Субаренда земельного участка это передача уже арендованной земли третьему лицу. Собственник остаётся прежним, договор аренды с ним продолжает действовать, а арендатор становится ещё и арендодателем для нового пользователя. По документам стороны так и называются: арендатор и субарендатор.
Схема выглядит простой, и именно поэтому в ней чаще всего ошибаются. Субаренда живёт ровно столько, сколько живёт основная аренда: расторгли договор с собственником, и субарендатор теряет участок вместе со всеми вложениями. Плюс вопрос согласия, плюс регистрация при длинном сроке, плюс целевое назначение, которое нельзя нарушать даже с разрешения арендатора. Разбираем по порядку, что писать в договоре и что проверить до подписания.
Что такое субаренда земельного участка простыми словами
В сделке участвуют трое, хотя подписей в договоре субаренды всего две.
| Кто | Как называется | Что делает |
|---|---|---|
| Собственник земли | Арендодатель | Владеет участком, даёт или не даёт согласие на субаренду |
| Тот, кто арендовал участок | Арендатор, он же субарендодатель | Передаёт участок дальше, но остаётся ответственным перед собственником |
| Новый пользователь | Субарендатор | Платит арендатору и пользуется землёй по назначению |
Ключевой момент, который стоит понять до подписания: перед собственником по-прежнему отвечает арендатор. Если субарендатор захламил участок, не заплатил или использовал землю не по назначению, претензии придут не к нему, а к тому, кто взял участок в аренду первым. Поэтому в договоре субаренды обязанности переписывают жёстче, чем в основном договоре, а не мягче.
Не пишите договор субаренды с нуля и не переделывайте обычную аренду. В нём есть свои обязательные ссылки: реквизиты основного договора, подтверждение согласия арендодателя, срок в границах аренды, порядок действий при досрочном прекращении аренды. Готовый документ ниже составили практикующие юристы, он рассчитан на сделку между организациями и скачивается в Word или PDF, бесплатно и без регистрации.
Скачать образец договора субаренды земельного участка
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и договоров субаренды здесь целая подборка: земельные участки, нежилые помещения, движимое имущество, варианты с обеспечительным депозитом. Посмотрите, что ближе к вашей сделке.
Все образцы договоров субаренды
Нужно ли согласие арендодателя на субаренду
Общее гражданское правило простое: сдать арендованное имущество в субаренду можно только с согласия арендодателя. Для земельных участков закон делает специальную оговорку: арендатор вправе передать участок в субаренду в пределах срока договора, уведомив собственника, если в самом договоре аренды не установлено иное. На практике почти во всех договорах как раз установлено иное, то есть прямо написано «с предварительного письменного согласия».
| Ситуация | Что делать |
|---|---|
| В договоре аренды прямо разрешена субаренда | Отдельный документ не нужен, но ссылку на этот пункт впишите в договор субаренды |
| В договоре аренды сказано «с письменного согласия арендодателя» | Получите согласие до подписания, в виде отдельного письма или дополнительного соглашения |
| В договоре аренды перечислены конкретные компании, которым можно сдавать | Субаренда возможна только с ними, для остальных нужно новое согласие |
| Про субаренду в договоре аренды ничего не сказано | По земельному правилу достаточно письменно уведомить арендодателя, но уведомление отправляйте так, чтобы осталось подтверждение |
| Участок государственный или муниципальный, срок аренды больше пяти лет | Право передать участок в субаренду с уведомлением собственника договором ограничить нельзя |
Цена вопроса высокая. Субаренда без необходимого согласия даёт собственнику основание требовать расторжения основного договора аренды, и тогда участок теряют оба: и арендатор, и субарендатор. Устное «да» от собственника не считается: доказать его в споре нечем.
Если вы только собираетесь брать участок в аренду и заранее знаете, что будете передавать его дальше, вопрос решается на входе. Есть готовый договор аренды, в котором право заключать договоры субаренды прописано изначально, и потом ничего согласовывать не придётся.
Договор аренды земельного участка с правом заключения договоров субаренды
На какой срок можно передать участок в субаренду
Правило жёсткое и не обсуждается: срок субаренды не может превышать срок аренды. Договор на больший срок в этой части силы не имеет, и субарендатор освободит участок в день, когда закончится основная аренда.
- Аренда до конца года, субаренда просят на три года: так нельзя, максимум до конца года.
- Аренда бессрочная: субаренду заключают на определённый срок, помня, что от бессрочного договора каждая сторона вправе отказаться, предупредив заранее.
