Стройматериалы это тяжёлый, пылящий и капризный к влажности груз. Паллета с керамогранитом весит больше тонны, цемент теряет марку от сырости, а банки с растворителем переводят помещение в другую категорию по пожарной опасности. Поэтому договор аренды склада под такой товар отличается от обычного складского.
Типовой формы для него нет, и стандартный текст «сдаётся складское помещение площадью такой-то» скрывает как раз то, из-за чего потом спорят. В нём нет нагрузки на пол, нет высоты складирования, нет условий по влажности и ничего не сказано, можно ли хранить лакокрасочные материалы. Разбираем, что дописать, и даём образец договора под хранение строительных материалов.
Складское помещение под стройматериалы: что проверить до подписания
Образец составили практикующие юристы: помещение описано с адресом и площадью, цель использования названа прямо, отдельными пунктами закреплены плата, режим доступа, ответственность и порядок возврата. Он учитывает действующие правила и типовые претензии сторон друг к другу. Скачивается бесплатно и без регистрации, в Word или PDF, можно распечатать и подписать.
Скачать образец договора аренды склада под стройматериалы
На сайте Амулекс собрано больше двух тысяч образцов документов. В разделе договоров аренды есть формы под производственное помещение, часть нежилого помещения, сооружение с подъездными путями, торговую площадь и оборудование, а также соглашение о расторжении. Посмотрите подборку, если объект у вас другой.
До подписания смотрят не на ставку за метр, а на пять технических параметров.
- Нагрузка на пол. Указывается в килограммах на квадратный метр. Мешки с сухими смесями и паллеты с плиткой дают точечную нагрузку, при которой обычная стяжка трескается
- Высота складирования. Ограничена не потолком, а нижней точкой: балками, светильниками, спринклерами. Разницу в метр стеллажи превращают в целый ярус
- Ворота и разгрузка. Есть ли рампа, встанет ли фура, можно ли разгружать манипулятором, хватает ли места для разворота
- Температура и влажность. Холодный склад подходит под кирпич и металл, но не под цемент, гипсовые смеси, ламинат и обои
- Пожарная категория помещения. Она зависит от того, что вы храните, и определяет требования к сигнализации, отсекам и хранению горючих материалов
Все эти параметры должны быть в договоре или в приложении к нему, а не в переписке с менеджером. Иначе доказать, что склад обещали отапливаемым, будет нечем, а цемент к весне превратится в камень за ваш счёт.
Что обязательно указать в договоре аренды склада
| Условие | Что писать |
|---|---|
| Стороны | Наименования, ИНН, ОГРН, кто подписывает и на каком основании: устав или доверенность |
| Предмет | Адрес, кадастровый номер, площадь, номер блока или секции, план с границами в приложении |
| Цель использования | Хранение строительных материалов с перечнем групп. От этого зависит и режим, и ответственность |
| Нагрузка и высота | Допустимая нагрузка на пол в килограммах на квадратный метр и предельная высота складирования в метрах |
| Температурный режим | Отапливается ли помещение, какая температура поддерживается зимой, кто отвечает за отопление |
| Разгрузка | Доступ транспорта, число ворот и доков, разрешённая масса машин, площадка для маневрирования |
| Режим доступа | Часы работы, круглосуточный ли доступ, порядок пропуска водителей и сторонних грузчиков |
| Плата | Ставка за метр или за помещение, срок внесения, переменная часть за ресурсы, порядок и предел индексации |
| Обеспечительный платёж | Размер, за что удерживается, срок возврата после выезда |
| Ответственность за товар | Прямо указать, что арендодатель не принимает товар на хранение, либо наоборот описать его обязанности |
| Охрана | Кто охраняет территорию, что входит в услугу, есть ли видеонаблюдение и кто хранит записи |
| Срок | Даты начала и окончания либо неопределённый срок, порядок продления |
| Ремонт | Текущий обычно на арендаторе, капитальный на собственнике, если стороны не договорились иначе |
| Возврат | Срок освобождения, уборка, вывоз остатков и строительного мусора, состояние пола и ворот |
Приёмка оформляется актом, и без него спорить бесполезно. В акте фиксируют состояние пола, ворот, кровли, наличие протечек, показания счётчиков и переданные ключи. Пятна на полу и трещины, которые вы не отметили при въезде, при выезде станут вашими.
