Закон не назначает ответственного: договор аренды вправе составить любая из сторон, а чаще всего его готовит тот, у кого есть юрист. На практике это арендодатель, потому что он сдаёт имущество регулярно и у него уже есть отработанный текст. Вторая сторона в этот момент оказывается в невыгодном положении: чужой договор всегда написан в пользу того, кто его писал.
Утверждённого бланка нет, и это не формальность, а источник расходов. Если предмет описан размыто, договор признают незаключённым, и вложенные в ремонт деньги повиснут. Если не расписан порядок расчётов, долг придётся доказывать перепиской. Хорошая новость в том, что оформление договора аренды почти ничего не стоит: нотариус не нужен, а обязательные платежи возникают только при регистрации долгосрочной аренды недвижимости.
Кто составляет договор аренды на практике
Четыре обычных расклада и что они значат для второй стороны.
| Кто готовит текст | Как это выглядит | О чём помнить второй стороне |
|---|---|---|
| Арендодатель | Самый частый вариант, свой типовой договор для всех арендаторов | Ответственность и основания расторжения смещены в его пользу, торговаться можно и нужно |
| Арендатор | Встречается, когда арендатор крупнее: сеть, банк, производство | Собственнику стоит проверить сроки уведомлений и условия о неотделимых улучшениях |
| Обе стороны по готовому образцу | Берут проверенную форму и правят вместе | Самый спокойный путь для равных по силе сторон |
| Агент или посредник | Даёт свой бланк вместе с услугой подбора | Такой договор часто защищает агента, а не стороны сделки |
Кто составил договор, тот и толкует его в свою пользу. Есть и правовое эхо этого правила: неясные условия суд толкует против той стороны, которая их предложила. Но полагаться на это не стоит, дешевле прочитать текст заранее.
Не переписывайте договор из первой попавшейся ссылки. Образец ниже составили практикующие юристы: в нём уже есть описание объекта и его состояния, порядок расчётов, распределение расходов на содержание и эксплуатацию, условия изменения платы и возврата имущества. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора аренды
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов, и договоров аренды среди них десятки: по зданию, помещению, оборудованию, транспорту, земельному участку, отдельно долгосрочные и с правом выкупа. Если ваш объект отличается от типового, посмотрите всю подборку.
Все образцы договоров аренды здания
Можно ли взять готовый образец и что в нём поменять
Можно, и это обычная практика: юристы тоже работают от шаблона. Меняют всегда одно и то же.
- Стороны. Для граждан полные фамилия, имя и отчество, паспортные данные, адрес регистрации. Для организации наименование, ИНН, ОГРН, адрес, кто подписывает и на каком основании.
- Предмет. Адрес, площадь, этаж, кадастровый номер, назначение, реквизиты документа о праве собственности. Для оборудования марка, модель, серийный номер.
- Плата. Сумма цифрами и прописью, дата и способ платежа, что входит в сумму, кто платит за коммунальные услуги и содержание.
- Срок. Конкретные даты либо указание на неопределённый срок, порядок продления.
- Порядок расторжения. Основания, сроки уведомления, судебный или внесудебный порядок.
- Приложения. Акт приёма-передачи, план объекта, опись имущества, расчёт платы.
Опаснее всего оставить в тексте чужие остатки: упоминание объекта, которого у вас нет, ссылку на приложение, которого не будет, или условие о субаренде, если вы её не планируете. Пройдитесь по документу поиском и уберите всё, что не про вашу сделку.
Нужен ли нотариус и во сколько обходится юрист
Нотариальное удостоверение договора аренды по закону не требуется ни для недвижимости, ни для оборудования, ни для транспорта. Стороны могут заверить документ по желанию, но силы это не добавляет и регистрацию не заменяет. Нотариус нужен в одном смежном случае: если представитель пойдёт подавать документы на регистрацию в Росреестр, доверенность на это должна быть нотариальной. Для самого подписания договора хватает простой письменной доверенности.
