Собственник не всегда может подписать договор сам: живёт в другом городе, лежит в больнице, уехал за границу или просто передал вопрос родственнику. Закон это допускает: сдать квартиру вправе представитель по доверенности, и договор будет действительным точно так же, как если бы его подписал владелец. Вопрос только в том, какая доверенность нужна и что в ней написать.
Готового универсального текста здесь особенно не хватает, потому что ошибка стоит дорого сразу для обеих сторон. Доверенность без даты составления ничтожна, доверенность без права получать деньги превращает каждый платёж в спор, а доверенность на сдачу квартиры, которой владеют трое, не заменяет согласия остальных двоих. Разбираем, что проверить перед подписанием и как оформить документ, который выдержит проверку.
Образец ниже составили практикующие юристы: это договор найма квартиры между физическими лицами, где преамбула и реквизиты сторон устроены так, что в них легко вписать представителя со ссылкой на доверенность. Он учитывает действующие правила и типовые споры, скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF.
Скачать образец договора найма квартиры
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. Кроме договоров аренды и найма жилья здесь лежат доверенности, согласия и расписки, которые понадобятся при сделке через представителя. Если ситуация нестандартная, посмотрите подборку целиком.
Все образцы договоров аренды и найма квартиры
Нужна ли нотариальная доверенность на сдачу квартиры
Ответ зависит от того, какое именно действие поручается. Их два, и путать их не стоит.
| Действие представителя | Форма доверенности | Пояснение |
|---|---|---|
| Подписать договор найма или аренды квартиры | Достаточно простой письменной | Сделка не требует нотариальной формы, значит и доверенность нотариальной быть не обязана |
| Получать плату за проживание | Достаточно простой письменной | Полномочие нужно назвать в тексте прямо |
| Передать квартиру по акту и принять её обратно | Достаточно простой письменной | Тоже указывается отдельным пунктом |
| Подать документы на регистрацию обременения при долгосрочном найме | Требуется нотариальная | Для обращения в орган регистрации прав через представителя нужна нотариальная форма |
| Передоверить полномочия другому лицу | Требуется нотариальная | Передоверие оформляется нотариально, кроме отдельных исключений |
Практический вывод такой: для короткого договора хватит простой письменной доверенности, для долгосрочного лучше сразу идти к нотариусу. Договор найма на срок от года порождает обременение, которое подлежит государственной регистрации, а на этом шаге простую письменную доверенность не примут.
Есть и не связанная с правом причина выбрать нотариальную форму. Жильцы всё чаще отказываются подписывать договор с представителем по рукописной бумаге, потому что не могут проверить её подлинность. Нотариальную доверенность можно проверить в открытом реестре доверенностей по номеру и дате, и это снимает половину вопросов.
Что должно быть в доверенности на сдачу квартиры
Документ короткий, но каждая строка в нём работает.
- Дата совершения прописью. Доверенность без даты ничтожна, и это единственный дефект, который нельзя исправить задним числом.
- Данные доверителя и представителя. Фамилия, имя, отчество полностью, паспортные данные, адрес регистрации.
- Точное описание квартиры. Адрес, кадастровый номер, площадь. Формулировка «принадлежащей мне квартирой» без адреса порождает вопросы.
- Перечень полномочий. Заключать и подписывать договор, определять срок и размер платы, передавать квартиру по акту, получать деньги, подписывать акты и дополнительные соглашения, расторгать договор, представлять интересы в организациях.
- Ограничения, если они нужны. Минимальная цена, предельный срок, запрет на передачу в поднаём, запрет получать наличные.
- Срок действия. Если он не указан, доверенность действует один год со дня совершения.
- Право передоверия либо прямой запрет на него.
- Подпись доверителя с расшифровкой.
Отдельно проверьте полномочие получать деньги. Самая частая практическая проблема выглядит так: представитель заключил договор, жилец платит ему, а собственник заявляет, что денег не видел и полномочий на их получение не давал. Если в тексте нет права принимать плату, спор о том, считается ли обязательство исполненным, решается не в пользу жильца.
