Короткий ответ: регистрировать нужно, если договор заключён на год и больше. Но за этим правилом стоит нюанс, который стоит разобрать до подписания. В Росреестре регистрируется не сам договор, а обременение права собственности арендой: в ЕГРН появляется запись, которую видит любой, кто закажет выписку на помещение. Именно эта запись защищает арендатора, а не подписи сторон.
Отсюда и вторая половина ответа. Долгосрочный договор, который не зарегистрировали, не превращается в пустую бумагу: он действует между теми, кто его подписал, и обязанности по нему исполнять придётся. Но противопоставить такую аренду третьим лицам нельзя, и новый собственник помещения вправе с ней не считаться. Разбираем, какие договоры подлежат регистрации, что подать в Росреестр, сколько это занимает и как проверить, что запись внесена.
Скачать образец долгосрочного договора аренды
Образец подготовили практикующие юристы именно под долгосрочную аренду: помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, договор рассчитан на подачу в Росреестр. Он учитывает действующие правила и типовые споры. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать.
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По аренде нежилых помещений их несколько: долгосрочный и краткосрочный варианты, договор между юридическими лицами, аренда части помещения. Посмотрите подборку и возьмите тот, который соответствует выбранному сроку.
Все образцы договоров аренды нежилого помещения
Какие договоры аренды нужно регистрировать в Росреестре
| Ситуация | Регистрация | Комментарий |
|---|---|---|
| Срок менее года, например 11 месяцев | Не нужна | Договор действует с даты подписания |
| Срок ровно один год или больше | Нужна | Регистрируется обременение права арендой. Между сторонами договор действует с момента подписания, но до записи его нельзя противопоставить третьим лицам |
| Срок в договоре не указан | Не нужна | Аренда бессрочная, отказ с предупреждением за три месяца |
| Договор продлён на неопределённый срок | Не нужна | Стороны продолжили отношения после окончания срока |
| Пролонгация краткосрочного договора на новые 11 месяцев | Не нужна | Каждый период считается отдельно |
| Договор субаренды на год и более | Нужна | По тем же правилам, что и основная аренда |
| Дополнительное соглашение к зарегистрированному договору | Нужна | Изменения тоже вносятся в ЕГРН |
| Соглашение о расторжении зарегистрированного договора | Нужна | Запись об обременении погашается |
Год считается календарно от даты начала аренды. Срок с первого числа месяца до последнего числа предшествующего месяца следующего года практика признаёт равным году: договор с 1 марта по 28 февраля следующего года регистрировать нужно. Более короткий период под регистрацию формально не подпадает, но строить схему на разнице в один день рискованно: суд смотрит на фактические отношения сторон, а не только на календарь.
Почему договор аренды заключают на 11 месяцев
Причина ровно одна: срок меньше года выводит договор из-под обязательной регистрации. Не надо собирать документы, платить пошлину, ждать и потом погашать запись при расторжении. Но экономия времени имеет обратную сторону.
| Что сравниваем | Договор на 11 месяцев | Договор от года с регистрацией |
|---|---|---|
| Поход в Росреестр | Не нужен | Нужен, вместе с пошлиной |
| Защита при продаже помещения | Аренда сохраняется, но доказывать её труднее | Запись в ЕГРН видна покупателю, аренда сохраняется при смене собственника |
| Стабильность для арендатора | Каждый год нужно договариваться заново | Условия зафиксированы на весь срок |
| Вложения в ремонт и отделку | Рискованно | Оправданно |
| Преимущественное право на новый срок | Есть, если арендатор исполнял договор надлежаще | Есть, и его проще защитить |
Смена собственника сама по себе не прекращает аренду. Переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора. Но если запись об обременении в ЕГРН отсутствует, добросовестный покупатель, который об аренде не знал, может занять другую позицию, и спор станет затяжным.
Открыть образец долгосрочного договора аренды
Что будет, если долгосрочный договор не зарегистрировать
- Между сторонами договор действует. Арендодатель обязан предоставить помещение, арендатор обязан платить. Ссылаться на отсутствие регистрации, чтобы не исполнять обязательства, недобросовестно, и суды такие доводы не поддерживают.