Стоимость юридической работы зависит от объекта и от того, что именно нужно. Ориентиры по видам работ такие:
| Что нужно | Что входит | Когда этого достаточно |
|---|---|---|
| Готовый образец | Проверенная структура и формулировки, вы подставляете данные | Типовая сделка, понятный объект, обе стороны без особых требований |
| Проверка чужого проекта | Разбор присланного текста, список рисков и правок | Договор дал арендодатель или крупный арендатор |
| Договор под ситуацию | Текст с нуля под конкретный объект, стороны и схему расчётов | Долгий срок, крупные вложения, несколько собственников, выкуп |
| Сопровождение регистрации | Подготовка комплекта и подача в Росреестр | Долгосрочная аренда недвижимости или аренда части помещения |
Проверка чужого проекта почти всегда дешевле и полезнее, чем свой договор с нуля. Если вторая сторона уже прислала текст, спорить о структуре бессмысленно, работать надо по её документу.
Где оформить и подписать договор аренды
Отдельного места для этого нет: ни нотариальная контора, ни многофункциональный центр, ни агентство недвижимости не «оформляют» договор аренды сами по себе. Стороны подписывают его там, где им удобно.
- Распечатайте документ по числу сторон, а если предстоит регистрация, добавьте экземпляр для регистрирующего органа.
- Проверьте документы второй стороны: паспорт и выписку из ЕГРН у собственника, выписку из ЕГРЮЛ и доверенность у организации.
- Подпишите каждый экземпляр и пронумеруйте страницы, приложения подписывают отдельно.
- Составьте акт приёма-передачи с описанием состояния объекта и показаниями счётчиков.
- Если стороны в разных городах, впишите условие об обмене документами по электронной почте с конкретных адресов и всё равно обменяйтесь оригиналами почтой.
Рукописный договор действителен так же, как напечатанный: закон требует письменную форму, а не типографский вид. Исключение одно и важное: договор аренды здания или сооружения и договор аренды предприятия заключаются одним документом, подписанным сторонами, обмен письмами для них не годится.
Открыть образец договора аренды здания
Где регистрируется договор аренды и кто платит пошлину
Регистрация нужна не всегда. Аренда недвижимости регистрируется при сроке от одного года, причём регистрируется не сам договор, а обременение. Аренда предприятия как имущественного комплекса регистрируется независимо от срока. Аренда оборудования, транспорта и другого движимого имущества не регистрируется вообще.
| Объект и срок | Нужна ли регистрация | Что учесть |
|---|---|---|
| Здание или помещение, срок меньше года | Нет | Отсюда и популярность срока в 11 месяцев |
| Здание или помещение, срок от года | Да | Заявление подают через многофункциональный центр или электронно |
| Часть помещения на срок от года | Да | Сначала часть ставят на кадастровый учёт, иначе объект нечем описать |
| Предприятие как имущественный комплекс | Да, при любом сроке | Договор считается заключённым с момента регистрации |
| Оборудование, транспорт, техника | Нет | Достаточно договора и акта приёма-передачи |
Пошлину платит та сторона, которую стороны назвали в договоре, обычно это арендатор, потому что регистрация нужна прежде всего ему. Размер пошлины для организаций в разы выше, чем для граждан, а актуальные суммы установлены налоговым законодательством, и их стоит сверить на сайте Росреестра перед подачей. Если долгосрочный договор не зарегистрировали, он действует между сторонами, но не противопоставляется третьим лицам: при продаже объекта новый собственник может о нём и не знать.
Что проверить, если проект прислала вторая сторона
Быстрый чек-лист по чужому договору.
- предмет описан так, что объект нельзя перепутать: адрес, площадь, кадастровый номер
- арендодатель действительно собственник, а не арендатор, сдающий дальше без согласия владельца
- плата зафиксирована, а порядок её изменения ограничен по частоте и по размеру
- расходы на содержание, коммунальные услуги и текущий ремонт распределены прямо
- основания одностороннего отказа не односторонние по сути: у обеих сторон сопоставимые права
- срок уведомления о расторжении реальный, а не три дня
- неотделимые улучшения: кто их согласует и возмещается ли их стоимость
- обеспечительный платёж: закрытый перечень удержаний и срок возврата
- субаренда: разрешена, запрещена или требует согласия
- подписант уполномочен, доверенность действует и упоминает право заключать договоры аренды
Отсутствие акта приёма-передачи в приложениях это красный флаг. Без акта не зафиксировано состояние объекта на входе, и при возврате претензии предъявят вам.