- Аренда досрочно прекращена: субарендатор вправе требовать заключения договора аренды напрямую с собственником на оставшийся срок субаренды и на прежних условиях. Это единственная реальная страховка, и о ней стоит знать обеим сторонам.
Отсюда практический совет субарендатору: требуйте копию основного договора аренды и проверяйте дату его окончания до того, как вкладываться в участок. Планировка, забор, подъездные пути и подготовка площадки стоят денег, которые никто не вернёт, если аренда заканчивается через полгода.
Нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка
К субаренде применяются правила о договорах аренды, поэтому логика та же, что и с обычной арендой земли.
| Срок субаренды | Регистрация в Росреестре | Комментарий |
|---|---|---|
| Меньше года | Не требуется | Самый частый вариант для коротких проектов |
| Год и больше | Обязательна | Регистрируется обременение, заявление вправе подать любая сторона |
| Срок не определён | Не требуется | Договор действует до отказа одной из сторон с предупреждением заранее |
Про незарегистрированный длинный договор важно понимать вот что. Он действует между сторонами: можно требовать плату, возврата участка, исполнения условий. Но такой договор не противопоставляется третьим лицам, поэтому при смене собственника или при споре с новым арендатором сослаться на него не получится. Именно ради этого регистрацию и проходят.
Для подачи документов в Росреестр от представителя потребуется нотариальная доверенность. Для подписания самого договора хватает простой письменной формы.
Что обязательно написать в договоре субаренды
| Что | Как правильно | Что будет, если пропустить |
|---|---|---|
| Предмет | Кадастровый номер, адрес или описание местоположения, площадь, категория земель и вид разрешённого использования | Договор считается незаключённым: непонятно, какой участок передан |
| Часть участка | Если передаётся не весь участок, нужна схема границ передаваемой части в приложении | Спор о том, где заканчивается право субарендатора |
| Основание | Реквизиты договора аренды и документа о согласии арендодателя | Сделку легко оспорить, а собственник вправе требовать расторжения аренды |
| Срок | Точные даты, не выходящие за срок аренды | Условие о сроке в лишней части не работает |
| Плата | Сумма, срок и способ внесения, порядок изменения, что входит в неё | Плата считается по-разному, взыскать долг сложнее |
| Целевое использование | Конкретная деятельность в рамках вида разрешённого использования участка | Нарушение назначения земли грозит штрафом и расторжением аренды |
| Передача по акту | Состояние участка, постройки, ограждение, подъезды, наличие мусора | Спор о том, кто довёл участок до текущего состояния |
| Порядок возврата | Срок освобождения, состояние, судьба построек и улучшений | Самый дорогой спор: кто платит за снос и рекультивацию |
Отдельно проговорите земельный налог. Налог на землю платит собственник участка, а не арендатор и не субарендатор: у последних есть только обязанность вносить плату по договору. Если стороны хотят компенсировать налог, это оформляется как часть арендной платы, а не как самостоятельный платёж.
Открыть договор субаренды земельного участка с готовыми условиями
Субаренда государственной и муниципальной земли
Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, чаще всего предоставляются по итогам торгов, и договор аренды по ним типовой. Смотреть нужно два пункта: разрешена ли субаренда и в каком порядке уведомляется собственник.
- Прочитайте раздел о правах арендатора. Именно там указано, можно ли передавать участок третьим лицам и на каких условиях.
- Проверьте цель предоставления. Если участок дали под конкретную задачу, например под строительство определённого объекта, использовать его иначе нельзя даже через субаренду.
- Направьте уведомление письменно и сохраните подтверждение отправки. Устные согласования с чиновником силы не имеют.
- Помните про льготное предоставление. Если участок получен без торгов по льготному основанию, передача его в субаренду обычно закрыта прямым запретом.
О том, как в принципе получить землю у администрации и чем отличается предоставление на торгах от предоставления без торгов, есть отдельный подробный материал.
Как взять земельный участок в аренду у администрации
Субаренда или переуступка права аренды: что выбрать
| Признак | Субаренда | Переуступка права аренды |
|---|---|---|
| Кто остаётся арендатором | Прежний арендатор | Новое лицо, прежний выбывает из договора |
| Кто отвечает перед собственником | Прежний арендатор | Новый арендатор |
| Срок | Не больше срока аренды | Оставшийся срок аренды целиком |
| Когда удобна | Участок нужен на время или используется частично | Аренда передаётся насовсем, вместе с обязанностями |
| Плата | Субарендатор платит арендатору | Новый арендатор платит собственнику напрямую |
Если вы уходите с участка полностью и не собираетесь больше им заниматься, субаренда только создаёт лишнее звено ответственности. В этом случае оформляют переуступку, и как это работает, разобрано отдельно.