Готовый бланк доверенности на передачу жилой площади во временное пользование лежит в разделе доверенностей: образец доверенности на сдачу жилой площади. Его удобно взять за основу и дополнить нужными полномочиями.
Как оформить договор аренды квартиры по доверенности
В самом договоре появляется несколько дополнительных элементов.
- В преамбуле вместо «гражданин Иванов И. И.» пишется «гражданин Иванов И. И. в лице Петрова П. П., действующего на основании доверенности от такого-то числа, удостоверенной таким-то нотариусом, реестровый номер такой-то».
- Стороной договора остаётся собственник, а не представитель. Права и обязанности возникают у владельца квартиры.
- Копия доверенности прикладывается к каждому экземпляру договора и упоминается в перечне приложений.
- В реквизитах указываются данные собственника, а подпись ставит представитель с расшифровкой и указанием на доверенность.
- Счёт для оплаты лучше указывать собственника: это снимает вопросы и у жильца, и у налоговой.
Что должен проверить жилец перед подписанием: паспорт представителя, оригинал доверенности, срок её действия, наличие в ней нужных полномочий, документы на квартиру и совпадение фамилии собственника в выписке из ЕГРН с фамилией доверителя. Полный порядок проверки собран в материале про документы для аренды квартиры и проверку собственника.
Нотариальную доверенность имеет смысл проверить в открытом реестре доверенностей Федеральной нотариальной палаты по дате, реестровому номеру и фамилии нотариуса. Это бесплатно и занимает минуту.
В образце ниже реквизиты сторон и порядок расчётов оформлены так, что представителя в них вписать несложно, а порядок передачи квартиры и возврата увязан с актом.
Открыть образец договора найма квартиры
Согласие супруга на сдачу квартиры
Второй вопрос, который возникает почти всегда: нужно ли согласие второго супруга, если квартира куплена в браке.
Общее правило такое: при распоряжении общим имуществом предполагается, что супруг действует с согласия другого. Но для отдельных сделок закон требует нотариально удостоверенного согласия, и среди них есть сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации.
| Ситуация | Согласие супруга |
|---|---|
| Квартира куплена в браке, договор найма на срок до года | Отдельное нотариальное согласие обычно не требуется, действует презумпция |
| Квартира куплена в браке, договор на срок от года с регистрацией обременения | Нотариальное согласие лучше получить: иначе на регистрации возникнут вопросы |
| Квартира получена в дар, по наследству или куплена до брака | Согласие не требуется, это личное имущество |
| Действует брачный договор с раздельным режимом | Согласие не требуется, достаточно самого брачного договора |
| Супруги в разводе, имущество не разделено | Согласие лучше получить: режим общей собственности сохраняется |
Даже там, где согласие формально не требуется, письменная бумага защищает жильца. Супруг, который заявит, что не знал о сдаче, теоретически способен оспорить сделку, и лишний документ снимает эту угрозу заранее.
Согласие второго собственника и сособственников
Если квартира принадлежит нескольким людям в долях, действует другое правило: распоряжение общей долевой собственностью происходит по соглашению всех её участников. Сдать всю квартиру в наём одним подписантом без согласия остальных нельзя.
- Все совладельцы подписывают договор на стороне наймодателя. Это самый надёжный вариант.
- Либо один действует по доверенностям от остальных. Тогда доверенностей должно быть столько же, сколько совладельцев.
- Либо оформляется письменное согласие каждого сособственника с указанием квартиры, срока и условий сдачи.
- Если среди собственников есть несовершеннолетний, потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
- Если собственник признан недееспособным, сдача имущества также требует предварительного разрешения органа опеки.
Порядок оформления в такой ситуации подробно разобран в материале про договор аренды квартиры с несколькими собственниками. Отдельно стоит комната в коммунальной квартире: её собственник распоряжается своей комнатой самостоятельно, и согласия соседей на сдачу закон не требует.
Кто платит налог при сдаче по доверенности
Здесь ответ однозначный и не зависит от того, кто держит документы и получает деньги.
Доход возникает у собственника квартиры, и налог платит он. Представитель действует от чужого имени и в чужих интересах, поэтому арендная плата его доходом не становится, даже если поступает на его карту.