Какой вариант договора выбрать
По зданиям в подборке лежит целое семейство форм, и они отличаются не косметикой.
| Ваша ситуация | Какой образец брать |
|---|---|
| Здание в собственности арендодателя, обычная сделка между организациями | Договор аренды здания в собственности арендодателя |
| Нужен базовый вариант без дополнительных условий | Договор аренды здания |
| Срок от года, здание передаётся надолго | Договор аренды здания на срок более года |
| Арендатор будет пересдавать площади дальше | Договор долгосрочной аренды здания с правом субаренды |
| Субаренду нужно прямо запретить | Договор долгосрочной аренды здания без права субаренды |
| Здание планируется выкупить | Договор аренды здания с последующим выкупом |
| Вместе со зданием передаётся участок под ним | Договор аренды здания с передачей права пользования участком |
| Нужны развёрнутые гарантии со стороны арендодателя | Договор долгосрочной аренды здания с гарантиями арендодателя |
| Объект не здание, а любое другое имущество | Договор аренды имущества |
Частые вопросы
Кто составляет договор аренды?
Любая из сторон. Закон никого не обязывает. Обычно текст готовит арендодатель, поэтому арендатору стоит закладывать время на проверку и правки.
Сколько стоит договор аренды?
Сам документ бесплатный: готовый образец можно скачать и заполнить. Платными бывают услуги юриста, если нужен разбор или текст под ситуацию, и государственная пошлина, если долгосрочную аренду недвижимости надо регистрировать.
Где оформить договор аренды?
Где угодно: специального места для подписания нет. В Росреестр через многофункциональный центр обращаются только для регистрации долгосрочной аренды недвижимости.
Нужно ли заверять договор аренды у нотариуса?
Нет. Достаточно простой письменной формы. Нотариус может удостоверить договор по желанию сторон, но обязанности такой нет и на действительность это не влияет.
Где регистрируется договор аренды?
В Росреестре, документы подают через многофункциональный центр или в электронном виде. Регистрируют обременение, а не сам договор, и только при сроке от одного года.
Имеет ли договор аренды юридическую силу без регистрации?
Да, между сторонами он действует и обязателен для обеих. Но третьим лицам его не противопоставить, поэтому при смене собственника арендатор рискует остаться без объекта.
Можно ли составить договор аренды от руки?
Да, если текст читается однозначно и стоят подписи сторон. Исключение составляют договоры аренды здания, сооружения и предприятия: они заключаются одним документом, подписанным сторонами, но и он может быть рукописным.
Сколько экземпляров договора аренды нужно?
По одному каждой стороне. Если предстоит регистрация, готовят дополнительный экземпляр для регистрирующего органа.
Когда лучше обратиться к юристу
Готовый образец закрывает типовую сделку. Разбор под себя нужен, если есть хотя бы один из пунктов:
- договор прислала вторая сторона и он написан под неё
- срок длинный и предстоит регистрация обременения
- сдаётся часть здания или помещения, которую надо описать и поставить на учёт
- арендатор планирует ремонт и неотделимые улучшения
- у объекта несколько собственников или он в залоге
- предполагается субаренда или последующий выкуп
- вторая сторона уже нарушает договорённости
Юрист проверит текст и полномочия сторон, уберёт условия, которые в вашем случае обернутся против вас, и добавит те, что защищают именно вас. Разбор занимает несколько минут и стоит несопоставимо дешевле спора по договору, который признали незаключённым.
Получить консультацию юриста по договору аренды
Что ещё почитать по теме
Если нужен не порядок оформления, а содержание договора, есть подробный разбор обязательных условий: что делает договор незаключённым и без чего он не работает.
Что обязательно должно быть в договоре аренды
По зданиям и сооружениям написан отдельный материал: что происходит с участком под зданием, зачем нужен передаточный акт и как считается срок.
Договор аренды здания и сооружения: что закон требует указать
Про регистрацию есть отдельный разбор: когда она обязательна, что подают в Росреестр и чем рискует арендатор без записи об обременении.
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
Другие образцы по теме
Вся подборка: договоры аренды здания. Если нужен другой документ, посмотрите все образцы договоров или весь каталог документов.
