами, а склад это именно нежилое помещение. Он учитывает действующие правила и типовые споры сторон. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и дополнить своими пунктами.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде нежилых помещений их несколько: универсальный договор, вариант между юридическими лицами, долгосрочный и краткосрочный, аренда части помещения, что удобно, когда вы берёте не весь склад, а блок или зону. Посмотрите подборку.
Все образцы договоров аренды нежилого помещения
Аренда склада или ответственное хранение: в чём разница
Это два разных договора с принципиально разным распределением рисков. Выбирать надо осознанно, а не по тому, как назвал документ контрагент.
| Параметр | Аренда склада | Хранение на складе |
|---|---|---|
| Что передаётся | Помещение или его часть во владение и пользование | Товар передаётся хранителю, помещение остаётся у него |
| Кто отвечает за товар | Арендатор | Хранитель, причём у профессионального хранителя ответственность строже |
| Учёт товара | Ведёт арендатор | Ведёт хранитель, выдаёт складские документы |
| Доступ | У арендатора свободный в согласованном режиме | Через процедуры хранителя |
| Оплата | За площадь или объём помещения | За обработку и хранение единиц товара |
| Регистрация при сроке от года | Нужна | Не нужна |
Смешанная конструкция тоже встречается: помещение в аренду плюс услуги по приёмке, комплектации и отгрузке. Тогда в договоре надо чётко разделить, за что отвечает каждая сторона, иначе при утрате товара стороны будут спорить о том, какой режим применяется.
Договор аренды складского помещения: что указать в предмете
Предмет должен позволять однозначно определить объект. Для склада к обычному описанию добавляются технические параметры, без которых помещение может оказаться непригодным.
| Параметр | Зачем нужен | Как формулировать |
|---|---|---|
| Кадастровый номер и адрес | Идентификация объекта | Переносится из выписки ЕГРН |
| Площадь и границы | Расчёт платы, аренда части склада | План с выделенной зоной, подписанный сторонами |
| Высота потолков | Ярусность стеллажей | Полезная высота до нижней отметки конструкций |
| Нагрузка на пол | Стеллажи и техника | Допустимая нагрузка в тоннах на квадратный метр |
| Ворота и доки | Погрузка и разгрузка | Количество, тип, наличие уравнительных платформ |
| Температурный режим | Продукты, химия, лекарства | Диапазон температур и влажности, кто его обеспечивает |
| Электрическая мощность | Техника, зарядные станции, холод | Выделенный лимит в киловаттах |
| Категория по пожарной опасности | Допустимость хранения вашего товара | Категория помещения и перечень запрещённых грузов |
Класс склада в договор писать бесполезно. Буквенная классификация от A до D это рыночный жаргон, единого стандарта у неё нет. Юридическую силу имеют только конкретные цифры: высота, нагрузка, количество ворот, температура.
Открыть образец договора аренды помещения
Доступ, транспорт и режим работы
Склад бесполезен, если на территорию нельзя заехать фурой в семь утра. Эти бытовые на вид вопросы решаются только договором.
- Режим доступа. Круглосуточный или по графику, выходные и праздники, порядок вызова охраны.
- Пропускной режим. Как оформляются пропуска на сотрудников и водителей, за чей счёт, срок оформления.
- Заезд транспорта. Допустимый габарит и масса, время разгрузки, места ожидания, плата за въезд.
- Парковка и отстой. Количество мест для машин арендатора.
- Вывоз отходов и упаковки. Кто организует и за чей счёт.
- Уборка и снег. Кто чистит подъездные пути зимой, иначе это станет вашей обязанностью по умолчанию.
Ограничение доступа со стороны арендодателя это существенное нарушение. Если вас не пускают к собственному товару, вы вправе требовать устранения препятствий и досрочного расторжения договора в суде, а также возмещения убытков.
Арендная плата, коммунальные и обеспечительный платёж
| Строка расходов | Как обычно считают | Что зафиксировать |
|---|---|---|
| Постоянная часть | Ставка за квадратный метр в год делится на двенадцать | Твёрдая сумма и база расчёта площади |
| Переменная часть | Электричество, отопление, вода по счётчикам | Обязанность арендодателя прикладывать счета поставщиков |
| Эксплуатационные расходы | Уборка территории, охрана, обслуживание систем | Фиксированная ставка за метр или закрытый перечень |
| Индексация | Один раз в год | Потолок повышения в процентах |
| Обеспечительный платёж | Один или два месячных платежа | Основания удержания и срок возврата после возврата помещения |
Из обеспечительного платежа нельзя удерживать за естественный износ. Потёртый пол в проездах и следы от паллет это результат нормальной эксплуатации, а не повреждение. Удержать можно за реальный ущерб, долг по плате или невывезенный мусор, и лучше перечислить эти основания прямо в договоре.
Страхование и ответственность за товар
По договору аренды риск утраты вашего товара лежит на вас. Закрыть его можно тремя способами, и лучше использовать их вместе.
- Страхование товарных запасов от пожара, залива, кражи. Дешевле, чем судиться с арендодателем.
- Обязанности арендодателя по содержанию здания: кровля, ливневая канализация, отопление, пожарная сигнализация. Пропишите сроки устранения аварий.
- Фиксация происшествий. Порядок вызова представителя арендодателя и составления акта при протечке или отключении электричества.
Проверьте пункт об освобождении арендодателя от ответственности. Формулировка «арендодатель не отвечает за любой ущерб имуществу арендатора» встречается часто, но она не должна распространяться на случаи, когда ущерб вызван состоянием самого здания.