Аренда склада или ответственное хранение: за что отвечает владелец здания
Это самая дорогая ошибка в складских отношениях. Аренда и хранение выглядят похоже, но обязанности сторон в них противоположны.
| Признак | Аренда склада | Ответственное хранение |
|---|---|---|
| Что передаётся | Помещение или его часть | Товар по перечню и количеству |
| Кто распоряжается местом | Арендатор: сам расставляет, сам считает | Хранитель: сам размещает товар |
| Учёт товара | Ведёт арендатор | Ведёт хранитель. Товарный склад выдаёт складскую квитанцию или складское свидетельство, в остальных случаях оформляют акт с перечнем и количеством |
| Ответственность за пропажу | Собственник здания не отвечает, если нет его вины | Хранитель отвечает за утрату и повреждение |
| Плата | За метры и за период | За объём хранения и операции с товаром |
| Кто пускает людей | Арендатор в пределах своего блока | Хранитель по своим правилам |
Если вам нужна ответственность за сохранность товара, это договор хранения, а не аренды. В договоре аренды такой ответственности нет по умолчанию: владелец здания сдаёт метры, а не обязуется беречь ваш кирпич. Услуги охраны территории этого не меняют, они лишь снижают риск.
Практический вывод простой. Либо страхуйте товар и берите склад в аренду, либо выбирайте хранение и платите за него дороже. Смешанные конструкции, где в договоре аренды есть фраза «арендодатель обеспечивает сохранность», без описания порядка приёмки и учёта товара работают плохо.
Пожарные требования и хранение горючих материалов
Строительный склад редко бывает однородным. Рядом с песком и плиткой почти всегда появляются грунтовки, монтажная пена, растворители и утеплитель. Это меняет требования ко всему помещению.
- Категорию помещения по взрывопожарной и пожарной опасности определяют по тому, что в нём фактически хранится. Завезли лакокрасочные материалы, и категория изменилась
- Лакокрасочные материалы и растворители обычно хранят отдельно, в выделенном отсеке или помещении с собственной вентиляцией
- Пенополистирол и другие горючие утеплители ограничивают по объёму и требуют разрывов между штабелями
- Проходы, подступы к огнетушителям и эвакуационные выходы нельзя заставлять паллетами, даже временно
- Отвечает тот, кто фактически владеет и пользуется помещением, если договор не распределил обязанности иначе. Поэтому ответственного за пожарную безопасность в своём блоке обычно назначает арендатор, а за системы здания отвечает собственник: сигнализация, пожаротушение, наружное водоснабжение. Распределение лучше зафиксировать письменно
- Курение и сварочные работы на складе регулируют отдельно, обычно письменным разрешением на огневые работы
Обязанности сторон стоит описать таблицей в приложении к договору. Формулировка «стороны соблюдают требования пожарной безопасности» не распределяет ничего и при проверке не помогает никому.
Открыть образец договора аренды склада под стройматериалы
Открытая площадка и навес: отдельный предмет договора
Кирпич, блоки, арматуру, трубы и сыпучие материалы часто держат не в помещении, а на площадке. Юридически это другой объект.
- Если площадка это часть земельного участка, предметом будет аренда части участка, и её описывают через план с координатами или схему с указанием границ
- Если площадка забетонирована и учтена как сооружение, она может иметь свой кадастровый номер, тогда описываем как объект недвижимости
- Навес без стен обычно тоже сооружение, но встречается и как временная постройка. Уточните статус до подписания
- Проверьте вид разрешённого использования участка: складирование материалов допускается не везде, и на участке под индивидуальное жилищное строительство или сельхозиспользование площадку под товар не откроешь
- Отдельно опишите, кто убирает территорию, чистит снег и отвечает за то, чтобы сыпучие материалы не выносило за границы площадки
Порядок описания части объекта и требования к плану мы разбирали в материале про аренду части нежилого помещения.
Срок договора и регистрация
| Срок | Что с регистрацией |
|---|---|
| 11 месяцев | Регистрация не нужна. Самый частый вариант на складском рынке |
| Неопределённый срок | Регистрация не нужна. Любая сторона вправе отказаться, предупредив заранее: по недвижимости закон даёт три месяца, если в договоре не установлен другой срок |
| Год и больше | Обременение регистрируется в Росреестре. При аренде части здания одновременно ставят на кадастровый учёт эту часть, для чего готовят технический план |
| Субаренда | Регистрируется по тем же правилам, но сначала нужно письменное согласие собственника |
Незарегистрированный долгосрочный договор сохраняет силу между сторонами, но третьим лицам не противопоставляется. Для склада это означает риск: покупатель здания вправе не считаться с вашей арендой, а вывезти тысячу тонн материалов за две недели невозможно.
Частые вопросы
Как составить договор аренды склада?
