Договор с риэлтором при продаже и покупке квартиры: что входит в услуги

С риэлтором или агентством недвижимости заключают договор возмездного оказания услуг: агент подбирает объект или покупателя, организует показы и сопровождает сделку, а клиент платит вознаграждение. Риэлторская деятельность не лицензируется, а размер комиссии законом не ограничен: и объём услуг, и цена определяются только договором. Если клиент действует для личных нужд, его дополнительно защищает закон о защите прав потребителей.

Отсюда главный практический вывод: всё, чего нет в договоре, риэлтор делать не обязан, сколько бы ни обещала реклама агентства. Разбираем, что должно входить в услуги при продаже и покупке квартиры, сколько они стоят, в какой момент платить комиссию и какие условия агентских договоров суды признают незаконными.

Какой договор подписывают с риэлтором

Агентства называют свои договоры по-разному: на оказание риэлторских услуг, поручение, эксклюзивный договор, договор на подбор объекта. Суть одна: это договор об услугах, и защищает клиента не название, а конкретный перечень обязанностей агента. Образец договора на подбор объекта недвижимости и сопровождение купли-продажи составили практикующие юристы: в нём зафиксированы услуги по этапам, вознаграждение и порядок сдачи. Документ можно взять за основу или сверить с ним договор агентства до подписания, он доступен в Word и PDF без регистрации.

Скачать образец договора на подбор недвижимости и сопровождение сделки

На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. По риэлторской теме есть отдельные варианты: договор на поиск недвижимости для покупателя, договор на оказание риэлторских услуг, агентский договор на продажу объекта. Посмотрите подборку и выберите форму под свою сделку.

Все образцы договоров оказания услуг

Перед подписанием проверьте пять позиций: точный перечень услуг, размер и момент выплаты вознаграждения, срок договора, условия отказа и что происходит с авансом, если сделка не состоялась. Дальше по каждой из них подробно.

Что входит в услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры

Универсального набора нет, состав услуг зависит от того, с какой стороны сделки вы находитесь.

Два уточнения, о которых агентства говорить не любят. Первое: переход права регистрирует Росреестр, а не агентство, риэлтор лишь помогает подать документы. Второе: риэлтор не гарантирует юридическую чистоту квартиры. Стандартная «проверка объекта» это запрос открытых сведений: выписки из ЕГРН, данных о банкротстве и судах. Глубокая проверка истории переходов права, наследственных рисков и прав третьих лиц это отдельная юридическая услуга, и если она вам нужна, требуйте вписать её в предмет договора с перечнем проверяемых обстоятельств и письменным заключением по итогам.

Сколько стоят услуги риэлтора

Тарифов нет: комиссия риэлтора это свободная договорная цена. На практике встречаются три модели.

Скрытая комиссия это главный ценовой риск. Схема выглядит так: с продавцом согласована одна цена, покупателю квартира предлагается дороже, разница оседает у посредника сверх официального вознаграждения. Защита простая: в договоре должно быть прямо написано, что вознаграждение агента ограничено указанной суммой, а любые скидки и надбавки к цене квартиры принадлежат клиенту. Отдельно закрепите, какие расходы включены в комиссию: реклама, справки, работа юриста, банковские сервисы расчётов.

Когда оплачиваются услуги риэлтора и кто платит

Платит тот, кто заказал услугу: продавец по своему договору, покупатель по своему. Если агент получает деньги с обеих сторон одной сделки, добросовестное агентство об этом сообщает. Момент оплаты определяется договором, и это самое важное условие после цены.

Худший для клиента вариант: комиссия «за поиск покупателя» с оплатой при подписании предварительного договора или внесении аванса. Сделка может сорваться, а вознаграждение уже выплачено. Безопасная формулировка привязывает оплату к завершению сделки: подписан договор купли-продажи, зарегистрирован переход права, произведены расчёты. Компромиссный вариант: поэтапная оплата, где основная часть платится после регистрации.

Аванс и задаток покупателя это не комиссия риэлтора. Деньги, которые покупатель вносит «в подтверждение намерений», по договору должны идти продавцу в счёт цены квартиры. Если их принимает агентство на собственный счёт и договор разрешает удержать сумму при срыве сделки, вы фактически кредитуете посредника. Требуйте, чтобы судьба каждого платежа была расписана: кому идёт, в счёт чего засчитывается, когда и как возвращается.

Эксклюзивный договор и штраф за самостоятельную продажу

Эксклюзив означает, что в течение срока договора клиент работает только с этим агентством: не привлекает других посредников, а иногда обязуется не искать покупателя сам. Для агента это гарантия окупаемости рекламы, для клиента способ получить максимум усилий по своему объекту, поэтому сам по себе эксклюзив законен и часто разумен.