- Если собственник платит НДФЛ, он подаёт декларацию за прошедший год и перечисляет налог сам.
- Если применяет налог на профессиональный доход, чеки формируются от его имени: 4 процента с поступлений от физических лиц и 6 процентов от организаций.
- Если квартиру снимает организация, она удерживает налог как налоговый агент и перечисляет его в бюджет.
- Деньги на карту представителя создают лишний вопрос при проверке, поэтому расчёты лучше вести напрямую с собственником.
Подробный разбор режимов собран в материале про налоги при сдаче квартиры в аренду.
Когда типового образца недостаточно
Простая доверенность и типовой договор закрывают обычную ситуацию. Есть случаи, где нужен документ под себя.
- Собственник за границей. Доверенность оформляется в консульстве либо у иностранного нотариуса с апостилем и переводом.
- Управление квартирой передаётся надолго. Иногда правильнее не доверенность, а договор доверительного управления имуществом.
- Собственников несколько, и они не в контакте. Нужен порядок распределения дохода и подписей.
- Среди собственников ребёнок или подопечный. Понадобится разрешение органа опеки и особая формулировка полномочий.
- Собственник тяжело болен. Нотариус выезжает на дом, но к оформлению предъявляются дополнительные требования.
- Доверенность уже отозвана или истекла, а договор по ней подписан. Тогда вопрос решается не бланком, а правовой позицией.
В таких случаях юрист подбирает конструкцию, формулирует полномочия и проверяет, чтобы договор и доверенность не противоречили друг другу.
Получить консультацию юриста по сдаче квартиры через представителя
Частые вопросы
Можно ли сдавать квартиру по доверенности?
Да. Представитель вправе заключить и подписать договор от имени собственника, если такое полномочие названо в доверенности. Стороной договора остаётся владелец квартиры.
Нужно ли заверять доверенность на сдачу квартиры у нотариуса?
Для подписания договора достаточно простой письменной формы. Нотариальная нужна, чтобы подать документы на регистрацию обременения при долгосрочном найме и чтобы передоверить полномочия.
Какая доверенность нужна на сдачу квартиры в аренду?
Та, где прямо названы полномочия: заключать договор, определять его условия, передавать квартиру по акту, получать плату, подписывать дополнительные соглашения и расторгать договор. Обязательна дата совершения.
Сколько действует доверенность на сдачу квартиры?
Столько, сколько указано в тексте. Если срок не указан, доверенность действует один год со дня совершения. Верхнего предела закон не устанавливает.
Кто платит налог, если квартира сдаётся по доверенности?
Собственник. Доход возникает у него, а представитель лишь исполняет поручение, поэтому арендная плата его доходом не является.
Нужно ли согласие супруга на заключение договора аренды?
При коротком договоре обычно достаточно презумпции согласия. Если договор заключается на срок от года и обременение регистрируется, нотариальное согласие лучше получить заранее.
Нужно ли согласие всех собственников для сдачи квартиры в аренду?
Да. Распоряжение общей долевой собственностью происходит по соглашению всех участников, поэтому нужны либо подписи всех, либо доверенности, либо письменные согласия.
Как проверить доверенность на сдачу квартиры?
Сверить паспорт представителя с текстом, проверить дату и срок, убедиться в наличии нужных полномочий, сверить данные собственника с выпиской из ЕГРН. Нотариальную доверенность можно проверить в открытом реестре доверенностей Федеральной нотариальной палаты.
Что ещё посмотреть по теме
Сделка через представителя чаще всего вызывает вопросы именно у жильца. Что и как проверять перед подписанием, разобрано в материалах про выписку из ЕГРН перед арендой и про типовые ошибки при заключении договора аренды квартиры.
В категории договоров аренды и найма квартиры собраны варианты для физических лиц и для организаций, с описью имущества, с обеспечительным платежом, краткосрочные и долгосрочные. Проще выбирать, когда виден весь список сразу.
Образцы договоров аренды и найма квартиры
Сами доверенности и согласия лежат в отдельном разделе: там есть формы на распоряжение имуществом, на представление интересов и на получение документов.
Расписки, акты и дополнительные соглашения к договору собраны в общем каталоге документов.
