Чтобы взять в аренду торговую точку, надо заранее понять три вещи: что именно вы получаете по договору, помещение, площадь или место; кто отвечает за подключение к сетям, вывеску и вывоз мусора; и как считается плата, потому что в рознице она редко бывает просто фиксированной. Договор между организациями заключается письменно, а если срок год и больше, аренда регистрируется в реестре недвижимости.
Утверждённого бланка такого договора нет, и это создаёт ловушку. Собственники торговых объектов почти всегда приходят со своим текстом, написанным под себя. В нём привычно встречаются одностороннее повышение ставки, штраф за закрытый на день павильон, запрет менять ассортимент и обязанность работать строго в часы торгового центра. Разбираем, что проверить до подписания, чем киоск отличается от торговой площади и почему землю под киоск обычно не арендуют.
Как выглядит договор аренды торгового киоска
Структура у всех торговых договоров одинаковая: стороны, предмет с точным описанием объекта, цель использования, срок, размер и порядок внесения платы, эксплуатационные расходы, права и обязанности, ответственность, порядок возврата. Различия начинаются в деталях, и именно детали решают, во сколько обойдётся выход из сделки.
Не берите первый попавшийся шаблон из поиска. Образец ниже составили практикующие юристы: в нём предмет описан так, чтобы договор нельзя было признать незаключённым, отдельно вынесены цель использования и режим работы, расписан порядок передачи и возврата объекта. Скачивается бесплатно и без регистрации в Word или PDF, при необходимости просто распечатывается.
Скачать образец договора аренды торгового киоска
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и торговых договоров среди них несколько: киоск, торговая площадь, помещение под магазин, недвижимость под розничную торговлю смешанными группами товаров. Форма подбирается под тип объекта и под то, что вы в нём собираетесь продавать.
Все образцы договоров аренды торгового помещения
Что нужно знать при аренде торгового помещения
Торговая аренда отличается от офисной тем, что объект должен быть пригоден не вообще, а под конкретный товар. Помещение под продукты, под морепродукты, под аптеку и под одежду это разные требования к вентиляции, водоснабжению, товарному соседству и складским площадям. Проверка пригодности объекта под ваш ассортимент это ваша задача, а не задача арендодателя.
| Что проверить | Как правильно | Чем грозит пропуск |
|---|---|---|
| Право арендодателя | Выписка из ЕГРН на объект, а если сдаёт не собственник, то договор аренды с правом субаренды и письменное согласие собственника | Договор с лицом без прав, потеря места и обеспечительного платежа |
| Предмет | Адрес, этаж, номер помещения по экспликации, площадь, а для части площади ещё и план с выделенной границей | Договор могут признать незаключённым: непонятно, что передано |
| Цель использования | Прямо назван вид торговли и группа товаров, разрешено менять ассортимент в её пределах | Расширили ассортимент, получили претензию и штраф по договору |
| Назначение объекта | Помещение нежилое, вид разрешённого использования допускает торговлю | Отказ в согласованиях, предписания надзорных органов |
| Мощность и коммуникации | Выделенная электрическая мощность в киловаттах, наличие воды, канализации, вентиляции, точек подключения холодильного оборудования | Холодильники не тянут, витрины не запускаются, ремонт за ваш счёт |
| Вывеска и витрина | Кто согласует размещение и с кем, входит ли фасад в предмет аренды | Вывеску придётся снять, а расходы на неё уже понесены |
| Режим работы | Часы доступа, порядок завоза товара, доступ в нерабочее время | Поставку не пустят, а простой оплачивать всё равно придётся |
| Порядок возврата | В каком состоянии сдаётся объект, что происходит с оборудованием и отделкой | Требование восстановить всё до исходного вида за свой счёт |
Отдельно смотрите пункт про доступ арендодателя. Нормально, когда собственник вправе проверять состояние объекта в присутствии арендатора и с предварительным уведомлением. Ненормально, когда за ним закреплён свободный вход в любое время: в торговой точке лежат ваш товар и касса.
Киоск, павильон, торговая площадь и место в торговом центре: чем отличаются
Слова из объявлений юридически означают разное, и от этого зависит, какой договор вам вообще нужно подписывать.
| Объект | Что это по сути | Каким документом оформляют |
|---|---|---|
| Киоск, павильон, лоток на улице | Нестационарный торговый объект, не связанный прочно с землёй | Договор на размещение по схеме размещения органа местного самоуправления, а если объект уже готов и принадлежит владельцу, то договор аренды самого киоска |
| Торговое помещение | Отдельное нежилое помещение с кадастровым номером | Договор аренды нежилого помещения, регистрация обременения при сроке от года |
| Торговая площадь | Часть помещения или зала, выделенная по плану | Договор аренды части помещения с графическим приложением |
| Место в торговом центре | Часто не аренда, а предоставление торгового места по договору оказания услуг | Смешанный договор, читать надо особенно внимательно |
| Площадь под торговый автомат | Несколько квадратных метров под установку оборудования | Отдельная короткая форма с указанием точки подключения к электросети |
Разница между арендой помещения и предоставлением торгового места принципиальна. В аренде вы получаете объект во владение и пользование, и просто так вас оттуда не подвинут. В договоре на предоставление места вы получаете услугу, а её обычно можно прекратить по короткому уведомлению и переставить вас в другой угол зала. Если в тексте нет площади, границ и плана, скорее всего перед вами именно услуга.