Срок и регистрация
Склад берут надолго, поэтому вопрос регистрации здесь возникает чаще, чем в офисной аренде. Договор сроком от года подлежит государственной регистрации: в ЕГРН вносится запись об обременении права арендой. Между сторонами договор действует с момента подписания, а противопоставить аренду третьим лицам можно только после появления записи.
Незарегистрированный долгосрочный договор не пропадает: он связывает подписавшие его стороны. Но противопоставить такую аренду третьим лицам нельзя. Для склада, где вы поставили стеллажи и завезли товар, потеря объекта после продажи здания означает срочный переезд за свой счёт. Договоры на 11 месяцев регистрации не требуют.
Порядок работы с образцом
Скачайте файл в Word, пройдите его сверху вниз и добавьте складской блок, которого в универсальном шаблоне нет.
- Впишите реквизиты сторон, ОГРН, ИНН и основания полномочий подписантов.
- Перенесите из выписки ЕГРН кадастровый номер, адрес, площадь и назначение помещения.
- Если берёте часть склада, приложите план с выделенными границами зоны и подпишите его с обеих сторон.
- Добавьте технические параметры: полезную высоту, допустимую нагрузку на пол, количество и тип ворот, температурный режим, электрическую мощность.
- Укажите категорию помещения по пожарной опасности и перечень грузов, которые хранить запрещено.
- Опишите режим доступа, порядок оформления пропусков и заезда транспорта.
- Разделите постоянную и переменную части платы, согласуйте потолок индексации.
- Пропишите обеспечительный платёж, основания удержания и срок возврата.
- Распределите ответственность за состояние здания и порядок фиксации происшествий.
- Подпишите акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и фотофиксацией состояния пола, ворот и кровли.
Типовые ошибки в складских договорах
- Технические параметры остались на словах. Менеджер сказал про восемь метров и пять тонн на квадратный метр, а в договоре только адрес и площадь. Стеллажи поставить не получится, а предъявить нечего.
- Не описан режим доступа. Выясняется, что въезд только с восьми до восемнадцати, а ваш график отгрузок другой.
- Не разграничена ответственность за товар. Договор называется арендой, а стороны считали, что арендодатель отвечает за сохранность груза.
- Нет обязанности арендодателя прикладывать счета поставщиков к переменной части, и суммы приходят без расшифровки.
- Не оговорено крепление стеллажей к полу. Потом это квалифицируют как неотделимые улучшения или как повреждение покрытия.
- Не зафиксировано состояние кровли и ливневой канализации на дату приёмки, а после первого дождя спорить уже поздно.
- Долгосрочный договор не зарегистрирован, и при смене собственника склад приходится освобождать вместе с товаром.
Когда типового образца недостаточно
Универсальный бланк закрывает стандартную ситуацию: одно помещение, один собственник, обычный сухой товар. Отдельная проработка нужна, если вы храните продукты, лекарства, алкоголь или опасные грузы, если склад берётся вместе с услугами по обработке товара, если помещение в залоге, если вы арендуете часть склада без отдельного кадастрового учёта, если арендодатель сдаёт по субаренде или планируется установка стеллажной системы с закреплением к полу. Юрист изучит документы и подготовит договор под ваш склад.
Получить консультацию юриста по аренде склада
Частые вопросы
Как составить договор аренды склада
Возьмите за основу договор аренды нежилого помещения и добавьте технический блок: высоту, нагрузку на пол, количество ворот, температурный режим, электрическую мощность и категорию пожарной опасности. Отдельно опишите режим доступа и порядок заезда транспорта.
Нужно ли регистрировать договор аренды склада
Да, если срок от года. При сроке менее года и при договоре без указания срока регистрация не требуется.
Кто отвечает за сохранность товара на арендованном складе
Арендатор. Арендодатель отвечает за состояние помещения и за вред, вызванный его недостатками или нарушением его обязанностей по содержанию здания. Если нужна ответственность за сам товар, оформляется договор хранения.
Можно ли арендовать часть складского помещения
Да. Кадастровый учёт части не требуется, границы описываются в договоре и выделяются на плане, который подписывают обе стороны.
Что такое субаренда склада и когда она возможна
Это передача арендованного склада или его части другому лицу. Она возможна только с согласия арендодателя, а срок субаренды не может превышать срок основного договора аренды.
Как использовать складское помещение под другие цели
Только если это допускает назначение объекта и вид разрешённого использования земельного участка, а договор не ограничивает цель использования. Размещение производства или торговли на складе обычно требует согласования с арендодателем и проверки требований к помещению.
Что делать, если склад затопило и товар испорчен
Сразу вызвать представителя арендодателя и составить акт с описанием причины и объёма ущерба, сделать фото и видео, уведомить страховщика. Если причина в состоянии кровли или инженерных систем здания, у вас есть основания требовать возмещения убытков с арендодателя.
Другие образцы по теме
Складские договоры собираются из тех же блоков, что и остальная коммерческая аренда, но с техническим приложением. В каталоге есть краткосрочные и долгосрочные варианты, договоры между юридическими лицами и договоры на часть помещения.
Образцы договоров аренды нежилого помещения
Если склад это отдельно стоящее здание, к договору добавляются условия о правах на земельный участок под ним и о подъездных путях.
Образцы договоров аренды зданий
Когда склад берётся не у собственника, а у другого арендатора, нужен договор субаренды и письменное согласие собственника.
Общий раздел с договорами аренды по всем видам имущества открывается отсюда.