Описать помещение через адрес, кадастровый номер и площадь, назвать цель использования, зафиксировать нагрузку на пол и высоту складирования, согласовать плату и режим доступа, подписать акт приёма-передачи с показаниями счётчиков. Остальное надстраивается под конкретный товар.
Нужно ли регистрировать договор аренды склада?
Только при сроке год и больше. Регистрируется обременение права собственности, а не сам договор. Договоры на 11 месяцев и на неопределённый срок не регистрируют.
Отвечает ли арендодатель за пропажу товара со склада?
По договору аренды нет, если в пропаже нет его вины. Он передаёт помещение, а не принимает товар. Ответственность за сохранность возникает по договору хранения либо если стороны прямо описали её в договоре и порядок приёмки товара.
Какие требования к хранению строительных материалов на складе?
Сухие смеси и цемент требуют защиты от влаги и хранения на поддонах, лакокрасочные материалы отдельного отсека и вентиляции, тяжёлые материалы соблюдения нагрузки на пол и высоты штабеля. Проходы и подступы к средствам пожаротушения должны оставаться свободными.
Можно ли хранить на арендованном складе краску и растворители?
Можно, если это допускает категория помещения и если есть выделенное место с нужной вентиляцией. Такое условие лучше согласовать письменно: завоз горючих материалов без ведома собственника обычно считается нарушением договора.
Кто платит за отопление склада?
Как договорились. В складской аренде отопление часто вынесено в переменную часть платы и считается по счётчику или по доле площади. Если помещение неотапливаемое, это надо указать прямо, чтобы потом не спорить о промёрзшем товаре.
Можно ли сдать склад в субаренду?
Только с письменного согласия собственника. Срок субаренды не может превышать срок аренды, при досрочном прекращении основного договора субаренда прекращается вместе с ним. При этом субарендатор вправе требовать заключения с ним прямого договора аренды на оставшийся срок и на тех же условиях, если договор аренды это не исключает.
Сколько стоит аренда склада за квадратный метр?
Ставка зависит от класса здания, отопления, высоты и наличия доков, а в договоре важнее не цифра, а состав платы. Уточните, входят ли в ставку эксплуатационные расходы, отопление, охрана и уборка территории, и как часто их пересматривают.
Что делать, если товар испортился из-за протечки кровли?
Кровля относится к капитальному ремонту, а он по умолчанию на арендодателе, если договор не возложил его на арендатора. Уточните заодно, кто именно ваш арендодатель: собственник или сам арендатор по цепочке субаренды. Зафиксируйте протечку актом с фотографиями и по возможности с представителем арендодателя, оцените ущерб и направьте претензию. Наличие акта осмотра при въезде здесь решает исход спора.
Нужен ли отдельный договор на вывоз мусора?
Обычно да. Обращение с коммунальными отходами оформляется договором с региональным оператором, а строительные отходы и упаковка вывозятся отдельно. Кто из сторон заключает эти договоры, пишут прямо в договоре аренды.
Когда типового образца недостаточно
Универсальная форма закрывает простой случай: одно помещение, обычный негорючий товар, короткий срок. Договор стоит готовить индивидуально, если есть хотя бы один из этих пунктов:
- вместе со складом берётся открытая площадка или навес
- вы храните лакокрасочные материалы, утеплители или другие горючие грузы
- нужна ответственность владельца склада за сохранность товара
- помещение сдаёт арендатор, а не собственник
- договор нужен на срок год и больше и подлежит регистрации
- вы ставите стеллажи, усиливаете пол или монтируете отопление
- склад делится с другими арендаторами и границы условные
- уже произошла порча товара и стороны спорят о вине
Юрист сверит выписку из ЕГРН с договором, вынесет технические параметры в приложение, разведёт аренду и хранение так, чтобы ответственность лежала на том, кто её реально несёт, и уберёт условия о безакцептном списании и об одностороннем повышении ставки. Разбор занимает несколько минут и стоит дешевле одной испорченной партии.
Получить консультацию юриста по договору аренды склада
Что ещё почитать по теме
Если помещение нужно не под хранение, а под работу с материалом, требования будут другими: там на первом месте мощность, стоки и вентиляция.
Договор аренды производственного помещения
Полезно заранее понимать, какие условия договора аренды закон считает обязательными и что делает договор незаключённым.
Существенные условия договора аренды
Другие образцы по теме
Вся подборка: образцы договоров аренды. Родительский раздел: образцы договоров. Если нужен документ другого типа, посмотрите весь каталог документов.
Вместе с договором аренды склада обычно скачивают эти формы.