Договор переуступки права аренды земельного участка
Можно ли выкупить участок, который находится в аренде
Вопрос всплывает почти в каждой сделке, поэтому коротко о главном. Право требовать выкупа участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при определённых условиях есть у арендатора, а не у субарендатора. Чаще всего оно связано с наличием на участке зарегистрированного объекта недвижимости, который принадлежит арендатору.
- Субарендатор выкупить участок не может: он не сторона договора аренды с собственником.
- Продать сам участок арендатор тоже не вправе, он не собственник. Продаётся не земля, а право аренды через переуступку.
- Перевод земли из аренды в собственность идёт по правилам предоставления участков и зависит от того, что на участке построено и на каком основании он был получен.
Частые вопросы
Что такое субаренда земельного участка
Это передача арендованного участка третьему лицу за плату на срок, не превышающий срок аренды. Собственник земли не меняется, договор аренды продолжает действовать, а ответственным перед собственником остаётся арендатор.
Можно ли сдать в субаренду часть земельного участка
Да, но передаваемую часть нужно описать так, чтобы её можно было однозначно определить: приложите схему с границами и укажите площадь. При сроке от года для регистрации потребуется описание части объекта в кадастровом учёте.
Как по закону называются стороны договора субаренды
Арендатор и субарендатор. Того, кто передаёт участок, часто дополнительно называют субарендодателем, но обязательным это наименование не является. Собственник участка стороной договора субаренды не выступает.
Нужно ли регистрировать договор субаренды
Регистрация требуется при сроке год и больше. При этом регистрируется обременение, а не сам договор. Короткие договоры и договоры без указания срока в Росреестр не подают.
Можно ли сдавать в субаренду земли сельскохозяйственного назначения
Можно, если это не запрещено договором аренды и субарендатор использует участок по назначению: нарушение вида разрешённого использования сельхозземель ведёт к штрафу и может закончиться изъятием. Особенности таких участков разобраны в материале про аренду сельхозземли.
Что будет, если сдать участок в субаренду без согласия
Собственник вправе потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков. Субарендатор при этом теряет участок вместе с вложениями, а взыскивать их придётся с арендатора.
Может ли субарендатор строить на участке
Только если это допускает вид разрешённого использования, разрешает основной договор аренды и прямо предусмотрено договором субаренды. Отдельно решите судьбу построек при возврате участка, иначе спор о сносе неизбежен.
Обязательно ли согласие арендодателя оформлять отдельным документом
Нет. Согласие может быть выражено прямо в договоре аренды, тогда отдельная бумага не нужна: достаточно сослаться на соответствующий пункт. Если такого пункта нет, берите письменное согласие до подписания.
Когда лучше показать договор юристу
Готовый образец рассчитан на понятную сделку: участок целиком, согласие получено, срок укладывается в аренду. Отдельная проработка нужна, если есть хотя бы один из признаков:
- передаётся часть участка и нужна корректная схема границ
- участок государственный или муниципальный и получен без торгов
- субарендатор планирует строительство или размещение объектов
- срок больше года и требуется регистрация обременения
- основной договор аренды заканчивается раньше, чем нужно субарендатору
- уже есть конфликт: долг, претензия собственника, требование освободить участок
Юрист сверит договор субаренды с основным договором аренды, проверит объём согласия, опишет предмет так, чтобы сделку нельзя было оспорить, и пропишет порядок действий при досрочном прекращении аренды. Это несколько минут разбора против нескольких месяцев спора.
Получить консультацию юриста по договору субаренды
Какой образец выбрать
Документов по теме три, и выбор зависит от срока и от того, на каком этапе вы находитесь.
| Ситуация | Какой документ брать |
|---|---|
| Участок передаётся в субаренду между организациями, срок в пределах года | Договор субаренды земельного участка |
| Субаренда нужна на срок больше года, будет регистрация обременения | Договор субаренды земельного участка на срок более года |
| Вы только берёте участок в аренду и хотите заранее закрепить право сдавать его дальше | Договор аренды земельного участка с правом заключения договоров субаренды |
| Речь про помещение, а не про землю | Договор субаренды нежилого помещения |
Что ещё почитать по теме
Правила субаренды помещений во многом совпадают с земельными, но там свои болевые точки: назначение помещения, доступ, коммунальные платежи и ответственность за состояние объекта.
Как составить договор субаренды помещения
А если вы только оформляете аренду земли и хотите сразу заложить в неё нужные условия, начните с разбора основного договора.
Как составить договор аренды земельного участка
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры субаренды. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