- Третьим лицам такая аренда не противопоставляется. Новый собственник, залогодержатель, покупатель на торгах не обязаны считаться с необременённым правом.
- Преимущественное право на новый срок сложнее защитить, если помещение уже сдано другому арендатору, который об аренде не знал.
- При банкротстве арендодателя незарегистрированная аренда с большой вероятностью не устоит.
- Формулировка «договор не имеет силы» неверна. Он заключён и связывает стороны, просто не даёт эффекта против посторонних.
Какие документы нужны для регистрации
- Заявление о государственной регистрации. Подать может любая сторона договора.
- Договор аренды в количестве экземпляров по числу сторон плюс один для дела правоустанавливающих документов.
- Документы о полномочиях подписантов: выписка из ЕГРЮЛ, решение о назначении руководителя, устав, доверенность.
- Документ об уплате государственной пошлины. Размер зависит от того, кто обращается, организация или гражданин, и периодически меняется, поэтому актуальный тариф проверяйте перед подачей.
- Графическое описание части помещения, если в аренду передаётся не весь объект.
- Согласия и одобрения, если они требуются: одобрение крупной сделки, согласие залогодержателя при ипотеке, согласие собственника при субаренде.
Для подписания самого договора нотариальная доверенность не нужна, достаточно простой письменной. А вот подавать документы на регистрацию от имени гражданина по доверенности можно только по нотариально удостоверенной.
Куда подавать и сколько ждать
| Способ подачи | Срок по общему правилу | Особенности |
|---|---|---|
| Напрямую в Росреестр, в том числе электронно | Семь рабочих дней | Электронная подача требует усиленной квалифицированной подписи |
| Через МФЦ | Девять рабочих дней | Плюс время на передачу документов |
| Нотариально удостоверенная сделка | Быстрее | Документы подаёт нотариус в электронном виде |
Регистрация может быть приостановлена, если в документах есть противоречия: не совпадают площади, не подтверждены полномочия, нет графического описания части помещения. Приостановка не отказ, недостатки можно устранить в отведённый срок.
Как проверить регистрацию договора аренды в Росреестре
- Заказать выписку из ЕГРН на помещение. В разделе об ограничениях будет запись об аренде с датой, номером и сроком. Это основной и самый надёжный способ.
- Посмотреть справочную информацию по объектам недвижимости на сайте Росреестра: там видно наличие зарегистрированных ограничений, хотя и без деталей.
- Проверить статус заявления по номеру, полученному при подаче.
- Посмотреть отметку на экземпляре договора. После регистрации на нём проставляется специальная надпись.
Свидетельств о праве собственности давно не выдают, единственный подтверждающий документ это выписка из ЕГРН. Если арендодатель показывает старое свидетельство, это не доказательство актуальных прав: помещение могло быть продано или заложено.
Госпошлина и кто её платит
Государственная пошлина за регистрацию обременения установлена Налоговым кодексом, и для организаций она заметно выше, чем для граждан. Размеры пошлин пересматривались, поэтому актуальный тариф стоит уточнять на сайте Росреестра непосредственно перед подачей, а не брать из старой статьи.
- Плательщик определяется договором. Закон не говорит, кто из сторон несёт эти расходы, поэтому вопрос решают соглашением, чаще платит арендатор как заинтересованная сторона.
- Если стороны с разным статусом, организация и гражданин, пошлина рассчитывается по правилам для каждого заявителя.
- Документ об оплате прикладывать не обязательно, но так регистрация проходит без задержек.
- При отказе пошлина не возвращается, при возврате документов без рассмотрения возвращается частично.
- Пропишите в договоре срок подачи документов и ответственность за уклонение, иначе понуждать вторую сторону придётся через суд.