Можно ли взять землю в аренду под киоск
Это самый частый вопрос по уличной торговле, и ответ обычно отрицательный. Размещение киосков и павильонов на государственной и муниципальной земле идёт не через аренду участка, а через схему размещения нестационарных торговых объектов, которую утверждает муниципалитет. Место должно быть в схеме, а право его занять, как правило, разыгрывается на торгах в форме конкурса или аукциона, после чего с победителем заключается договор на размещение объекта. Порядок и исключения из него устанавливают регион и муниципалитет: где-то предусмотрено внеконкурсное продление для добросовестного владельца объекта, где-то отдельные правила для сезонной торговли.
Аренда земельного участка под торговлю тоже существует, но она про другое: про капитальное строение, которое вы собираетесь строить или которое уже стоит. По общему правилу публичная земля предоставляется через торги, а прямое заключение договора возможно только в прямо названных законом случаях, например когда на участке уже стоит здание, принадлежащее вам.
Порядок обращения в администрацию, сроки рассмотрения заявления и причины отказа разобраны в отдельном материале, повторять их здесь не будем.
Как взять земельный участок в аренду у администрации
Сколько стоит аренда торгового помещения и из чего складывается ставка
Единой цены нет, ставка зависит от города, трафика и формата объекта, поэтому ориентироваться надо не на среднюю цифру, а на структуру платежа. В торговой аренде она сложнее, чем в офисной.
- Постоянная часть. Рубли за квадратный метр в месяц или фиксированная сумма за объект целиком.
- Переменная часть. Процент от товарооборота точки. Встречается в торговых центрах, обычно вместе с минимальной гарантированной суммой.
- Эксплуатационные расходы. Уборка, охрана, обслуживание общих зон. Могут входить в ставку, а могут выставляться сверх неё.
- Коммунальные платежи. Электричество, вода, вывоз отходов. Считаются по счётчику или по расчёту от площади.
- Маркетинговый сбор. Плата за рекламу торгового центра, обычно процент от постоянной части.
- Обеспечительный платёж. Один или два месячных платежа, возвращается при выезде за вычетом подтверждённых долгов и повреждений.
Сравнивать предложения по одной только ставке за метр бессмысленно. Считайте полный платёж за месяц со всеми добавками и отдельно спросите, что входит в эксплуатационные расходы и как они индексируются. Второй обязательный вопрос это порядок повышения платы: закон разрешает менять её по соглашению сторон, а если договор допускает одностороннее изменение, то не чаще одного раза в год.
Если точку надо ремонтировать и запускать, договоритесь про арендные каникулы на период работ. Это нормальная практика, но она должна быть записана: срок, размер платы в этот период и что происходит, если ремонт затянулся.
Арендные каникулы: как оформить их в договоре
Какой вариант выбрать: киоск, площадь, магазин
Форму подбирают по объекту и по виду торговли. Ниже соответствие между ситуацией и готовым образцом.
| Ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Берёте или сдаёте готовый киоск, павильон, торговый модуль | Договор аренды торгового киоска между юридическими лицами |
| Арендуете часть зала или выделенную площадь в чужом помещении | Договор аренды торговой площади между юридическими лицами |
| Снимаете отдельное помещение целиком под магазин | Договор аренды недвижимого имущества под магазин |
| Открываете розницу со смешанным ассортиментом и нужна широкая цель использования | Договор аренды недвижимости для розничной торговли смешанными группами товаров |
Если объект и ассортимент вы уже определили, дальше остаётся подставить данные сторон, площадь, ставку и режим работы. Все четыре формы рассчитаны на сделку между организациями и содержат приложения: акт приёма-передачи и расчёт платы.
Открыть образец договора аренды торгового киоска
Как прописать цель использования и ассортимент
Цель использования это не формальность, а рабочий инструмент обеих сторон. Арендодателю она нужна, чтобы в его помещении не открылось производство или склад. Арендатору, чтобы не получить претензию за расширение ассортимента.
- Назовите вид деятельности общо: розничная торговля продовольственными товарами, розничная торговля непродовольственными товарами смешанного ассортимента.
- Уточните специфику, если она влияет на объект: торговля морепродуктами и охлаждённой продукцией требует холодильного оборудования, вентиляции и отдельного порядка вывоза отходов.
- Добавьте оговорку, что арендатор вправе менять конкретные позиции внутри названной группы товаров без согласия арендодателя.