Проблемы начинаются в санкциях. Эксклюзивное условие не лишает собственника права продать квартиру самостоятельно, если последствия такого шага прямо не оговорены. А когда агентства прописывают за это штрафы, суды в спорах с гражданами часто признают их недопустимыми: неустойка за отказ потребителя от услуг ущемляет его права и применяться не должна. Клиент в любом случае обязан возместить агентству фактически понесённые и подтверждённые расходы, но не платить полную комиссию за квартиру, которую нашёл сам. Проверяйте срок эксклюзива, порядок его прекращения и отсутствие автоматической пролонгации.

Как расторгнуть договор с риэлтором и вернуть аванс

Клиент вправе отказаться от договора об услугах в любой момент, не объясняя причин. При отказе оплачиваются только фактически понесённые расходы агентства, и доказать их размер обязан сам исполнитель: договорами и платёжками на рекламу, отчётом о проведённых показах и переговорах. Формулировки «аванс не возвращается», «при расторжении удерживается 50 процентов вознаграждения» закону противоречат: деньги за неоказанные услуги подлежат возврату.

Порядок действий: направьте агентству письменное уведомление об отказе от договора с требованием вернуть уплаченное за вычетом подтверждённых расходов. На возврат денег потребителю у исполнителя десять дней, дальше идёт неустойка, а в суде добавятся штраф в пользу потребителя и компенсация морального вреда. Сохраняйте договор, квитанции и переписку: они решают исход спора.

Условия об отказе и расчётах при досрочном прекращении удобно сверить с образцом: в нём порядок сдачи услуг и взаиморасчётов уже прописан.

Открыть образец договора на услуги по подбору недвижимости

Если агентство помогает вам не купить или продать, а снять квартиру, там свои правила игры и свои ловушки с комиссией. Этому посвящён отдельный разбор.

Договор аренды квартиры через агентство: что подписывают и за что платят

Частые вопросы

Когда оплачиваются услуги риэлтора при продаже квартиры?

В момент, который определён договором. Для продавца безопаснее платить после фактического исполнения: подписан договор купли-продажи, зарегистрирован переход права, получены деньги. Оплата «за поиск покупателя» до сделки рискованна: сделка может сорваться уже после выплаты комиссии.

Что входит в услуги риэлтора при продаже квартиры?

Обычно оценка и реклама объекта, приём звонков, показы, переговоры с покупателями, помощь в сборе документов, подготовка проекта договора купли-продажи, организация расчётов и подача документов на регистрацию. Обязателен только тот набор, который записан в вашем договоре.

Кто оплачивает услуги риэлтора при покупке квартиры?

Тот, кто заключил договор с агентом. Покупатель платит своему риэлтору за подбор и сопровождение, продавец своему за поиск покупателя. Бывает, что посредник получает вознаграждение с обеих сторон одной сделки, честное агентство это раскрывает.

Можно ли расторгнуть договор с риэлтором и вернуть деньги?

Да, отказаться от договора об услугах можно в любой момент. Вернуть обязаны всё уплаченное за вычетом фактически понесённых расходов агентства, которые оно само должно подтвердить документами. Условие о невозвратности аванса или штрафе за отказ для клиента-гражданина недействительно.

Нужно ли вообще заключать договор с риэлтором?

Если вы пользуетесь услугами агента, то да: без письменного договора не доказать ни объём обещанных услуг, ни размер комиссии, ни право на возврат денег. Работа «по устной договорённости» лишает защиты и клиента, и самого посредника.

Отвечает ли риэлтор за юридическую чистоту сделки?

По умолчанию нет. Агент отвечает за оказание перечисленных в договоре услуг, а не за скрытые пороки квартиры. Если нужна проверка истории объекта с письменным заключением, включайте её в предмет договора отдельной услугой или заказывайте юристу.

Когда стоит подключить юриста

Образец рассчитан на типовую сделку с добросовестным агентом. Юрист нужен, когда цена ошибки равна стоимости квартиры:

• агентство настаивает на своей форме договора, и нужно проверить её до подписания
• в договоре скрытая комиссия, невозвратный аванс или штраф за самостоятельную продажу
• сделка сложная: ипотека, несовершеннолетние собственники, наследственная квартира, несколько владельцев
• агентство не возвращает деньги после отказа от услуг
• нужна независимая проверка юридической чистоты объекта перед покупкой

Юрист изучит договор агентства, уберёт опасные условия, проверит документы по квартире и составит претензию, если конфликт уже случился.

Получить консультацию юриста по договору с риэлтором

Другие образцы по теме

Вся подборка: образцы договоров оказания услуг. Родительский раздел: договоры. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.

Рядом с этим договором обычно смотрят смежные риэлторские формы.

• Договор на оказание услуг по поиску недвижимости
• Договор на оказание риэлторских услуг между компаниями
• Агентский договор на продажу объекта недвижимости