Почему регистрацию приостанавливают
| Причина | Как избежать |
|---|---|
| Не совпадают площадь или адрес в договоре и в ЕГРН | Переносить данные строго из свежей выписки |
| Нет графического описания части помещения | Приложить план с выделенными границами, подписанный сторонами |
| Не подтверждены полномочия подписанта | Приложить решение о назначении руководителя или доверенность |
| Нет согласия залогодержателя при ипотеке | Получить письменное согласие банка заранее |
| Нет одобрения крупной сделки | Оформить решение органа управления |
| Нет согласия собственника при субаренде | Приложить письменное согласие |
| Срок субаренды больше срока аренды | Привести сроки в соответствие |
| Не согласован размер арендной платы | Прописать твёрдую сумму или ставку с расчётом |
Приостановка это не отказ. Регистратор указывает, что именно нужно исправить, и даёт срок. Если недостатки не устранить, следует отказ, и пошлину придётся платить заново.
Как погасить запись об аренде
Когда зарегистрированный договор прекращается, запись об обременении не исчезает сама. Пока она в ЕГРН, помещение выглядит обременённым, и собственнику сложно его продать или заложить.
- Подготовьте основание. Соглашение о расторжении, уведомление об одностороннем отказе с доказательством вручения либо решение суда.
- Подайте заявление о погашении записи в Росреестр или через МФЦ.
- Приложите акт возврата помещения, он подтверждает фактическое прекращение пользования.
- Проверьте результат по выписке ЕГРН после завершения процедуры.
Когда типового образца недостаточно
Стандартный долгосрочный договор рассчитан на простую ситуацию: помещение целиком, один собственник, никаких обременений. Отдельная проработка нужна, если помещение в ипотеке и требуется согласие банка, если в аренду идёт часть объекта и нужно графическое описание, если сделка крупная для одной из сторон, если арендодатель сам арендатор, если объект относится к государственной или муниципальной собственности либо арендодатель находится в процедуре банкротства. Юрист соберёт комплект под подачу и снизит риск приостановки.
Получить консультацию юриста по регистрации аренды
Частые вопросы
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения в налоговой
Нет. Договоры аренды в налоговой не регистрируются. В налоговый орган договор или гарантийное письмо арендодателя подаётся только при регистрации организации по адресу помещения, и это другая процедура.
В каких случаях нужно регистрировать договор аренды в Росреестре
Когда срок аренды недвижимости составляет год и более. Также регистрируются дополнительные соглашения к уже зарегистрированному договору и соглашение о его расторжении.
Кто подаёт документы на регистрацию, арендодатель или арендатор
Любая из сторон. На практике этот вопрос закрепляют в договоре: кто подаёт, в какой срок и кто платит пошлину.
Сколько времени даётся на регистрацию договора аренды
Жёсткого срока закон не устанавливает, но до внесения записи долгосрочный договор не считается заключённым для третьих лиц. Поэтому срок подачи документов обычно указывают прямо в договоре и предусматривают ответственность за уклонение.
Нужно ли регистрировать договор субаренды
Да, по тем же правилам: при сроке от года. При этом срок субаренды не может превышать срок основного договора аренды, а сама субаренда возможна только с согласия арендодателя.
Как понять, что договор аренды зарегистрирован
Закажите выписку из ЕГРН на помещение и посмотрите раздел об ограничениях и обременениях. Если аренда зарегистрирована, там будут номер и дата записи, срок и лицо, в пользу которого установлено обременение.
Что делать, если арендодатель уклоняется от регистрации
Направить письменное требование, а затем обратиться в суд с иском о государственной регистрации сделки. Решение суда станет основанием для внесения записи, а с уклоняющейся стороны можно взыскать убытки.
Другие образцы по теме
Выбор образца зависит от срока. Для аренды до года берут краткосрочный вариант, для длинных отношений с вложениями в помещение долгосрочный, рассчитанный на подачу в Росреестр. Оба варианта есть в каталоге.
Образцы договоров аренды нежилого помещения
Для зданий целиком набор условий шире: добавляются права на земельный участок и передаточный акт. Такие договоры вынесены в отдельный раздел.
Образцы договоров аренды зданий
Если объект передаётся дальше от арендатора третьему лицу, оформляется субаренда, которая регистрируется по тем же правилам.
Общий раздел с договорами аренды по всем видам имущества открывается отсюда.