- Отдельно закрепите, кто отвечает за получение разрешительных документов на выбранный товар и за соблюдение санитарных требований.
Ограничение конкуренции проверяйте отдельно. В торговых центрах часто встречается условие о запрете сдавать соседние площади конкурентам или, наоборот, запрет арендатору открывать точку поблизости. Такие пункты работают, если сформулированы конкретно, поэтому читать их надо до подписания, а не после открытия соседа.
Частые вопросы
Может ли самозанятый арендовать помещение для торговли?
Арендовать помещение самозанятый может, ограничений по статусу арендатора нет. Проблема в другом: налог на профессиональный доход не применяется к перепродаже товаров, а розница это как раз перепродажа. Самозанятый вправе продавать только продукцию собственного производства. Если вы планируете закупать товар и продавать его, статус придётся менять на индивидуального предпринимателя.
Нужно ли регистрировать договор аренды торгового помещения?
Регистрируется не сам договор, а обременение, и только если срок аренды год и больше. Незарегистрированный долгосрочный договор действует между сторонами, но его нельзя противопоставить третьим лицам: например, новому собственнику, который купил помещение и не знал об аренде. Поэтому договор на 11 месяцев с автоматической пролонгацией остаётся самой распространённой схемой.
На какой срок заключать договор аренды торговой точки?
Для пробного формата хватает 11 месяцев. Если вы вкладываетесь в ремонт, оборудование и раскрутку места, короткий срок работает против вас: арендодатель вправе не продлевать договор, а вложения останутся в чужом помещении. В этом случае надёжнее долгосрочный договор с регистрацией и с зафиксированным порядком изменения платы.
Как прописать, что помещение используется для торговли морепродуктами?
В разделе о предмете и цели: указать группу товаров, а следом обязанности сторон по обеспечению условий хранения. Нужны согласованные места установки холодильного и морозильного оборудования, выделенная мощность, вентиляция и порядок вывоза биологических отходов. Это же условие защитит вас, если арендодатель позже начнёт возражать против запаха или шума компрессоров.
Что делать, если арендодатель поднял плату в середине срока?
Смотрите договор. Плата меняется по соглашению сторон, а односторонний пересмотр возможен только когда он прямо предусмотрен и не чаще одного раза в год. Если письменного основания нет, повышение можно не принимать и продолжать платить по прежней ставке, направив мотивированный ответ. Односторонний отказ арендодателя от договора тоже должен опираться на конкретный пункт.
Кто платит за ремонт и переделку торгового зала?
По общему правилу капитальный ремонт лежит на арендодателе, текущий на арендаторе. Перепланировка, витрины, торговое оборудование и отделка обычно делаются за счёт арендатора. Согласуйте улучшения письменно и заранее, иначе при выезде вы не сможете потребовать компенсацию за неотделимые улучшения и рискуете получить требование вернуть помещение в первоначальный вид.
Можно ли сдать арендованную торговую площадь в субаренду?
Только с согласия арендодателя, и срок субаренды не может превышать срок аренды. Согласие бывает дано сразу в договоре аренды, тогда отдельный документ не нужен. Если такой оговорки нет, берите письменное согласие: субаренда без него даёт арендодателю основание для досрочного расторжения.
Когда стоит обратиться к юристу
Готовый образец рассчитан на понятную ситуацию: один объект, одна торговая точка, ясные условия. Договор лучше разобрать с юристом, если есть хотя бы один из этих признаков:
- плата считается процентом от товарооборота, и надо проверять порядок отчётности и доступ к вашим данным
- объект в торговом центре, а вам предлагают не аренду, а предоставление торгового места
- вы вкладываете в ремонт и оборудование суммы, сопоставимые с годовой платой
- помещение сдаёт не собственник, а арендатор, и нужно проверять цепочку прав
- в договоре есть штрафы за закрытие точки, за смену ассортимента, за досрочный выезд
- уже есть конфликт: вас выселяют, удерживают товар, не возвращают обеспечительный платёж
Юрист соберёт договор под ваш объект и ваш товар: опишет предмет так, чтобы сделку нельзя было оспорить, разведёт постоянную и переменную части платы, закроет доступ, вывеску и порядок возврата. Разбор занимает несколько минут, а стоит несоизмеримо дешевле переезда точки на новое место.
Получить консультацию юриста по договору аренды торгового помещения
Что ещё почитать по теме
Если вы снимаете помещение целиком под магазин, полезно посмотреть разбор именно этого формата: там подробно про требования к объекту, зонирование и подсобные помещения.
Аренда помещения под магазин: как составить договор
Отдельная тема это проверка коммерческого объекта до сделки: документы собственника, обременения, долги по коммунальным платежам и состояние сетей.
На что обратить внимание в договоре аренды коммерческого помещения
Для вендинга применяется своя короткая форма, где главное это точка подключения и доступ к автомату для обслуживания.
Договор аренды площади под торговый автомат
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры аренды торгового помещения. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
